A legtöbb pénzügyi tanácsadó azt fogja mondani, hogy változatos portfólióra van szüksége, amely magában foglalja ingatlan, átvészelni a tőzsde hullámvölgyeit. A legtöbb befektető azonban nem az ingatlan vásárlásával, birtoklásával és kezelésével éri el ezt a célt.
Ehelyett a hozzáértő befektetők a passzív stratégia hogy befektessenek egy olyan típusú ingatlanbefektetési alap Real Estate Investment Trust (REIT) néven. A Kereskedelmi REIT egy speciális befektetési társaság, amelyet kereskedelmi ingatlanok tulajdonlására, üzemeltetésére és finanszírozására hoztak létre.
Az ilyen típusú REIT sok befektető pénzét egyesíti. Elsősorban üzleti célú ingatlanokba fektet be, mint például szállodák, kiskereskedelmi üzletek, irodák, egészségügyi létesítmények, önraktárak, ipari épületek és raktárak. Az ingatlanlízingekből származó bérleti díjak elosztása révén a REIT állandó és megbízható bevételi forrást biztosít a befektetők számára.
Míg sok REIT a kereskedelmi ingatlanok egyik formájára specializálódott, szélesebb diverzifikációt érhet el, ha REIT befektetési alapok és ETF-ek részvényeit vásárolja meg, ahelyett, hogy egyedi REIT-ekbe fektetne be.
Bővebben >>> Hogyan teremtsünk gazdagságot ingatlanbefektetéssel
A Rövid változat
- A kereskedelmi REIT-ek olyan ingatlanbefektetési alapok, amelyek lehetővé teszik a befektetők számára, hogy olyan kereskedelmi ingatlanokba fektessenek be, amelyek egyébként túl drágák lettek volna.
- Az ilyen típusú befektetésnek számos előnye (például állandó osztalék) és hátránya is van (például nem lehet pénzt keresni a felértékelődésből).
- Ha kereskedelmi ingatlanokba szeretne befektetni, de nem szeretne közvetlenül ingatlant vásárolni, a kereskedelmi REIT gyorsabb diverzifikációt biztosíthat alacsonyabb tőkekövetelmény mellett.
Hogyan működik a REIT
A REIT-ek rendelkezhetnek irodai, kiskereskedelmi, ipari és többcsaládos (lakóépületek, például lakóházak) ingatlanokkal. A befektetők két elsődleges célból vásárolnak és tartanak kereskedelmi befektetési célú ingatlanokat: hozamszerzést bérbeadásból származó jövedelem és pénzt keresni az ingatlan felértékelődéséből az eszköz birtoklási ideje alatt.
A Kongresszus 1960-ban hozta létre a REIT-eket. Ezek a speciális befektetési eszközök a kereskedelmi ingatlanokat elérhetőbbé tették a mindennapi befektetők számára. Azelőtt a kereskedelmi ingatlanokba való befektetés csak intézményekre és gazdag magánszemélyekre korlátozódott, mivel rengeteg tőkére volt szükség ezeknek az ingatlanoknak a birtoklásához és kezeléséhez.
A szabályozott értékpapírok egy bizonyos osztályaként a REIT-eknek meg kell felelniük bizonyos IRS szabványok amelyek segítenek csökkenteni a befektetők kockázatát. Az alábbiakban felsorolunk néhány követelményt:
- Az adóköteles jövedelem legalább 90%-át részvényesi osztalék formájában vissza kell juttatni minden évben
- Megkapja a bruttó bevétel legalább 75%-át a REIT-en belüli ingatlantevékenységekből, például a bérleti díj beszedéséből és a REIT-ben tartott ingatlanok finanszírozási jelzáloghiteleinek kamataiból
- Fektesse be a teljes eszközállomány legalább 75%-át ingatlanba
- Az alapítás első éve után legalább 100 részvényes legyen
- Az adóév utolsó felében öt vagy annál kevesebb magánszemély tulajdonában lévő részvények legfeljebb 50%-a lehet
Hogyan fektess be a kereskedelmi REIT-ekbe
A kereskedelmi REIT-ek fő kategóriákba sorolhatók: forgalmazott és nem kereskedett. Íme egy gyors áttekintés, hogyan fektessen be mindkét típusba:
Kereskedelmi REIT-ek
A nyilvánosan forgalmazott REIT-ek részvényeinek vásárlása ugyanolyan egyszerű, mint egy befektetési alap részvényeinek vásárlása. Csak a ügynöki számla és elég pénz legalább egy részvény megvásárlásához. Mint ilyenek, minden befektető számára nagyon hozzáférhetőek, nagyon likvidek és viszonylag alacsony minimális befektetést igényelnek.
Nem kereskedett kereskedelmi REITS
Nem kereskedett REIT-ekvonzó befektetések is, amelyek gyakran jobban specializálódnak az eszköz elhelyezkedése és típusa szerint, és magasabb minimális befektetést igényelnek. Íme néhány nagyobb kereskedelmi REIT:
- Orion Office REIT (ONL) diverzifikált irodaházak és vállalati központok portfólióját birtokolja és kezeli. Elsősorban egyetlen bérlő nettó bérleti alapon adják bérbe, és az Egyesült Államok külvárosi piacain találhatók.
- Nyilvános tárolás (PSA) több mint 2700 saját tárolóhelyiséggel rendelkezik és üzemeltet 39 államban, több mint 190 millió nettó bérelhető négyzetméter tárolóterülettel. Részvényrészesedésen keresztül az európai saját tárolópiacon és további 29 millió nettó bérelhető négyzetláb kereskedelmi területtel rendelkezik az Egyesült Államokban a PS Business Parkokon keresztül.
- Részvényes lakóingatlanok (EQR) A REIT a legnagyobb lakás az Egyesült Államokban. 2021 végén az EQR 310 ingatlan tulajdonában volt vagy befektetésekkel rendelkezett, mintegy 80 407 lakásegységgel.
Számos ingatlan közösségi finanszírozási platformok most nem forgalmazott kereskedelmi REIT-eket is kínál. Íme néhány példa:
- Fundrise most egy tucat REIT-tel rendelkezik, amelyek mindegyike kereskedelmi ingatlanok jelentős részét tartalmazza. A Fundrise minimális befektetése 10 USD, az éves kezelési díj pedig 1%.
- Ingatlanmogul két REITS-szel rendelkezik, mindkettő kizárólag kereskedelmi ingatlanokba fektet be. A Realty Mogul's REITS minimális befektetése 5000 USD, a díjak pedig 1% és 1,25% között mozognak.
- 2022-ben CrowdStreet bejelentette saját kereskedelmi REIT elindítását, C-REIT néven. A C-REIT minimális befektetése 25 000 dollár, és úgy tűnik, hogy a befektetőkre 1,50%-os kezelési költség, valamint 0,50%-os szolgáltatási díj vonatkozik.
A kereskedelmi REIT előnyei és hátrányai
profik
- Passzív jövedelem: A REIT-ek kényelmes módot kínálnak a kereskedelmi ingatlanokba való valóban passzív befektetésre. Nem kell magának ingatlant vásárolnia vagy kezelnie.
- Folyamatos osztalék: Az IRS azon követelménye, hogy a REIT-ek bevételük 90%-át szétosztják, azt jelenti, hogy stabil, megbízható osztalék a befektető jutalma. Sok REIT-nek van tapasztalata arról, hogy évről évre nagy és növekvő osztalékot fizet.
- Likviditás: Az ingatlanok mint eszközosztály főként illikvidek, de a REIT-ek hasonlóan működnek, mint a befektetési alapok, amelyek kényelmes és gyors likviditást kínálnak, ha ki kell szállnia.
- Kisebb volatilitás: A REIT-ek pufferként működhetnek más eszközosztályok, például részvények hullámvölgyei ellen.
- Alacsonyabb minimális befektetés: Kereskedelmi ingatlan megvásárlásához több százezer dollárra lehet szüksége az eszköz megvásárlásához és kezeléséhez. A tipikus minimális befektetés egy nyilvános, kereskedelmi REIT-be ésszerű 250 dollár.
- Ingatlan diverzifikáció: Az alacsony minimális befektetések megfizethetővé teszik a diverzifikációt, mivel egyetlen REIT helyett számos REIT részvényét vásárolhatja meg, amelyeket különböző kereskedelmi eszközökbe fektetnek be.
hátrányok
- Korlátozott/nincs ingatlanértékelési előnyök a befektetőknek: Míg a rendszeres osztalékfizetés minden, de garantált, előfordulhat, hogy a REIT-befektetők nem részesülnek a birtokolt eszközök tőkenövekedéséből.
- A minimális befektetés magas lehet: Egyes nem kereskedett REIT-ek 25 000 dollárt vagy többet igényelnek a részvételért.
- Adósságkockázat: A REIT-ek azáltal, hogy nagy ingatlanokkal rendelkeznek, általában nagy összegű adósságot hordoznak. Az adósság kockázatos lehet, különösen, ha a kamatok emelkednek. A jól menedzselt kereskedelmi REIT-ek esetében azonban ezt a kockázatot nagymértékben csökkentik a hosszú távú lízingek, amelyek kiszámítható és állandó bérleti bevételt eredményeznek a REIT számára.
Alsó vonal
A kereskedelmi ingatlanok megvásárlása és fenntartása nagy mennyiségű tőkét igényel. Ez korábban korlátozta az eszközosztályt a nagy nettó vagyonnal rendelkező magánszemélyekre és a nagy intézményi befektetőkre. A REITS azonban lehetőséget biztosít a kisebb egyéni befektetők számára, hogy ingatlantulajdonokkal egészítsék ki teljes befektetési portfóliójukat vásárlás, karbantartás vagy ingatlanok kezelése.
A REIT-eknek be kell tartaniuk azokat az IRS-szabályokat és üzleti gyakorlatokat, amelyek megvédik a befektetőket attól, hogy kihasználják őket. Mint sok befektetési opció, amelyekkel a nagy tőzsdéken kereskednek, a kereskedelmi REIT-ek is a likviditás, az osztalék, a diverzifikáció és az alacsony minimális befektetés előnyeit kínálják. Annak megállapításához, hogy a kereskedelmi REIT befektetés megfelelő-e az Ön számára, vegye figyelembe az általános befektetési stratégiáját és az adott befektetési portfóliót.
További irodalom:
- Hogyan fektess be ingatlanba kevés pénzzel
- Jó befektetés most az ingatlan?
- Milyen kockázatokkal jár az ingatlanbefektetés?