यहां समीक्षा करें: आंशिक रियल एस्टेट निवेश

अचल संपत्ति निवेश करने वाली दुनिया में, जाने-माने "आंशिक" निवेश मंच बनने के लिए भीड़ वाली हथियारों की दौड़ है जहां आप $ 1 मिलियन घरों में $ 100 शेयर खरीद सकते हैं।

यहां, नवीनतम दावेदार, एक आकर्षक जगह: छुट्टियों के घरों का पीछा करने के लिए मुख्य संघर्ष से बुद्धिमानी से अलग हो गए हैं। आखिरकार, छुट्टियों के घर सामान्य किराये की संपत्ति की तुलना में औसतन प्रति माह 160% अधिक राजस्व उत्पन्न करते हैं यहाँ कहते हैं ज़िलो शोध का हवाला देते हुए। नतीजतन, उच्च-उपज वाले निष्क्रिय आय जेनरेटर के अनुयायियों को परेशान होना चाहिए।

लेकिन यहाँ कैसे काम करता है? प्रसाद कैसे हैं? छिपे हुए जोखिम क्या हैं, और क्या फ्रैक्शनल वैकेशन होम वास्तव में आपके लिए निवेश कर रहा है?

आइए यहां जांच करें।

यहाँ पेशेवरों और विपक्ष

इधर क्या है?

यहां छुट्टियों के घरों में विशेषज्ञता रखने वाला एक आंशिक अचल संपत्ति निवेश मंच है।

संस्थापक कोरी एश्टन वाल्टर्स ने 2010 के अंत में AirBnBs के विस्फोटक उदय के साथ एक अवसर देखा: क्यों न जाने दिया जाए खुदरा निवेशक छुट्टियों के घरों के आंशिक शेयरों के मालिक हैं, जहां मासिक राजस्व आपके औसत किराये से 160% अधिक है संपत्ति?

इस तरह की सोच ने हियर को जन्म दिया, जो 2022 की शुरुआत में लॉन्च हुआ और वीसी फंडिंग में 7 मिलियन डॉलर की तेजी से कमाई की। साइट लाइव है और वे पहले से ही एक दर्जन से अधिक संपत्तियों को पूरी तरह से वित्त पोषित कर चुके हैं, अपने और अपने निवेशकों के लिए निष्क्रिय आय उत्पन्न कर रहे हैं (यहां हर संपत्ति में न्यूनतम 1% हिस्सेदारी है)।

यहाँ किसके लिए है?

यहां उन निवेशकों के लिए है जो छुट्टियों की संपत्तियों पर संभावित उच्च रिटर्न को पहचानते हैं लेकिन:

1. 10% डाउन पेमेंट के लिए पूंजी नहीं है, और/या
2. संपत्ति प्रबंधन के लिए धैर्य की कमी है - या यहां तक ​​कि एक अच्छी संपत्ति प्रबंधन कंपनी खोजने की भी

यहां बाय-इन को केवल $100 प्रति शेयर तक कम करके और संपत्ति के स्वामित्व के हर पहलू को स्वयं प्रबंधित करके दोनों चिंताओं को दूर करता है। वे AirBnB et al पर संपत्तियों को सूचीबद्ध करते हैं, इसे साफ करते हैं और इसका रखरखाव करते हैं, और हर दूसरे संभावित सिरदर्द को संभालते हैं।

सभी निवेशकों को निष्क्रिय आय रोल को देखना है। यह स्थिति यहाँ के लिए एक व्यवहार्य, अधिक आकर्षक विकल्प है लाभांश स्टॉक या मैं बंधन.

कहा जा रहा है, यहां निवेश करना पूरी तरह से जोखिम मुक्त नहीं है। तो आइए विवरण में गोता लगाएँ।

यहाँ कैसे काम करता है?

यहाँ व्यापार मॉडल का संक्षिप्त विवरण दिया गया है:

1. यहाँ ब्लू रिज पर्वत जैसे एक गर्म, उच्च-राजस्व छुट्टी बाजार में एक संपत्ति प्राप्त करता है और इसे "छुट्टी के लिए तैयार" बनाने के लिए थोड़ी सी पूंजी का निवेश करता है।
2. इसके बाद वे संपत्ति को एक सीरीज एलएलसी के तहत पंजीकृत करते हैं जो हियर अंब्रेला एलएलसी के नीचे रहती है। इसके साथ ही, वे AirBnB और VRBO जैसी अल्पकालिक अवकाश रेंटल साइटों पर संपत्ति को किराए पर देना शुरू कर देते हैं।
3. मज़ेदार हिस्सा! यहां आईपीओ जैसी संपत्ति को "लॉन्च" किया जाता है, 99% इक्विटी को $ 100 शेयरों के रूप में बेचा जाता है।
4. आप और अन्य निवेशक (यहाँ स्वयं सहित) आपके स्वामित्व हिस्सेदारी के अनुरूप त्रैमासिक "लाभांश" भुगतान प्राप्त करना शुरू करते हैं।
5. अंत में, पाँच से सात वर्षों में - या जब भी वे निवेश की अवधि निर्धारित करते हैं - यहाँ संपत्ति बेचेंगे और लूट को आपके साथ साझा करेंगे।

अब जब आपको इसका मूल विचार मिल गया है कि यह कैसे काम करता है, तो आइए यहां की प्रमुख विशेषताओं में से प्रत्येक को तोड़ दें।

यहाँ क्या महान बनाता है?

> सरल साइनअप प्रक्रिया

चूंकि यहां आपको एक मान्यता प्राप्त निवेशक होने की आवश्यकता नहीं है, साइनअप एक हवा है। बस अपना नाम, ईमेल और पासवर्ड रजिस्टर करें और हो गया। आप सेकंड के भीतर गुण ब्राउज़ करना प्रारंभ कर सकते हैं।

एक बार जब आप खरीदने के लिए तैयार हो जाते हैं, तो आपको यह साबित करने के लिए कुछ और हुप्स के माध्यम से कूदना होगा कि आप कार्टेल मनी लॉन्ड्रिंग नहीं कर रहे हैं। उन कदमों में शामिल हैं:

• अपने ग्राहक को जानिए (केवाईसी) प्रश्नावली
• एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग (एएमएल) चेक
• विभिन्न व्यक्तिगत प्रश्न, और
• अपने बैंक खाते को लिंक करना

फिर भी, यह गैर-मान्यता प्राप्त निवेशकों के लिए छलांग लगाने के लिए नंगे न्यूनतम संख्या के बारे में है।

> उपयोगकर्ता के अनुकूल साइट डिजाइन

जरा देखिए कि यहां की वेबसाइट कितनी साफ है। कोई भी व्यक्ति जो 1996 से किसी वेबसाइट पर गया है, तुरंत समझ जाएगा कि यह कैसे काम करता है और कहां जाना है।

गुण और आपके पोर्टफोलियो के साथ-साथ अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न और एक ब्लॉग के लिए टैब हैं। यह कुरकुरा, सरल और सहज है। ए +.

> हाथ से चयनित प्रसाद

कुछ अन्य रियल एस्टेट निवेश प्लेटफार्मों के विपरीत, यहां एक विस्तृत जाल नहीं डाला गया है, केवल यह देखने के लिए कि कौन से निवेशकों की रुचि बढ़ेगी, एक बार में 137 संपत्तियों को सूचीबद्ध किया गया है।

बल्कि, टीम उन 99.8% संपत्तियों को हटा देती है जिन पर वे विचार करते हैं, और केवल क्रीम डे ला क्रीम ही साइट पर आती है। और जबकि उनकी पुनरीक्षण प्रक्रिया मालिकाना बनी हुई है, यहां स्वयं न्यूनतम 1% स्वामित्व हिस्सेदारी लेते हैं और उनका समग्र राजस्व मॉडल संपत्तियों के सफल निवेश पर निर्भर करता है।

दूसरे शब्दों में, निवेशक उचित मात्रा में विश्वास के साथ निवेश कर सकते हैं।

> कम बाय-इन

परंपरागत रूप से, छुट्टी किराये की संपत्ति के लिए न्यूनतम खरीद-इन 10% नीचे भुगतान और कर और शुल्क रहा है। ब्लू रिज या पासाडेना जैसे उच्च मूल्य वाले अवकाश बाजार में, यह संख्या $100,000 नकद को आसानी से पार कर सकती है।

यहां के साथ, न्यूनतम खरीद-इन सिर्फ $100 है। यह श्रृंखला एलएलसी में प्रत्येक शेयर की लागत है, यानी संपत्ति का प्रतिनिधित्व करने वाली इकाई। इसलिए जबकि वह हिस्सा संपत्ति मूल्य के केवल 0.01% का प्रतिनिधित्व कर सकता है, फिर भी यह पारंपरिक अवकाश किराये के निवेश के लिए प्रवेश के लिए भारी बाधा को समाप्त करता है।

>उचित संपत्ति प्रबंधन शुल्क

यहां संपत्ति के मासिक राजस्व का 25% प्रबंधन शुल्क लेता है। छुट्टियों के किराये के लिए उद्योग के औसत पर विचार करते हुए, यह ईमानदारी से बहुत उदार है से लेकर 25% से 30% - और उन कंपनियों ने आपके लिए संपत्ति नहीं ढूंढी और ब्रोकर नहीं किया।

> एसईसी-योग्य

अन्य भिन्नात्मक रियल एस्टेट कंपनियां अपनी संपत्तियों को ब्लॉकचेन पर रखती हैं, जिससे इसे विनियमित करना मुश्किल हो जाता है (एक गलती जो ब्लॉकफाई की कीमत चुकाती है $100 मिलियन).

और वास्तव में, कुछ आंशिक निवेशक अपने प्लेटफॉर्म की सुरक्षा के बारे में बहुत परेशान महसूस नहीं करते हैं, यह कहते हुए कि "यह आपके दोस्तों के साथ संपत्ति खरीदने जैसा ही है," इसलिए किसी एसईसी फाइलिंग की आवश्यकता नहीं है। इस तरह मेरे सहयोगी, एक पूर्व एसईसी वकील, ने उस पर प्रतिक्रिया व्यक्त की।

जिफी के माध्यम से

इसलिए मुझे यह देखकर राहत मिली है कि यहां गेंद खेली जा रही है, फॉर्म 1-ए भरना इसलिए उन्हें नियामकों द्वारा दरवाजे पर लात मारने की संभावना कम है।

यहां क्या कमियां हैं?

कोई द्वितीयक बाजार नहीं (अभी तक)।

यहां की टीम का कहना है कि वे प्रत्येक संपत्ति को पांच से सात साल के बीच रखने का इरादा रखते हैं। यदि आप इससे पहले अपने चिप्स को भुनाना चाहते हैं, तो बहुत बुरा है। यहां कोई द्वितीयक बाजार नहीं है, और यहां एलएलसी द्वारा नियंत्रित एलएलसी में शेयर बेचने में अतिरिक्त कदम (और वकील) शामिल हो सकते हैं।

> सीमित - कभी-कभी शून्य - विकल्प

इस लेखन के समय, यहां निवेशकों के लिए सूचीबद्ध 10 संपत्तियां थीं - लेकिन सभी बिक चुकी थीं:

यहां कहा गया है कि उनकी पेशकश बहुत तेजी से बिकती है, इसलिए वे अंततः प्रति माह चार तक सूचीबद्ध होने की उम्मीद कर रहे हैं।

>दीर्घायु और मापनीयता संबंधी चिंताएं

इस लेखन के समय, यहाँ केवल एक दर्जन पूर्णकालिक कर्मचारी हैं, जिनमें एक संपत्ति प्रबंधक भी शामिल है, जिसका कोई पूर्व अनुभव नहीं है।

अगर कंपनी बंद होने की स्थिति में निवेशकों की सुरक्षा के लिए यहां कोई योजना होती तो मुझे कम चिंता होती। लॉफ्टी के पास एक है, लेकिन यहाँ दिखाई नहीं देता। और असामान्य श्रृंखला एलएलसी/एलएलसी संरचना निश्चित रूप से कंपनी के भंग होने पर कानूनी गिरावट के बारे में सवाल उठाती है।

> कोई शेयरधारक वोटिंग अधिकार नहीं

जब मैंने यहां व्यापक FAQs में "मतदान अधिकार" या "स्वशासन" का कोई उल्लेख नहीं देखा, तो मुझे संदेह हुआ कि यहां चुपचाप हर संपत्ति का 100% नियंत्रण बनाए रखा गया था। यहां निवेशक संबंधों के प्रमुख, ब्रायना वाटसनसन ने मेरे संदेह की पुष्टि करते हुए कहा, "यहां... श्रृंखला [एलएलसी] के मतदान नियंत्रण को बनाए रखेंगे और यह निर्धारित करेंगे कि कब बेचना है।"

यह अन्य फ्रैक्शनल इन्वेस्टमेंट प्लेटफॉर्म्स के बिल्कुल विपरीत है बुलंद और रैली रोड. ये प्लेटफॉर्म संपत्तियों को 100% स्व-शासी एलएलसी के रूप में मानते हैं, और निवेशकों को यह तय करने देते हैं कि कब बेचना, नवीनीकरण करना आदि। हेक, वे वोट की सुविधा भी देंगे।

लेकिन यहाँ नहीं। और यह उन निवेशकों के लिए एक बड़ा बदलाव हो सकता है जो इस बात पर कुछ नियंत्रण पसंद करते हैं कि उनका साझा निवेश कैसे व्यवहार किया जाता है, या तो तरलता उद्देश्यों के लिए या केवल सिद्धांत रूप में।

> कोई मोबाइल ऐप नहीं

यहां कोई मोबाइल ऐप नहीं है और किसी के लिए कोई योजना नहीं है, लेकिन कम से कम इसकी साइट मोबाइल के अनुकूल है।

यहाँ मूल्य निर्धारण और शुल्क

एक व्यवसाय के रूप में, यहां तीन तरह से पैसा कमाया जाता है:

1. एक संपत्ति प्रबंधन शुल्क प्रत्येक वर्ष संपत्ति के कुल मूल्य का कुल 1%, प्रत्येक तिमाही में 0.25% की दर से संपत्ति की आय से भुगतान किया जाता है। इसमें परिसंपत्ति प्रबंधन, भुगतान शुल्क और निवेशक संबंध शामिल हैं।
2. एक संपत्ति प्रबंधन शुल्क संपत्ति के सकल वार्षिक राजस्व का 25%, हर महीने भुगतान किया जाता है। इसमें विशिष्ट प्रबंधन व्यय जैसे सफाई, अतिथि संबंध, रखरखाव, मरम्मत, बुकिंग, और बहुत कुछ शामिल हैं।
3. अपना पैसा इन्वेस्ट कर रहे हैं संपत्तियों में, और अपने लिए थोड़ी किराये की आय एकत्र करना।

यह आंशिक रूप से स्वामित्व वाली संपत्ति की बिक्री से थोड़ा नकद बनाने के लिए भी खड़ा है। टीम के मुताबिक, वे पांच से सात साल के बीच संपत्तियों को रखने की योजना बना रहे हैं, लेकिन जल्दी - या बाद में बेच सकते हैं - अगर वे इसे शेयरधारकों के सर्वोत्तम हित में तय करते हैं (फिर से, कोई मतदान नहीं)।

संपत्ति के राजस्व में कटौती के अलावा, निवेशकों के लिए कोई प्रत्यक्ष शुल्क नहीं है। कोई पंजीकरण शुल्क नहीं, दीक्षा शुल्क, नाडा। और जैसा कि उल्लेख किया गया है, यहां केवल $100 प्रति शेयर का कम बाय-इन प्लेटफॉर्म का एक आकर्षण है।

लिक्विडिटी

तरलता की कमी #1 चीज है जो विशिष्ट निवेशक को किराये के बाजार से दूर कर देती है, और दुर्भाग्य से, यहां तत्काल समाधान प्रस्तुत नहीं किया गया है। निवेश तब तक बंद हैं जब तक - शेयरधारक नहीं - तय करें कि यह बेचने का समय है।

यहां कैसे संपर्क करें

यहाँ एक है संपर्क पृष्ठ जिसमें एक ईमेल ([email protected]) और एक लाइव चैट उपलब्ध है जो सोमवार से शुक्रवार तक सुबह 9 बजे से शाम 5 बजे ईएसटी तक उपलब्ध है। मैंने उन्हें 2:30 पर पिंग किया और उसी दिन वापस नहीं सुना, लेकिन यह एक अस्थायी हो सकता है।

क्या यहाँ सुरक्षित है?

यहाँ सुरक्षा, इसकी सादगी से, आंशिक रूप से प्राप्त होती है। प्लेटफ़ॉर्म आपकी सहमति के बिना तीसरे पक्ष के साथ डेटा साझा नहीं करता है और प्लेड के माध्यम से अपने सभी लेन-देन की सुविधा देता है।

इसके विपरीत, बुलंद.ई, पॉकेट गुण, और अन्य ने भुगतान प्रदाताओं को ब्लॉकचैन-आधारित स्मार्ट अनुबंधों से बदल दिया है। सिद्धांत रूप में सस्ता और अधिक कुशल होने के बावजूद, ये नए-विद्यालय के तरीके अपने स्वयं के नए जोखिमों को प्रस्तुत करते हैं: क्या होगा अगर एथेरियम 1.0 के अलावा ब्लॉकचेन को हैक कर लिया जाए? क्या होगा यदि इक्विटी का प्रतिनिधित्व करने वाले "टोकन" चोरी हो जाएं? क्या होगा यदि एसईसी लोहे के बूट के साथ कदम उठाए?

दूसरे शब्दों में, यहां "पुराने स्कूल" का दृष्टिकोण ब्लॉकचेन-आधारित समाधानों से घबराए निवेशकों को सांत्वना प्रदान कर सकता है।

यहाँ के लिए सबसे अच्छा विकल्प

> हैप्पी नेस्ट

HappyNest थोड़ा सा यहाँ जैसा है लेकिन व्यावसायिक अचल संपत्ति के लिए है। इसलिए ऐस्पन में एक केबिन में आंशिक स्वामित्व के बजाय, आप सीवीएस द्वारा किराए पर लिए गए कार्यालय भवन के हिस्से के मालिक होंगे।

यहां की टीम की तरह ही हैप्पीनेस्ट की टीम भी आपके लिए काफी सावधानी बरतती है। वास्तव में, पूरा मंच सिर्फ एक बड़ा है आरईआईटी; आप या तो अंदर हैं या आप बाहर हैं, चुनाव द्विआधारी है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति अवकाश किराया के रोमांचक वार्षिक रिटर्न प्रदान नहीं कर सकती है (HappyNest लक्ष्य ~6%), लेकिन $10 की कम खरीद के लिए, HappyNest विविधता लाने का एक आसान तरीका प्रदान करता है कुछ सीआरई।

हमारी पूरी समीक्षा देखें हैप्पीनेस्ट.

> घरों में पहुंचे

2019 में लॉन्च होने के बाद, अराइव्ड होम्स फ्रैक्शनल रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट स्पेस में अपेक्षाकृत अधिक अनुभवी खिलाड़ी है। और इसे छुट्टियों के घरों में तोड़ने के बारे में विचार करते हुए, यह यहां का मुख्य प्रतियोगी बनने के लिए तैयार है।

दोनों के पास $100 बाय-इन हैं, दोनों के पास पांच से सात साल की होल्डिंग अवधि है, और दोनों निवेशकों को उदार निष्क्रिय आय प्रदान करने का प्रयास करते हैं। अराइव्ड होम्स में अधिक अनुभव और विशेषताएं हैं (जैसे कि उन्हें अपना घर बेचने की क्षमता और ए 10% हिस्सेदारी), लेकिन आप कह सकते हैं कि छुट्टियों के घरों में विशेषज्ञता से यहां लाभ है शुरुआत से।

अराइव्ड होम्स की हमारी पूरी समीक्षा देखें.

तल - रेखा

जबकि यहां अप्रमाणित ट्रैक रिकॉर्ड है और शेयरधारक वोटिंग अधिकारों की कमी से कुछ निवेशक दूर हो सकते हैं, अन्य किंक को देख सकते हैं और अवसर देख सकते हैं। एक छुट्टी संपत्ति का आंशिक स्वामित्व निश्चित रूप से अत्यधिक आकर्षक है, जो शानदार, सेवानिवृत्ति-त्वरित निष्क्रिय आय के लिए लाभांश अभिजात वर्ग को भी पार करता है।

आंशिक रियल एस्टेट निवेश पर अधिक जानकारी के लिए, हमारे ब्रेकडाउन को देखें 5 सर्वश्रेष्ठ फ्रैक्शनल रियल एस्टेट निवेश प्लेटफार्म.