A „közösségi finanszírozás” arra utal, hogy az állami befektetőktől – a „tömegtől” – online platformokon keresztül gyűjtenek pénzt. A közösségi finanszírozás előtt a cégtulajdonosok barátain keresztül gyűjtöttek pénzt, banki kölcsönt kértek vagy egy magántőke-társasághoz fordultak.
A közösségi finanszírozás új finanszírozási forrást jelent a vállalkozások számára és új belépési pontot az egyéni befektetők számára. Többé nem kell elegendő pénzeszközzel rendelkeznie egy teljes ingatlanügylet finanszírozásához – inkább csatlakozzon hozzá más hasonló gondolkodású befektetők, a „tömeg”, hogy hozzáférjenek olyan ügyletekhez, amelyek korábban csak a szupergazdag.
Az ingatlanos közösségi finanszírozás népszerűségre tett szert a szolgáltatók és a befektetők körében egyaránt, és sok olyan cég van, amelyik az ingatlanplatformok különböző területeire szakosodtak, és a kínálatukban egyedülálló funkciók széles választékát kínálják. Kedvenc közösségi finanszírozási szolgáltatásunk a CrowdStreet, amely egy kereskedelmi ingatlannal foglalkozó cég, amely közvetlen hozzáférést biztosít konkrét ingatlanbefektetési lehetőségekhez, és ami a legfontosabb – minden díj a szponzorokat terheli, nem a befektetőt.
A legtöbb ingatlan-közösségi finanszírozási platform lehetővé teszi a befektetők számára, hogy bármelyiket válasszák adósság vagy saját tőke befektetések (a portfóliójába természetesen mindkettő keverékét is belefoglalhatja). Az alábbiakban bemutatjuk a különbségeket, amelyek segítenek meghatározni, hogy melyik – adósság vagy részvény – felel meg a legjobban befektetési céljainak és kockázattűrésének. (Részleteket találsz az ingatlan közösségi finanszírozási platformok összehasonlítása itt.)
Mik azok az ingatlanadósság-befektetések?
Amikor hitelviszonyt megtestesítő értékpapírokba fektet be, Ön az ingatlantulajdonos vagy az ügylet szponzora hitelezőjeként jár el. A struktúrától függően – amely ingatlanközösségi finanszírozási platformonként eltérő – a kölcsön biztosítéka: (1) maga az ingatlan vagy (2) az ingatlant birtokló LLC által biztosított váltó.
Az adósságbefektetések előnyei
Első, aki fizetést kap — Adósságbefektetőként az Ön befektetését maga az ingatlan vagy az LLC által birtokolt váltó biztosítja. Mindkét esetben Ön az első helyen áll a hitelezők között, akik fizetést kapnak, ha a kölcsön késedelmessé válna. A kölcsön nemteljesítési folyamata platformonként változik, ezért kellő gondossággal kell eljárnia. Néha a befektetőknek fizetniük kell a letiltási költségek egy részét, ha az ingatlankölcsönt nem tudják fizetni, és az ingatlant lefoglalják.
Rövidebb tartási idő — Az adósságbefektetéseknek előre meghatározott kifizetési dátuma van, jellemzően 6 és 24 hónap között.
Rendszeres havi vagy negyedéves elosztás — A kölcsönökre jellemzően rendszeres kamat- és elvi visszafizetési ütemezés van, havonta (havi helyett néha negyedévente). Tudod, mit és mikor kapsz fizetést.
Az adósságbefektetések hátrányai
Díjak — Az adósságbefektetések díjai jellemzően magasabbak, mint a részvénybefektetéseknél.
A visszaküldések korlátozva vannak — Az adósságbefektetésekkel Ön egy adott ingatlan fedezete melletti kölcsön jelzálogjogosultja. A hozam a kölcsönfelvevőnek kölcsönadott pénz után felhalmozott kamatra korlátozódik – Ön nem részesedik az ügyletből származó nyereségből.
Nincs adókedvezmény — Az ingatlanbefektetés egyik előnye, hogy az ingatlantulajdonosok levonhatják az értékcsökkenést. Adósságbefektetőként Ön az ingatlan tulajdonosának ad kölcsön pénzt, nem magának tulajdonosnak, így nem vonhatja le az ingatlan értékcsökkenését.
Mik azok az ingatlantőke-befektetések?
Részvényes ingatlanbefektetéssel arányos tőkerészhez jut egy adott ingatlanban ill ingatlanportfólió, és részesedés a nyereségből az ingatlan fejlesztése és eladása vagy bérbeadása során jövedelem.
A részvénybefektetések előnyei
Hozzáférés a korábban nem elérhető ajánlatokhoz — Az online platformok egyszerűségének, hatékonyságának és méretezhetőségének köszönhetően (ahol az összes releváns dokumentum feltehető az interneten, az üzletek alacsony árúkra oszthatók minimális befektetési részesedés, és az alapok elektronikusan áramolhatnak oda-vissza), a korábban egyéni befektetők számára elérhetetlen részvényügyletek ma már csak egy egér kattintással távolabb.
Magasabb megtérülési lehetőség — Részvénybefektetőként Ön részvényeket vásárol az üzletben, nem csak pénzt ad kölcsön az ügylet finanszírozására. Ennek megfelelően Ön jogosult a nettó nyereségből való részesedésre.
Alacsonyabb díjak — Általában véve a részvényügyletek alacsonyabb befektetési díjakkal járnak, mint az adósság.
Az esetleges adókedvezmények a befektetőkre hárulnak — Részvénybefektetőként Ön rendelkezik az ingatlan egy darabjával, és a platformtól függően jogosult lehet az amortizációs költség levonásaira, hogy csökkentse a bevételeit terhelő adót.
Nagyobb befektetői elégedettség — Befektetés konkrét ügyletekbe, amelyek nagyon alaposan áttekinthetők a vonatkozó dokumentumok megtekintésével online, nagyobb irányítást és elégedettséget biztosíthat, mint egy nagy részvény részvényvásárlása vállalat.
A részvénybefektetések hátrányai
A kudarc veszélye — A részvénybefektetések kockázatosabbak, mint az adósságbefektetések. Előfordulhat, hogy az ügyletszponzorok nem rendelkeznek a tapasztalt ingatlanszakértők tapasztalatával és útmutatásával. Az ingatlanvállalkozás finanszírozása csak az első lépés. Megfelelő üzleti terv és támogatási struktúra nélkül még a nagyon ígéretes lehetőségek is meghiúsulhatnak.
Hosszú távú befektetés — Bár a kifizetés általában magasabb, a részvénybefektetések megvalósulása hosszabb ideig tart, mint az adósságbefektetések. A befektetési dollárok hosszú távú befektetésekben való lekötésének alternatív költsége van, amelyet mérlegelni kell a várható hozamhoz és annak valószínűségéhez.
Nem biztosított — A részvénybefektetések magasabb kockázattal járnak, részben azért, mert befektetését nem tekintik biztonságosnak. Nem Ön az első a sorban, aki megtérül befektetése esetén, ha az üzlet rosszul sül el. Ön olyan ingatlannal rendelkezik, amelynek fedezete nagy valószínűséggel olyan kölcsönökkel van fedezve, amelyeket fizetésképtelenség esetén először fizetnek vissza.
Íme egy diagram, amely összefoglalja a fő különbségeket a részvény- és az adósság-ingatlan közösségi finanszírozási befektetések között:
| Adósság | Saját tőke | |
|---|---|---|
| A befektetés típusa | Kölcsönadó az ingatlantulajdonosnak | Az ingatlan tulajdonosa (részvényes) |
| Visszatérés | Kamat (fix) | A nettó nyereség részesedése (változó) |
| Megtérülési lehetőség | Korlátozott, a hitelkamatra korlátozva | Korlátlan, két számjegyű lehet |
| Kockázat | Alsó | Magasabb |
| által biztosított | A kölcsön visszafizetése (1) az ingatlan fedezete, vagy (2) fedezetlen váltó | Fedezetlen – Ön az ingatlan értéke az adósság után |
| Szenioritás alapértelmezett | 1., hogy megkapja a kifizetést, de előfordulhat, hogy fizetnie kell a letiltási költségek egy részét, ha a kölcsön nem teljesít | 2., hogy megkapja a kifizetést |
| Elosztások | Igen, havi vagy negyedéves kamatfizetés | Változó, néha negyedévente fizetnek |
| Díjak | Jellemzően 2% + lehetséges hitelindítási díj | Általában 1–2%, előzetes vagy szolgáltatási díjak nélkül |
| Tartási időszak | Változó: 6-24 hónap | Változó: 1-10 év |
| Adókedvezmények | Nem | Igen, a befektetők jellemzően levonhatják az értékcsökkenést anélkül, hogy közvetlenül birtokolnák az ingatlant |
A közösségi finanszírozáson keresztül elérhető adósság- vagy részvényügyleteknél két további kockázatot is meg kell érteni:
Lehetséges csalás — Ugyanaz a funkció – az online skálázhatóság –, amely az ingatlanos közösségi finanszírozást a kisbefektetők számára is elérhetővé teszi, a csalásokra is alkalmassá teszi. Éppen ezért ezeknek a befektetéseknek a többsége csak olyan akkreditált befektetők számára érhető el, akik tudják, hogyan kell átvilágítást végezni, és rendelkeznek a teljes befektetésük kockáztatásához szükséges tőkével.
Lehetséges biztonsági rések — Egyre általánosabbá vált, hogy a vezető kiskereskedők és az Ön személyes adatait tároló cégek feltörik. A közösségi finanszírozási oldalak még a legmodernebb biztonsági falak mellett is nyitottak a feltörési kockázatra.
Adósság vagy részvény? A kulcsszereplők…
Az ingatlanos közösségi finanszírozási platformok mindegyike kissé eltérő, és jellemzően egy adott rést szolgálnak ki, de mindegyik koncepcionálisan ugyanaz – egy online technológiai platform biztosítása, amely megkönnyíti az ingatlan-üzemeltetők egymásra találását tőkét és akkreditált befektetőket vonhat be, akik ezen keresztül kívánnak közvetlenül befektetni konkrét tégla és habarcs ingatlanprojektekbe pénzforgalmi hitelek.
A legtöbb közösségi finanszírozási oldal minimális befektetése 5000 USD, és Önnek akkreditált befektetőnek kell lennie. Ezek között, Ingatlanmogul lakossági és kereskedelmi részvénybefektetéseket tartalmaz. RealCrowd kereskedelmi üzleteket kínál, részvényeket és hiteleket egyaránt. Földfolt adósságprojektekre szakosodott, kereskedelmi és lakossági egyaránt.
Nagyobb minimális befektetéshez választhat kereskedelmi hitel- és részvénybefektetéseket CrowdStreet 10 000 dollárral, és Lakáskölcsönzés lakossági adósságbefektetéseket kínál minimum 50 000 USD befektetéssel.
RoofstockEgyedülálló kínálata lehetőséget biztosít a befektetőknek egy adott bérelt lakás megvásárlására meglévő bérlőkkel – nyilvánvalóan a belépési árak változnak, ahogyan Ön személyesen vásárolja meg az egészet ingatlan.
Alsó vonal
Minden befektetés kockázattal jár, és az ingatlanoknak más kockázatai vannak, mint a részvénybefektetéseknek. Az adósságinstrumentumok kisebb kockázatot jelentenek, mint a részvénybefektetések. Befektetési céljai előnyben részesíthetik a részvénybefektetéseket, ha feltűnő növekedési vagy nyereséges potenciálra vágyik. Ellenkező esetben érdemes az adósságbefektetésekre összpontosítani, ha az állandó jövedelmet és a kisebb kockázatot részesíti előnyben.
Valójában a befektetési műveletek személyre szabása a céljainak és a kockázattűrő képességének megfelelően múlik – és minden egyes közösségi finanszírozási platformon és az adott ügyletnél kellő gondossággal kell eljárnia.