Zahvaljujući popularnosti mnoštvenog financiranja i platformi osoba-osoba (P2P)-posebno u sektor nekretnina - postoji više nego ikad prije mogućnosti za ulaganja izvan javno kotiranih dionice. Međutim, možda ste primijetili da mnogi od ovih poslova zahtijevaju akreditaciju ulagača. Što je "akreditirani ulagač"? Kako to postaješ? Ako ne ispunjavate uvjete, jeste li zauvijek potpuno isključeni s ovog tržišta?
Što je akreditirani investitor?
U osnovi, akreditirani ulagač je osoba ili subjekt koji se smatra sposobnim preuzeti povećane rizike povezane s određenim ponudama ulaganja. Razmislite o fondovima rizičnog kapitala, poslovima privatnog plasmana, hedž fondovima i-da- mogućnosti skupnog financiranja nekretnina.
Akreditirani ulagači imaju najbolji izbor kada su u pitanju mogućnosti ulaganja izvan vrijednosnih papira kotiranih na burzi. Subjekti koji nude te mogućnosti ulaganja imaju koristi od akreditiranih ulagača zainteresiranih za njihove projekte.
Na primjer, tvrtka kojoj je potreban kapital može ponuditi privatne dionice akreditiranim ulagačima. Time će se tvrtka osloboditi visokih troškova registracije svojih vrijednosnih papira kod državnih regulatornih tijela i
održavanje javne ponude.Ovdje u Sjedinjenim Državama Komisija za vrijednosne papire i burze (SEC) utvrđuje kriterije za akreditiranog ulagača. No ne postoji utvrđen postupak koji vam službeno daje status akreditiranog. Zato ne očekujte otmjeni certifikat poštom.
Umjesto toga, na svakoj je pojedinačnoj tvrtki da obavi dubinsku provjeru i utvrdi zadovoljavate li kriterije koje je postavila DIP prije nego uložite u njenu ponudu.
Koji su zahtjevi?
Da bi se kvalificirala kao akreditirani ulagač, osoba mora proći jedan od dva testa:
- Imajte godišnji prihod od najmanje $200,000 (ili 300.000 USD za zajednički prihod sa supružnikom) za posljednje dvije godine s očekivanjem zarade istog ili većeg prihoda u tekućoj godini; ili
- Neka neto vrijednost premaši Milijun dolara, pojedinačno ili zajedno sa supružnikom.
Vrijednost vašeg primarnog prebivališta ne može se uključiti u izračun neto vrijednosti. S druge strane, vaša hipoteka se ne računa protiv vas, sve do fer tržišne vrijednosti. Prilikom izračunavanja zajedničke neto vrijednosti sa supružnikom, nije potrebno da se imovina drži zajedno.
Evo praktične tablice iz SEC -a koja pokazuje kako utvrditi ispunjavate li uvjete pomoću testa neto vrijednosti:
| Jane Doe | John Smith | James Lee | |
|---|---|---|---|
| Primarno prebivalište (nije uključeno, osim dolje navedenih povezanih obveza): | |||
| Vrijednost doma | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| Hipoteka | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| Linija kapitala | — | $150,000 | — |
| Uključena imovina: | |||
| bankovni računi | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 401 (k)/računi IRA -e | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Ostala ulaganja | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Automobil | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| UKUPNO UKLJUČENA SREDSTVA | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| Uključene obveze: | |||
| Studentski i auto krediti | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Ostale obveze | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Dio hipoteke pod vodom | — | — | $100,000 |
| Stanje na liniji kapitala (starije od 60 dana) | — | $100,000 | — |
| UKUPNO UKLJUČENE OBVEZE | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| Neto vrijednost | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| Ovlašteni investitor | Da | Ne | Ne |
Koje su najbolje mogućnosti za akreditirane ulagače?
Ovdje u Investor Junkie -u mislimo da su neke od najboljih mogućnosti za ulaganje vašeg novca ležati u nekretninama. Ali nemamo svi vremena ni resursa za izlaz popraviti i okrenuti hrpa nekretnina.
Kongres je 2012. godine donio Zakon o pokretanju poslova u novom poslu (JOBS). To uključuje odredbe koje su omogućile procvat platformi za grupno financiranje. Ukratko, jedna od ovih odredbi je omogućiti tvrtkama da traže kapital s bilo kojeg mjesta sve dok ulagači ispunjavaju zahtjeve SEC -a za akreditaciju. Ranije su tvrtke mogle tražiti ulaganja samo od ljudi u svojoj mreži.
Ako ste akreditirani ulagač, sada možete sudjelovati u potencijalno unosnim mogućnostima komercijalnih nekretnina s ovih platformi (između mnogih drugih):
- CrowdStreet
- Nekretnine Mogul
- Posuđivanje kuće
- Zakrpa zemlje
- PeerStreet
- RealCrowd
- Dionice
Što ako niste akreditirani?
Većina danas popularnih platformi za financiranje nekretnina otvorene su samo za akreditirane ulagače. Ali to ne znači da oni koji se ne kvalificiraju ne mogu sudjelovati na ovom vrućem tržištu.
Mnoge od ovih mogućnosti su privatne REIT (ulaganja u nekretnine). Ovi su ulagački instrumenti slični dionicama jer možete kupiti njihove dionice. Međutim, prema zakonu, REIT -ovi su dužni isplatiti 90% svoje zarade u obliku dividendi, uz porezne olakšice. (Možeš ovdje pročitajte više o REIT-ovima kojima se ne trguje.)
Evo nekih mogućnosti koje od investitora ne zahtijevaju da zadovolje kriterije koje postavlja DIP:
- CrowdStreet: Medalist Diversified REIT daje vam priliku za ulaganje u višeobiteljske, “flex-industrial”, maloprodajne i hotelske nekretnine s ograničenim uslugama na jugoistoku.
- Prikupljanje sredstava: eREIT -ovi i e -fondovi omogućuju ulagateljima da imaju koristi od rasta više nekretnina komercijalnih nekretnina. Minimalno ulaganje je samo 500 USD.
- Nekretnine Mogul: Dva proizvoda MogulREIT otvaraju platformu neakreditiranim ulagačima. MogulREIT I osigurava izloženost višeobiteljskim, uredskim, industrijskim, maloprodajnim objektima, skladišnim objektima, medicinskim i ugostiteljskim objektima. Mogul REIT II fokus je na višestambenim zgradama.
- Modiv: NNN REIT ulaže u nekretnine koje iznajmljuju trgovačka društva. Najamnina se prikuplja i zatim isplaćuje dioničarima REIT -a na mjesečnoj osnovi kao prihod od dividendi.
- Roofstock: Ova platforma je malo drugačija. Omogućuje ulagačima da izravno kupe nekretninu za najam pozitivnu u novčanom toku. Svaki je posao rigorozno unaprijed provjeren. Time se uklanja dio rizika tradicionalnih popravki i prevrtanja nekretnina.
Zaključak
Akreditirani ulagači dobivaju "izbor legla" kada su u pitanju mogućnosti ulaganja izvan vrijednosnih papira kotiranih na burzi. Ako ispunjavate kriterije, ove su mogućnosti izvrsne.
Međutim, ako ne, nemojte se obeshrabriti - postoji mnogo zanimljivih opcija. Mnoge od njih smo pregledali ovdje na Inkiestor Junkie.
Jeste li zadovoljni s brojem mogućnosti skupnog financiranja nekretnina otvorenih za neakreditirane ulagače? Mislite li da bi tvrtke trebale zahtijevati od akreditiranih ulagača? Javite nam svoja mišljenja o tom pitanju.