Si vous êtes propriétaire d'une maison et que vous passez beaucoup de temps avec vos voisins, vous finirez invariablement par parler de la valeur des propriétés et des taxes foncières.
Les gens aiment parler de la façon dont leur maison a pris de la valeur, mais ils détestent aussi la façon dont leurs impôts fonciers sont si élevés. Désolé mon pote, tu ne peux pas gagner sur les deux tableaux! 😂
Si la valeur des propriétés augmente, les taxes foncières montent à !
Dans le comté de Howard, nos taxes foncières sont d'environ 1,442 % (comté, état, incendie et ad valorem). Lourd par rapport à certains, léger par rapport à d'autres.
Eh bien, nous avons récemment reçu un avis d'évaluation foncière du Département des évaluations et de la fiscalité de notre État. Comme de nombreuses propriétés à travers le pays, nous avons constaté une augmentation de nos évaluations.
C'était la première fois que la valeur de la propriété augmentait de manière significative. Nous nous y attendions car nous avons fait quelques rénovations pendant la pandémie et notre maison est devenue un peu plus grande.
Je ne sais pas ce qui est une évaluation juste ou non, mais quand il y avait une possibilité de faire appel, j'ai pensé que ça ne ferait pas de mal de tenter le coup, n'est-ce pas ?
Notez que nous vivons dans le comté de Howard, Maryland, donc votre comté et votre état peuvent avoir un processus et des délais différents, mais de nombreuses régions suivent des procédures similaires.
Table des matières
- Démarrage du processus d'appel de l'évaluation
- Examen de la feuille de travail de réévaluation
- Appelez votre agent immobilier
- Dois-je faire appel ?
- Qu'est-ce que le Facteur Qualité ?
- Appel écrit, verbal ou vidéo ?
- Notre appel a été approuvé! (en quelque sorte)
- Et après?
Démarrage du processus d'appel de l'évaluation
Le processus d'appel est simple et vous avez 45 jours pour déposer un appel formel.
Mon avis était daté du 29/12/2022 (bien que je ne l'ai reçu que quelques jours plus tard). J'avais jusqu'au 12 février pour décider ce que je voulais faire.
Heureusement, vous pouvez tout faire en ligne via ce formulaire mais vous devez avoir votre avis d'évaluation. Ils vous demandent votre avis et votre numéro de contrôle. (situé dans la case en haut à droite)
Tout d'abord, vous pouvez demander la feuille de travail d'évaluation de votre propriété ainsi qu'une analyse des ventes de la région. C'est ce que vous ferez appel, vous avez donc besoin de la feuille de calcul pour décider des motifs d'appel.
Au début, je ne savais pas si je voulais faire appel, mais vous pouvez demander les documents sans faire appel. C'est agréable de pouvoir voir comment ils ont déterminé la valeur de votre maison.
J'ai demandé la feuille de calcul et l'analyse le 03/01/2023 et je les ai reçues par e-mail le 21/01/2023.
Examen de la feuille de travail de réévaluation
Dans le Maryland, la feuille de calcul résidentielle pour la réévaluation est un document simple qui explique comment le Département des évaluations et de la fiscalité de l'État du Maryland est arrivé à son évaluation.
Les trois premières pages couvraient notre maison. Il comprend tous les aspects de notre maison et comprend le taux auquel il est évalué. (ce PDF explique la feuille de travail et ce que chacune des valeurs signifie)
Les deux dernières pages comprenaient des ventes comparables au cours des dernières années.
C'est assez détaillé et, dans notre cas, correct. Il n'y avait aucune erreur dedans. Huer.
Appelez votre agent immobilier
Si vous commencez à vous sentir un peu dépassé, ou simplement pour avoir un deuxième avis, appelez votre agent immobilier. Il ou elle sera en mesure de vous aider car il/elle passe par ce processus tout le temps. Ils savent comment tout cela fonctionne et ils peuvent même avoir une bonne relation avec le superviseur qui examinera votre cas.
Et ne vous sentez pas coupable d'utiliser leur temps aussi - qui pensez-vous que vous êtes susceptible d'appeler quand il est temps de vendre votre maison ?
Certains sites Web suggèrent que vous pouvez engager un tiers pour le gérer en échange d'un pourcentage de l'argent économisé. Je ne pense pas que cela soit nécessaire - si votre agent ne vous aide pas, envisagez de faire appel à un nouvel agent la prochaine fois. Mais j'ai fait le processus moi-même et la première phase du processus n'a pas été difficile.
Dois-je faire appel ?
En réfléchissant à l'opportunité de faire appel, il y a quelques considérations.
Y a-t-il des erreurs? C'est probablement la chose la plus facile à réparer.
Pour notre situation spécifique, j'ai pensé qu'il y avait une inexactitude basée sur ce que j'ai vu dans la base de données des biens immobiliers. Dans la base de données, il indiquait que nous avions 6 salles de bain complètes (3 appareils ou plus) et une demi-salle de bain (2 ou moins). En réalité, nous n'avons que 4 salles de bain complètes et une demi-baignoire. Ce sont deux salles de bains supplémentaires.
Chaque salle de bain complète vaut 5 000 $ dans le Maryland.
Mais le formulaire de réévaluation avait le bon nombre de salles de bain. Et chaque salle de bain ne vaut que 5 000 $, ce qui n'est pas beaucoup.
Après des erreurs, vous pourriez le contester sur la base de comparables. C'est là que vous comparez la valeur imposable de votre maison à la juste valeur marchande des maisons de votre région - ou à ce que le comté a inclus dans votre feuille de calcul de réévaluation. S'il y a eu un changement récent sur le marché, que de nombreuses régions ont connu lorsque les taux d'intérêt ont augmenté au cours de l'année écoulée, vous pourriez faire valoir que votre valeur est également inférieure.
Cela vous obligerait à obtenir des chiffres de vente comparables et à faire un peu de recherche. La liste des ventes de la région du comté ne comprenait que des ventes aussi récentes qu'en décembre 2022 (et une seule vente en décembre, et je doute qu'une seule maison ait été vendue en décembre). Si vous souhaitez emprunter cette voie, vous aurez besoin de plus de données et votre agent immobilier pourrait vous aider.
Pouvez-vous contester l'un des multiplicateurs ? Une fois la valeur de base totale du logement additionnée, il y a trois « ajustements de la valeur du logement » :
- Multiplicateur de comté - qui s'applique à tous les foyers d'un comté
- Facteur de qualité – que l'évaluateur détermine (note 1-9)
- Ajustement de quartier – qui s'applique à tous les logements d'un « quartier »
Je doute que vous puissiez contester les 1er et 3e multiplicateurs, mais qu'en est-il du facteur de qualité ?
Qu'est-ce que le Facteur Qualité ?
Le nôtre était un 6, ce qui signifiait que le multiplicateur de la valeur de notre logement était de 1,37x. Un 5 est un multiplicateur de seulement 1,17x – donc une différence de 20 % !
J'ai envoyé un e-mail au Département des impôts pour mieux comprendre comment le chiffre de qualité est déterminé, car c'est probablement ma meilleure approche.
Le même jour (merci Braxton !), le superviseur adjoint des évaluations m'a envoyé un document expliquant les notes de coût résidentiel CAMA (que notre État utilise comme facteurs de qualité). CAMA signifie Computer Assisted Mass Appraisal et c'est ce qui est utilisé par les agences gouvernementales à travers le pays pour déterminer cet aspect des évaluations.
Voici ce qui est indiqué pour les 5e et 6e années :
- Niveau 5 – Les logements de ce niveau comprennent généralement des maisons individuelles conçues en série dans de meilleurs lotissements. Ces maisons sont construites à partir de plans de concepteur, en utilisant des artisans qualifiés et des matériaux standard à bons partout. Il y a des ornements extérieurs et les intérieurs sont bien finis (bon).
- 6ème année – Les logements de ce niveau comprennent généralement ceux conçus pour des propriétaires individuels utilisant des matériaux de bonne qualité partout. La construction est supervisée par un constructeur compétent. Ces maisons peuvent être construites dans des développements meilleurs que la moyenne. Dans la construction de cette catégorie de maisons, on met davantage l'accent sur les détails des raffinements extérieurs et intérieurs (très bon).
Dans la liste des ventes sur les deux dernières pages, j'ai commencé à regarder certaines des maisons classées avec un facteur de qualité de 6 et elles semblaient comparables à mon œil non averti. Il s'agissait de maisons plus grandes avec des extérieurs en briques, des finitions similaires à l'intérieur et construites dans un laps de temps similaire.
Ceux qui ont été classés comme un facteur de qualité de 6 ou 7 étaient beaucoup plus récents, beaucoup plus grands et avaient probablement des caractéristiques intérieures qui n'étaient pas entièrement capturées sur Zillow.
Le seul différenciateur qui peut s'appliquer à notre maison est que la nôtre n'est pas une "maison produite en série" dans le sens où un quartier de maisons Toll Brothers est produit en série. Le nôtre a été construit dans les années 1980 à partir d'un plan que le constructeur a acheté.
J'ai envoyé un e-mail au superviseur adjoint des évaluations pour lui demander si je pouvais faire appel pour ces motifs et il a dit que je le pouvais !
Bonjour et de rien. Oui, vous pouvez faire appel pour ces motifs et votre argument pour la classification des notes sera examiné par l'évaluateur. L'évaluateur aura la capacité d'extraire des données d'évaluation de la communauté dans son ensemble et de déterminer si votre maison a été classée de manière équitable par rapport aux autres. Juste au cas où vous ne seriez pas familier, j'ai joint un document sur le processus d'appel dans son ensemble.
Appel écrit, verbal ou vidéo ?
Il existe trois options pour un appel: appel écrit, audience par téléphone ou audience par vidéo.
L'approche la plus simple est écrite mais vous pouvez demander un recours par téléphone ou vidéo.
J'ai déposé un appel écrit (ce qui semblait le plus facile) indiquant essentiellement ce que j'ai écrit ci-dessus :
Notre maison a été déterminée pour avoir un facteur de qualité de 6 alors que je pense qu'il devrait être plus précisément considéré comme un 5. Il a été construit en 1980 sur la base d'un plan largement disponible d'Avril Shull, donc bien qu'il soit individuel dans la région (à notre connaissance), il n'est pas conçu sur mesure pour un propriétaire individuel. Il était basé sur une conception produite en série. Compte tenu de la liste des maisons comparables près de chez nous, y compris une récemment vendue dans le quartier, je pense que notre intérieur et notre extérieur sont plus étroitement alignés sur les maisons de 5e année.
J'ai déposé ceci le 26 janvier et il y a un arriéré de 8 à 12 semaines.
J'ai reçu une réponse le 10 avril! C'était environ 74 jours plus tard et en plein milieu du temps d'attente estimé de 8 à 12 semaines, donc pas mal du tout.
Notre appel a été approuvé! (en quelque sorte)
Le comté a renvoyé une lettre de deux pages expliquant ses conclusions, dont la première n'est probablement qu'une lettre type envoyée à tous ceux qui ont fait appel. Il a expliqué qu'il s'agissait de l'avis final et que l'évaluation était à la page deux.
L'avis de cotisation final nous a montré les Valeur en appel, ou ce que le comté aurait considéré comme notre valeur marchande si nous n'avions pas fait appel.
Ensuite, ils ont montré notre Valeur marchande finale, sur quoi nous serons imposés.
Nous avons eu une réduction de 10,86 % sur la valeur en appel !
Si vous vous souvenez de plus tôt, j'ai fait appel sur la base du facteur de qualité et c'est un calcul sur le logement seul. Dans la valeur en appel et la valeur marchande finale, la valeur de notre terrain n'a pas changé. Nos « Bâtiments, Autres » ont baissé de 13,98 %.
Si vous vous souvenez du multiplicateur du facteur de qualité, il était de 1,37x pour un QF de 6 et de 1,17x pour un QF de 5.
0,20 sur 1,37 est d'environ 14,5 % - donc assez proche mais pas exactement ce qu'était notre réduction.
Il ne semble pas qu'ils aient lu les notes de mon appel, pleinement avons convenu que nous étions le facteur de qualité inférieur et l'avons abaissé en conséquence. Ils n'ont pas non plus donné d'explication sur ce qui a changé, mais la valeur marchande finale est inférieure à celle d'avant, ce qui est bien.
Et après?
Avec la nouvelle évaluation, vous pouvez à nouveau faire appel si vous le souhaitez.
Il y a trois « niveaux » pour les appels :
- Niveau Superviseur - c'est le niveau que je viens de traverser et j'ai obtenu une réduction de 10 %.
- Commission d'appel de l'évaluation foncière – Vous vous présentez devant un conseil de riverains et faites valoir votre point de vue.
- Tribunal fiscal du Maryland – Il s'agit de la dernière étape et il s'agit toujours d'une audience administrative informelle où vous présentez votre cas en personne (pas d'audiences écrites).
Il n'y a pas de frais à chacun des niveaux et vous n'êtes pas censé avoir besoin d'être représenté.
À ce stade, j'estime que j'ai remporté une victoire assez solide en obtenant une réduction agréable, mais juste, de la valeur marchande finale qui nous fera économiser des milliers de dollars. Puisqu'il n'y avait pas d'erreurs et qu'il semblait accepter ce qui équivalait à une réduction du facteur de qualité, j'ai obtenu 99% de ce que je voulais.
Cela ne m'a pas coûté d'argent, j'ai appris un processus important qui pourrait aider des amis et des voisins…. tout en y consacrant très peu de temps. De plus, c'est devenu du fourrage pour un article de blog!
Je vais mettre celui-ci dans la colonne des victoires et ne pas poursuivre d'appels supplémentaires.
💡Ce que je retiens de cette expérience – contestez toujours votre évaluation foncière. Cela ne fait pas de mal d'apprendre le processus et de l'essayer, surtout s'il y a un grand saut. Vous pourriez vous faire économiser beaucoup d'argent dans le processus.
Avez-vous déjà fait appel d'une évaluation foncière? Ce qui s'est passé?