टैक्स लियन निवेश: डबल-डिजिट रिटर्न

ब्याज दरें अभी भी सर्वकालिक निम्न स्तर के करीब हैं, निवेशक एक उचित रूप से सुरक्षित निवेश की तलाश कर रहे हैं जो उन्हें मुद्रास्फीति से आगे रखता है। अप्रैल में बाल्टीमोर में स्थानीय रियल एस्टेट निवेशक बैठक में, कर ग्रहणाधिकार निवेश विषय था। रियल एस्टेट द्वारा सुरक्षित निवेश पर 18% रिटर्न के वादे ने मेरा ध्यान खींचा।

बेशक, वापसी की उच्च दर आमतौर पर जोखिम की उच्च दरों के साथ संतुलित होती है। लेकिन स्पीकर ने कहा कि यह "वस्तुतः उतना ही सुरक्षित है जितना कि आपने अपना कैश FDIC-बीमित में रखा है। अपने स्थानीय बैंक में खाता। ” इसलिए मेरी दिलचस्पी इस अंडर-द-रडार रियल एस्टेट निवेश पर शोध करने के लिए थी रणनीति।

मुझे पता चला कि टैक्स ग्रहणाधिकार निवेश 200 से अधिक वर्षों से अधिक समय से है। यह कभी नहीं सुना? शायद ऐसा इसलिए है क्योंकि कर हैं... ठीक है... किसी का पसंदीदा चर्चा विषय नहीं है। कॉकटेल पार्टी में किसी को यह बताना कि आप टैक्स एकाउंटेंट हैं, बातचीत के लिए एक बेहतरीन स्टॉपर है।

फिर भी यह निवेश इस तथ्य का लाभ उठाता है कि करों का भुगतान करना अपरिहार्य है। किसी को पास नहीं मिलता। फिर भी, जब वह दस्तक देता है तो हर कोई कर का भुगतान नहीं कर सकता है।

सरकार को हमेशा जल्दी या बाद में अपना अधिकार मिल जाता है। इसलिए टैक्स लियन सर्टिफिकेट में निवेश करने से निवेशकों को वस्तुतः गारंटीड ब्याज दर मिलती है। वास्तव में, पारिवारिक कार्यालय और संस्थागत निवेशक दशकों से टैक्स लियन सर्टिफिकेट में अरबों का निवेश कर रहे हैं।

संपत्ति कर मूल बातें

गृहस्वामी या नहीं, आप संपत्ति कर के विचार से परिचित हैं। सरकार संपत्ति के मालिकों को समुदाय के "सामान्य अच्छे" के लिए लाभ और सेवाओं के लिए धन देती है। संपत्ति कर आय और बिक्री कर के अतिरिक्त है।

संपत्ति कर राजस्व आम तौर पर पुलिस सुरक्षा, सार्वजनिक पुस्तकालय, मनोरंजन केंद्र, सड़कों, स्कूलों और बर्फ हटाने जैसी सेवाएं प्रदान करता है। यहां तक ​​कि आतिशबाजी भी करते हैं।

यदि आपके घर पर बंधक है, तो संभव है कि आपके मासिक भुगतान में आपके संपत्ति करों का भुगतान करने के लिए धनराशि शामिल हो। आपका ऋणदाता एस्क्रो में पैसा रखता है और देय होने पर आपकी ओर से सीधे काउंटी को करों का भुगतान करता है।

आप नहीं जानते होंगे कि आप रियल एस्टेट संपत्ति करों में कितना भुगतान कर रहे हैं। लेकिन निश्चिंत रहें यदि आपके पास घर है तो आप उन्हें भुगतान कर रहे हैं। सभी काउंटी किसी न किसी प्रकार का व्यक्तिगत संपत्ति कर एकत्र करते हैं।

अचल संपत्ति के व्यक्तिगत पार्सल स्थान और सुविधाओं के आधार पर मूल्यवान होते हैं। प्रत्येक संपत्ति को "कर निर्धारण" मूल्य दिया जाता है। पार्सल का मालिक निर्धारित मूल्य पर कर का भुगतान करता है। 2016 में, राज्य द्वारा दरें हवाई में 0.27% के निचले स्तर से लेकर न्यू जर्सी में 2.35% के उच्च स्तर तक थीं।

प्रत्येक अमेरिकी राज्य के सबसे बड़े शहर में एकल परिवार के घरों के लिए औसत संपत्ति कर की दर लगभग 1.5% है। अमेरिकी जनगणना ब्यूरो के अनुसार, औसत अमेरिकी परिवार हर साल अपने घरों के लिए संपत्ति कर पर $ 2,149 खर्च करता है।

जिस काउंटी में संपत्ति स्थित है वह आम तौर पर संपत्ति कर एकत्र करता है। यदि संपत्ति का मालिक कर का भुगतान करने में विफल रहता है, तो कर की राशि संपत्ति के विरुद्ध ग्रहणाधिकार बन जाती है।

संपत्ति के खिलाफ एक ग्रहणाधिकार, हालांकि, काउंटी और स्थानीय सरकारों को उन सेवाओं और लाभों के लिए भुगतान करने में मदद नहीं करता है, जिनका उन्होंने अपने नागरिकों से वादा किया है। अपने बजट दायित्वों को पूरा करने के लिए काउंटी को अब धन की आवश्यकता है। सरकार IOU नहीं लेती है!

टैक्स लियन सर्टिफिकेट वास्तव में क्या है?

जबकि प्रक्रिया देश भर में अलग-अलग है, स्थानीय सरकारें सार्वजनिक नीलामी में टैक्स लियन सर्टिफिकेट या टैक्स डीड बेचकर अवैतनिक कर एकत्र करने के लिए अधिकृत हैं। 50 में से लगभग आधे राज्य टैक्स लियन सर्टिफिकेट बेचते हैं। अन्य आधा टैक्स लियन डीड या रिडीमेबल डीड बेचता है। उत्तरार्द्ध एक प्रमाण पत्र और विलेख के बीच एक संकर है। कुछ राज्य कर ग्रहणाधिकार और कर विलेख दोनों बेचते हैं।

दोनों के बीच महत्वपूर्ण अंतर हैं। आम तौर पर आप टैक्स लियन सर्टिफिकेट खरीदते हैं क्योंकि आप ब्याज चाहते हैं। यदि गृहस्वामी इसे भुनाता नहीं है, तो आपको संपत्ति मिल सकती है। टैक्स डीड के साथ, आप एकमुश्त संपत्ति खरीद रहे हैं।

एक दूसरे से बेहतर नहीं है। आपके निवेश उद्देश्यों के आधार पर प्रत्येक के फायदे हैं। प्रत्येक के अपने नियम हैं, और शोध आवश्यक है। बेशक, आप दोनों एक साथ कर सकते हैं।

यह लेख कर ग्रहणाधिकार पर ध्यान केंद्रित करेगा और कर कार्यों को दूसरी बार छोड़ देगा।

टैक्स देनदारियों में निवेश में आसानी

क्या अच्छा है कि आपको रियल एस्टेट लाइसेंस की आवश्यकता नहीं है। आपको एलएलसी स्थापित करने की आवश्यकता नहीं है। और आपको सर्टिफिकेट या डीड में निवेश करने के लिए बहुत अधिक धन की आवश्यकता नहीं है।

जब आप टैक्स ग्रहणाधिकार खरीदते हैं, तो आपने मूल रूप से प्रमाण पत्र के बदले मकान मालिक के लिए करों का भुगतान किया था। आपके द्वारा भुगतान की गई राशि और ब्याज के लिए प्रमाणपत्र अच्छा है।

यह भी अच्छा है कि आपका निवेश संपत्ति या राज्य कानूनों के संपार्श्विक द्वारा समर्थित है जो ब्याज और दंड सहित कर ग्रहणाधिकार के मोचन को अनिवार्य करता है। एक निवेशक के रूप में, आप बैक टैक्स का भुगतान करने के लिए आगे बढ़ रहे हैं और अपने निवेश पर गारंटीकृत ब्याज दर को लॉक कर रहे हैं।

कर ग्रहणाधिकार प्रमाणपत्र एक परक्राम्य लिखत है। लेकिन शायद ईबे और इसी तरह के अलावा कोई द्वितीयक बाजार नहीं है।

प्रमाण पत्र इस बात का प्रमाण है कि धारक ने वास्तविक संपत्ति पर लागू करने योग्य ब्याज-अर्जन ग्रहणाधिकार खरीदा है। यह किसी विशेष संपत्ति पर प्रथम-स्थिति ग्रहणाधिकार के लिए एक कानूनी दायित्व है। इसका मतलब यह है कि यह पहला ऋण दायित्व है जिसका भुगतान किया जाता है यदि संपत्ति फौजदारी से गुजरती है।

टैक्स लियन सर्टिफिकेट निवेश के (बड़े) लाभ

जब आप टैक्स लियन सर्टिफिकेट खरीदते हैं, तो आप संपत्ति नहीं खरीद रहे होते हैं। न ही आपको संपत्ति के मालिक के साथ व्यवहार करना है। आप काउंटी सरकार को बकाया करों का भुगतान करने के लिए बस कदम बढ़ा रहे हैं।

पैसे जमा करने के बदले में, काउंटी आपको ब्याज दर और देर से शुल्क देगा जो वे मालिक से तब वसूलते हैं जब करों का भुगतान किया जाता है। यदि संपत्ति का मालिक करों का भुगतान नहीं करता है, तो आप संपत्ति पर फोरक्लोज़ कर सकते हैं और काउंटी पर बकाया कुल कर, दंड और शुल्क के लिए संपत्ति पर शीर्षक ले सकते हैं।

दूसरे शब्दों में, कर ग्रहणाधिकार निवेश से दो निवेश परिणाम होते हैं:

1. कर ग्रहणाधिकार प्रमाणपत्र को भुनाया जाता है और आप एक सुरक्षित उच्च-ब्याज दर अर्जित करते हैं।
2. कर ग्रहणाधिकार प्रमाणपत्र को भुनाया नहीं जाता है और आप फौजदारी के माध्यम से संपत्ति का अधिग्रहण कर सकते हैं, कभी-कभी डॉलर पर पैसे के लिए।

आपके निवेश लक्ष्यों के आधार पर, कोई भी परिणाम आकर्षक हो सकता है।

कर ग्रहणाधिकार एक निश्चित ब्याज दर प्रदान करते हैं, जो काउंटी द्वारा भिन्न होती है। बाल्टीमोर में, ब्याज दर सालाना 18% है। देश भर के अन्य देशों में, यह बहुत कम या बहुत अधिक हो सकता है। इलिनोइस में कुछ काउंटी हर छह महीने में 18% की ब्याज दर पोस्ट करते हैं, जो कि सालाना 36% से थोड़ा अधिक है।

हालाँकि, जैसा कि आप कल्पना कर सकते हैं, रिटर्न की ये उच्च दरें बहुत ध्यान आकर्षित करती हैं। जबकि आपको निवेश करने के लिए बहुत अधिक धन की आवश्यकता नहीं होती है, गहरे जेब वाले प्रतियोगी छोटे निवेशक को निचोड़ते हुए कूद सकते हैं और कीमत बढ़ा सकते हैं।

कीमत आसानी से हो सकती है, और अक्सर देय करों से ऊपर बढ़ जाती है। मैंने पढ़ा है कि कुछ काउंटियों में, संपत्ति की कीमत से अधिक के लिए संपत्ति कर नीलामी में बेची जा सकती है।

खासकर यदि आप एक हैं मान्यता प्राप्त निवेशक, कुछ विकल्प हैं जो दोहरे अंकों का वार्षिक रिटर्न भी दे सकते हैं। एक उदाहरण है मूल निवेश, जो एक निजी इक्विटी फर्म है जो उच्च-निवल मूल्य वाले व्यक्तियों को विविध रियल एस्टेट फंडों में निवेश करने की अनुमति देती है।

आप कितना निवेश कर सकते हैं इसकी कोई सीमा नहीं है

आप थोड़ा या बहुत निवेश कर सकते हैं। टैक्स लियन बैंक खातों की तरह नहीं हैं जिनका FDIC द्वारा एक निश्चित सीमा तक बीमा किया जाता है। टैक्स लियन सर्टिफिकेट में आप कितना निवेश कर सकते हैं, इसकी कोई सीमा नहीं है।

संपत्ति का मालिक संपत्ति का स्वामित्व रखता है। जब तक सर्किट कोर्ट जज फौजदारी प्रक्रियाओं को अधिकृत करने वाले डिक्री पर हस्ताक्षर नहीं करता है, तब तक उसे कर ग्रहणाधिकार प्रमाण पत्र को भुनाने का अधिकार है।

कर ग्रहणाधिकार प्रमाणपत्र धारक के रूप में, आपको एक निश्चित अवधि के भीतर फौजदारी प्रक्रिया शुरू करने की आवश्यकता होती है, आमतौर पर दो साल। यदि प्रमाणपत्र को भुनाया नहीं गया है और आप समय पर फौजदारी शुरू नहीं करते हैं, तो आपका निवेश जब्त कर लिया जाएगा और कोई धनवापसी जारी नहीं की जाएगी।

बोली कैसे लगाएं

अधिकांश काउंटियों में सालाना कर ग्रहणाधिकार की बिक्री होती है। अधिकांश नीलामी ऑनलाइन आयोजित की जाती हैं। बाल्टीमोर में, जहां मैं रहता हूं, काउंटी बिक्री जून में आयोजित की जाती है, और शहर की बिक्री मई के मध्य में आयोजित की जाती है।

आप वास्तविक बिक्री से कुछ सप्ताह पहले पंजीकरण करते हैं और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करते हैं। (बाल्टीमोर में, शुल्क $100 है।) वे आपको एक बोली पहचान संख्या ईमेल करते हैं। जब नीलामी खुलती है, तो आप उन प्रमाणपत्रों पर बोली लगाते हैं जो आपकी रुचि रखते हैं एक ऑनलाइन फॉर्म के माध्यम से।

कर ग्रहणाधिकार प्रमाणपत्र खरीदने के लिए आवश्यक न्यूनतम बोली में सकल कर, दंड और ब्याज शामिल है। दंड में कर ग्रहणाधिकार प्रमाणपत्र बिक्री से संबंधित कोई भी लागू लागत शामिल है। न्यूनतम बोली अपराधी संपत्ति के पते और आईडी नंबर के साथ सूचीबद्ध है।

तो यह कैसे काम करता है?

कर ग्रहणाधिकार या विलेख में निवेश की प्रक्रिया निष्क्रिय नहीं है। वास्तव में, इसमें बहुत समय लग सकता है।

काउंटियां आम तौर पर कर ग्रहणाधिकार बिक्री से कुछ सप्ताह पहले एक सूची प्रकाशित करती हैं। सैकड़ों संपत्तियां उपलब्ध हो सकती हैं। आपको सूची को छोटा करने और यह तय करने के लिए एक प्रणाली की आवश्यकता है कि आप किन पर बोली लगाना चाहते हैं।

मूल रूप से, आपको उन लोगों को खत्म करने की जरूरत है जो आपके निवेश मानदंडों में फिट नहीं होते हैं। अपने खुद के शुरुआती निवेश बजट से शुरुआत करें। यदि आपके पास निवेश करने के लिए केवल कुछ हज़ार या केवल कुछ सौ डॉलर हैं, तो आप उच्च न्यूनतम बोलियों के साथ संपत्तियों को तुरंत समाप्त कर सकते हैं।

यदि आप ब्याज आय चाहते हैं और संपत्ति प्राप्त करने का लक्ष्य नहीं है, तो बंधक के साथ एकल परिवार के घरों की तलाश करें। वे भुनाए जाने का सबसे अच्छा मौका प्रदान करते हैं। कई देशों में, उनकी मोचन दर 95% या उससे अधिक है।

टैक्स ग्रहणाधिकार निवेश की समय सीमा छह महीने से तीन साल के बीच है। आपके प्रमाणपत्रों को बेचने के लिए कोई द्वितीयक बाजार नहीं है। इसलिए आपको यह सुनिश्चित करने की आवश्यकता है कि आप केवल उसी धन का निवेश करें जिसकी आपको अल्पावधि में आवश्यकता नहीं होगी।

भुगतान करने के लिए कोई कमीशन नहीं हैं। लेकिन जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, आपको नीलामी के लिए एकमुश्त पंजीकरण शुल्क का भुगतान करना होगा।

अपना उचित परिश्रम करना सुनिश्चित करें

विधिवत जांच जरूरी है। आप किसी संपत्ति पर फौजदारी समाप्त कर सकते हैं। आप एक ड्राइव करना चाहते हैं और गुणों को देखना चाहते हैं। आप अपने उचित परिश्रम को पूरा करने के लिए अपने ऑनलाइन शोध को भी ध्यान से करना चाहेंगे।

आप संपत्ति के अंदर का निरीक्षण करने में सक्षम नहीं होंगे, क्योंकि घर के मालिकों द्वारा आपको छोड़ने और देखने की अनुमति देने की संभावना नहीं है। फिर भी, आप सामान्य रूप से संपत्ति, पड़ोस और क्षेत्र के बारे में अधिक से अधिक जानना चाहेंगे। आप ऐसी संपत्ति के साथ फंसना नहीं चाहते हैं जिसमें कोई क्षमता नहीं है।

बाद के कर वर्षों के लिए एक ही संपत्ति पर कई कर ग्रहणाधिकार खरीदे जा सकते हैं। यह इस बात पर निर्भर करता है कि मोचन अवधि कितनी लंबी है।

उदाहरण के लिए, तीन साल की मोचन अवधि वाले राज्य में, तीन कर ग्रहणाधिकार, प्रत्येक वर्ष के लिए एक खरीदा जा सकता है। ये ग्रहणाधिकार एक ही निवेशक द्वारा या अलग-अलग लोगों द्वारा खरीदे जा सकते हैं। इसका मतलब है कि प्रक्रिया के आगे बढ़ने पर आपको अधिक पूंजी की आवश्यकता हो सकती है।

जब संपत्ति को भुनाया जाता है, भले ही कितने निवेशकों ने कर ग्रहणाधिकार खरीदा हो, सभी कर ग्रहणाधिकार और ब्याज का भुगतान किया जाता है। यदि ग्रहणाधिकार को भुनाया नहीं जाता है तो काउंटी और राज्य विधियों के अनुसार एक फौजदारी प्रक्रिया होगी।

यदि आपका उद्देश्य संपत्ति को फोरक्लोज़ और अधिग्रहण करना है, तो आपको बाद के किसी भी ग्रहणाधिकार को खरीदने की आवश्यकता हो सकती है, क्योंकि कभी-कभी, पुराने करों पर नए कर ग्रहणाधिकार पूर्वता लेते हैं। जो कोई भी विलेख लेने के लिए संपत्ति पर फोरक्लोज़ करता है, वह अन्य सभी कर ग्रहणाधिकार धारकों को भुगतान करने के लिए भी जिम्मेदार हो सकता है।

और अधिक जानें

इस विषय पर किताबें, सेमिनार और पाठ्यक्रम हैं। और जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, प्रत्येक काउंटी के पास प्रक्रिया, मोचन अवधि, वापसी की दरों और बोली प्रक्रिया को नियंत्रित करने वाले नियमों का अपना सेट है।

यह लेख एक सिंहावलोकन के रूप में अभिप्रेत है। आप बाजार का अध्ययन कर सकते हैं और करना चाहिए और बोली लगाने से पहले सुनिश्चित करें कि आप अपने इच्छित बाजार के विवरण को समझते हैं।

एक निवेशक के रूप में, मैं लगातार नए अवसरों की तलाश कर रहा हूं और जोखिम बनाम जोखिम का मूल्यांकन कर रहा हूं। इनाम। 2 जून को, बाल्टीमोर काउंटी अपनी वार्षिक कर ग्रहणाधिकार प्रमाणपत्र नीलामी आयोजित करेगी।

मैंने ऑनलाइन बिक्री के लिए पंजीकरण कर लिया है और नीलामी की जाने वाली संपत्तियों की सूची प्राप्त कर ली है। अभी सूची में कई हजार संपत्तियां हैं, लेकिन वास्तविक बिक्री से पहले कम हो जाएंगी क्योंकि संपत्ति के मालिक अपने करों का भुगतान करते हैं।

मैं कुछ कर ग्रहणाधिकार प्रमाणपत्रों का सावधानीपूर्वक चयन करने के लिए ड्राइव-बाय विज़िट कर रहा हूं, जिन पर मैं बोली लगाना चाहता हूं। मैं आने वाले महीनों में अपने अनुभव पर एक लेख के साथ अनुवर्ती कार्रवाई करूंगा।