Kad razmišljate o ulaganju u nekretnine, mogli biste razmišljati o vođenju male tvrtke za iznajmljivanje kao stanodavac. Ili se možda razmišljate okušati u nečemu poput Airbnb hostinga ili hakiranju kuća, da biste započeli.
Ali ako ste ikada vodili najam ili poznajete nekoga tko je to radio, vjerojatno znate da to može imati problema. Čak i ako posao iznajmljivanja teče glatko i imate odlične stanare, i dalje je potrebno puno rada za upravljanje jednom ili više nekretnina i održavanje koraka.
Srećom, ne mora svaka vrsta ulaganja u nekretnine biti tako aktivna. Zapravo, postoji nekoliko pouzdanih, pasivnih strategija ulaganja u nekretnine koje možete koristiti za stvaranje prihoda bez potrebe za aktivnim upravljanjem nekretninama.
Što je pasivno ulaganje u nekretnine?
Pasivno ulaganje u nekretnine uključuje stvaranje prihoda od posjeda nekretnina bez potrebe da sami njima aktivno upravljate. Stanodavci to obično postižu prepuštanjem odgovornosti za upravljanje imovinom profesionalnim tvrtkama. Ali također možete istražiti opcije potpuno pasivnog ulaganja poput grupnog financiranja ili REIT-a, o čemu ću govoriti u nastavku.
Cilj ovog stila ulaganja i dalje je iskoristiti prednosti nekretnina – poput stabilnog novčanog toka i potencijalnog povećanja vrijednosti imovine – bez potrebe za gubitkom vremena. I dok nekretnine ponekad zahtijevaju rad unaprijed, vrlo je moguće pretvoriti svoju investiciju u polu ili potpuno pasivan posao.
Kako započeti s pasivnim ulaganjem u nekretnine
Postoji nekoliko načina za dodavanje nekretnina u vaš investicijski portfelj, a da pritom stvari ostanu pasivne. Neke metode zahtijevaju više kapitala i unaprijed nego druge. Međutim, sve sljedeće strategije mogu postati potpuno pasivna ili uglavnom pasivna ulaganja.
1. Koristite grupno financiranje nekretnina
Jedan od najjednostavnijih načina za početak pasivnog ulaganja u nekretnine je korištenje mjesta za grupno financiranje. Ove platforme prikupljaju novac investitora za kupnju poslovnih i stambenih nekretnina koje donose prihod. Kao dioničar, zarađujete u gotovini od prihoda od najma, a također možete zaraditi od porasta cijena imovine i eventualne prodaje.
Investor Junkie nam se sviđaju platforme za grupno financiranje budući da su način ulaganja u nekretnine prilagođen početnicima. Zapravo, neke platforme ne zahtijevaju da budete ovlašteni investitor pridružiti se. A minimalni iznos ulaganja može biti samo 10 USD.
| Naglasci |  |
 |
 |
| Ocjena | 9/10 | 9/10 | 7/10 |
| Minimalna ulaganja | $10 | $5,000 | $5,000 |
| Naknade za račun | 1 godina | 1-1,25% godišnje naknada za upravljanje imovinom | 2% godišnje naknade za upravljanje |
| Privatni REIT | |||
Prijavite sePročitajte recenziju
|
Prijavite se Pročitajte recenziju |
Prijavite se Recenzija Streitwise |
A crowdfunding je potpuno pasivna investicija. Ove tvrtke surađuju s vlastitom mrežom upravitelja imovine kako bi pronašle i upravljale stanarima. Sve o čemu se ulagači moraju brinuti jest kada će distribucije biti isplaćene i na kraju unovčiti dionice.
Ovo je izjava u partnerstvu s Fundriseom. Zarađujemo proviziju od partnerskih veza na Investor Junkie. Sva mišljenja su naša.2. Radite s upraviteljem nekretnina
Još jedna opcija za pasivno ulaganje u nekretnine koju možete istražiti jest voditi svoj posao iznajmljivanja preko tvrtke za upravljanje nekretninama. Drugim riječima, možete postati stanodavac i kupovati najam za jednu obitelj ili čak kuće za više obitelji ako imate dovoljno kapitala. Ali možete prepustiti upravljanje zakupcima i imovinom lokalnoj tvrtki za upravljanje imovinom koja će obavljati aktivni posao.
Dobra strana ove strategije je da steknete vlasništvo nad nekretninama bez potrebe da njima aktivno upravljate. Međutim, loša je strana to što morate platiti upravitelju imovine da vodi vaše poslovanje umjesto vas.
Prema Krovnjak, upravitelji imovine obično naplaćuju jednokratnu naknadu za postavljanje i tekuće naknade za upravljanje. Obično je ova naknada za upravljanje oko 10% mjesečne najamnine. Tvrtke za upravljanje imovinom također naplaćuju razne naknade za leasing ako moraju pronaći nove stanare, naknade za obnovu najma, pa čak i naknade za održavanje.
To može brzo postati skupo, stoga je važno razumjeti novčani tok svoje nekretnine, profitnu maržu i koliko si možete priuštiti potrošiti na profesionalno upravljanje. Ali ako se matematika provjeri, ova strategija može stvoriti pasivno ulaganje u nekretnine koje vam također omogućuje uživanje u kapitalu.
Također možete kupiti nekretnine za jednu obitelj preko Roofstocka, a zatim raditi s njegovim timom upravitelja nekretninama na cjelovitom rješenju usluga. Naše Roofstock pregled objašnjava kako platforma radi i njezine prednosti i mane.
3. Uložite u REIT-ove
REITs, što je kratica za zaklade za ulaganje u nekretnine, još su jedno pasivno sredstvo za ulaganje u nekretnine koje je slično grupnom financiranju. REIT je tvrtka koja posjeduje i upravlja nekretninama koje generiraju prihod. Prema zakonu, REIT-ovi moraju isplatiti najmanje 90% oporezivog dohotka dioničarima u obliku dividendi, što ih čini atraktivnim ulaganjem za stvaranje prihoda.
Postoje i brojne vrste REIT-ova koje možete istražiti. Na primjer, REIT-ovi se mogu usredotočiti na različite sektore, poput zdravstva ili maloprodaje. Postoji također stambeni i komercijalni REIT-ovi koji ulažu u vrlo različite vrste nekretnina.
Najlakši način da počnete ulagati u REIT-ove jest potražiti REIT-ove kojima se javno trguje putem vašeg online posrednik. Postoji niz REIT ETF-ova i zajedničkih fondova, a također možete ulagati u pojedinačne REIT-ove. Neki REIT-ovi nisu kojima se javno trguje, ali možete raditi s pojedinačnim brokerima ili nekim financijskim savjetnicima kako biste ulagali u netrgovane REITs.
Glavna mana REIT ulaganja je da je rast općenito niži od ulaganja poput rast dionica budući da REIT isplaćuju većinu prihoda kao dividende. Ali to je još jedna strategija pasivnog ulaganja u nekretnine koja je vrlo popularna i jednostavna. A nedostatak likvidnosti nije veliki rizik ako se držite REIT-ova kojima se javno trguje.
4. Vodite pasivni Airbnb posao
Nakon što sam završio koledž, proveo sam neko vrijeme živeći u Medellinu, u Kolumbiji. Za to vrijeme dijelila sam stan s čovjekom iz New Yorka koji je nekoliko mjeseci putovao po Južnoj Americi.
Kad smo počeli razgovarati o poslu i poslovima, rekao mi je da je vodio mrežu Airbnbsa u New Yorku. I iako je provodio mjesece na putu, njegov Airbnb posao je napredovao kod kuće, donoseći konstantan prihod od najma svaki mjesec.
U to vrijeme nisam mogao vjerovati, ali nakon malo kopanja, otkrio sam da je sporedna gužva "udaljenih Airbnbsa" sasvim stvarna. A na papiru je prilično jednostavno: iznajmite Airbnb na atraktivnom tržištu, stavite daljinski uspostavljeni sustavi upravljanja i surađujte s upraviteljem za iznajmljivanje na čišćenju i upravljanju prostorom između iznajmljivači.
Airbnb olakšava upravljanje vašim oglasima i komunikaciju s iznajmljivačima putem svoje aplikacije. A ako koristite sustave poput pretinca za zaključavanje ili pristup tipkovnicom, gosti mogu otključati vaš dom bez vaše prisutnosti. Nakon što odu, sve što trebate učiniti je platiti tvrtki za čišćenje ili upravitelju imovine da pripremi jedinicu za vašeg sljedećeg gosta.
Ovom strategijom ljudi upravljaju Airbnbsom u državama poput Arizone, Kalifornije i Floride dok žive tisućama milja daleko.
Osobno mislim da je ovo još uvijek rizičnija vrsta pasivnog ulaganja u nekretnine budući da ozbiljne štete na imovini ili probleme nije lako riješiti na daljinu. Ali ako imate vrstu rasporeda po kojoj uskakanje na let u zadnji tren nije problem, možda ovaj rizik nije toliko zabrinjavajući.
Osim toga, u svoju zaradu morate uračunati Airbnb naknade domaćina, poreze i naknade za čišćenje/upravljanje. A ako nemate dovoljno rezervacija mjesečno, vjerojatno zarađujete manje nego da ste se odlučili za dugoročni najam za jednu obitelj. Ali u turističkim područjima Airbnbs naplaćuje premiju, zbog čega neki domaćini idu na daljinu i kupuju Airbnbs na prometnim tržištima.
Za i protiv pasivnog ulaganja u nekretnine
profesionalci
- Potencijal za stvaranje stabilnog novčanog toka
- Uz neke strategije još uvijek možete imati koristi od vlasničkog kapitala
- Metode kao što je crowdfunding imaju niske prepreke za ulazak
- Nekretnine vam pomažu diverzificirajte svoj portfelj a može biti i izvrstan zaštita od inflacije
kontra
- Troškovi mogu smanjiti vaše profitne marže, čineći aktivno ulaganje u nekretnine unosnijim
- Hitni slučajevi, štete i problemi sa stanarima mogu učiniti investiciju manje pasivnom
- Imate manje kontrole nad svojim nekretninama ako radite s tvrtkama za upravljanje, stoga je njihova provjera važna
- Slobodna mjesta ili nedostatak iznajmljivača mogu poremetiti protok novca
Je li realan pasivni prihod od nekretnina?
Ako ulažete putem platformi za grupno financiranje ili putem REIT-ova, pasivno ulaganje u nekretnine se podrazumijeva. Ovo je jedan od razloga frakcijsko ulaganje u nekretnine postao je toliko popularan, uz niske barijere za ulazak.
Što se tiče posjedovanja jedinica za iznajmljivanje i outsourcing upravljanja, ta strategija također može postati prilično pasivna. Ali mislim da je važno znati svoje brojke kako vaši troškovi ne bi izbrisali vaš pozitivni novčani tok. A ako dođe do hitnog slučaja, postoji šansa da ćete morati postati aktivni menadžer na određeno vrijeme.
U konačnici, postoji nekoliko načina kako nekretninu pretvoriti u pasivnu investiciju. Samo razmotrite razinu aktivnog u odnosu na pasivnu uključenost koja vam odgovara, razmotrite prednosti i nedostatke i odaberite poslovni model koji vam odgovara.