S kamatnim stopama koje su još uvijek blizu najnižih svih vremena, ulagači traže razumno sigurno ulaganje koje ih drži ispred inflacije. Na sastanku lokalnih investitora u nekretnine u travnju ovdje u Baltimoreu, tema je bila ulaganje u porezno založno pravo. Obećanje o povratu od 18% — na ulaganje osigurano nekretninama — privuklo je moju pozornost.
Naravno, visoke stope povrata obično su uravnotežene s visokim stopama rizika. No govornik je nastavio i rekao da je to "praktički jednako sigurno kao da ste parkirali svoj novac u osiguraniku FDIC-a račun u vašoj lokalnoj banci.” Stoga je moj interes bio potaknut istraživanjem ovog skrivenog ulaganja u nekretnine strategija.
Saznao sam da ulaganje u porezni zalog postoji više od 200 godina. Nikad čuo za to? Možda je to zato što porezi nisu... pa... nikome omiljena tema za raspravu. Reći bilo kome na koktelu da ste porezni računovođa odlično je zaustaviti razgovor.
Ipak, ova investicija iskorištava činjenicu da je plaćanje poreza neizbježno. Nitko ne dobiva propusnicu. Ipak, ne može svatko platiti porezniku kad on pokuca.
Vlada uvijek prije ili kasnije shvati svoje. Dakle, ulaganje u potvrde o poreznom zalogu osigurava investitorima praktički zajamčenu kamatnu stopu. Zapravo, obiteljski uredi i institucionalni investitori desetljećima ulažu milijarde u potvrde o poreznom zalogu.
Osnove poreza na imovinu
Vlasnik kuće ili ne, vjerojatno ste upoznati s idejom poreza na imovinu. Vlade oporezuju vlasnike nekretnina za financiranje beneficija i usluga za “opće dobro” zajednice. Porez na imovinu je uz porez na dohodak i promet.
Prihodi od poreza na imovinu obično pružaju usluge poput policijske zaštite, javnih knjižnica, rekreacijskih centara, cesta, škola i čišćenja snijega. Čak i vatromet.
Ako imate hipoteku na svoj dom, vjerojatno je da vaša mjesečna uplata uključuje sredstva za plaćanje poreza na imovinu. Vaš zajmodavac drži novac u escrowu i plaća poreze u vaše ime izravno okrugu kada dospiju.
Možda ne znate koliko plaćate poreza na nekretnine. Ali budite uvjereni da ih plaćate ako posjedujete dom. Sve županije prikupljaju neku vrstu poreza na osobnu imovinu.
Pojedinačne parcele nekretnina procjenjuju se na temelju lokacije i karakteristika. Svakoj imovini se dodjeljuje vrijednost "porezne procjene". Vlasnik parcele plaća porez na procijenjenu vrijednost. U 2016. stope po državama kretale su se od niskih 0,27% na Havajima do visokih 2,35% u New Jerseyju.
Prosječna stopa poreza na imovinu za obiteljske kuće u najvećem gradu svake američke države kreće se oko 1,5%. Prema američkom Birou za popis stanovništva, prosječno američko kućanstvo potroši 2149 dolara na porez na imovinu za svoje domove svake godine.
Županija u kojoj se nekretnina nalazi obično naplaćuje porez na imovinu. Ako vlasnik nekretnine ne plati porez, iznos poreza postaje založno pravo na nekretnini.
Založno pravo na imovinu, međutim, ne pomaže županijskim i lokalnim samoupravama u plaćanju usluga i pogodnosti koje su obećale svojim građanima. Županiji je novac sada potreban za ispunjavanje proračunskih obveza. Vlada ne uzima dugove!
Što je zapravo potvrda o poreznom založnu?
Iako se postupak razlikuje u cijeloj zemlji, lokalne samouprave ovlaštene su naplatiti neplaćene poreze prodajom potvrde o poreznom zalogu ili porezne isprave na javnoj dražbi. Otprilike polovica od 50 država prodaje potvrde o poreznom zalogu. Druga polovica prodaje porezne založne akte ili otkupljive isprave. Potonji je hibrid između potvrde i akta. Neke države prodaju i porezna založna prava i porezne isprave.
Postoje važne razlike između njih. Obično biste kupili potvrdu o poreznom zalogu jer želite kamate. Ako ga vlasnik kuće ne otkupi, možda ćete dobiti nekretninu. S poreznim aktom kupujete nekretninu izravno.
Jedan nije bolji od drugog. Svaki od njih ima prednosti ovisno o vašim ciljevima ulaganja. Svaki ima svoj skup pravila, a istraživanje je neophodno. Naravno, možete raditi oboje istovremeno.
Ovaj će se članak usredotočiti na porezna založna prava i ostaviti porezne akte za drugi put.
Lakoća ulaganja u porezno pravo
Ono što je lijepo je da ne trebate licencu za nekretnine. Ne morate osnivati LLC. I ne treba vam puno novca za ulaganje u certifikate ili akte.
Kada kupite porezno založno pravo, u osnovi ste platili poreze za vlasnika kuće u zamjenu za potvrdu. Certifikat je dobar za iznos koji ste platili plus kamate.
Također je lijepo što je vaša investicija potkrijepljena kolateralom imovine ili državnim zakonima koji nalažu otkup poreznog zaloga, uključujući kamate i kazne. Kao ulagač, ulazite kako biste platili zaostale poreze i zaključali zajamčenu kamatnu stopu na svoje ulaganje.
Potvrda o poreznom zalogu je instrument kojim se može pregovarati. Ali sekundarnog tržišta nema, osim možda eBaya i slično.
Potvrda je dokaz da je vlasnik kupio ovršno založno pravo na nekretninu. To je zakonska obveza založnog prava na prvom mjestu na određenoj nekretnini. To znači da je to prva dužnička obveza koja se isplaćuje ako je imovina podvrgnuta ovrsi.
(Velike) prednosti ulaganja u potvrde o poreznom zalogu
Kada kupujete potvrdu o poreznom zalogu, ne kupujete nekretninu. Niti morate imati posla s vlasnikom nekretnine. Vi jednostavno ulazite u plaćanje zaostalih poreza županijskoj vladi.
U zamjenu za uplatu novca, županija će vam dati kamatu i naknade za kašnjenje koje naplaćuju vlasniku kada se porezi konačno plate. Ako vlasnik nekretnine ne plaća poreze, možete izvršiti ovrhu i preuzeti vlasništvo nad nekretninom za ukupan iznos zaostalih poreza, kazni i pristojbi koje duguje županiji.
Drugim riječima, dva su ishoda ulaganja iz ulaganja u porezno založno pravo:
- Potvrda o poreznom zalogu se otkupljuje i dobivate osiguranu visoku kamatnu stopu.
- Potvrda o poreznom zalogu se ne otkupljuje i nekretninu možete steći ovrhom, ponekad za novčiće na dolar.
Ovisno o vašim ciljevima ulaganja, bilo koji ishod može biti privlačan.
Porezni zalog osiguravaju fiksnu kamatnu stopu, koja se razlikuje od županije. U Baltimoreu je kamatna stopa 18% godišnje. U drugim županijama diljem zemlje može biti mnogo niža ili mnogo veća. Nekoliko okruga u Illinoisu objavljuje kamatnu stopu od 18% svakih šest mjeseci, što je nešto više od 36% godišnje.
Međutim, kao što možete zamisliti, ove visoke stope povrata privlače veliku pozornost. Iako vam ne treba puno novca za ulaganje, konkurenti s dubokim džepovima mogu uskočiti i povisiti cijenu, istiskujući malog ulagača.
Cijena može lako, a često i čini, eskalirati iznad dospjelih poreza. Pročitao sam da se u nekim okruzima nekretnine mogu prodati na poreznoj dražbi za više nego što nekretnina vrijedi.
Pogotovo ako ste akreditirani investitor, postoji nekoliko alternativa koje također mogu donijeti dvoznamenkasti godišnji prinos. Jedan primjer je Izvorna ulaganja, koja je privatna investicijska tvrtka koja pojedincima s visokim neto vrijednostima omogućuje ulaganje u raznolike fondove za nekretnine.
Ne postoji ograničenje koliko možete uložiti
Možete uložiti malo ili puno. Porezna založna prava nisu kao bankovni računi koji su osigurani od strane FDIC-a do određene granice. Ne postoji ograničenje koliko možete uložiti u potvrde o poreznom zalogu.
Vlasnik nekretnine zadržava vlasništvo nad nekretninom. On ili ona ima pravo otkupiti — isplatiti — potvrdu o poreznom založnom vlasništvu sve dok sudac okružnog suda ne potpiše dekret kojim se odobrava postupak ovrhe.
Kao nositelj potvrde o poreznom zalogu, morate pokrenuti postupak ovrhe unutar određenog vremena, obično dvije godine. Ako certifikat nije iskorišten i ne započnete s ovrhom na vrijeme, vaše će ulaganje biti izgubljeno i neće se izvršiti povrat novca.
Kako licitirati
Većina županija održava prodaju poreznog zaloga godišnje. Većina aukcija se provodi online. U Baltimoreu, gdje ja živim, rasprodaja se održava u lipnju, a gradska sredinom svibnja.
Registrirate se nekoliko tjedana prije stvarne prodaje i plaćate kotizaciju. (U Baltimoreu je naknada 100 USD.) Pošalju vam e-mail identifikacijski broj ponude. Kada se aukcija otvori, licitirate za certifikate koji vas zanimaju putem online obrasca.
Minimalna ponuda potrebna za kupnju potvrde o poreznom zalogu uključuje bruto porez, kazne i kamate. Kazne uključuju sve primjenjive troškove koji se odnose na prodaju potvrde o poreznom zalogu. Minimalna ponuda navedena je pored adrese i ID broja delinkventne nekretnine.
Kako to funkcionira?
Proces ulaganja u porezna založna prava ili djela nije pasivan. Zapravo, može potrajati puno vremena.
Županije obično objavljuju popis nekoliko tjedana prije prodaje poreznog zaloga. Možda postoje stotine dostupnih nekretnina. Potreban vam je sustav za suzivanje popisa i odlučivanje za koje želite licitirati.
U osnovi, morate eliminirati one koji ne odgovaraju vašim kriterijima ulaganja. Započnite s vlastitim početnim proračunom ulaganja. Ako imate samo nekoliko tisuća ili čak samo nekoliko stotina dolara za ulaganje, odmah možete eliminirati nekretnine s višim minimalnim ponudama.
Ako želite prihod od kamata, a nemate za cilj stjecanje imovine, potražite obiteljske kuće s hipotekom. Oni nude najbolju šansu da budu iskupljeni. U mnogim zemljama njihova stopa otkupa iznosi 95% ili više.
Vremenski okvir za ulaganje poreznog zaloga je između šest mjeseci i tri godine. Ne postoji sekundarno tržište na kojem možete prodati svoje certifikate. Stoga morate biti sigurni da ulažete samo novac koji vam neće trebati u kratkom roku.
Nema provizija za plaćanje. No, kao što je ranije spomenuto, vjerojatno ćete morati platiti jednokratnu registraciju za aukciju.
Obavezno provjerite
Due diligence je obavezna. Mogli biste završiti ovrhom na nekretnini. Poželjet ćete proći i pogledati nekretnine. Također ćete htjeti pažljivo obaviti svoje online istraživanje kako biste dovršili svoju dužnu analizu.
Vjerojatno nećete moći pregledati unutrašnjost posjeda, jer vam vlasnici kuće vjerojatno neće dopustiti da svratite i pogledate. Ipak, htjet ćete znati što više o imanju, susjedstvu i području općenito. Ne želite zaglaviti s nekretninom koja nema potencijal.
Nekoliko poreznih založnih prava može se kupiti na istoj nekretnini za sljedeće porezne godine. Ovisi o tome koliko je dugo razdoblje otkupa.
Na primjer, u državi koja ima trogodišnje razdoblje otkupa, mogu se kupiti tri porezna založna prava, po jedno za svaku godinu. Ova založna prava mogu kupiti isti ili različiti investitori. To znači da vam može biti potrebno više kapitala kako proces napreduje.
Prilikom otkupa nekretnine, bez obzira na to koliko je investitora kupilo porezna založna prava, plaćaju se sva porezna zaloga i kamate. Ako se založno pravo ne otkupi tada bi postojao postupak ovrhe prema županijskim i državnim statutima.
Ako je vaš cilj oduzeti i steći nekretninu, možda ćete morati kupiti naknadna založna prava, jer ponekad novija porezna založna prava imaju prednost nad starim založnim pravima. Tko oduzme ovrhu na nekretnini radi preuzimanja djela, također može biti odgovoran za plaćanje svih ostalih nositelja poreznog zaloga.
Saznajte više
Postoje knjige, seminari i tečajevi na tu temu. I kao što je ranije spomenuto, svaka županija ima svoj skup pravila koja reguliraju proces, razdoblje otkupa, stope povrata i sam postupak nadmetanja.
Ovaj je članak zamišljen kao pregled. Možete i morate proučiti tržište i provjeriti jeste li razumjeli pojedinosti namjeravanog tržišta prije nego date ponudu.
Kao investitor, stalno tražim nove prilike i procjenjujem rizik u odnosu na nagrada. Dana 2. lipnja, okrug Baltimore održat će svoju godišnju dražbu certifikata o poreznom zalogu.
Registrirao sam se za online prodaju i dobio sam popis nekretnina za prodaju na dražbi. Trenutno popis sadrži nekoliko tisuća nekretnina, ali će se vjerojatno skratiti prije stvarne prodaje jer vlasnici nekretnina plaćaju svoje poreze.
Sada obavljam posjete kako bih pažljivo odabrao nekoliko potvrda o poreznom zalogu za koje bih želio licitirati. Nadopunit ću članak o svom iskustvu u narednim mjesecima.