Za mnoge od nas naš je dom najveća pojedinačna investicija koju ćemo ikada uložiti. I dok pratimo vrijednost ostalih naših ulaganja, pametno je procijeniti vrijednost naše glavne imovine (kao i bilo koja sekundarna svojstva mogli bismo posjedovati) s vremena na vrijeme. Naravno, vrijednost svakog doma fluktuira ovisno o tržišnim uvjetima i drugim čimbenicima. Dakle pitanje je: Kako određujete trenutnu tržišnu vrijednost vašeg doma?
Prvo, morate shvatiti da vrijednost vašeg doma ne ovisi o onome što ste u početku platili za njega, koliko ste platili potrošen na njegovo održavanje ili poboljšanje ili na činjenicu da vaš brat inzistira na tome da bi za to platio određeni iznos novac. Vrijednost bilo koje određene nekretnine definirana je kao "ono što bi voljan i sposoban kupac za nju trenutno platio".
Kako doći do razumne procjene
Na svijetu ne postoje dvije potpuno iste imovine. Dakle, gotovo je nemoguće ciljati točnu vrijednost koliko vrijedi bilo koji određeni dom.
Međutim, možete dobiti razumnu procjenu - ili barem razumno točan raspon procijenjene vrijednosti - ako imate detaljne informacije o stvarima poput:
- Fizičke značajke kao što su lokacija, veličina parcele i broj spavaćih soba i kupaonica,
- Podaci o porezu na nekretnine,
- Povijesni podaci o prodaji samog doma, i
- Nedavna prodaja usporedivih kuća u blizini.
Je li Zillow točan?
Postoje neke web stranice prilagođene potrošačima koje vam mogu dati ideju o vrijednosti vašeg doma. Najpopularnije su Crvenoperka, Zillow i Trulia.
Vodeći je Zillow, s prosječno 150 milijuna posjetitelja mjesečno. Pomoću ove besplatne internetske platforme možete unijeti adresu svoje nekretnine i dobit ćete "Zestimate" trenutne tržišne vrijednosti vašeg doma. Zillow koristi vlasničku automatiziranu metodu vrednovanja koja primjenjuje algoritme na temelju dostupnih podataka iz poreznih evidencija i podataka o prodaji koji se odnose na lokaciju vaše nekretnine kako bi izračunali vaš dom Zestimate.
Je li točno? Godinama koristim Zestimates moj posao s nekretninama, a ja bih na ovo pitanje odgovorio ovako: Da i ne. Ponekad i često. Daleko i mrtav. Ako bolje razmislite, varijacija ima savršenog smisla - izlaz bilo kojeg algoritma točan je samo koliko i ulazni podaci.
Zestimate izrađuje automatizirani softver koji su osmislili statističari, a ljudi ne mogu ručno promijeniti Zestimate određene imovine. A budući da je svaka nekretnina jedinstvena i jedinstvenost se ne može uključiti u izračun, doista nema načina da se točno procijeni tržišna vrijednost nekretnine pomoću automatiziranog procesa.
Bolje je kontaktirati agenta
Bolji način za utvrđivanje vrijednosti vašeg doma je putem ovlaštenog agenta za nekretnine ili brokera koji je dobro upoznat s područjem na kojem se vaš dom nalazi. Lokalnog agenta za nekretnine možete pronaći putem usluge poput HomeLight. Agent ima mnoštvo točnih podataka u stvarnom vremenu nadohvat ruke u usluzi Multiple Listing Service (MLS). A obrazovan i marljiv agent može postaviti vrlo specifične kriterije pretraživanja, a zatim te podatke izvaditi kako bi došao do vrlo točne procjene vrijednosti vašeg jedinstvenog doma.
Vaš će agent početi raditi usporednu analizu tržišta (CMA). To uključuje razmatranje usporedivih nekretnina u blizini koje su prodane u posljednjih šest mjeseci. Vaša je nekretnina "predmetna nekretnina" u ovoj analizi, a tri kompara koji najviše odgovaraju vašoj kući po veličini, dobi, veličini zemljišta, vrsti krova, pogodnostima i stilu postaju usporediva svojstva.
Počevši od konačne prodajne cijene svakog udjela, agent će prilagoditi tu cijenu dodavanjem ili oduzimanjem procjene razlike između predmetne nekretnine i kompa. Ako, na primjer, komp ima tri kupaonice, a predmetna nekretnina ima samo dvije, agent mora smanjiti prodajnu cijenu tog komp -a tako da bude više u skladu s predmetnom nekretninom. Ako predmetna nekretnina ima četiri spavaće sobe, a nekretnina comp ima samo tri, prodajna cijena spoja bit će prilagođena tako da bude u skladu s predmetnom nekretninom. Iznos oduzimanja ili zbrajanja razlikuje se ovisno o regiji, a taj je iznos obično daleko manji od početnih troškova značajke.
Evo vrlo pojednostavljenog primjera kako bi to moglo izgledati:
| Predmet imovine | Comp #1 | Comp #2 | Comp #3 | |
|---|---|---|---|---|
| Prodana cijena | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Spavaće sobe | tri | tri | četiri | tri |
| # Kamini | jedan | jedan | jedan | nijedan |
| Comp vs. Predmet | – | minus jedna kupaonica | plus jedna spavaća soba | nema kamina |
| Podešavanje | – | plus 5.000 dolara | minus 10.000 dolara | plus 5.000 dolara |
| Prilagođena cijena | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Kao što vidite, da je predmetna nekretnina stavljena na tržište, vjerojatno bi se prodala za između 320.000 i 330.000 dolara. Kako bi odredio prodajnu cijenu po kojoj će vaša nekretnina biti navedena na MLS -u (vaša cijena na popisu), vaš bi agent dodao zajedno konačne prodajne cijene tri kompa i podijelite ukupnu vrijednost na tri kako biste dobili prosječno prilagođenu prodaju cijena.
Na temelju ove metodologije, vaš agent bi vam vjerojatno preporučio da svoj dom navedete za 325.000 USD. Važno je napomenuti da postoji određena subjektivnost u obavljanju CMA -a. Na primjer, dodaje li dodatno kupatilo vrijednosti 5.000 ili 7.000 USD vrijednosti imovine?
Tržište i vrijednosti procjene
Kotirana cijena, iako vrijedna, zapravo je samo procjena stvarne tržišne vrijednosti. Prodavatelj može navesti svoju imovinu za 325.000 USD. Kupac bi mogao ponuditi 300.000 dolara. Ako prodavatelj prihvati ponudu kupca, Tržišna vrijednost iznosi 300.000 USD - cijena na koju su obje strane u transakciji pristale.
Osim tržišne vrijednosti, u transakciji kupnje kuće postoje i druga vrednovanja. Najtočnija vrijednost je "procijenjena vrijednost". Osim ako netko može kupiti svoj dom sa svim gotovinom, potrebno je bankovno financiranje putem hipotekarnog zajmodavca, a za procjenu procijenjene vrijednosti bit će doveden licencirani procjenitelj.
Procjena je detaljnija od CMA -a - osim procjene nedavne prodaje imovine i općih karakteristika kuće, procjenitelj će obići kuću kako bi uzeo u obzir trenutno stanje. Procjenitelji su profesionalci koji dolaze do točnog broja koji odražava vrijednost, a ne procjenu.
Kao što vidite, tržišnu vrijednost (cijenu o kojoj su se dogovorili kupac i prodavatelj) vode potrošači. Procijenjenu vrijednost utvrđuju stručnjaci. Drugim riječima, procijenjena vrijednost nije nužno cijena za koju će se nekretnina kupiti ili prodati. Zapravo, nekretnine se općenito prodaju više od procijenjene vrijednosti. Zajmodavac će uvijek koristiti procijenjenu vrijednost pri određivanju koliko će omogućiti kupcu da posudi, čak i ako se procijenjena vrijednost razlikuje od tržišne cijene.
Procijenjena vrijednost također je vrednovanje koje se koristi za većinu drugih svrha povezanih s nekretninama, kao što je određivanje odgovarajuću razinu osiguranja ili vrednovanje za potrebe izračuna poreznih gubitaka, likvidacija nekretnine i neto vrijednost.
Zaključak
Svodi se na ovo:
- Zestimate su besplatni i dat će vam naznaku tržišne vrijednosti vašeg doma, ali se smatra da nisu pouzdani.
- Nadležni stručnjak za nekretnine može pripremiti CMA koji je mnogo pouzdanija i točnija procjena vašeg doma. Iako je potrebno vrijeme za pravilno obavljanje CMA -a, agenti će to često učiniti umjesto vas, jer je to općenito dio njihove usluge kada svoj dom navedete kod svog brokera. Pod pretpostavkom da postoje nedavne prodaje na tom području koje su usporedive, CMA će vam dati približnu procjenu tržišne cijene vašeg doma.
- Procijenjena vrijednost najtočnija je procjena vrijednosti vašeg doma. No, procjena nije jeftina. Obično će vas koštati između 600 i 1000 USD. A budući da je to samo snimka u trenutku kada je gotova, brzo postaje zastarjela. Većina izvještaja o procjeni smatra se aktualnima samo šest mjeseci od datuma kada je procjenitelj stupio na vašu nekretninu.