Ulaganje u nekretnine pruža nekoliko poreznih olakšica. Amortizacija je ona za koju je većina investitora čula. Također je jedan od najnerazumijevanijih. U ovom članku ću vam dati osnovni prikaz o čemu se radi i pokazat ću vam kako vam to može pomoći kao investitoru u iznajmljivanje nekretnina.
Svojstva se s vremenom i vremenom pogoršavaju. Zbog toga IRS svake godine dopušta poreznu olakšicu za vlasnike. To nadoknađuje amortizaciju njihove imovine. To znači da svake godine možete oduzeti dio troškova ulaganja u nekretnine za njihov životni vijek koji određuje Porezna uprava.
Zgrade amortiziraju, ali se zemljište ne troši
Amortizacija se temelji na vrijednosti poboljšanja zemljištu - ne samo zemljište. Ovime IRS obično označava kuću. Ako vam izgori dom, zemlja će i dalje biti tamo. To zemljište ima vrijednost koja ne amortizira.
Morate znati vrijednost zemljišta i vrijednost poboljšanja. Ove vrijednosti uglavnom definira županija i opisane su u vašoj procjeni poreza na imovinu. Možete ih potražiti na web stranici vaše županijske vlade jer su to javni podaci. Raščlamba je također često u završnim dokumentima koje dobijete kada kupujete nekretninu.
Često se 15-25% porezno procijenjene vrijednosti stambenih nekretnina daje zemljištu, a 75-85% ide na poboljšanja. Recimo da posjedujete nekretninu za iznajmljivanje koja se procjenjuje na 100.000 USD. Razbijte ga i možda ćete imati 80.000 USD poboljšanja i 20.000 USD vrijednosti zemljišta. Dakle, 80.000 USD se amortizira - ne punih 100.000 USD.
Kako radi
Za stambene objekte, IRS je rekao da je korisni vijek trajanja 27,5 godina. Za to vrijeme možete odbiti porez do cijene nekretnine.
Uzmimo primjer u kojem kuća ima vrijednost od 80.000 dolara. Svake godine oduzimate porez od 2.909 USD (80.000 USD - 27,5 godina). Recimo da vaš neto godišnji prihod od najma iznosi 8.300 USD. Oporezivi prihod od najma pada na 5.391 USD.
Porezne olakšice za amortizaciju ne odnose se samo na nekretnine. Imovina koju su kupila i koristila poduzeća također se može amortizirati u njihovom životnom vijeku definiranom od IRS -a. Na primjer, možete kupiti novi pisač za svoju tvrtku i amortizirati njegovu vrijednost tijekom pet godina. Odbitak uzimate svake godine kako pisač stari i gubi vrijednost.
Jedinstvena točka amortizacije nekretnina je da se radi o imovini koja često ne gubi vrijednost. Zapravo, vrijednosti nekretnina s vremenom rastu. To znači da dobivate porezni kredit na trošak imovine koji možda raste, a ne pada vrijednost.
Štoviše, amortizacija je porezni kredit koji je povrh održavanja imovine i drugih troškova koje možete oduzeti od prihoda od najma koji ostvarujete. Kada ga uzmete, on odbija porez koji smanjuje vašu poreznu obvezu. To znači više novca koji možete koristiti za kupnju više nekretnina, otplatu kredita ako ste ga uzeli, plaćanje održavanja ili bilo što drugo na što ga želite potrošiti.
Oprez: "Koristite ga" ili "Izgubite ga"
Ova porezna olakšica dolazi sa posljedicama. Kad prodate nekretninu, Porezna uprava vraća porez koji biste platili godinama, a da nemate pravo na potraživanje amortizacije.
Prihodi od prodaje podliježu "ponovnom preuzimanju amortizacije". Ovaj dio vašeg prihoda oporezuje se po uobičajenoj stopi poreza na dohodak. Ne stopu kapitalnih dobitaka.
Porez na kapitalnu dobit iznosi paušalnih 15%. Većini ljudi pomaže u plaćanju poreza na kapitalnu dobit u odnosu na porez na dohodak. Povratna stopa ponovnog osvajanja veća je od stope poreza na kapitalnu dobit.
Dakle, možda razmišljate o tome da ne iskoristite porezne olakšice za amortizaciju. Porezna uprava ima pravilo da to zaustavi. Kada osoba prodaje nekretninu za iznajmljivanje, iznos amortizacije koji mogla će se uzeti u obzir. To znači da ima smisla pauzirati svake godine.
Amortizacija ima još jednu prednost
Postoji još jedna dobra stvar u vezi s amortizacijom. Može promijeniti novčano pozitivnu najamninu u gubitak na papiru. Taj gubitak može smanjiti vaš drugi oporezivi prihod.
Uzmite isti primjer kao i prije. Amortizirani iznos vaše nekretnine za iznajmljivanje je 80.000 USD. Vaša nekretnina donosi 11.000 dolara godišnje u najmu. Godišnji troškovi su vam kamate na zajam od 6000 USD, županijski porezi na imovinu od 1800 USD, troškovi osiguranja od 300 USD i troškovi održavanja od 600 USD. Zbir troškova je 8.700 dolara godišnje.
Odbitak amortizacije iznosi 2.909 USD (80.000 USD - 27,5 godina). Dakle, imate 11.000 USD najamnine i troškove od 11.609 USD (8.700 USD stvarnih troškova plus 2.909 USD porezne olakšice). To daje "gubitak" od 609 USD na nekretnini. Ovaj gubitak se može oduzeti od vašeg zarađenog prihoda, poput vašeg posla.
Pravila su izložena u Publikacija Porezne uprave 527. Pravila ponovnog snimanja su na snazi Publikacija Porezne uprave 946.
Kao i svaka druga porezna strategija, morate biti oprezni i pridržavati se svih pravila. Na primjer, amortizaciju možete odbiti samo za dio svoje imovine koji se koristi za iznajmljivanje. Ako kupite dupleks i iznajmljujete jednu stranu, a živite na drugoj, možete odbiti amortizaciju samo za jedinicu koju iznajmljujete. Ne u onom u kojem živiš.
Pomaže savjetovanje s računovođom. Time ćete biti sigurni da ste u skladu s pravilima. Također će vam pomoći znati koji je način izračuna amortizacije najbolji za vas. Odaberite računovođu koji radi s investitorima u nekretnine. Možda ćete dobiti sjajan porezni savjet za svoju konkretnu situaciju.