Nije tajna da su cijene nekretnina u posljednjih nekoliko godina porasle. Mnogi potencijalni ulagači teško su opravdali ulaganje u nekretnine zbog viših stopa hipoteka i prenapuhanih cijena nekretnina. Dobra vijest je da postoji rješenje za ovu dilemu. Ako vaša općina to dopušta, možete izgraditi drugu kuću/nekretninu za iznajmljivanje na vašem postojećem zemljištu. To može biti ADU za smještaj vaših ostarjelih roditelja, zaseban ured, teretana ili čak izvor prihoda.
To je upravo ono što mi radimo. Moj suprug i ja trenutno gradimo samostojeću ADU u našem dvorištu koju ću za sada koristiti kao ured, ali također smo spremni pustiti jedno od naše djece da ondje živi kad ostare. Također bismo imali mogućnost iznajmiti ga kao kratkoročni najam u budućnosti što bi nam dalo prihod u mirovini.
Kratka verzija:
- Pomoćne stambene jedinice (ADU) postale su sve popularnije kako stambena kriza traje.
- Ovi stanovi mogu biti vikendica u dvorištu, garaža pretvorena u potkrovlje ili dodatak postojećem domu.
- Mnoge su obitelji uložile u ADU kako bi imale mjesto za privremeni život svojih ostarjelih roditelja ili odrasle djece.
- ADU ulaganje u nekretnine može vam omogućiti da povećate svoj portfelj nekretnina bez pokušaja pronalaska nove nekretnine.
Za i protiv izgradnje ADU
profesionalci
- Udomite svoju obitelj: mogli biste osigurati smještaj za starijeg rođaka ili dopustiti svojoj djeci da štede nakon fakulteta kako se ne bi morali nositi s astronomskim cijenama stanarine negdje drugdje.
- Prihod od najma: Jedna od glavnih prednosti ADU ulaganja u nekretnine je to što stvarate dodatni tok prihoda. Imate mnogo opcija kada je u pitanju način na koji ćete unovčiti ovaj novi prostor.
- japovećao vrijednost vaše imovine: Podrazumijeva se da će dodavanje potpuno nove nekretnine vašem postojećem zemljištu povećati vrijednost vaše nekretnine. Iako to dolazi s poreznim implikacijama, također povećavate vrijednost svoje nekretnine kako biste mogli zaraditi više novca za svoj dom kada budete spremni za prodaju.
kontra
- Troškovi: Dodavanje ili dodavanje zasebne građevine vašem posjedu može biti vrlo skupo. Osim toga, vjerojatno ćete imati stalne troškove za dodatne poreze, osiguranje i režije.
- Ne možete ga prodati zasebno: Ako želite imati nekretninu za iznajmljivanje i kupiti zasebnu kuću ili stan na vlastitoj parceli, možete je prodati u bilo kojem trenutku. Ako izgradite nešto na vlastitoj parceli, zapeli ste s tim sve dok posjedujete svoju kuću.
- Mogući gubitak privatnosti: Ako ćete iznajmljivati svoj ADU, to znači da će netko živjeti u vašem dvorištu.
Što su ADU?
Što je zapravo ADU? Pomoćne stambene jedinice ili ADU, kako se obično nazivaju, manji su domovi koji se grade na istoj parceli kao i primarna rezidencija u kojoj netko živi. Ti manji domovi imaju različite nazive, kao što su kuće u ulici, stanovi za tazbinu, kočije, casitas ili stanovi za bake.
Na primjer, postavljanje male kuće na vašu parcelu smatralo bi se ADU. Izgradnja potkrovlja iznad vaše garaže ili čak pretvaranje vaše garaže u studio apartman također bi bio ADU. Naravno, na svom imanju možete izgraditi i zasebnu samostojeću građevinu.
Postoji otprilike 1,5 milijuna ADU-a diljem zemlje, s oko 100.000 jedinica godišnje. Glavne države za ADU su Kalifornija, Florida, Teksas i Georgia. Los Angeles, Portland i Houston najpopularniji su gradovi diljem zemlje za ADU. Zanimljivo je da je broj ADU dozvola u Los Angelesu naglo porastao s 80 u 2016. na 5064 u 2021. godini. To znači da je jedan od svaka četiri nova doma koji su podignuti u gradu 2021. bio ADU.
Uvođenje zoniranja dovelo je do zabrane izgradnje ovih sićušnih kuća u dvorištima. Postojalo je vrijeme u povijesti kada su ove jedinice bile češće jer su dopuštale ljudima da žive u zajednicama koje si obično nisu mogli priuštiti.
Za što se koriste ADU?
Možda se pitate što se događa s ADU-om nakon što vlasnik kuće postavi ovu dodatnu jedinicu.
>Možete udomiti svoje ostarjele roditelje
Prema 2021 studija koju je proveo HomeLight, 61% vlasnika kuća izgradilo je ADU za smještaj svojih ostarjelih roditelja, dok je 32% to učinilo za smještaj turista na kratkoročnim boravcima za dodatni prihod od najma. Umjesto da svoje roditelje smjestite u dom za umirovljenike, možete im sagraditi sklonište u dvorištu.
>Alternativna opcija za vašu odraslu djecu
Zbog problema s dostupnošću smještaja, mladi odrasli ostaju kod kuće s roditeljima duže. Svojoj nekretnini možete dodati ADU ako želite pomoći svojoj odrasloj djeci, a da ona ne žive pod vašim krovom.
To je opcija koju ćemo također razmotriti kada naša dva tinejdžera postanu odrasli. S obzirom na cijene stanova kakve jesu, sviđa mi se ideja da im se da privatniji prostor, a da im se pritom omogući ušteda na najmu.
>Prihod od najma
Treća najčešća upotreba ovog prostora je prihod od najma. Možete izgraditi dodatak ili odvojiti prostor za iznajmljivanje. Ovo bi mogao biti dugoročni najam, gdje netko zapravo tamo živi puno radno vrijeme. Ili kuća za odmor gdje je iznajmljujete na bazi noćenja.
Postoji i između, gdje ga koristite kao poslovni najam. Putujuće medicinske sestre ili poslovni ljudi često trebaju mjesto za boravak nekoliko tjedana ili čak mjeseci.
Ako želite vidjeti koliki bi prihod mogli ostvariti od kratkoročnih prihoda od najma, provjerite Airbnb ili Vrbo kako biste vidjeli koje su slične jedinice u vašem području. Imajte na umu da su stalni troškovi povezani s iznajmljivanjem za odmor.
>>Povezano:Za i protiv ulaganja u nekretnine
Odvojeni prostor za ured
Prema a vladin popis stanovništva, broj ljudi koji rade od kuće utrostručio se između 2019. i 2021. Ako ste jedan od preko 27 milijuna ljudi koji rade od kuće, mogli biste promijeniti svoj prostor umjesto da pokušavate pronaći kafiće ili uredske prostore za rad izvan njih.
Ovako ćemo koristiti naš ADU. Svatko tko radi od kuće razumije prednosti i mane ovog aranžmana. Iako je sjajno držati svoje voljene u blizini, to može biti i velika smetnja. Imati potpuno odvojeni prostor u dvorištu pružit će mi najbolje od oba svijeta.
Također, ako osobno vidite klijente koji imaju zaseban prostor mogli biste znatno uštedjeti na najmu ureda. Terapeuti, maseri, računovođe, frizeri, agenti za nekretnine, čak i osobni treneri mogli bi poslovati izvan ADU-a i ne plaćati najam poslovnog prostora. Mogućnosti su beskrajne.
Koliko košta izgradnja ADU?
Koliko košta izgradnja ADU? Kratak odgovor je da ovisi o mnogim čimbenicima. Nadogradnja garaže mnogo je jeftinija od dodavanja potpuno nove građevine u vaše dvorište, ali cijena će ovisiti o mnogim stvarima.
Nazovite nekoliko izvođača i dobijte neke ponude. Oni će doći i pogledati prostor, a vi ćete objasniti što želite graditi. Oni će vam moći dati grubu usmenu ponudu tijekom sastanka.
Da vam dam brzu predodžbu, živim u Phoenixu i naš košta oko 400 dolara po kvadratnom metru. Ali naravno da će ono što točno želite učiniti uvelike utjecati na to.
>Unajmljivanje prave pomoći za vašu ADU izgradnju
Savjetujte se sa sljedećim stručnjacima prije nego počnete s ADU ulaganjem u nekretnine:
- Agent za nekretnine. Želite vidjeti svoje mogućnosti i kakve su ADU-e uobičajene u vašoj zajednici.
- geodet. Morate osigurati da možete izvršiti potrebne promjene na svom zemljištu.
- Izvođač. Morate pronaći tvrtku koja će vam izgraditi ovu novu rezidenciju.
- Dizajner. Možda ćete htjeti raditi s nekom vrstom dizajnera kako biste bili sigurni da je vaše novo mjesto estetski ugodno.
>Troškovi izgradnje
Čini se da je u biti nemoguće dati prosječnu cijenu za izgradnju ADU jer sve ovisi o vrsti strukture koju želite dodati i veličini prostora. Također ne možemo zanemariti ulogu trenutnih cijena sirovina zajedno s troškovima rada.
Prema istraživanju koje je proveo IzgradnjaAnADU, najbliže što smo mogli pronaći prosječnoj cijeni ADU-a bilo je oko 180.000 USD. Ovi troškovi će uključivati:
- Projektantski rad
- Podnošenje zahtjeva za dozvolu
- Spajanje novih komunalija kako bi prostor dobio odgovarajuću struju i vodovod
- Svi troškovi izgradnje
- Vaš uloženi kapital
Ako angažirate izvođača radova, oni će se pobrinuti za sve umjesto vas. Uključujući angažiranje arhitekta i poslove s gradom oko dozvola i inspekcija. Također će angažirati, koordinirati i platiti sve podizvođače, poput električara i stolara.
> Dodatni troškovi koje treba uzeti u obzir pri izgradnji ADU
Porezne posljedice: Vaša će nekretnina vrijediti više kada joj dodate još jednu jedinicu, pa ćete vjerojatno morati potrošiti više na porez na imovinu. Ovisno o vašem području, to može biti malo ili mnogo.
Povećano osiguranje kuće: S više imovine, morat ćete potrošiti više novca na osiguranje kuće.
Opremanje novog prostora: Osim ako nećete iznajmljivati kao dugoročni najam, morat ćete u potpunosti opremiti i ukrasiti ADU. Čak i uz dugoročni najam i dalje će vam trebati mali dodaci poput sjenila i kućanskih aparata.
Povećanje režija: Ovisno o vašim zakonima o zoniranju, možda ćete moći ili nećete moći dodati zaseban skup uslužnih programa. To znači da se vaš novi ADU može dodati na struju, vodu i smeće vašeg glavnog doma.
Koliko će ADU povećati vrijednost nekretnine?
Nemoguće je reći koliko će se točno povećati vaša imovina. Lokalni agent za nekretnine može vam dati ideju o tome koliko će vrijednosti vaš projekt dodati kući.
Kad sam kontaktirao agenta za nekretnine, rekli su da bi trebala porasti za prosječnu cijenu kvadrata. Dakle, ako vaša kuća vrijedi 200 dolara po kvadratnom metru, a vi dodajete 500 četvornih stopa, to bi trebalo povećati vrijednost vaše nekretnine za oko 100 000 dolara.
Naravno, možda i nije tako jednostavno. Ako kupci u vašem području visoko cijene ADU, on bi mogao dodati više od toga; ako ne, onda može dodati manje. Ne radi svatko od kuće niti želi biti stanodavac.
Ako vam je to što točno znate koliko će ADU povećati vrijednost vaše nekretnine važan faktor blisko surađujte s agentom za nekretnine kako biste bili sigurni da ne trošite više nego što ćete dobiti natrag prodavati.
Jesu li ADU posvuda legalni?
Svaka država i općina ima različite zakone koji se odnose na zoniranje stambenih objekata i izgradnju.
Vaš izvođač ili lokalna uredba o zoniranju dat će vam informacije koje su vam potrebne o tome je li izgradnja ADU-a legalna tamo gdje živite. Želite osigurati da je ova dodatna jedinica legalna kako sebi ne biste stvarali probleme u budućnosti. Na vama je da utvrdite je li zakonito da gradite ovaj stan.
Za nas je velika prepreka bila to što ne smijemo priključiti struju od 220 volti. To je snaga koju koristi pećnica. Smatraju da dodavanjem pećnice nekretnina postaje parcela za više obitelji, a to nije dopušteno u našem zoniranju.
Također smo morali voditi računa o pravnim preprekama. Živimo u tradicionalnom predgrađu, tako da nam okućnica nije velika. Ovi zastoji ograničili su veličinu i položaj strukture.
Isplati li se ADU ulaganje u nekretnine?
Mnogi smatraju da su ADU-ovi rješenje za stambenu krizu i savršena opcija za okoliš dok želimo dodati još domova. Izgradnjom ADU-a mogli biste pomoći u stambenoj krizi s minimalnim utjecajem na okoliš, a istovremeno stvoriti pasivni tok prihoda za sebe.
Morat ćete sjesti i izračunati brojke, ali jasno je da ako vaš grad to dopušta, ADU pravi Ulaganje u nekretnine moglo bi biti jedinstven način da postanete investitor u nekretnine bez kupnje novog komada vlasništvo.
Mnogi stručnjaci hvale ADU ulaganje jer ne morate kupovati novo zemljište i oni vam pružaju fleksibilnost. Ako već imate nekretninu i želite se upustiti u ulaganje u nekretnine, htjet ćete ozbiljno pogledati ADU-ove.