"Crowdfunding" se odnosi na prikupljanje novca od javnih ulagača - "gomile" - putem internetskih platformi. Prije crowdfundinga, vlasnici tvrtki prikupljali su novac preko prijatelja, prijavom za bankovni kredit ili odlaskom u privatnu investicijsku tvrtku.
Crowdfunding pruža novi izvor financiranja za poduzeća i novu točku ulaska za pojedinačne investitore. Više ne morate imati dovoljno sredstava da sami financirate cijeli posao s nekretninama – radije, pridružite se drugi investitori istomišljenici, "gomila", kako bi dobili pristup poslovima koji su nekada bili dostupni samo super-bogati.
Crowdfunding nekretnina stekao je popularnost i kod davatelja i kod investitora, a mnoge su tvrtke koje specijalizirani za različita područja platformi za nekretnine, sa širokim rasponom značajki jedinstvenih za njihovu ponudu. Naša omiljena usluga crowdfundinga je CrowdStreet, koja je tvrtka za komercijalne nekretnine koja omogućuje izravan pristup određenim mogućnostima ulaganja u nekretnine, a što je najvažnije- sve naknade su na sponzorima, a ne na investitoru.
Većina platformi za masovno financiranje nekretnina dopušta investitorima da odaberu bilo koju od njih dug ili kapital ulaganja (u svoj portfelj svakako možete uključiti mješavinu oboje). Evo razlika koje će vam pomoći da odredite koji - dug ili vlasnički kapital - najbolje odgovara vašim investicijskim ciljevima i toleranciji rizika. (Možete pronaći detaljan usporedba platformi za crowdfunding nekretnina ovdje.)
Što su ulaganja u nekretnine?
Kada ulažete u dužničke instrumente, djelujete kao zajmodavac vlasniku nekretnine ili sponzoru posla. Ovisno o strukturi - koja se razlikuje ovisno o platformi za grupno financiranje nekretnina - zajam je osiguran ili: (1) samom imovinom ili (2) zadužnicom koju podupire LLC vlasništvo nad imovinom.
Prednosti dužničkih ulaganja
Prvi koji će dobiti plaću — Kao ulagač duga, vaše ulaganje je osigurano samom imovinom ili zadužnicom koju drži LLC. U oba slučaja, vi ste na prvom mjestu vjerovnika koji će dobiti isplatu ako zajam dođe u neplaćanje. Zadani postupak zajma razlikuje se ovisno o platformi, stoga morate dobro provjeriti. Ponekad investitori moraju platiti dio troškova ovrhe ako se kredit za imovinu ne može platiti, a imovina je zaplijenjena.
Kraće razdoblje zadržavanja — Dužnička ulaganja imaju unaprijed određen datum otplate, obično između 6 i 24 mjeseca.
Redovne mjesečne ili tromjesečne distribucije — Kao što je tipično za kredite, postoji redoviti raspored otplate kamata i glavnice mjesečno (ponekad tromjesečno umjesto mjesečno). Znate koliko i kada dobivate.
Nedostaci dužničkih ulaganja
Naknade — Naknade su obično veće na dužnička ulaganja od ulaganja u kapital.
Povrati su ograničeni — S dužničkim ulaganjima, vi ste hipotekarni vlasnik zajma osiguranog određenom imovinom. Vaš je povrat ograničen na kamate prikupljene na novac koji ste posudili zajmoprimcu - ne sudjelujete ni u kakvoj dobiti ostvarenoj na poslu.
Bez porezne olakšice — Jedna od prednosti ulaganja u nekretnine je da vlasnici nekretnina mogu odbiti amortizaciju. Kao ulagač duga, posuđujete novac vlasniku nekretnine, a ne samom vlasniku, tako da ne možete odbiti amortizaciju imovine.
Što su ulaganja u nekretnine?
Uz vlasničko ulaganje u nekretnine, dobivate proporcionalni dio kapitala u određenoj nekretnini ili portfelja nekretnina i udjela u dobiti kako se nekretnina razvija i prodaje ili upravlja za najam prihod.
Prednosti ulaganja u kapital
Pristup ponudama koje ranije nisu bile dostupne — Zahvaljujući jednostavnosti, učinkovitosti i skalabilnosti online platformi (gdje se svi relevantni dokumenti mogu objaviti na internetu, poslovi se mogu podijeliti na niske minimalni udjeli ulaganja, a sredstva mogu elektronički teći naprijed-nazad), poslovi s vlasničkim kapitalom koji ranije nisu bili dostupni pojedinačnim ulagačima sada su samo miš klikne dalje.
Potencijal za veće povrate — Kao ulagač u kapital, kupujete udjele u poslovanju, a ne samo posuđujete novac za financiranje posla. Kao takav, imate pravo na udio u neto dobiti.
Niže naknade — Općenito, poslovi s vlasničkim kapitalom nose niže investicijske naknade od duga.
Moguće porezne olakšice prenijete na ulagače — Kao ulagač vlasničkog kapitala, posjedujete dio imovine, a ovisno o platformi, možete imati pravo na odbitke troškova amortizacije kako biste smanjili poreze na svoju zaradu.
Veće zadovoljstvo investitora — Ulaganje u posebne poslove, koji se mogu vrlo temeljito provjeriti pregledom relevantnih dokumenata online, može pružiti veći osjećaj kontrole i zadovoljstva od kupnje dionica u velikim društvo.
Nedostaci ulaganja u kapital
Rizik od neuspjeha — Vlasnička ulaganja imaju veći rizik od dužničkih ulaganja. Sponzorima dogovora možda nedostaje iskustvo i vodstvo iskusnih stručnjaka za nekretnine. Financiranje pothvata u promet nekretninama samo je prvi korak. Bez adekvatnog poslovnog plana i strukture podrške, čak i vrlo obećavajuće prilike mogu propasti.
Dugoročna investicija — Dok je isplata obično veća, ulaganjima u kapital potrebno je više vremena da se materijaliziraju od ulaganja u dužničke. Postoji oportunitetni trošak vezanja vaših dolara ulaganja u dugoročna ulaganja koji treba odvagnuti u odnosu na očekivani povrat i njegovu vjerojatnost.
Neosigurano — Ulaganja u kapital nose veći rizik, dijelom zato što se vaše ulaganje smatra nesigurnim. Niste prvi u redu koji će dobiti povrat ulaganja u slučaju lošeg posla. Posjedujete nekretninu koja je najvjerojatnije osigurana kreditima koji se najprije vraćaju ako dođe do neispunjenja obveza.
Evo grafikona koji sažima ključne razlike između kapitalnih i dužničkih ulaganja u masovno financiranje nekretnina:
| Dug | Vlasnički kapital | |
|---|---|---|
| Vrsta ulaganja | Zajmodavac vlasniku nekretnine | Vlasnik nekretnine (dioničar) |
| Povratak | Kamate (fiksno) | Udio neto dobiti (razlikuje se) |
| Potencijal povrata | Ograničeno, ograničeno na kamatnu stopu zajma | Neograničeno, može biti dvoznamenkasto |
| Rizik | Niži | Viša |
| Osigurano od strane | Povrat zajma je ili (1) osiguran imovinom ili (2) nezaštićena zadužnica | Neosigurano - posjedujete vrijednost nekretnine nakon duga |
| Starost Zadana vrijednost | 1. primiti isplatu, ali možda ćete morati platiti neke od troškova ovrhe ako zajmovi dođu u neplaćanje | 2. za primanje isplate |
| Distribucije | Da, mjesečne ili tromjesečne isplate kamata | Razlikuje se, ponekad se plaćaju tromjesečne distribucije |
| Naknade | Obično 2% + moguća naknada za odobravanje kredita | Obično 1% – 2%, bez naknade unaprijed ili usluge |
| Razdoblje držanja | Varira: 6-24 mjeseca | Varira: 1-10 godina |
| Porezne olakšice | Ne | Da, investitori obično mogu uzeti odbitak amortizacije bez izravnog posjedovanja nekretnine |
Uz dužničke ili vlasničke poslove koji su dostupni putem crowdfundinga, postoje dva dodatna rizika za razumijevanje:
Moguća prijevara — Ista značajka — skalabilnost na mreži — koja čini masovno financiranje nekretnina dostupnim malim ulagačima, također ga čini otvorenim za prijevaru. Zato je većina ovih ulaganja dostupna samo akreditiranim ulagačima koji znaju kako napraviti due diligence i imaju kapital za riskirati cjelokupno ulaganje.
Moguća kršenja sigurnosti — Sve je uobičajenije da vodeći trgovci na malo i tvrtke koje pohranjuju vaše osobne podatke budu hakirani. Čak i uz najmodernije sigurnosne zidove, web-mjesta za crowdfunding otvorena su za rizik od hakiranja.
Dug ili kapital? Ključni igrači su…
Svaka platforma za prikupljanje sredstava za nekretnine malo se razlikuje i obično služi za određenu nišu, ali sve su konceptualno isto — pružanje internetske tehnološke platforme koja olakšava usklađivanje između operatera nekretnina koji žele prikupiti kapital i akreditirane ulagače koji žele izravno ulagati u specifične stalne projekte nekretnina putem gotovinski zajmovi.
Većina crowdfunding stranica ima minimalno ulaganje od 5000 USD i morate biti akreditirani investitor. Između ovih, Nekretnine Mogul sadrži stambena i komercijalna ulaganja u kapital. RealCrowd nudi komercijalne poslove, i vlasničke i dužničke. Krpa zemlje specijalizirana za dugovne projekte, komercijalne i stambene.
Za veće minimalno ulaganje možete odabrati komercijalna dužnička i dionička ulaganja CrowdStreet sa 10.000 dolara i LendingHome nudi ulaganja u stambene dugove s minimalnim ulaganjem od 50.000 USD.
RoofstockJedinstvena ponuda pruža investitorima priliku za kupnju određene stambene nekretnine za najam s postojećim stanarima — očito, ulazne cijene variraju kako vi osobno kupujete cjelinu imovine.
Donja linija
Sva ulaganja nose rizik, a nekretnine imaju različite rizike od ulaganja u dionice. Dužnički instrumenti nude manji rizik od ulaganja u kapital. Vaši investicijski ciljevi mogu dati prednost ulaganjima u kapital ako tražite upečatljiv rast ili potencijal za profit. S druge strane, mogli biste se usredotočiti na dužnička ulaganja kada preferirate dosljedan prihod i manji rizik.
Stvarno se svodi na prilagođavanje vaših investicijskih radnji tako da odgovaraju vašim ciljevima i toleranciji na rizik — i provođenje due diligence na svakoj platformi za crowdfunding i konkretnom poslu.