क्या आप किराये से लाभ उठा सकते हैं? नंबरों द्वारा रियल एस्टेट निवेश

वास्तव में, जितना आप महसूस कर सकते हैं, उससे कहीं अधिक, रियल एस्टेट निवेश स्टॉक और बॉन्ड में निवेश करने वाले दर्पण हैं। दोनों के लिए, आपके लक्ष्य अल्पकालिक आय और लंबी अवधि के पूंजीगत लाभ हैं।
एक सावधानीपूर्वक चयनित उचित रूप से बनाए रखा और ठीक से प्रबंधित किराये की संपत्ति तीन चीजें प्रदान कर सकती है जो सभी निवेशक देखते हैं:

• आय
• पूंजी में मूल्य वृद्धि
• कर लाभ।

जब आप किराये की संपत्ति में निवेश करें, आपकी अल्पकालिक आय त्रैमासिक लाभांश या ब्याज भुगतान के बजाय किराए से आती है। और आपका पूंजीगत लाभ उस संपत्ति की कीमत से आता है, जिसके आप ऊपर जा रहे हैं, न कि स्टॉक मूल्य वृद्धि से।

इसका मतलब यह नहीं है कि बड़े मतभेद नहीं हैं। और हम यह नहीं कह रहे हैं कि आपके पोर्टफोलियो में केवल शेयर बाजार की संपत्ति या केवल अचल संपत्ति शामिल होनी चाहिए। शोध से पता चलता है कि विभिन्न पोर्टफोलियो समय के साथ काफी बेहतर होते हैं। शेयर बाजार में निवेश अक्सर अधिक निष्क्रिय होता है। यह रियल एस्टेट निवेश की तुलना में कम समय और शोध-गहन भी हो सकता है।

हालाँकि, मैंने पाया है कि अधिक सक्रिय निवेश दृष्टिकोण अपनाने से उच्च पुरस्कार प्राप्त होते हैं। मेरे लिए, स्टॉक के शेयरों की तुलना में मूर्त संपत्तियों के मालिक होने के लिए यह अधिक संतोषजनक है जो मासिक विवरण पर संख्या के रूप में दिखाई देते हैं।

एक किराये की संपत्ति का चयन

बहुत से लोग किराये की संपत्ति के मालिक "गिर" जाते हैं। जब वे अविवाहित होते हैं तो वे एक संपत्ति खरीद सकते हैं, फिर शादी कर सकते हैं, एक साथ रह सकते हैं और अतिरिक्त घर बेचने के बजाय, इसे किराए पर लेने का फैसला कर सकते हैं। या वे अपने माता-पिता से एक घर विरासत में लेते हैं और इसे तुरंत बेचने के बजाय किराए पर देते हैं।

अक्सर ये कुछ कारणों से आदर्श किराये की संपत्ति की स्थिति नहीं होती हैं। मुख्य कारण यह है कि संख्याएँ काम नहीं करती हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि लगभग किसी भी जीवन स्थिति में गिरने से योजना बनाना हमेशा बेहतर होता है।

यदि आप किराये की आय और/या पूंजी वृद्धि के विशिष्ट उद्देश्यों के लिए निवेश के रूप में संपत्ति नहीं खरीदेंगे, तो यह संभवत: एक महान अचल संपत्ति निवेश नहीं होगा।

मान लीजिए कि आप इनमें से किसी एक स्थिति में नहीं हैं। इसके बजाय, आप निवेश के रूप में एक संपत्ति खरीदना और किराए पर लेना चाहेंगे।

उपज स्थान से बेहतर है

क्या एक अच्छा निवेश किराये की संपत्ति बनाता है? आपने सुना होगा कि रियल एस्टेट निवेश "स्थान, स्थान, स्थान" के बारे में है। और यह निश्चित रूप से किराये की अचल संपत्ति निवेश के साथ सच है। आप एक ऐसा किराया चाहते हैं जो विश्वसनीय किरायेदारों के एक बड़े पूल के लिए सही हो, जो किराए का खर्च उठा सकते हैं और आवास की तलाश कर रहे हैं।

स्थान जितना महत्वपूर्ण है, किसी महान स्थान पर किसी संपत्ति पर पैसा खोना उतना ही आसान है जितना कि शहर के ड्रेग्स में किसी संपत्ति पर पैसा खोना। अकेले स्थान सफल होने का सिर्फ एक हिस्सा है।

मुख्य बात यह है कि संख्याएँ काम करती हैं। आप यह सुनिश्चित करना चाहते हैं कि आपकी संपत्ति नकदी प्रवाह सकारात्मक है। आपको किराया राजस्व और व्यय की सटीक गणना करने की आवश्यकता है। इसे आपकी "नेट रेंटल यील्ड" कहा जाता है।

नेट रेंटल यील्ड क्या है?

अपने सरलतम रूप में, शुद्ध किराये की उपज आरओआई (निवेश पर वापसी) का रियल एस्टेट संस्करण है जिसे आप किसी भी निवेश पर प्राप्त करना चाहते हैं। इसकी गणना इस प्रकार की जाती है:

नेट रेंटल यील्ड = (नेट रेंटल आय ÷ कुल संपत्ति लागत) x १००

आपको अपनी कुल संपत्ति लागत और अपनी शुद्ध किराये की आय की गणना, या बहुत सटीक अनुमान लगाने की आवश्यकता है ताकि आप अपनी शुद्ध किराये की उपज प्राप्त कर सकें। तो उन नंबरों में क्या जाता है?

यहां मेरी एक संपत्ति का विवरण दिया गया है जिसे लगभग एक वर्ष के लिए किराए पर दिया गया है:

देवदार बार्न वे संपत्ति विवरण
खरीद मूल्य	$115,000
बंद करने की लागत	$2,837
पुनर्वसन लागत	$21,432
कुल संपत्ति लागत	$139,269
वार्षिक किराया	$20,700
बजट रिक्ति	$1,725
बजट व्यय	$862
वार्षिक कर और बीमा	$1,625
शुद्ध किराये की आय	$16,488
नेट रेंटल यील्ड	11.8%

किरायेदारों के लिए संपत्ति को स्थानांतरित करने के लिए तैयार होने के लिए आपकी कुल संपत्ति लागत में सभी आउट-ऑफ-पॉकेट खर्चों को शामिल करने की आवश्यकता है। यह आपकी खरीद मूल्य, समापन लागत, यदि आपने ऋण लिया है तो वित्तपोषण लागत, किराये के लाइसेंस और शुल्क की लागत, और विज्ञापन लागत होगी। सभी लागतों की गणना की जानी चाहिए।

इसी तरह, अंतर के साथ आने के लिए आपको अपनी वार्षिक किराये की आय और अपनी सभी लागतों को जानना होगा। वह आपकी नेट रेंटल इनकम है।

विशिष्ट लागत रखरखाव, संपत्ति प्रबंधन शुल्क, कर, बीमा, रिक्ति व्यय (महीनों के लिए बजट) से आती है जब संपत्ति किराए पर नहीं ली जा सकती है) और मासिक उपयोगिताओं (यदि आपका पट्टा यह नहीं बताता है कि किरायेदार भुगतान करते हैं वे)। कुल किराये की आय को अपनी संपत्ति रखने और उस आय का उत्पादन करने के सभी खर्चों को कम करना सुनिश्चित करें।

रूकी गलतियों से बचें

बिना बजट की लागत से हैरान होना एक नौसिखिया गलती है। इस संपत्ति के मामले में, आप देखेंगे कि मैंने रिक्ति और रखरखाव के लिए बजट तैयार किया है। लेकिन मैंने इनमें से किसी भी लागत को पहले वर्ष में नहीं लिया क्योंकि 1) किरायेदारों की देखभाल के साथ जांच की गई और हस्ताक्षर किए गए एक साल का पट्टा और 2) वारंटी के साथ नए उपकरणों को पुनर्वसन के हिस्से के रूप में संपत्ति में रखा गया था प्रक्रिया।

तो इस संपत्ति के लिए मेरी शुद्ध किराये की उपज ११.८% थी। ($16,488 की वार्षिक रेंटल आय ÷ $139,269 की कुल संपत्ति लागत।)

आपकी नेट रेंटल यील्ड को जानने के बारे में अच्छी बात यह है कि यह आपको एक-दूसरे के खिलाफ संपत्तियों को तौलने देता है। फिर आप खरीदने से पहले बेहतर डील पा सकते हैं। यह आपको स्टॉक और बॉन्ड जैसे अन्य निवेश विकल्पों की अपेक्षित वापसी के मुकाबले अपने अनुमानित रियल एस्टेट रिटर्न की तुलना करने देता है।

प्रशंसा के बारे में क्या?

कई सालों से, कई लोगों ने सोचा था कि संपत्ति केवल मूल्य में बढ़ जाती है। 2008-2010 के आवास पतन ने उस सोच को वास्तविकता की खुराक दी। लेकिन उस बुलबुले में भी, देश भर में आवासीय संपत्तियां थीं जो उनके मूल्य रखती थीं और यहां तक ​​​​कि सराहना भी करती थीं।

सावधानी से चुनी गई संपत्तियां एक वास्तविक मूल्य रखती हैं जो दूर नहीं जाती हैं।

पूंजी की सराहना की संभावना मेरी संपत्ति चयन प्रक्रिया का एक बड़ा हिस्सा है, लेकिन मैं अपने नंबरों को काम करने के लिए इस पर भरोसा नहीं करता। बाजार अस्थिर हैं और कीमतें ऊपर और नीचे जाती हैं। और अगर आप इसके बारे में सोचते हैं, तो आवासीय संपत्ति का बाजार मूल्य तभी मायने रखता है जब आप इसे बेचना चाहते हैं।

बेशक, मैं बदलते बाजार मूल्यों को देखता हूं क्योंकि मैं कोई अन्य निवेश करूंगा, इसलिए मुझे पता है कि क्या लाभ के लिए किराए पर लेना या बेचना जारी रखना अधिक समझ में आता है। सीडर बार्न वे संपत्ति बाजार मूल्य से नीचे खरीदी गई थी क्योंकि यह एक फौजदारी और आवश्यक काम था।

अब तक यह एक अच्छा निवेश लगता है। आज, इस क्षेत्र में तुलनीय संपत्तियां लगभग 185, 000 डॉलर में बिक रही हैं। अगर मैंने बेचने का फैसला किया और वह बिक्री मूल्य प्राप्त कर सका और बिक्री लागत के लिए 8% घटाया, तो मेरा लाभ लगभग 30,000 डॉलर होगा। मेरा अब तक का सबसे अच्छा सौदा नहीं है, लेकिन 140,000 डॉलर के निवेश पर खराब रिटर्न नहीं है।

रेंटल टैक्स लाभ

रेंटल रियल एस्टेट में कुछ कर लाभ भी हैं जो अन्य निवेश विकल्पों की कमी है। हमने तीन में से दो चीजों पर ध्यान दिया, जिन्हें हासिल करने के लिए हर निवेशक तत्पर रहता है: आय और पूंजी प्रशंसा। तीसरा कर लाभ है। रियल एस्टेट निवेश का एक अनूठा कर लाभ है। समय के साथ अपने घर के बिगड़ने पर आपको मूल रूप से टैक्स में छूट मिल सकती है। इसमें कुछ और भी है, जिसके बारे में आप पढ़ सकते हैं  यहां.

रेंटल प्रॉपर्टी ख़रीदना अभी शुरुआत है

अगर किराये की संपत्ति आपके लिए मायने रखती है, तो यह सिर्फ शुरुआत है! अचल संपत्ति आसान नहीं है और आपको प्रतिबद्ध होने से पहले बहुत सारे शोध करने की आवश्यकता होगी। इसके अलावा रखरखाव, संपत्ति कर, और किरायेदारों से निपटने की परेशानी की कीमत है। अंत में, यह एक बहुत ही फायदेमंद प्रक्रिया हो सकती है और आपके निवेश पोर्टफोलियो के लिए एक बढ़िया अतिरिक्त हो सकती है।

यदि आप किराये की संपत्ति में निवेश के साथ शुरुआत करने का एक आसान तरीका ढूंढ रहे हैं, तो देखें रूफस्टॉक. यह निवेश मंच आपको पूर्व-सत्यापित टर्नकी संपत्तियों को खरीदने की सुविधा देता है जिनकी देखभाल प्रमाणित संपत्ति प्रबंधकों द्वारा की जाती है।