Najveće ulaganje koje će većina ljudi učiniti tijekom svog života je njihovo osobno prebivalište. Kupnja kuće za mnoge je obred financijskog prolaska. To znači prekinuti veze plaćanja stanarine nekome drugome i plaćanja sebe izgradnjom vlastitog kapitala.
Ali što je s kupnjom druge kuće - recimo, kuće za odmor? Je li to dobra investicija?
Kao i kod mnogih drugih financijskih odluka, to ovisi o vašim osobnim preferencijama, dugoročnim ciljevima i trenutnoj financijskoj situaciji. Evo pet stvari koje morate uzeti u obzir prije kupnje drugog doma... i alternativu ako odlučite da ovo nije za vas.
#1: Lokacija
“Lokacija, lokacija, lokacija” uvijek je ključni faktor kada su u pitanju nekretnine. Ne možete fizički premjestiti kuću na bolje mjesto ako odaberete loše!
Ako svake godine kupujete nekretninu na kojoj namjeravate ljetovati, bit ćete sigurni da je lokacija ona u kojoj ćete uživati godinama - ne samo nekoliko sezona. I provjerite jeste li uzeli u obzir sve o lokaciji koju odaberete.
Sviđa li vam se mir i tišina planinske kolibe, čak i ako vam zbog neočekivane zimske oluje u dodatnim danima padne snijeg? Ili više volite stan na plaži, čak i ako tinejdžeri s proljetnih praznika zauzmu jedinicu pored vaše u tjednu kad odlučite povesti svoju obitelj? Ili možda odmaralište u Nikaragvi odgovara vašem stilu - sve dok ne shvatite da ne možete pronaći potrebno zalihe ili kompetentnu pomoć koja govori engleski kako bi nekretnina radila zbog daljinskog upravljača mjesto?
Također ćete htjeti razumjeti povijest i planiranu budućnost za određenu nekretninu i opće područje kako biste utvrdili razumnu procjenu potencijala procjene imovine. Povežite se s lokalnim agentom za nekretnine kako biste razumjeli ove i mnoge druge čimbenike, uključujući potencijalne prijedloge zoniranja koji bi mogli negativno ili pozitivno utjecati na buduću vrijednost nekretnine.
Kuće za odmor obično se nalaze na poželjnim mjestima gdje ljudi žele posjetiti. Ova područja često doživljavaju uvažavanje tržišta jednostavno zbog svoje poželjnosti. Ali morate biti oprezni. Vrijednosti nekretnina mogu se uvelike razlikovati čak i na ovim, naizgled mjehurićima izoliranim mjestima. Sezona razornih uragana koja pogađa isti grad na plaži može nanijeti toliko štete da će lokalnom gospodarstvu trebati desetljeće ili dulje za oporavak.
Vaš izbor je gotovo neograničen. Kućica na rivi u uvali. Osamljeno imanje na jezeru okruženo kilometrima pješačkih staza. Urbani stan u blizini shoppinga svjetske klase. Planinska koliba s divljači za lov. Posjed na plaži sa suncem i zabavom za obitelj. Stan na skijalištu. Kuća na jednom od karipskih otoka. Ili čak apartman u popularnoj turističkoj destinaciji poput Orlanda ili Vegasa. Bez obzira na vaše odredište, razmislite o najmu na nekoliko sezona u tom području kako biste bili dugoročno sretni.
#2: Troškovi
Možete li si priuštiti drugi dom? Čak i ako možete, jeste li spremni žrtvovati se zbog drugih stvari koje biste si inače priuštili ako ne kupite drugu kuću?
Nekretnine su odabir dugoročnog ulaganja. Treba uzeti u obzir visoke transakcijske troškove kupovine i prodaje. I po prirodi ulaganja u nekretnine nisu likvidna imovina. Za prodaju je potrebno vrijeme. Danas ne možete odlučiti da želite prodati i imati gotovinu na bankovnom računu sljedeći tjedan ili čak sljedeći mjesec.
Stoga ćete morati točno procijeniti kupovnu cijenu koju si udobno možete priuštiti. I morate pažljivo izračunati ukupne troškove. Naravno, imate normalne troškove održavanja doma. Trošenje je neizbježno. I aparati se kvare. Povrh toga, imate mjesečne režije, godišnje poreze na imovinu, HOA ili naknade za stanove i osiguranje, da navedemo najveće troškove.
Kuće za odmor ili druge kuće mogu imati dodatne proračunske troškove. Postoje naknade za upravljanje imovinom, osiguranje od odgovornosti i naknade za aktivnosti. Ako iznajmljujete stan, periodični su troškovi čišćenja između stanara. Ako vaše novo mjesto ima bazen, postoje troškovi zimovanja i drugi troškovi održavanja. I ne zaboravite osiguranje od poplava ili uragana i sustav za nadzor sigurnosti. Također, možete planirati odmor u objektu ili ga redovito provjeravati. Dakle, morate proračunati putne troškove da biste stigli tamo i nazad.
Imam prijatelje s vikendicom na Sv. Ivanu na Djevičanskim otocima. Izuzetno je lijepo, ali je i jako skupo doći do njega. A budući da je otok, svi potrošni materijal stiže brodom. Dakle, namirnice i benzin iznimno su skupi dok ste tamo. Međutim, ako su pravilno planirani, ti troškovi neće biti iznenađenje.
Upamtite, nekretnine su dugoročno ulaganje. Želite se osjećati sigurno da si možete priuštiti da ga posjedujete više od nekoliko godina. Ako ste bračni par s dva prihoda koji planiraju da jedan roditelj ostane kod kuće kad imate djecu, budite sigurni da si možete priuštiti drugi dom s jednim prihodom.
#3: Hipoteka
Pod pretpostavkom da nemate dovoljno novca za kupnju drugog doma, morat ćete dobiti hipoteku.
Da biste provjerili ispunjavate li uvjete, morate znati svoj omjer duga i prihoda ili DTI. Ovo je koliko dugujete u odnosu na to koliko zarađujete. Većina zajmodavaca ne želi da ukupni dug kupca premaši 36% njihovog prihoda.
Evo kako možete dobro procijeniti hoće li vas drugi dom prekoračiti ili ne. Dodajte svoju trenutnu hipotekarnu uplatu i očekivanu drugu hipotekarnu otplatu, a zatim podijelite taj broj sa svojim mjesečnim prihodom prije oporezivanja. Nemojte uključivati iznos u svoju mjesečnu uplatu koja plaća poreze i osiguranje ako se to računa.
Recimo, na primjer, vaše trenutno hipotekarno plaćanje iznosi 1500 USD. Vaša druga uplata hipoteke na kuću donijela bi vam dodatnu hipoteku u iznosu od 1.300 USD. A vaš godišnji prihod je 90.000 dolara. Vaš bi DTI bio 37%. To bi bilo malo previše za odobrenje većine zajmodavaca.
Također, morat ćete uštedjeti veći predujam za drugi dom. Nije neobično da zajmodavci zahtijevaju predujam od 25% do 40% na druge kredite za nekretnine ili kuće za odmor. Prije nego počnete gledati određeni raspon cijena nekretnine, provjerite jeste li realno uštedjeli dovoljno za predujam.
Postoje još dva hipotekarna razloga. Vjerojatno će vam za kvalifikaciju za drugu hipoteku biti potreban kreditni rezultat veći od prosjeka. 725 je obično minimalni kreditni rezultat koji će zajmodavci uzeti u obzir. I kamatne stope na druge stambene kredite tipično su nešto više od kamata za primarna boravišta. Možda se razlika između 3,5% i 4,5% ne čini puno. No, tijekom 30-godišnje hipoteke ta razlika može iznositi stotine tisuća dolara.
#4: Stil života
Jedan od glavnih razloga zašto ljudi smatraju da kupuju kuću za odmor je to što imaju slobodu otići na mjesto u kojem uživaju kad god požele. Ne trebate rezervacije. Ti imaš ključ. Možete pakirati svjetlo jer imate dodatnu odjeću u posjedu. A ostava je tamo već opskrbljena. Znate da će vam se svidjeti lokacija i smještaj jer ste osobno odabrali oboje!
Dugoročno razmišljanje može vam pomoći da napravite još bolji izbor. Mnogi ljudi planiraju se konačno povući u svoj drugi dom. Ako je to vaš plan, otvara se cijeli niz parametara koje treba razmotriti. I odluke koje treba donijeti.
Morat ćete biti sigurni da izgled i mjesto kuće odgovaraju odgovaraju vašim mirovinskim potrebama. Četverokatna urbana gradska kuća mogla bi imati previše stepenica za vas kad imate 65 godina. Taj udaljeni dom u Nikaragvi možda neće imati pristup kvaliteti hitne zdravstvene zaštite koja vam je potrebna u zlatnim godinama.
#5: Potencijal prihoda od najma
Neke, a u nekim slučajevima i sve troškove posjedovanja drugog doma možete nadoknaditi iznajmljivanjem. To možete učiniti za kratkoročne boravke ako se vaša nekretnina nalazi na mjestu gdje bi turisti htjeli posjetiti. Ili ga unajmite na duže vrijeme ako ste nekretninu kupili kao umirovljenički dom, ali još niste otišli u mirovinu.
Vaša kuća za odmor vjerojatno će biti mjesto koje bi i drugi htjeli posjetiti. Tako možete unajmiti premijske stope. Morate, međutim, imati na umu da je troškovi kupnje i održavanja nekretnine za iznajmljivanje tipično je više od a nekretnina za redovno iznajmljivanje. A postoji i izvan sezone tijekom koje ćete imati puno slobodnih radnih mjesta (i manji prihod od najma ako ga uopće možete iznajmiti).
Mudro je unajmiti uglednog agenta za nekretnine ili upravitelja nekretnine koji će pregledavati i postavljati iznajmljivače, kao i voditi financije. Ako želite kupiti nekretninu za iznajmljivanje i trebate pomoć pri utvrđivanju tržišta, možete koristiti besplatnu uslugu poput HomeLightpronaći agenta za nekretnine u vašem području koji vam može pomoći pronaći najbolju ponudu za vas.
Postoji li alternativa?
Ako ste odlučili da možda posjedovanje drugog doma nije za vas - ali ako ste zaintrigirani idejom ulaganjem u nekretnine postoji nekoliko izvrsnih internetskih platformi koje nude jedinstvene načine za to tržište. Investitor Junkie redovito pregledava najpopularnije platforme za grupno financiranje nekretnina. Naše omiljene platforme su Prikupljanje sredstava i Nekretnine Mogul.
Zaključak
Ukratko, kupovina druge kuće ili kuće za odmor velika je odluka. Kao i svaka druga investicija u nekretnine, brojevi moraju funkcionirati i morate provesti odgovarajuću dubinsku provjeru. Idealne kuće za ljetovanje - one koje su na savršenoj udaljenosti od sadržaja, odgovarajuće veličine i u dobrim četvrtima - mogu biti vrlo tražene. Stoga će vam vjerojatno trebati vremena i strpljenja da ga nabavite po pravoj cijeni.