Gotovo svaki članak o nekretninama upozorava investitore da obave dubinsku analizu. Ali što to točno znači?
U širem smislu, due diligence je proces prikupljanja i analize podataka o svim čimbenicima koji utječu na ROI. Due diligence proces je neophodan kako bi se osiguralo da početna i kasnija ulaganja u priliku imaju smisla.
Vjerojatno ste čuli poslovicu "dvaput mjeri, jednom reži". To je osobito istinito kada su u pitanju nekretnine: prije ulaganja trebate temeljito procijeniti svaku priliku.
Dužna pažnja je neophodna kako bi se spriječile skupe pogreške kao što su:
1) ulaganje u projekt koji neće ispuniti strateške ciljeve, i
2) neuspjeh u ublažavanju i upravljanju predviđenim rizicima za bolji i predvidljiviji ishod kada ulažete.
Dubina i širina dubinske analize koju provodite ovisit će o imovinskoj klasi nekretnine: Razlikovat će se za komercijalne nekretnine, nekretnine za iznajmljivanje REIT-ovi, i grupno financiranje nekretnina prilike. Vrsta dubinske analize također će ovisiti o samoj konkretnoj investiciji (lokacija, financije, stanje imovine itd.).
Na primjer, koristite različite financijske metrike za procjenu komercijalnih i stambenih nekretnina za iznajmljivanje. A neke prilike za grupno financiranje nekretnina imaju specifične razlike koje zahtijevaju dubinsku analizu koja se neće primijeniti na druge opcije grupnog financiranja. Kada ulažete u nekretnine za iznajmljivanje, dužna je pažnja neophodna prije i tijekom procesa kupnje.
Kratka verzija
- Za bilo koje ulaganje u nekretninu morate provesti temeljitu dubinsku analizu kako biste bili sigurni da ćete dobiti dovoljno visok povrat da bi se vaše ulaganje isplatilo.
- Proces dubinske analize razlikuje se za kuće za iznajmljivanje u odnosu na REIT-ovi i stranice za grupno financiranje nekretnina.
- Svako ulaganje u nekretnine nosi rizik, ali taj rizik možete svesti na najmanju moguću mjeru pomnim istraživanjem svih mogućnosti ulaganja, čak i onih unaprijed provjerenih.
Due Diligence za nekretnine za iznajmljivanje
Investitori u nekretnine za iznajmljivanje obično traže tri stvari:
- Kratkoročni novčani tok
- Dugoročno povećanje vrijednosti imovine
- Stalne porezne olakšice.
Vaša dubinska analiza prije kupnje usredotočit će se na dva najvažnija čimbenika: novčani tok i povećanje vrijednosti. To uključuje opsežna istraživanja u nekoliko ključnih područja:
- Stanje nekretnine
- Lokacija nekretnine/tržište
- Financijske analize i projekcije
Ovdje su neka od značajnih pitanja koja treba provjeriti – imajte na umu da je svaka nekretnina i prilika jedinstvena, a vaša dužna pažnja može vas navesti da dublje istražite određena područja. Pogledajmo detaljnije svako od ova tri područja u nastavku.
Procijenite stanje nekretnine
Važno je uložiti mnogo vremena i truda u procjenu trenutnog stanja nekretnine i određivanje što trebate učiniti kako biste poboljšali dom prije nego što ga kupite. Općenito, pomoglo bi ako pogledate ove stvari:
- Strukturni integritet (unutarnji i vanjski) – Postoje li pukotine na temeljima, znakovi oštećenja od termita, problemi s neottjecanjem vode iz kuće, zastarjeli krov, otpuhane obloge, korijenje drveća koje raste u kanalizacijski vod koji se povezuje s kućom, nagnuti podovi, električna ploča neodgovarajuće veličine za veličinu kuće, grijanje, ventilacija i klimatizacija neodgovarajuće veličine ili nepropisno instaliran cjevovod?
- Mehanički sustavi – Htjet ćete pogledati trenutno stanje i preostali životni vijek glavnih sustava, uključujući HVAC, grijač vode, glavne kućanske aparate, električne i vodovodne instalacije.
- Sigurnost – Morat ćete popraviti sve opasnosti. Trebate li se pobrinuti za bilo kakvu plijesan? Trebaju li stepenice ogradu? Što trebate učiniti kako biste dobili odobreni pregled potreban za dozvolu za iznajmljivanje? Kopiju obrasca za pregled najma vjerojatno možete preuzeti na internetu. Ključno je razumjeti koja se poboljšanja moraju napraviti (i koliko će to koštati) da biste dobili licencu za iznajmljivanje.
- Potrebno početno održavanje – Postoji li odgođeno održavanje i kolika je cijena da se nekretnina "spremi za iznajmljivanje", što znači da je čista, sigurna i atraktivna?
Odaberite pravu lokaciju i tržište
Jedina stvar koju ne možete promijeniti je lokacija nekretnine. Morate razumjeti i analizirati i šire područje (grad/mjesto) i lokaciju na razini ulice (četvrt/ulica) vaše nekretnine za iznajmljivanje.
- Tržište rada za potencijalne iznajmljivače — stanari moraju imati posao kako bi plaćali najam. Ima li dovoljno mogućnosti za zapošljavanje u blizini vašeg najma? Doseljava li se veliki poslodavac u to područje?
- Demografija bazena za iznajmljivanje – Općenito govoreći, želite znati da će skupina potencijalnih iznajmljivača vjerojatno platiti najam u cijelosti i na vrijeme.
- Analiza računa – Nikada ne želite preplatiti nekretninu za iznajmljivanje; da biste to izbjegli, trebate prikupiti informacije i proučiti tvrtke u tom području.
- Analiza tržišta najma – Postoji li potražnja za povoljnim stanovima u vašem području za iznajmljivanje? Ako nema manjka nekretnina za iznajmljivanje, morat ćete namamiti stanare i vjerojatno naplaćivati manje od tržišne cijene kako biste dobili najbolje stanare.
- Susjedstvo – Brinu li sadašnji stanovnici susjedstva za svoju imovinu? Ima li smeća uokolo? Je li domovima potrebno održavanje? Baš kao i vi, vaši stanari žele živjeti u čistom, sigurnom okruženju – bit će izazovno privući dobre stanare u susjedstvo koje očito propada.
Istraživanje tržišta najma >>>7 najboljih mjesta za ulaganje u nekretnine u 2022
Smanjite brojke
Ovdje se guma susreće s cestom. Brojke moraju funkcionirati!
- Trošak stjecanja nekretnine (kupoprodajna cijena plus troškovi zatvaranja) — Morat ćete pronaći tvrtke (nedavno prodane slične nekretnine u blizini nekretnine koju razmatrate). Pogledajte kompaniju u usporedbi s nekretninom koju razmatrate i prilagodite cijenu ponude na temelju značajki i stanja. Mnogo toga ulazi u ovaj proces budući da niti jedno svojstvo nije isto, tako da to nije usporedba jabuka s jabukama. Troškovi zatvaranja temelje se na cijeni kuće i drugim čimbenicima – zajmodavac vam može pomoći da ih procijenite.
- Hipoteka, osiguranje i porezi – Najznačajniji trošak posjedovanja nekretnine za iznajmljivanje je mjesečna hipoteka koja obično uključuje PITI (glavnica, kamate, porezi i osiguranje). Pobrinite se da vaše projekcije mjesečnog prihoda od najma premašuju troškove PITI-a za pokrivanje redovnog održavanja, naknade za upražnjena mjesta, upravljanje imovinom i druge troškove povezane s održavanjem vaše imovine u aktivnom najmu. I dok će kod hipoteke s fiksnom kamatnom stopom kamate i glavnica ostati iste svaki mjesec, trebali biste planirati postupno povećanje poreza i osiguranja kuće tijekom vremena.
- Troškovi pripreme za najam – Koja poboljšanja trebate napraviti? Možda samo trebate obojiti i oprati tepih šamponom. Ili možda postoje značajniji popravci. Glavna pogreška koju vidim da čine investitori početnici jesu nepotrebna poboljšanja imovine. Pogledajte ponude za iznajmljivanje u okolici. Možda vam neće trebati centralni klima uređaj, granitni pultovi ili vanjska terasa da dovedete stanare voljne i sposobne platiti tržišnu najamninu.
- Mogućnost uvažavanja – Ne samo da trebate znati da nekretnina ima odgovarajuću cijenu i da vrijedi ono što plaćate za to, ali također morate pogledati trendove kako biste projicirali hoćete li vidjeti povećanje vrijednosti ili ne vrijeme. U redu je kupiti stanove za najam tamo gdje se ne očekuje povećanje vrijednosti nekretnine, ali trebali biste osigurati da je vaš mjesečni novčani tok solidan i dovoljno visok da bi se isplatilo ulaganje.
- Projekcije najma – Morate znati kolika će vam vjerojatno biti bruto godišnja najamnina. Je li nekretnina prije bila iznajmljena i ako jest, koliko je najmoprimac plaćao mjesečno? Koja je trenutna tržišna stopa najma za ovu vrstu nekretnine na ovoj određenoj lokaciji?
- Ograničenja HOA i financijska stabilnost – Dopušta li HOA iznajmljivanje nekretnine? Ako je iznajmljivanje dopušteno, koja su pravila koja uređuju tu odredbu? Na primjer, neki HOA-ovi zahtijevaju da predate svoj ugovor o najmu, dok drugi moraju odobriti vaš ugovor o najmu. Je li HOA u dobrom financijskom stanju? Vjerojatno ste primijetili da sve HOA zajednice ne dopuštaju financiranje Federalne stambene uprave (FHA). kupci stanova – to je zato što ne prolaze provjeru kada ih FHA zajmodavci provjeravaju u pogledu financijske sigurnosti ili adekvatnosti upravljanje. To će negativno utjecati na vas kada krenete preprodavati jer isključuje mnoge potencijalne kupce.
Prikupljanje informacija i dubinska analiza svih ovih čimbenika neophodni su kako biste utvrdili trebate li steći nekretninu ili ne. Čuo sam da "zarađuješ kada kupuješ", i otkrio sam da to zvuči točno. Ako odaberete pogrešnu nekretninu, kasnit ćete i prije nego što počnete.
Proces dubinske analize za REIT-ove i grupno financiranje nekretnina
Ulaganje u nekretnine za iznajmljivanje može se činiti neodoljivim. Srećom, postoji mnogo načina za ulaganje u nekretninu bez kupnje i upravljanja nekretninama, ali svejedno trebate obaviti dubinsku analizu.
Većina stranica za grupno financiranje nekretnina unaprijed provjerava mogućnosti i partnere prije nego što ih objavi na svojim platformama. Ono što je lijepo u vezi s tim je da ne morate prikupljati sve informacije ili posjetiti nekretninu kako biste obavili dubinsku analizu.
Na primjer, RealtyMogul provodi puno praktične dubinske analize prije nego što ugoste priliku na svojoj platformi. Imaju tim osiguravatelja koji osobno pregledavaju nekretninu (ne samo na papiru). Tu je i tim za upravljanje imovinom koji temeljito istražuje operativne partnere (sponzore) te interni odbor koji pregledava sve podatke i mišljenja. Ako nije jednoglasno palac gore, RealtyMogul neće staviti projekt na svoju platformu. Nakon sklapanja ugovora, njihov tim za upravljanje imovinom aktivno upravlja projektom i sponzorom kako bi se na vrijeme i kvalitetno ispunili ciljevi.
Kako procijeniti unaprijed provjerene mogućnosti grupnog financiranja
- Shvatite što znači "prethodna provjera" - Što uključuje postupak predprovjere i je li on dovoljan?
- Istražite uspjeh pružatelja platforme – Je li većina njihovih prošlih poslova ispunila očekivanja?
- Istražite sponzora — Većina web stranica za grupno financiranje nudi samo prilike s iskusnim sponzorima. Osigurajte da osobe koje stoje iza posla imaju dovoljno iskustva s nekretninama i da su prethodno bile uspješne kao sponzori.
- Pregledajte sve dokumente dubinske analize — Postavljajte pitanja ako ne razumijete što gledate ili ne vidite dokumente koji bi trebali biti uključeni.
- Potrudite se da potvrdite da su informacije koje ste dobili točne — Potražite kompaniju za recenziju. Istražite tržište rada i trendove u području nekretnina.
Poput grupnog financiranja, Zaklade za ulaganje u nekretnine (REIT) osmišljeni su za investitore koji odluče biti manje uključeni. Budući da se investicijskim vrijednosnicama kojima se aktivno upravlja, pri kupnji REIT-ova potrebno je manje dubinske analize. Menadžeri su odgovorni za pružanje konkurentnog povrata ulaganja za dioničare. Oni rade svoj dio dubinske analize zakladničkih fondova za ulaganje u nekretnine.
Ipak, baš kao što biste obavili osobnu dubinsku analizu prije kupnje bilo kojeg zaliha, uzajamnog fonda ili veza, trebali biste učiniti isto s mogućnostima grupnog financiranja i REIT-ovima.
Donja linija
Stručnjaci preporučuju da uravnotežite svoj ukupni investicijski portfelj. Jedan od načina da diverzificirate svoj portfelj je držanje dijela svoje imovine u nekretninama. Kako ćete uključiti nekretnine i koliki dio svog portfelja ćete im posvetiti osobna je odluka.
Dok sve investicije uključuju rizik, ulaganje u nekretnine nosi jedinstvene rizike koji zahtijevaju dužnu pažnju. Posjedovanje i upravljanje nekretninama za iznajmljivanje uključuje opsežniju dubinsku analizu od ulaganja u REIT ili mogućnost grupnog financiranja nekretnina.
Odgovarajuću dubinsku analizu ulaganja u nekretnine, posebno nekretnine za najam, teško je precijeniti. Cilj je prikupiti nešto mjesečnog novčanog toka i posjedovati nekretninu koja će vjerojatno rasti. Jedna loše odabrana ili loše upravljana nekretnina za iznajmljivanje može vas stajati mnogo novca umjesto da vam pridoda bogatstvo. Provođenje temeljite dubinske analize unaprijed stavlja vas u puno bolju poziciju za postizanje vaših ciljeva.
Više o nekretninama:
- Pasivno ulaganje u nekretnine: što je to i kako započeti
- Jesu li nekretnine dobra investicija upravo sada?
- Kako ulagati u nedovoljno opslužene zajednice putem nekretnina