Obiteljima s financijskim problemima često je teško pronaći prikladno mjesto za život. Mnoge obitelji s niskim primanjima plaćaju polovicu svog mjesečnog prihoda od najamnine i još uvijek se nalaze u podrazrednim, pa čak i nesigurnim uvjetima.
Od Velike depresije u Sjedinjenim Državama postoje programi pomoći u smještaju. Jedan od najpopularnijih je savezni program, poznat kao “Odjeljak 8”, kojim upravljaju lokalne javne stambene uprave. Odjeljak 8 također može pružiti ulagače koji žele aktivno sudjelovati ulaganje u nekretnine uz neke velike mogućnosti.
Kako radi
Odjeljak 8, nastao 1974. godine, doživio je mnoge izmjene i dopune. Današnja verzija je program “vaučer za izbor stanovanja”. Radi ovako:
Obitelji koje ispunjavaju uvjete mogu pronaći smještajnu jedinicu po svom izboru nakon što dobiju vaučer koji plaća do 70% mjesečne najamnine plus račune za komunalne usluge. Obitelji su odgovorne za plaćanje preostalih 30%. Odjeljak 8 obično uključuje stambenu pomoć invalidnim osobama i starijim građanima, kao i obiteljima s niskim primanjima.
Vaučere za izbor stanovanja lokalno administriraju javne stambene agencije (PHA). PHA -i dobivaju federalna sredstva od američkog Ministarstva za stanovanje i urbani razvoj (HUD) za upravljanje programom vaučera. U većini zajednica postoji lista čekanja za dobivanje pomoći nakon što se podnositelj zahtjeva kvalificira.
Podobnost
Kandidati moraju ispunjavati određene kriterije prihvatljivosti, uključujući:
- Ukupni obiteljski prihod, koji ne može biti veći od 50% srednjeg prihoda u županiji u kojoj podnositelj zahtjeva živi.
- Ukupan broj članova obitelji koji će boraviti u jedinici.
- Primatelj mora biti američki državljanin ili imigrant s dokumentima koji dokazuju legalni imigracijski status.
Program nalaže da se do 75% od ukupnog broja stambenih bonova mora dati obiteljima ili pojedinci čiji ukupni obiteljski prihod nije veći od 30% srednjeg prihoda u području za koje se odluče živjeti.
Ako si ulaganje u gradske ili ruralne nekretnine, vjerojatno ćete naići na stanare Odjela 8 sa stambenim bonovima. Kao stanodavac, možete legalno izabrati sudjelovanje - i prihvatiti stanare iz odjeljka 8 - ili ne. Imam nekoliko stanara iz Odjela 8 u svojim nekretninama za iznajmljivanje, a kao i većina stvari u životu, postoje prednosti i nedostaci.
Prednosti iznajmljivača koji prihvaćaju vaučere iz odjeljka 8
Na vrijeme zajamčeni mjesečni prihod od najma - Najveća prednost prihvaćanja stanara Odjela 8 je redoviti ček koji svakog mjeseca dobivate od vlade. Vlada obično plaća između 50% i 65% stanarine. Iznos ovisi o prihodu stanara i očekivanim troškovima komunalnih usluga za određenu nekretninu.
Nakon što ste sklopili ugovor o najmu i kompletirali sve papire (mnogi stanari imaju paket), od vlade vam je zajamčen pravovremeni ček za znatan dio stanarine. To je zato što PHA šalje dio najma koji plaćaju izravno iznajmljivaču. Stanar šalje zasebni ček za svoj dio i plaća režije izravno davatelju usluga.
Niža radna mjesta - Smanjivanje slobodnih radnih mjesta važno je za investitori za iznajmljivanje nekretnina. Kad je nekretnina prazna, nema prihoda za pokriće poreza, osiguranja, pristojbi HOA -e i drugih mjesečnih troškova držanja. Mnogi zakupci Odjela 8 često ostaju tu na duži period i sretni su što iznova i iznova obnavljaju jednogodišnji najam.
Veći skup stanara za odabir - Otvaranje vaših najma stanarima u odjeljku 8 moglo bi uvelike povećati broj stanara za odabir. Širi izbor mogućih stanara znači da možete biti izbirljiviji i pronaći zaista dobro mjesto za svoju nekretninu.
Kad objavim nekretninu za iznajmljivanje, dobivam mnogo poziva o tome. Često mi prvo pitanje bude prihvaćam li vaučere. Ako odgovorim "Ne", ograničio bih svoj skup kvalificiranih stanara. Iako stanari Odjela 8 imaju niske prihode, oni ne moraju nužno imati puno drugih problema osim toga. Sve dok dobro pregledavate svoje stanare, oni se često ne razlikuju od stanara bez vaučera.
Povoljne cijene najma - Uvijek postoji prihvatljiv raspon tržišnih cijena najma za slične nekretnine. Stan s dvije spavaće sobe i dvije kupaonice mogao bi se iznajmiti za bilo gdje od 1200 do 1500 USD u mom području. Jedna od prednosti klijenata iz Odjela 8 je ta što je mjesečna najamnina koju možete naplatiti na višem kraju raspona tržišnih stopa. PHA zna da je vlasnicima vaučera iz odjeljka 8 teže pronaći stan jer svi iznajmljivači ne prihvaćaju vaučere. Tako će prilagoditi viši kraj raspona kako bi primatelji pomoći osigurali smještaj. To ne znači da možete napuniti! Ako vaša stopa najma nije konkurentna, vjerojatno ćete je morati sniziti da bi vas program Odjel 8 prihvatio.
Dodatna izloženost za vaš popis nekretnina za iznajmljivanje - Nakon što ste vi i vaša nekretnina odobreni, možete navesti svoju nekretninu na web stranici PHA -e na kojoj je mogu vidjeti vlasnici vaučera. To je dodatna prilika za oglašavanje vašeg unosa.
Može biti nagradno - Iako ja osobno nikada nisam primao stambenu pomoć, proživio sam 20 -ak godina gradeći karijeru i preživljavajući sam. Znam kako je pokušati živjeti s niskim primanjima i držati korak s računima. Upoznao sam neke zaista sjajne ljude koji primaju prijeko potrebnu stambenu pomoć. Dobar je osjećaj pružiti im sigurno i lijepo mjesto za poziv kući. A ako su otvoreni, dobit ću priliku ponuditi neke osobne financijske savjete koji će im pomoći - osnovne stvari koje bi trebalo učiti u srednjoj školi, ali nisu.
Nedostaci sudjelovanja u programu stambenog vaučera
Više uključen proces - Prihvaćanje vaučera iz odjeljka 8 znači da morate preskočiti neke obruče kao stanodavac. Prvi put kad sam to učinila bilo je zastrašujuće i pomalo frustrirajuće. Tek nakon što sam proučio postupak, saznao sam da županija nudi besplatni 45-minutni informativni seminar za stanodavce jednom mjesečno!
Za početak morate ispuniti prijavu da biste se smatrali stanodavcem iz Odjelja 8. Vi ćete dati osobne podatke i detaljne podatke o vašoj nekretnini. Nakon toga slijedi inspekcija imovine. A nakon što odobrite stanara, slijedi još papirologije. Konačno, prije nego što vam sredstva budu odobrena za oslobađanje, morat ćete poslati kopiju najma PHA -i.
Dodatni pregled - PHA mora pregledati vašu nekretninu. Ovo je zasebna inspekcija odjeljka 8 koja je dodatak ostalim potrebnim inspekcijama. Na primjer, u okrugu Baltimore, stanodavci su dužni osigurati dozvolu za iznajmljivanje nekretnine, a prije odobravanja dozvole za najam potrebna je posebna inspekcija. A ako je nekretnina izgrađena prije 1978., treba je smatrati sigurnom olovom ili certificiranom bez olova.
PHA inspekcija je prilično jednostavna. Vaša nekretnina za iznajmljivanje mora biti strukturno kodirana. Sve mora biti u ispravnom stanju i sigurno raditi. Iznajmljivač ne plaća troškove pregleda Odjela 8. Stanari su odgovorni za stavljanje imovine na uvid, što se obično događa ubrzo nakon useljenja.
Provjera i odabir stanara i dalje su vrlo važni - Iako stanari moraju dobiti odobrenje PHA -e za dobivanje vaučera, nemojte pretpostavljati da su na odgovarajući način pregledani. Pažljivo pregledajte sve stanare odjeljka 8 isto kao što biste pregledali bilo kojeg drugog stanara. Možete i trebate provesti dubinsku analizu koja ne krši Zakon o poštenoj stanogradnji ili državne i lokalne zakone, uključujući provjeru pozadine i kreditne sposobnosti.
Postavljanje novog stanara traje do 60 dana -S PHA-om postoji vrijeme obrade od 60 dana. To znači da ćete morati pričekati dva mjeseca prije nego što primite prvi državni ček. Na primjer, 1. siječnja preselila sam obitelj iz Odjela 8 u svoju trosobnu gradsku kuću. Dobivao sam dio stanarine 1. siječnja i 1. veljače prema potrebi. No, vladin ček dobio sam tek 1. ožujka. Tada sam primao tromjesečnu stanarinu odjednom (siječanj, veljača i ožujak).
Posebna pravila iseljenja - Iseljavanje stanara nešto je što svaki investitor u nekretnine želi izbjeći. Skupo je, dugotrajno i skupo. Pažljivo pregledajte stanare prije postavljanja kako biste smanjili mogućnost da to učinite. Srećom, nisam morao proći kroz ovaj proces s bilo kojom svojom imovinom. Iseljavanje stanara Odjela 8, međutim, malo je više uključeno nego redovno iseljenje. Za iseljavanje stanara iz odjeljka 8 nakon što je prihvaćen, potrebna vam je sudska tužba. To vrijedi čak i u državama koje nude druge metode deložacije.
Sažetak
Odjeljak 8 je prijeko potreban program pomoći koji obiteljima s niskim primanjima omogućuje da žive u sigurnijim zajednicama i zadrže dovoljno mjesečnih primanja za primjereno osiguravanje svojih obitelji.
Kao stanodavac koji prihvaća Odjeljak 8 u dva moja najma, kroz program sam upoznao neke sjajne ljude. Nažalost, upoznao sam i nekoliko vlasnika vaučera s kojima mi nije ugodno biti u blizini. Moje nekretnine za iznajmljivanje više su od financijskog ulaganja. Osobno sam uložio vrijeme, energiju i novac uzimanje nevoljene imovine i pretvaranje u dom. Želim vjerovati svom zakupcu da poštuje i brine o mojoj imovini. I želim iznajmiti poštenim ljudima s kojima mogu razviti uspješnu dugoročnu vezu. Odgovarajući pregled ključna je komponenta uspješno upravljanje nekretninama za iznajmljivanje dopuštate li stanarima stambene bonove ili ne.
Za stanodavce koji se žele pozabaviti dodatnom papirologijom i učiniti nešto dodatno po nalogu vlade, moguće je pronaći stabilne podstanare - i biti sigurni da ćete redovito primati ček za najam svaki mjesec.