Gotovo svi koji me pitaju čime zarađujem za život uzbuđeno odgovaraju: "Oduvijek sam to želio!" kad im kažem da sam investitor u nekretnine. Uvijek se smiješim i slažem se da je to super, ali znam da su vjerojatno naivni u pogledu onoga što je doista potrebno za uspjeh. I najvjerojatnije im neće trebati vremena ni energije da to shvate.
Ulaganje u nekretnine moja je druga karijera. Proveo sam 30 i više godina kao trgovac izravnim odgovorima i izdavač ulaganja prije nego što sam otišao u mirovinu prije nekoliko godina. Sada mi je primarno zanimanje kupovina nekretnina u nevolji, njihovo popravljanje i preprodaja. Razmislite o preokretanju ove kuće s Tarekom i Christinom El Moussa ili o okretanju naprijed s braćom Benham - ali bez dodatne inscenacije "za televiziju" i senzacionalizma.
Volim to! To je i izazovno i zemaljsko s savršenom mješavinom umjetnosti, matematike i znanosti. Plaća je isplativa - trenutno radim na svojoj četvrtoj stambenoj nekretnini za rehabilitaciju i predviđeno je da ću ostvariti ROI od 36% (povrat ulaganja) - i to nakon što sam sebi dopustio izdašnu mjesečnu plaću, budući da djelujem kao glavni izvođač i osobno slikam i mnoge popravke.
Nekretnine su opipljivo ulaganje
Jedna od sjajnih stvari kod ulaganja u nekretnine je to što se bavite opipljivim ulaganjem. Kad kupujete kuću, imate stvarnu imovinu, a ne elektronički izvod koji predstavlja dionice koje posjedujete s promjenjivim vrijednostima nad kojima nemate kontrolu. Ako burza padne, vaše dionice se spremaju i nemate mnogo toga za pokazati.
Mnogo je lakše predvidjeti pad tržišta nekretnina, a možete i prilagoditi strategiju kako biste umanjili rizik. Najbolji dio je što se uvijek držite ulaganja koje vam neće nestati. Možete prošetati imanjem, dodirnuti drvo i pregledati strukturu. Možete ga poboljšati i dobiti zadovoljstvo vidjeti kako vaše planiranje i rad transformiraju nekretninu. I vi činite mali dio svijeta boljim mjestom - i pružate stambeno rješenje za obitelj - pretvarajući nevolju, nevoljenu nekretninu u mjesto gdje djeca mogu odrasti.
Ako razmišljate o honorarnoj svirci kao investitor u nekretnine-ili uskočite u ulaganje u nekretnine kao novu karijeru poput mene - htjet ćete razmisliti o tome što je zaista potrebno, zašto mnogi novopridošlice ne uspijevaju i kako to postići započeo.
Sedam osobina koje dijele svi uspješni ulagači
Gotovo svakodnevno komuniciram sa stručnjacima za nekretnine i novajlijama i primijetio sam neke karakteristike koje dijele i uspješni:
#1: Oni (izračunati) preuzimaju rizik
Nekretnine nisu statične. Vrijednost se pomiče gore -dolje. Susjedi se pretvaraju. Kupci pregledavaju i kreću dalje. Rizik od griješenja u vezi s različitim aspektima svojstven je poslu. Morate preuzeti neki proračunati rizik.
Rad s projekcijama i procjenama jednak je tečaju. Na primjer, morate procijeniti ARV (vrijednost nakon popravka). Također morate točno procijeniti ukupne troškove popravaka. S ta dva broja mogu se usredotočiti na ponuđenu cijenu, uzimajući u obzir troškove držanja i preprodaje. Ali uvijek imam na umu da radim s procijenjenim brojevima i da se osjećam ugodno s rizikom da budem "isključen" za određeni postotak.
Morate učiniti sve što je moguće kako biste umanjili rizik i pobrinite se da vaš proračun uključuje neočekivano.
#2: Vješti su i poštuju pregovarači.
Morate se ponašati prema drugim ljudima onako kako biste htjeli da se prema vama ponašaju - i brzo prepoznati i odmaknuti se od prevaranta kad ga vidite.
Nemojte se plašiti stručnjaka - trebate pozvati bikove ** t na precijenjene izvođače. Brzo ćete otkriti koliko koštaju različiti aspekti rehabilitacije. Uvijek dobivam konkurentne ponude. Cene cijena za najmanje poslove mogu se značajno razlikovati. Nedavno sam ponudio neke radove na suhozidu, a procjene izvođača pale su između 940 i 2880 dolara - za iste radove!
Također je potrebna spremnost za pristojno pregovaranje. Zamjena krova zimi često može biti jeftinija nego u proljeće. Budući da je manja potražnja za zamjenom krova kada temperature padnu-ali ipak krovne tvrtke moraju nastaviti plaćati svoju posadu tijekom cijele godine-možete ostvariti popust, ali samo ako to zatražite.
#3: Oboje su skromni i tvrdoglavi.
Moj sin je kao mladić bio u 4-H. Jedna od stvari koju ova organizacija uvodi djeci je „učiti radeći“. Upravo se tu radi o ulaganju u nekretnine - uvijek se ima još za naučiti.
Potreban je skroman stav da biste poduzeli korake naprijed kada ne znate točno što radite, zatražili smjernice i učili griješeći. Također je potrebna tvrdoglavost da se nauči pokušajem i pogreškom. Pogriješit ćete, ali učite iz njih i nastavite dalje.
#4: Usredotočeni su.
Novaci pokušavaju isprobati svaku moguću strategiju sa samo 10% fokusa koji im je potreban da bi uspjeli sa samo jednom strategijom. Odaberite jednu strategiju i svladajte je prije nego krene za drugima.
Mnogi ulagači počinju kao veletrgovci - što zahtijeva mnogo manje vlastitog kapitala - i većina brzo izgori. Osobno se nisam bavio veleprodajom, ali radim s nekoliko veleprodaja s punim radnim vremenom.
Meni se to čini kao jedna od najtežih strategija koja zahtijeva mnogo istraživanja i hladnih poziva da se pronađe motivirani prodavači koji razumiju da zbog oblika neće dobiti maloprodajne ponude u svojoj kući unutra je. Također morate razviti široku mrežu pouzdanih i iskusnih rehabilitatora s gotovinom.
#5: Dobri su u obavljanju više zadataka.
Ovo je očito. Bez obzira koju strategiju odabrali, nosit ćete mnogo šešira. Stoga morate biti organizirani i vješti u obavljanju više zadataka. Zapravo, mora vam se svidjeti!
#6: Spremni su uložiti trud i vrijeme.
Mnogi novi ulagači u nekretnine uzbuđeni su i naporno rade dva dana, a zatim dva mjeseca ne rade ništa. Vrijeme je novac, ali ipak je dan isplate kao investitor u nekretnine često na putu do šest mjeseci. Morate nastaviti napredovati svaki dan i ostati motivirani.
Uvijek znam svoje mjesečne troškove držanja dolara - to je 731 USD za moj trenutni projekt. To što imam taj broj u zatiljku motivira me da se sjetim da su odgode skupe - do kraja. Jedan od načina na koji to uspijevam je da stalno revidiram svoj dokument o “opsegu posla” i činim sve što je potrebno da se stvari dogode. Nosim bilježnicu, sastavljam dnevne zadatke i dosljedno ih dovršavam.
#7: Oni rade svoju zadaću prije nego što ponude ponudu.
Vidio sam neke neuredne poslove-majstore "uradi sam" koji rade sve loše, neiskusne ulagače koji dobivaju na putu preko glave i iskusnih ulagača koji precjenjuju svoje kapacitete i završavaju u gotovini škripanje. Da biste bili uspješni u nekretninama, morate biti realni, ovladati svojom strategijom i imati znanje, sustave i tim na mjestu da to ostvarite.
Uvijek temeljito obavite dubinsku provjeru, dvaput provjerite svoju matematiku, u proračunu imajte tampon za neočekivano i nemojte preplaćivati nekretninu. Ne možete se emocionalno vezati za svojstva i pretjerati - ali morate ih voljeti dovoljno da biste željeli obaviti posao! Uspješni ulagači vode svoj broj i odlaze kad prodavatelj traži previše za nekretninu.