Ulaganje u park mobilne kuće za početnike: Jednostavan vodič

Manjak pristupačnih stanova je desetljećima nacionalni izazov. Ali taj se problem dodatno pogoršao vladinom politikom zaključavanja zbog bolesti COVID-19 koja je ugušila razvoj početkom 2020. i stalnom nevjerojatnom inflacijom.

Sada, Procjene Nacionalne stambene koalicije s niskim primanjima trenutni manjak jedinica za iznajmljivanje koje su pristupačne kućanstvima s niskim primanjima iznosi 6,8 milijuna jedinica. Trenutno je najpovoljnije stanovanje u obliku pojedinačnih jedinica za najam. Međutim, parkovi mobilnih kućica pružaju dodatne karakteristike poželjne stanarima koje nema u stambenim zgradama: ponos vlasništva i nepokolebljiva privatnost.

Posjedovanje i upravljanje parkom mobilnih kućica jedinstvena je prilika za ulaganje u komercijalne nekretnine. Ovaj članak govori o tome kako funkcionira ulaganje u park mobilnih kućica, što treba znati te o prednostima i manama ulaganja u park mobilnih kućica.

Prednosti i mane ulaganja u mobilnu kućicu Park

Što je ulaganje u Park mobilne kuće?

Park mobilnih kućica zajednica je proizvedenih kuća smještenih na zemljišnoj parceli sa stalnim priključkom za komunalije, vodu i kanalizaciju. Iako su tehnički kuće mobilne, one su polu-trajno parkirane (s kukama za prikolice pokrivene ili "zaštićene") i smještene zajedno na pojedinačnim parcelama (također poznate kao "podloge").

Mali parkovi za mobilne kućice sastoje se od 10 do 25 podloga, dok veći parkovi mogu stati na stotine podloga, svi dijele pomoćne ceste i zajedničke prostorije. Tipično, kuće su u individualnom vlasništvu primarnog stanara, koji plaća mjesečnu najamninu vlasniku parka. Ova najamnina uključuje parcelu zemlje, korištenje zajedničkog prostora i komunalne priključke, uključujući vodu, struju i plin.

Ulagači kupuju park mobilnih kućica od drugog vlasnika koristeći posredovanje u komercijalnim nekretninama kako bi olakšali transakciju. Međutim, za razliku od ulaganja u tradicionalne stambene objekte, kupnja parka mobilnih kućica je mogućnost ulaganja u komercijalne nekretnine. Kao takva, komercijalna ulaganja obično se ne kupuju s predviđanjem povećanja vrijednosti dok ste vlasnik nekretnine.

Umjesto toga, novac se zarađuje na razlici između bruto mjesečnih najamnina umanjenih za neto operativne troškove, slično kao kod vlasnika stambenog naselja.

Povezano>>Kako ulagati u nekretnine

Prednosti ulaganja u parkove mobilnih kućica

Ulaganje od milijun dolara može vam kupiti samo četiri obiteljske kuće. Prosječna cijena stambene zgrade po jedinici je oko 100.000 dolara, tako da ćete za 1 milijun dolara kupiti zgradu od 10 stanova. Ili možete kupiti park mobilnih kućica s 90 do 100 jedinica za oko milijun dolara — trošak po jedinici od 10.000 do 12.000 USD.

Najbliža komparativna investicija posjedovanju parka mobilnih kućica je posjedovanje stambene zgrade. Obje su investicije u komercijalne nekretnine koje pružaju stambeni smještaj populaciji s nižim primanjima. Međutim, postoji nekoliko ključnih prednosti.

Niži trošak po "vratima"

Ulaganjem u park mobilne kućice, možete dobiti više "vrata" po nižoj cijeni po vratima, tako da nabava ove imovine košta manje novca.

The srednja cijena postojećih obiteljskih kuća u SAD-u približava se 400.000 USD i ubrzano raste. To znači da ćete ulaganjem od milijun dolara kupiti samo četvera vrata. S druge strane, prosječna cijena stambene zgrade po jedinici je oko 100.000 dolara, tako da ćete za 1 milijun dolara kupiti zgradu od 10 stanova. Ili možete kupiti mobilni kućni park s 90 do 100 jedinica za oko milijun dolara — cijena po jedinici od 10 000 do 12 000 dolara.

Pročitajte više>> Pregled stiglih domova 2022.: Uložite u nekretnine za iznajmljivanje sa 100 USD

Niži troškovi održavanja

U stambenom naselju ili drugom skupu stambenih jedinica, vlasnik mora sam održavati zgradu. Međutim, mobilne kućice su u vlasništvu stanara, dok je investitor vlasnik zemljišta. Stanari su odgovorni za popravke i održavanje. Morate održavati komunalne priključke, ali ne i mobilnu kućicu ili zemljište na kojem se nalazi. (Ovo nije uvijek slučaj; neki parkovi mobilnih kućica sastoje se od jedinica u vlasništvu parka.)

Manje konkurencije

Može biti teško ulagati u stambeno naselje kao pojedinac, budući da ćete često imati velike konglomerate koji se nadmeću protiv vas. Ali većinu parkova za mobilne kućice vode kao mala poduzeća vlasnici mama i tata. Manje je uobičajeno da nacionalne franšize, velike korporacije i institucionalni ulagači budu uključeni u vlasništvo parka mobilnih kućica.

Rizici ulaganja u parkove mobilnih kućica

Sada kada smo ispitali neke od potencijalnih prednosti ulaganja u park mobilne kuće, pogledajmo pobliže neke od rizika:

Brža amortizacija

Prvi rizik ulaganja u park mobilne kuće je taj mobilne kućice imaju tendenciju amortizacije brže od ostalih oblika nekretnina. Dok vaši stanari posjeduju svoje domove i odgovorni su za popravke i održavanje, vi imate manje kontrole nad stanjem jedinica. Možda nećete moći privući buduće stanare ako park izgleda oronulo.

Financiranje je manje dostupno

Da biste osigurali financiranje svoje investicije u park mobilne kuće, vjerojatno ćete morati potražiti zajmodavca koji je specijaliziran za njih - a oni često imaju specifične zahtjeve. Na primjer, zajmodavac može zahtijevati da zajednica ima minimum ili maksimum jastučića po jutru; da se svi zavoji sakriju suknjama; i/ili da su sve kuće u skladu sa zahtjevima Kodeksa stambenog i urbanog razvoja (HUD).

Velika predujma

Parkovi mobilnih kućica često imaju veće predujmove. Dok zajmodavci obično zahtijevaju samo 20% popusta za investicijske kupnje obiteljske kuće, vaš će predujam vjerojatno biti 25% kada financirate park mobilnih kućica.

Izazovan proces deložacije

Deložacija može biti komplicirana s ulaganjem u park mobilne kućice. ako ste vlasnik stambenog naselja, uklanjanje stanara koji ne plaća prilično je jednostavno. Ali u parku mobilnih kućica stanari posjeduju svoje jedinice. Procijenjeni trošak selidbe za mobilnu kućicu je 3000 USD. Ako je stanar u teškoj situaciji, vlasnik parka će možda morati platiti taj račun.

Kako početi ulagati u parkove mobilnih kućica

Postoji nekoliko internetskih tržišta na kojima možete pronaći detaljne informacije i analitiku o parkovima mobilnih kućica koji su dostupni za prodaju. Oni uključuju:

• Trgovina Mobile Home Park najveće je specijalizirano mjesto za parkove mobilnih kućica. Od pisanja, postoji više od 325 mobilnih kućica parkova dostupnih za prodaju na njihovoj stranici.
• Loopnet je najveća usluga popisa komercijalnih nekretnina dostupna svima na mreži, s bogatim podacima o svim vrstama komercijalnih ulaganja u nekretnine za prodaju, uključujući parkove mobilnih kućica.
• CoStar je usluga popisa za stručnjake za nekretnine. Također navodi parkove za mobilne kućice za prodaju. Robusniji je u mogućnostima pretraživanja i detaljnije analitike od Loopneta, ali CoStar ograničava korištenje svojih usluga baze podataka na one koji su sklopili odgovarajuće licencne ugovore.
• Reonomy.com je novija platforma za pretraživanje koja je vrlo jednostavna za korištenje i ugošćuje više od 50 milijuna komercijalnih nekretnina uključujući parkove mobilnih kućica.

Svakako se posavjetujte s posrednikom za nekretnine koji je specijaliziran za komercijalne nekretnine kako bi vam pomogao odrediti fer tržišnu vrijednost nekretnine. Kao investitor, željet ćete predstavnika kupca koji ima pristup tijeku poslova. Također ćete htjeti nekoga tko će zagovarati vaše interese tijekom procesa traženja i stjecanja. Općenito, prodavatelj plaća provizije za agenta kupca, tako da nema razloga da ne idete preko brokera kao kupac.

Što tražiti u ulaganju u park mobilne kuće

Postoji nekoliko načina da povećate vrijednost svoje investicije i novčani tok smanjenjem troškova (održavanje, upravljanje imovinom itd.) ili povećanjem prihoda (najamnine).

Najprije ćete htjeti potražiti zajednicu mobilnog parka u kojoj možete dodati vrijednost ili učiniti poboljšanja za povećanje prihoda. To mogu biti nekretnine koje su njihovi trenutni vlasnici zanemarili ili nisu nadograđene. Ili to mogu biti nekretnine kojima nedostaju prilike za dodatni novčani tok.

U idealnom slučaju, također želite pronaći zajednicu u kojoj su cijene stanarine ispod tržišne vrijednosti i možete povećati mjesečne cijene najma s manjim i jeftinim ažuriranjima.

Zajednica oko parka mobilnih kućica također je važan faktor prihoda. Zajednice smještene u blizini velikih poslodavaca koji zapošljavaju radnike po satu mogu pružiti veliki broj potencijalnih kvalificiranih stanara. Odabir stanara u svakom stambenom objektu u kojem ljudi žive blizu je važan. Želite biti sigurni da se svi osjećaju sigurno i da žele nastaviti živjeti u parku. Zadržavanje dobrih stanara i uklanjanje problematičnih stanara prije nego što usele ključno je za profitabilnost i pozitivno iskustvo kao vlasnika zemljišta.

Povezano>>Kako upravljati svojom nekretninom za iznajmljivanje

Koju dubinsku analizu trebate obaviti?

Kao i kod svakog ulaganja u nekretnine, trebali biste unajmiti ovlaštenog inspektora da izvrši temeljit fizički pregled nekretnine i svih mehaničkih uređaja. Konkretno, trebali biste se usredotočiti na tri aspekta kako biste provjerili svoje ulaganje: financijski povrat, stanje infrastrukture i lokalno tržište.

Financijski povrati

Najam - ili "naknade za održavanje" kako se obično nazivaju u parkovima mobilnih kućica - naplaćuju se mjesečno. Htjet ćete pregledati popise najma za najmanje dvije do tri godine. Popis najamnine je detaljan obračun naplaćene najamnine po jedinici. Također ćete željeti dobiti godišnje izvještaje o dobiti i gubitku, račune za komunalne usluge i porezne prijave. Ako je moguće, zatražite zahtjeve za provjeru od svakog stanara. Želite razumjeti tipičnu financijsku situaciju i demografiju svojih budućih stanovnika.

Infrastruktura

Iako nema fizičkih zgrada za održavanje, vlasnici parkova mobilnih kućica osiguravaju priključke za vodu, kanalizaciju, struju i plin na svakoj parceli. Ova je infrastruktura ključna i željet ćete znati trenutno stanje i povijest održavanja svih mehaničkih dijelova.

To uključuje:

• Ispitivanje protoka vode iz bunara i pitkosti ako je primjenjivo
• Inspekcije županijskih/gradskih vodovodnih cijevi
• Izvješća kamere za septičku ili kanalizacijsku liniju
• Pregledi priključenja električne i plinske mreže

Uz gore navedeno, prodavatelj bi trebao biti u mogućnosti pružiti pojedinosti o kapitalnim izdacima i poboljšanjima učinjenim u posljednjih 5+ godina.

Mjesto

Kao i kod svakog ulaganja u fizičku nekretninu, lokacija uvelike diktira održivost i profitabilnost parkova mobilnih kućica. Ulaganje u pristupačno stanovanje u luksuznijem području obično daje bolji rezultat (više profita, manji rizik, bolja kvaliteta stanara). To vrijedi i za parkove mobilnih kućica.

Obavezno pogledajte trenutno zoniranje okruga. Provjerite ispunjava li park sve propise i ima li odgovarajuću dozvolu. Također biste trebali istražiti predložene promjene zoniranja i planove razvoja područja koji bi mogli utjecati na dugoročnu održivost vaše investicije u park mobilne kuće.

Donja linija

Parkovi mobilnih kućica nude jedinstvenu priliku za ulaganje u komercijalne nekretnine. Za razliku od apartmanskog kompleksa gdje investitor stječe, upravlja i održava zgradu, investitor u park mobilne kućice obično posjeduje zemljište u parku dok pojedinci posjeduju i održavaju svoje domove. Time se smanjuju operativni troškovi i naknade za upravljanje imovinom.

Parkovi mobilnih kućica često nude priliku za poboljšanje imovine što će dovesti do većeg mjesečnog prihoda od najma za investitora. Međutim, svatko tko razmišlja o ovoj vrsti ulaganja trebao bi temeljito istražiti tržište i biti svjestan jedinstvenih izazova prije nego što se odluči.

Više mogućnosti ulaganja u nekretnine>>

• Je li frakcijsko vlasništvo kuće dobra strategija ulaganja?
• Što su komercijalni REIT-ovi i gdje ih možete pronaći?
• Najbolje stranice za ulaganje u nekretnine za neakreditirane investitore