Kamatne stope na hipotekarne kredite rastu. Od kraja 2020. stope su porasle sa srednjih dva na srednjih pet. Za investicijske nekretnine stopa je obično 1-2% viša budući da nekretnine za iznajmljivanje predstavljaju veći rizik za zajmodavce.
Nažalost za kupce stanova, viša stopa znači veća mjesečna plaćanja. To utječe na ukupnu pristupačnost. Za dom srednje cijene nedavna povećanja kamatnih stopa dodala su 300 do 400 USD više prosječnoj hipoteci mjesečno.
Dok rastuće kamatne stope utječu na ukupnu pristupačnost, postoji nekoliko iznenađujućih prednosti hlađenja tržišta. Sveobuhvatna prednost je manja konkurencija za domove. A manje jurnjave za istom imovinom donosi mnoštvo prednosti za kupce. Ovdje su tri od njih.
Kratka verzija
- Rastuće kamatne stope utječu na pristupačnost kuće za kupce povećanjem mjesečne otplate hipoteke.
- Unatoč tome kako se čini, ima koristi od kupnje kada kamatne stope rastu.
- Manja konkurencija kupaca snižava prodajne cijene kuća, otvara više izbora za kupce i može smanjiti rizik kupca.
Prednost #1: Niže cijene stanova
Tijekom ovog okruženja s niskim interesom tijekom posljednje dvije godine, bilo je previše kupaca koji su se natjecali za povijesno nizak popis kuća za prodaju. Vjerojatno ste čuli da je više ponuda iznad tražene cijene uobičajeno. Ponuda i potražnja bile su izvan kontrole na ovom ludom tržištu.
Ali rastuće kamatne stope pomažu u rješavanju tog problema. Više kamatne stope smanjuju broj kupaca koji ispunjavaju uvjete za hipotekarni zajam, čime se smanjuje konkurencija za nekretnine.
Više kamatne stope imaju dva učinka na tržište nekretnina koje mogu pomoći u snižavanju cijena:
- Oni cijene neke kupce s tržišta što je dobro za kupce koji ostaju; i
- Oni obično imaju učinak pritiska na niže cijene nekretnina, što je dobro za kupce.
Pogodnost #2: Dostupno više izbora doma
Dok rastuće kamatne stope nastavljaju uzimati kupce koji si više ne mogu priuštiti veće mjesečne rate, događa se nešto drugo. Sve više zaliha dolazi na tržište. U lipnju 2022. zalihe su porasle za 19% u odnosu na prethodnu godinu.
Ova dva trenda – rastuće kamatne stope i više dostupnih domova – znače postoji više izbora dostupnih za kvalificirane kupce stanova.
Dok se domovi još uvijek prodaju relativno brzo u usporedbi s onim prije pandemije, na tržištu nekretnina domovi ostaju dulje na tržištu. S dodatnim popisima koji dolaze na tržište i dužim "danima na tržištu" za trenutne popise, zalihe se povećavaju. I to je dobra stvar za kupce.
Više za kupce>>Dakle, želite kupiti kuću? Vodič za one koji prvi put kupuju stan
Prednost #3: Manji rizik kupca
Tijekom posljednje dvije godine konkurencije kupaca koja je jurila za ograničenom ponudom domova, mnogi su kupci odustajali od nepredviđenih ponuda. Zašto? Zato što ponude s manje nepredviđenih troškova predstavljaju bolju šansu da ih prodavač odabere.
Međutim, među nepredviđenim obavezama kojih se odustalo su dvije važne: inspekcija i procjena. S večernjim izlaskom na tržnicu ponovno se pojavljuju nepredviđeni pregledi i procjene. Evo zašto je to dobra stvar za kupce.
Inspekcija
Kupnja kuće uključuje puno nepoznanica koje nose rizike. Kupujete materijalnu imovinu koja je podložna habanju. Murphyjev zakon kaže da čim se uselite, glavni (i skupi) sustav kao što je HVAC neće uspjeti.
Na normalnom tržištu, kupcu je potrebna prilika da pregleda kuću. Ako im se ne sviđa ono što inspekcija pokaže, mogu odustati od ugovora.
Ovo je važan korak za razumijevanje onoga što kupujete. Ovlašteni inspektor pružit će pojedinosti o starosti i stanju važnih strukturnih i mehaničkih stvari koje kupac kuće mora znati. Koliko je godina života ostalo na krovu? Radi li HVAC sustav ispravno? Ima li temelj pukotine koja prijeti stabilnosti kuće?
Ne očekuje se da potrošači i agenti znaju ili su obučeni da vide ove stvari, ali inspektori znaju. Iako rezultati inspekcije obično nisu prilika za ponovno pregovaranje o ponuđenoj cijeni, mogu poslužiti u tu svrhu ako postoje uvjeti koji zahtijevaju pronađena su značajna ulaganja.
Procjena
Tržište je u posljednje dvije godine bilo naklonjeno kupcima u gotovini i kupcima sa značajnim ušteđenim predujmom. To je zato što licitacijski ratovi gurali su cijene iznad tražene cijene prodavača. To je često značilo da kuća ne bi bila procijenjena prema ponuđenoj cijeni.
Za zajmoprimce to je problem. Prilikom osiguranja hipoteke, zajmodavac često zahtijeva dobro istraženu procjenu vrijednosti od strane neovisnog ovlaštenog procjenitelja. Naposljetku, žele osigurati da dom vrijedi iznos novca koji pristaju financirati.
Kao rezultat, samo kupci s dodatnom gotovinom za plaćanje razlike između ponuđene i procijenjene cijene mogli su se natjecati, budući da bi prodavatelji prihvatili ponudu cijene iznad cijene samo ako bi kupac mogao potpisati dodatak o nedostatku procjene.
Trebate li kupiti sada?
Dok internetom kruže senzacionalistički naslovi o krahu tržišta nekretnina, agenti koji imaju svoje čizme na zemlji ne vide neizbježan krah, već prijeko potrebno tržište ispravak.
Zapravo, u a HomeLight anketa na 1000 agenata o trenutnim uvjetima stanovanja, konsenzus je općenito bio optimističan. Manje je licitacijskih ratova, manje ponuda i više sniženja cijena. Ovo su znakovi samo promjene, a ne pada tržišta nekretnina.
Kao ovlašteni agent u Marylandu, slažem se. Tržište nekretnina kretalo se ludom brzinom i bilo mu je prijeko potrebna doza razuma. Iznimno poželjne kuće prodavale su se prvog dana kada su se pojavile na tržištu s višestrukim ponudama koje su gurale cijene znatno iznad cijena na popisu.
Tržištu je bila potrebna korekcija kako bi se ugušila kupovna pomama. Srećom, s rastućim kamatnim stopama i povećanjem zaliha, tržište nekretnina se vraća u normalu. Postoji zdravija ravnoteža između kupaca (potražnja) i prodavača (ponuda). A više kamatne stope čak snižavaju prodajne cijene kuća jer si kupci mogu priuštiti manje.
Fed je nagovještavao više kamatne stope posljednjih 18 mjeseci. Ali tek je nedavno počelo brzina udarca u visoku brzinu. I nastavljaju se rasprave o dodatnom pritisku na povećanje kamatnih stopa.
Imajući to na umu, ako želite kupiti dom u sljedećih 12 mjeseci, možda bi bilo pametno kupiti sada i zaključati današnju kamatnu stopu. To bi moglo biti osobito istinito ako morate prodati kuću u isto vrijeme kada kupujete, budući da bi potencijalni kupci vaše trenutne kuće mogli također htjeti zadržati današnju stopu.
Međutim, ako možete pričekati barem 12 do 24 mjeseca da kupite svoj dom, to možda i nije loša odluka. Ako se inflacija do tada smiri, Fed će vjerojatno ponovno početi smanjivati kamatne stope. Dakle, u tom trenutku cijene kuća mogu biti nešto niže nego danas, dok kamatne stope mogu biti vrlo slične.
Donja linija
Prirodno je misliti da su rastuće kamatne stope loše vijesti za kupce stanova. Na kraju krajeva, više stope znače veće mjesečne otplate pri preuzimanju istog iznosa hipotekarnog duga.
Ali to ne znači da kupnja nema prednosti kada su stope visoke. Vjerojatno će biti manje konkurencije kupaca za kuću koju želite, a postoji i mogućnost da će više stope stvoriti pritisak na pad prodajnih cijena.
I zapamtite, uvijek možete refinancirati kada stope ponovno padnu pod uvjetom da vaš prihod i kreditna sposobnost ostanu dobri. Dakle, ako je vrijeme da se preselite, nemojte dopustiti da više kamate stave vaše planove za kupnju kuće na čekanje.
Razmišljate o izlasku na tržište? Pročitajte naše vodiče u nastavku:
- Koliko košta prodaja kuće?
- 7 najboljih mjesta za ulaganje u nekretnine u 2022
- Kako smanjiti troškove zatvaranja nekretnine