Prije 1990-ih, ulaganje u nekretnine zahtijevalo je velike svote kapitala. To je ograničilo broj ljudi koji su mogli sudjelovati na one koji su imali dovoljno novca za kupnju i držanje nekretnina.
Ali zajedno su došli fondovi za ulaganja u nekretnine. Oni pružaju način prosječnom ulagaču da pristupi unosnim sektorima nekretnina posjedovanjem udjela u osnovanom fondu koji ulaže u različite sektore nekretnina.
Kratka verzija
- Investicijski fondovi u nekretnine vrste su investicijskih fondova koji malim ulagačima omogućuju pristup nekretninama u koje bi inače bilo preskupo ulaganje.
- Postoje četiri vrste fondova, od kojih svaki ima svoje prednosti i nedostatke: investicijski fondovi za nekretnine, REIT-ovi, fondovi privatnog kapitala za nekretnine i dužnički fondovi za nekretnine.
- Ako ste investitor i želite diverzificirati svoj portfelj, ali ne želite izravno kupiti nekretninu, vrijedno je razmisliti o fondu za ulaganja u nekretnine.
Što je fond za ulaganja u nekretnine?
Postoje četiri općenite vrste ulaganja koja se nazivaju "ulagački fond u nekretnine".
- Investicioni fondovi za nekretnine
- REIT-ovi (ulagači u nekretnine)
- Privatni dionički fondovi za nekretnine
- Sredstva duga za nekretnine
U osnovi svaki je vrsta uzajamnog fonda koji ulaže u vrijednosne papire koje nude javna poduzeća za nekretnine osnovana samo za fond. I tvrtke često upravljaju popisima nekretnina. Tvrtke također aktivno ili pasivno upravljati sredstvima. Ova sredstva prosječnom ulagaču olakšavaju diverzifikaciju svog portfelja ulaganjem u nekretnine.
Zajednički fond za nekretnine
Najčešći fond je a uzajamni fond za nekretnine. Ova vrsta profesionalno vođena i SEC regulirano fond ulaže u dionice i obveznice osnovanih tvrtki za nekretnine i/ili izravno u nekretnine.
Investicijski fondovi za nekretnine nude alternativni način pasivnog ulaganja u nekretnine. Jednostavno kupujete dionice zajedničkog fonda umjesto da ulažete veliki dio sredstava u kupnju nekretnina. Posjedovanje i upravljanje jednom nekretninom na jednom mjestu zahtijeva aktivno sudjelovanje - riskantan prijedlog ako niste stručnjak. No, fond drži ulaganja koja su diverzificirana u mnoge vrste imovine i sektore nekretnina. Kupnja i prodaja određene nekretnine zahtijeva vrijeme i uključen je proces. Ali kao ulagač u investicijske fondove za nekretnine, možete jednostavno i brzo kupiti i prodati svoje udjele.
Dobivate sve prednosti ulagača u dionički investicijski fond.
- Minimalna investicija je niska.
- Vaša uključenost je pasivna.
- Ugrađena je diverzifikacija.
- Vaša investicija je vrlo likvidna.
Investicijski fond za nekretnine (REIT)
A investicijski fond u nekretnine (REIT) je povjerenik ili korporacija koja izravno ulaže u nekretnine kupnjom, držanjem i prodajom nekretnina ili hipoteka. REIT-ovi se strukturno razlikuju od investicijskih fondova za nekretnine na nekoliko načina.
- Porezna uprava od njih zahtijeva da isplate 90% svoje oporezive dobiti dioničarima svake godine.
- Najmanje 75% imovine REIT-a mora biti uloženo u nekretnine.
- Najmanje 75% bruto prihoda REIT-a mora dolaziti od najamnina, hipotekarnih kamata ili dobiti od prodaje nekretnina u vlasništvu REIT-a.
Postoje tri osnovne vrste REIT-a:
REIT-ovi vlasničkog kapitala posjedovati i upravljati poslovnim nekretninama. To uključuje stanove, poslovne zgrade, hotele i trgovačke centre. Ovi REIT-ovi prikupljaju najamnine i naknade za leasing. A to osigurava stabilan prihod od najma koji se lako predviđa i koji se s vremenom povećava.
Hipotekarni REIT-ovi posuditi novac za hipoteke, kupiti postojeće hipoteke ili kupiti hipotekarne vrijednosne papire. Dobivaju prihod od kamata kako se hipoteke otplaćuju.
Hibridni REIT-ovi investirati u kombinaciju kapitala i hipoteka. Hibridni REIT-ovi profitiraju bilo da kamatne stope rastu ili padaju. REIT-ovi samo za dionice i hipoteke mogu biti podložni fluktuacijama tijekom razdoblja volatilnosti kamatnih stopa.
Zajednički fondovi za nekretnine i REIT-ovi su prikladan i pasivan način za pojedinačne investitore da diverzificiraju svoja ulaganja u segment tržišta nekretnina. Posjedovanjem dionica investitori imaju koristi od nekoliko jedinstvenih prednosti posjedovanja nekretnina bez osobne kupnje i držanja nekretnina.
Jedan REIT koji nam se sviđa ovdje u InvestorJunkie je Prikupljanje sredstava. Ne morate biti akreditirani investitor da biste ulagali u Fundrise i možete početi ulagati u nekretnine sa samo 500 USD. Saznajte više u našoj Pregled fondova.
Privatni kapital fondovi za nekretnine
Privatni dionički fondovi za nekretnine udružiti sredstva pojedinačnih ulagača i uložiti izravno u unaprijed provjerene i specifične prilike. Ove tvrtke služe kao ono što se naziva “generalni partner” (GP). Oni prikupljaju novac od privatnih investitora, poznatih kao “ograničeni partneri” (LP). Generalni partner identificira i stječe ili financira ulaganja u nekretnine. I upravlja portfeljem kako bi osigurao povrat ulaganja ograničenim partnerima.
Dionice privatnih investicijskih fondova za nekretnine ne prodaju se na glavnim tržišnim burzama i obično su dostupne samo njima akreditirani investitori.
Primarni ulagači uključuju mirovinske fondove, osiguravajuća društva, sveučilišne fondove, institucionalne ulagače i pojedince visoke neto vrijednosti. Ove često lokalne tvrtke ulažu u mješavinu manjih i pažljivo odabranih stambenih i poslovnih nekretnina. Ulagači smatraju da su ti fondovi više špekulativni od investicijskih fondova za nekretnine. Fondovi redovito isplaćuju dividende investitorima.
Ja osobno ulažem u privatnu investicijsku tvrtku, Trius kreditni partneri. Posuđuje novac lokalnim perajama. Uprava tvrtke provjerava zajmoprimce i nekretnine/prilike. Zatim daje kratkoročne zajmove kvalificiranim ulagačima u nekretnine/perajacima. Ti ljudi kupuju, obnavljaju i preprodaju stvarne nekretnine. Trius naplaćuje flipperu 12% kamata i isplaćuje 8% investitorima poput mene. A Trius zarađuje na rasponu kamatnih stopa (razlika od 4%), kao i na naknadama za pokretanje kredita koje se naplaćuju zajmoprimcima.
Fondovi duga za nekretnine
A fond za dugovanje nekretninama sličan je fondu privatnog kapitala, često u većem obimu. Fond obično prikuplja novac od većih institucionalnih ulagača. I ulaže u razvoj ili ponovni razvoj značajnih poslovnih nekretnina koje zahtijevaju velike svote novca. To uključuje trgovačke centre, komplekse uredskih zgrada i druge dugoročne projekte.
Većina dužničkih fondova specijalizirana je za određenu strategiju kreditiranja. Banke daju jedinstvene vrste kredita za kolačiće. Ali zajmodavci privatnih dugova rade s zajmoprimcima koji imaju složenu financijsku situaciju. I nude zajmove i uvjete koje tradicionalni zajmodavci ne mogu ili neće pružiti. Nude financiranje graditeljima višestambenih zgrada, industrijskim građevinarima, renovatorima hotela/ugostiteljskih objekata, građevinskim tvrtkama i maloprodajnim/šoping developerima.
I fondovi privatnog kapitala i dugovni fondovi nekretnina osigurani su (ili kolateralizirani) imovinom na koju je dat zajam. U slučaju kašnjenja kredita, fond ima mogućnost preuzeti vlasništvo nad nekretninama. To investitorima pruža veliku prednost. Ali češće nego ne, zajmodavac mijenja ili restrukturira zajam kako bi naplatio od zajmoprimaca. Poput banaka koje se bave posuđivanjem novca, a ne držanjem nekretnina, dugovni fondovi za nekretnine usredotočuju se na to da svoj novac kruže i zarađuju kamate za isplatu ulagačima.
Koja je razlika između REIT-a i uzajamnog fonda za nekretnine?
Ključna razlika je u tome kako je sam subjekt strukturiran budući da su oba regulirana DIP-om. Zajednički fond za nekretnine posjeduje mješavinu nekretnina i povezane imovine kojom se profesionalno upravlja kako bi se dioničarima osigurala dobit.
REIT je porezno povlaštena tvrtka koja ulaže u nekretnine. REIT-ovi isplaćuju 90% svog prihoda kao dividende dioničarima. Kao rezultat toga, REIT-ovi ne plaćaju korporativne poreze.
Dionice i REIT-a i investicijskih fondova trguju na popularnim burzama i mogu se lako i brzo kupiti i prodati. I jedni i drugi ulagačima isplaćuju redovite dividende.
Kako ulagati u investicijski fond za nekretnine
Investicijski fondovi u nekretnine u početku su razvijeni kako bi pojedincima omogućili prikladan i lako razumljiv način ulaganja u nekretnine. U slučaju REIT-ova i investicijskih fondova za nekretnine, možete kupovati i prodavati dionice putem brokera slično kao što biste kupovali i prodavali dionice poduzeća. Ili pogledajte naš favorit platforme za masovno financiranje nekretnina, uključujući one koje nude REIT-ove.
Privatni dionički fondovi i fondovi za dugovanje nekretninama obično su izvan tržišta i ne oglašavaju se. Stoga morate malo kopati i istražiti kako biste pronašli i procijenili te opcije. A budući da je većina tih ponuda malo sofisticiranija, Porezna uprava često zahtijeva da budete akreditirani investitor.
Prednosti i nedostaci ulaganja u fond za ulaganja u nekretnine
Kod svake od ove četiri vrste investicijskih fondova u nekretnine, investitor ima pasivnu ulogu i fondovi isplaćuju periodične dividende.
pros
- Oni nisu izravno povezani s burzom. To osigurava diversifikaciju portfelja potrebnu za postizanje pravilno uravnoteženog investicijskog portfelja.
- Ova sredstva zahtijevaju kratkoročno ulaganje od potpunog posjedovanja nekretnine.
- I zahtijevaju niže minimalno ulaganje od izravnog ulaganja u nekretnine.
- No vaša je investicija još uvijek obično potkrijepljena stvarnom, materijalnom imovinom kao kolateralom.
- Fondovi redovito isplaćuju dividende ulagačima.
- Sredstva omogućuju jednostavnu diverzifikaciju između vrsta nekretnina i lokacija.
kontra
- Nemate kontrolu nad odlukama u vezi s imovinom koja podupire vaše ulaganje. Sve te odluke donose upravitelji fondova. Dakle, vaša uloga je uistinu pasivna. Ako menadžment donosi loše odluke, možete izgubiti novac.
- Vaša prednost je ograničena. Kada izravno kupujete nekretninu, profitirate od povećanja kapitala same nekretnine.
Trebate li ulagati u investicijski fond za nekretnine?
Kao investitoru, važno je diverzificirati svoje ulaganje između pet klasa imovine koje čine uravnotežen portfelj:
- fiksni dohodak
- kapital
- nekretnina
- roba
- unovčiti
Profesionalci za bogatstvo obično preporučuju da 15-20% svog portfelja dodijelite nekretninama. A fondovi za ulaganja u nekretnine pružaju najprikladniji način da se to postigne bez potrebe razumijevanja detalja samog posjedovanja nekretnina.
Nekretnine su svoje tržište. A većina posjeda nekretnina nije usko povezana s usponima i padovima na burzi. Dakle, dobro je utočište diverzificirati svoj portfelj držanjem neke imovine u nekretninama.
Fondovi su obično specijalizirani za jednu ili više strategija i vrsta imovine. Na burzi biste trebali razumjeti posao iza svake dionice koju kupujete. I važno je da imate osnovno razumijevanje o vrsti imovine u koju fond za nekretnine koji odaberete ulaže. Na primjer, sredstva koja ulažu isključivo u razvoj novog uredskog prostora neće nužno dobro proći ako se nastavi trend rada od kuće.
Važno je analizirati poslovne izglede strategije ulaganja fonda. I dobro provjerite upravitelje fondova.