क्या सेक्शन 8 हाउसिंग एक अच्छा निवेश है?

वित्तीय चुनौतियों वाले परिवारों के लिए रहने के लिए उपयुक्त जगह ढूँढना अक्सर मुश्किल होता है। बहुत से निम्न-आय वाले परिवार अपनी मासिक आय का आधा किराया किराए पर देते हैं और फिर भी खुद को उप-बराबर, और यहां तक ​​​​कि असुरक्षित परिस्थितियों में रहते हैं।

महामंदी के बाद से, संयुक्त राज्य अमेरिका में आवास सहायता कार्यक्रम होते रहे हैं। सबसे लोकप्रिय में से एक संघीय कार्यक्रम है, जिसे "धारा 8" के रूप में जाना जाता है, जिसे स्थानीय सार्वजनिक आवास प्राधिकरणों द्वारा प्रबंधित किया जाता है। और धारा 8 उन निवेशकों को भी प्रदान कर सकती है जो सक्रिय में भाग लेना चाहते हैं अचल संपत्ति निवेश कुछ बेहतरीन अवसरों के साथ।

यह काम किस प्रकार करता है

1974 में निर्मित, धारा 8 में कई परिवर्तन और संशोधन हुए हैं। आज का संस्करण एक "आवास पसंद वाउचर" कार्यक्रम है। यह इस तरह काम करता है:

योग्य परिवार वाउचर प्राप्त करने के बाद अपनी पसंद की किराये की इकाई पा सकते हैं जो मासिक किराए के 70% तक उपयोगिता बिलों का भुगतान करता है। शेष 30% का भुगतान करने के लिए परिवार जिम्मेदार हैं। धारा 8 में आम तौर पर विकलांग व्यक्तियों और बुजुर्ग नागरिकों के साथ-साथ कम आय वाले परिवारों को आवास सहायता शामिल है।

आवास पसंद वाउचर सार्वजनिक आवास एजेंसियों (पीएचए) द्वारा स्थानीय रूप से प्रशासित किए जाते हैं। PHA वाउचर कार्यक्रम को संचालित करने के लिए अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) से संघीय धन प्राप्त करते हैं। अधिकांश समुदायों में, आवेदक के योग्य होने के बाद सहायता प्राप्त करने के लिए प्रतीक्षा सूची होती है।

पात्रता

आवेदकों को कुछ पात्रता मानदंडों को पूरा करना होगा जिनमें शामिल हैं:

1. कुल पारिवारिक आय, जो उस काउंटी की औसत आय के 50% से अधिक नहीं हो सकती जिसमें आवेदक रहता है।
2. इकाई में रहने वाले परिवार के सदस्यों की कुल संख्या।
3. प्राप्तकर्ता अमेरिकी नागरिक या अप्रवासी होना चाहिए, जिसके पास कानूनी आव्रजन स्थिति साबित करने वाले दस्तावेज हों।

कार्यक्रम में कहा गया है कि आवास वाउचर की कुल संख्या का ७५% तक परिवारों को दिया जाना चाहिए या ऐसे व्यक्ति जिनकी कुल पारिवारिक आय उस क्षेत्र में औसत आय के 30% से अधिक नहीं है जिसमें वे चुनते हैं जीने के लिए।

अगर आप कर रहे हैं शहर या ग्रामीण किराये की संपत्तियों में निवेश, आप आवास वाउचर के साथ धारा 8 किरायेदारों में भाग लेने की संभावना रखते हैं। एक मकान मालिक के रूप में, आप कानूनी रूप से भाग लेना चुन सकते हैं - और धारा 8 किरायेदारों को स्वीकार कर सकते हैं - या नहीं। मेरी किराये की संपत्तियों में मेरे पास कुछ धारा 8 किरायेदार हैं, और जीवन की अधिकांश चीजों की तरह, इसके पक्ष और विपक्ष हैं।

धारा 8 वाउचर स्वीकार करने वाले जमींदारों को लाभ

समय पर गारंटीड मासिक रेंटल इनकम - धारा 8 के किरायेदारों को स्वीकार करने का सबसे बड़ा फायदा सरकार से हर महीने आपको मिलने वाला नियमित चेक है। सरकार आमतौर पर किरायेदार के किराए का 50% से 65% के बीच भुगतान करती है। राशि विशिष्ट संपत्ति के लिए किरायेदार आय और प्रत्याशित उपयोगिता लागत पर निर्भर करती है।

एक बार जब आपका पट्टा समझौता हो जाता है और सभी कागजी कार्रवाई पूरी हो जाती है (कई किरायेदारों के पास एक पैकेट होता है), तो आपको किराए के एक बड़े हिस्से के लिए सरकार से समय पर चेक की गारंटी दी जाती है। ऐसा इसलिए है क्योंकि पीएचए किराए का वह हिस्सा सीधे मकान मालिक को भेजता है जो वे भुगतान कर रहे हैं। किरायेदार अपने हिस्से के लिए एक अलग चेक भेजता है और सीधे प्रदाता को उपयोगिताओं का भुगतान करता है।

निचली रिक्तियां - रिक्तियों को कम करना महत्वपूर्ण है किराये की संपत्ति निवेशक. जब कोई संपत्ति खाली बैठती है, तो कर, बीमा, एचओए शुल्क और अन्य मासिक होल्डिंग लागत को कवर करने के लिए कोई आय नहीं होती है। कई धारा 8 किरायेदार लंबे समय तक बने रहते हैं और एक साल के पट्टे को बार-बार नवीनीकृत करने में प्रसन्न होते हैं।

चुनने के लिए किरायेदारों का बड़ा पूल — अपने रेंटल को सेक्शन 8 टेनेंट के लिए खोलने से उन टेनेंटों की संख्या बहुत बढ़ सकती है जिनमें से चयन करना है। संभावित किरायेदारों के व्यापक चयन का मतलब है कि आप अधिक चयनकर्ता हो सकते हैं और अपनी संपत्ति के लिए वास्तव में अच्छा फिट पा सकते हैं।

जब मैं किराए के लिए एक संपत्ति पोस्ट करता हूं, तो मुझे इसके बारे में कई कॉल आते हैं। अक्सर मुझसे पहला सवाल पूछा जाता है कि क्या मैं वाउचर स्वीकार करता हूं। अगर मैं जवाब देता हूं, "नहीं," तो मैं योग्य किरायेदारों के अपने पूल को सीमित कर दूंगा। जबकि धारा 8 के किरायेदारों की आय कम है, जरूरी नहीं कि उनके पास इसके अलावा और भी कई मुद्दे हों। जब तक आप अपने किरायेदारों की अच्छी तरह से जांच करते हैं, वे अक्सर बिना वाउचर वाले किरायेदारों से अलग नहीं होते हैं।

अनुकूल किराये की दरें — समान संपत्तियों के लिए बाजार किराये की कीमतों की स्वीकार्य सीमा हमेशा होती है। एक दो बेडरूम, दो बाथ कोंडो मेरे क्षेत्र में $1,200 से $1,500 तक कहीं भी किराए पर ले सकते हैं। धारा 8 के ग्राहकों के लाभों में से एक यह है कि आप जो मासिक किराया वसूल सकते हैं वह बाजार दर सीमा के उच्च अंत में है। PHA जानता है कि धारा 8 वाउचर धारकों के लिए आवास ढूंढना कठिन है क्योंकि सभी मकान मालिक वाउचर स्वीकार नहीं करते हैं। इसलिए वे सहायता प्राप्तकर्ताओं को आवास सुरक्षित करने की अनुमति देने के लिए सीमा के उच्च अंत को समायोजित करेंगे। इसका मतलब यह नहीं है कि आप ओवरचार्ज कर सकते हैं! यदि आपकी किराये की दर प्रतिस्पर्धी नहीं है, तो धारा 8 कार्यक्रम द्वारा स्वीकार किए जाने के लिए आपको इसे कम करना पड़ सकता है।

आपकी रेंटल संपत्ति लिस्टिंग के लिए अतिरिक्त एक्सपोजर - एक बार जब आप और आपकी संपत्ति स्वीकृत हो जाती है, तो आप अपनी संपत्ति को पीएचए की वेबसाइट पर सूचीबद्ध कर सकते हैं जहां वाउचर धारक इसे देख सकते हैं। यह आपकी लिस्टिंग के लिए एक अतिरिक्त विज्ञापन अवसर है।

यह पुरस्कृत हो सकता है - जबकि मुझे व्यक्तिगत रूप से कभी भी आवास सहायता नहीं मिली है, मैंने अपने 20 के दशक में अपना करियर बनाया और अकेले जीवित रहा। मुझे पता है कि कम आय पर जीने और बिलों को बनाए रखने की कोशिश करना कैसा होता है। मैं वास्तव में कुछ महान लोगों से मिला हूँ जिन्हें बहुत आवश्यक आवास सहायता मिल रही है। उन्हें घर बुलाने के लिए एक सुरक्षित और अच्छी जगह प्रदान करना अच्छा लगता है। और अगर वे इसके लिए खुले हैं, तो मुझे कुछ व्यक्तिगत वित्तीय सलाह देने का मौका मिलता है जो उनकी मदद करेगा - बुनियादी चीजें जो हाई स्कूल में पढ़ाई जानी चाहिए लेकिन नहीं है।

आवास वाउचर कार्यक्रम भागीदारी के नुकसान

अधिक शामिल प्रक्रिया - धारा 8 वाउचर स्वीकार करने का मतलब है कि मकान मालिक के रूप में कूदने के लिए कुछ हुप्स हैं। मैंने पहली बार ऐसा किया था, यह कठिन और थोड़ा निराशाजनक दोनों था। जब मैं इस प्रक्रिया के माध्यम से लड़खड़ा गया, तब मुझे पता चला कि काउंटी महीने में एक बार जमींदारों के लिए 45 मिनट की मुफ्त सूचनात्मक संगोष्ठी प्रदान करता है!

शुरू करने के लिए, आपको एक धारा 8 मकान मालिक माने जाने के लिए एक आवेदन भरना होगा। आप अपनी संपत्ति के बारे में व्यक्तिगत जानकारी और विस्तृत जानकारी प्रदान करेंगे। इसके बाद संपत्ति का निरीक्षण किया जाता है। और आपके द्वारा किसी टेनेंट को स्वीकृत करने के बाद, अधिक कागजी कार्रवाई होती है। अंत में, आपको जारी करने के लिए धनराशि स्वीकृत होने से पहले, आपको पट्टे की एक प्रति PHA को भेजनी होगी।

अतिरिक्त निरीक्षण - आपकी संपत्ति का पीएचए द्वारा निरीक्षण किया जाना चाहिए। यह एक अलग धारा 8 निरीक्षण है जो अन्य आवश्यक निरीक्षणों के अतिरिक्त है। उदाहरण के लिए, बाल्टीमोर काउंटी में, जमींदारों को एक किराये की संपत्ति लाइसेंस सुरक्षित करने की आवश्यकता होती है, और किराये के लाइसेंस को मंजूरी देने से पहले एक विशेष निरीक्षण की आवश्यकता होती है। और अगर संपत्ति 1978 से पहले बनाई गई थी, तो इसे सीसा सुरक्षित या प्रमाणित सीसा मुक्त माना जाना चाहिए।

पीएचए निरीक्षण बहुत सीधा है। आपकी किराये की संपत्ति को संरचनात्मक रूप से कोड तक होना चाहिए। सब कुछ उचित मरम्मत और सुरक्षित रूप से काम करने में होना चाहिए। धारा 8 निरीक्षण के लिए मकान मालिक को कोई कीमत नहीं है। किरायेदार संपत्ति को निरीक्षण के लिए उपलब्ध कराने के लिए जिम्मेदार हैं, जो आमतौर पर उनके अंदर जाने के तुरंत बाद होता है।

किरायेदार स्क्रीनिंग और चयन अभी भी बहुत महत्वपूर्ण है - हालांकि वाउचर प्राप्त करने के लिए किरायेदारों को पीएचए द्वारा अनुमोदित होने की आवश्यकता है, यह न मानें कि उनकी उचित जांच की गई है। सुनिश्चित करें कि आप सभी धारा 8 किरायेदारों को ध्यान से स्क्रीन करते हैं जैसे आप किसी अन्य किरायेदार को स्क्रीन करेंगे। आप कोई भी उचित सावधानी बरत सकते हैं और करना चाहिए जो फेयर हाउसिंग एक्ट या राज्य और स्थानीय कानूनों का उल्लंघन नहीं करता है, जिसमें पृष्ठभूमि और क्रेडिट जांच शामिल है।

नए टेनेंट सेटअप में 60 दिन तक का समय लगता है - PHA के पास 60 दिनों का संसाधन समय है। इसका मतलब है कि आपको सरकार का पहला चेक प्राप्त करने से पहले दो महीने इंतजार करना होगा। उदाहरण के लिए, मैंने 1 जनवरी को अपने तीन-बेडरूम टाउनहाउस में एक धारा 8 परिवार का स्थानांतरण किया था। मुझे आवश्यकता के अनुसार 1 जनवरी और 1 फरवरी को किरायेदार का किराया हिस्सा मिला। लेकिन मुझे 1 मार्च तक सरकारी चेक नहीं मिला। उस समय मुझे तीन महीने का किराया एक साथ (जनवरी, फरवरी और मार्च) मिलता था।

विशेष बेदखली नियम - किरायेदारों को बेदखल करना एक ऐसी चीज है जिससे हर रियल एस्टेट निवेशक बचना चाहता है। यह महंगा, समय लेने वाला और महंगा है। ऐसा करने की संभावना को कम करने के लिए टेनेंट को प्लेसमेंट से पहले सावधानीपूर्वक स्क्रीन करें। सौभाग्य से, मुझे अपनी किसी भी संपत्ति के साथ इस प्रक्रिया से नहीं गुजरना पड़ा। धारा 8 किरायेदारों को बेदखल करना, हालांकि, नियमित बेदखली की तुलना में थोड़ा अधिक शामिल है। एक धारा 8 किरायेदार को स्वीकार किए जाने के बाद उसे बेदखल करने के लिए, आपको न्यायिक कार्रवाई की आवश्यकता है। यह उन राज्यों में भी सही है जो बेदखली के अन्य तरीकों की पेशकश करते हैं।

सारांश

धारा 8 एक बहुत ही आवश्यक सहायता कार्यक्रम है जो निम्न-आय वाले परिवारों को सुरक्षित समुदायों में रहने और अपने परिवारों को पर्याप्त रूप से प्रदान करने के लिए पर्याप्त मासिक आय बनाए रखने की अनुमति देता है।

एक मकान मालिक के रूप में, जो मेरे दो किराए में धारा 8 को स्वीकार करता है, मुझे कार्यक्रम के माध्यम से कुछ महान लोगों के बारे में पता चला है। अफसोस की बात है कि मैं कुछ वाउचर धारकों से भी मिला हूं जिनके आसपास रहने में मैं सहज नहीं हूं। मेरी किराये की संपत्तियां सिर्फ एक वित्तीय निवेश से ज्यादा हैं। मैंने व्यक्तिगत रूप से समय, ऊर्जा और धन का निवेश किया है एक अप्राप्य संपत्ति लेना और उसे एक घर में बदलना. मैं अपनी संपत्ति का सम्मान करने और उसकी देखभाल करने के लिए अपने किरायेदार पर भरोसा करने में सक्षम होना चाहता हूं। और मैं ईमानदार लोगों को किराए पर देना चाहता हूं जिनके साथ मैं एक सफल दीर्घकालिक संबंध विकसित कर सकता हूं। उचित स्क्रीनिंग का एक महत्वपूर्ण घटक है सफल किराये की संपत्ति प्रबंधन आप किरायेदारों को आवास वाउचर के साथ अनुमति देते हैं या नहीं।

उन जमींदारों के लिए जो अतिरिक्त कागजी कार्रवाई से निपटने के इच्छुक हैं और के इशारे पर थोड़ा अतिरिक्त करते हैं सरकार, स्थिर किरायेदारों को ढूंढना संभव है - और नियमित किराए की जांच प्राप्त करने का आश्वासन दिया जाए हर महीने।