Vous conduisez votre trajet habituel et remarquez un panneau d'aspect amateur sur le bord de la route. Il dit "Nous achetons des maisons moches" ou "Nous achèterons votre maison dans n'importe quel état contre de l'argent". Qu'est-ce qui se passe avec ça? Qui installe ces panneaux et que signifient-ils ?
En tant qu'agent immobilier, on me le demande assez souvent. Dans l'industrie, nous appelons ces "signes de bandit".
Les « grossistes » immobiliers sont derrière les panneaux. Ces gars-là sont une sorte d'intermédiaire. Ils trouvent des maisons et les « vendent en gros » pour réhabilitants qui rénovent et revendent ensuite à un acheteur de maison.
Contrairement à ce que leurs enseignes promeuvent, les grossistes "n'achètent pas vraiment votre maison pour de l'argent". En échange de votre accord accepter un prix au comptant réduit, ils promettent de vous livrer un acheteur dans un certain délai - généralement 30 jours. Au lieu d'un contrat de vente, les grossistes utilisent un « contrat de cession » qui leur permet de « céder » votre transaction de vente de maison à un tiers qui devient l'acheteur réel.
Les grossistes gagnent leur argent sur l'écart entre ce qu'ils promettent de vous payer et ce qu'ils perçoivent du rehabber qui vous achète réellement la propriété.
Devriez-vous vendre votre maison en gros ?
Les grossistes existent depuis des décennies. Ils proposent de rendre le processus de vente d'une maison rapide et facile, quel que soit son état. Grâce à des pancartes de bandits ou à des cartes postales de publipostage, ils trouvent des vendeurs potentiels qui n'ont pas encore fait le premier pas pour vendre leur maison.
Disons, par exemple, que vous vivez dans votre maison depuis plus de 20 ans et que vous élevez votre famille. Les enfants sont grands et vous envisagez de réduire les effectifs. Au fil des ans, vous avez accumulé beaucoup de choses. L'idée de désencombrer votre maison et de la préparer pour les visites est écrasante.
Vous recevez une carte postale d'un grossiste vous offrant de l'argent pour votre maison « telle quelle » et cela semble être une bonne solution. Et c'est peut-être une bonne solution, mais est-ce la meilleur solution?
Les grossistes présentent ces trois « avantages » :
- Pas besoin de nettoyer ou de faire des réparations. Nous vous donnons de l'argent pour votre maison en l'état. Vous n'avez même pas besoin de montrer votre propriété.
- Aucune commission d'agent immobilier. Évitez les frais de vente lorsque vous passez un contrat avec nous.
- Obtenez votre argent beaucoup plus rapidement que vous ne le feriez si vous mettiez votre maison en vente sur le marché libre.
Ces affirmations sont-elles vraies? Peut-être, mais il y a certains points qu'ils ne vous disent pas :
Les maisons « telles quelles » sont achetées et vendues sur le MLS.
Les grossistes exploitent une idée fausse courante des consommateurs selon laquelle votre maison doit être en bon état pour s'inscrire sur le Multiple Listing Service (MLS). La vérité est que si de nombreuses maisons répertoriées auprès d'un agent immobilier et commercialisées sur le MLS sont "prêts à emménager", de nombreuses propriétés telles quelles sont achetées et vendues avec succès quotidiennement via des annonces sur la MLS.
Un groupe beaucoup plus petit d'acheteurs potentiels saura que votre maison est à vendre.
Les grossistes ont une liste d'acheteurs potentiels qu'ils contactent lorsqu'ils obtiennent un nouvel accord de cession. Comparez cela au fait de passer par un agent agréé et d'inscrire votre propriété sur le MLS où elle est consultable et est vu par plusieurs milliers d'agents, chacun avec des acheteurs prêts qui pourraient être intéressés à faire une offre sur votre propriété.
La visibilité et la concurrence pour atteindre plus d'acheteurs conduiront à un prix de vente compétitif par rapport au prix de vente réduit qu'un grossiste sera en mesure d'obtenir pour vous. Il y a un acheteur pour chaque propriété, peu importe son emplacement ou son état. Le meilleur résultat pour un vendeur est de commercialiser largement sa maison. Et la meilleure façon de le faire est de le lister avec agents immobiliers expérimentés.
Vous pouvez gagner moins d'argent… souvent beaucoup moins !
Bien qu'il n'y ait pas de commissions d'agent immobilier à payer, les frais de mission sont souvent plus élevés que le 5 à 6 % de commission que vous paieriez pour que votre maison soit commercialisée et vendue par un professionnel de l'immobilier entreprise. Les frais typiques d'un grossiste sont de 25 000 $ à 30 000 $. Si vous vendez une maison avec un valeur marchande de 200 000 $, c'est des frais de 15 %.
Vous êtes représenté par une personne sans licence.
Les grossistes vendent essentiellement des biens immobiliers sans licence. Vous confiez le plus gros investissement de votre vie à une personne qui :
- n'est pas lié par un code de déontologie ou une obligation fiduciaire représenter vos meilleurs intérêts,
- n'est pas supervisé par un courtier immobilier agréé, et
- n'a pas été tenu de suivre des cours ou de passer une certification les qualifiant pour vendre des biens immobiliers.
Les gouvernements des États exigent des licences immobilières et une formation, en grande partie pour protéger le public contre une activité sans scrupules. Vendre un bien immobilier sans permis est contraire à la loi. Les grossistes contournent cela parce que le contrat qu'ils utilisent est soigneusement rédigé pour indiquer qu'il ne s'agit pas du tout d'un accord de vente. C'est un accord qui leur permet d'attribuer la propriété à un autre acheteur; la transaction est directe entre l'acheteur et le vendeur sans agent impliqué. En tant que vendeur travaillant avec un grossiste, vous n'êtes pas représenté par une personne autorisée à gérer les transactions immobilières.
Du début à la fin, les transactions de gros peuvent prendre plus de temps qu'une vente traditionnelle.
L'un des arguments de vente d'un grossiste est que vous obtiendrez votre argent plus rapidement en vendant par son intermédiaire. La vérité est qu'à partir du moment où vous signez un contrat de cession jusqu'à ce que vous arriviez à la table de clôture, le processus peut en fait prendre plus de temps en passant par un grossiste. C'est parce qu'il y a 30 jours supplémentaires intégrés dans le processus. Ces 30 jours pendant lesquels le grossiste détient le contrat de cession à la recherche d'un acheteur pourraient être de 30 jours lorsque votre propriété est en le MLS étant vu par des milliers d'acheteurs, dont beaucoup ont l'argent pour acheter et rénover votre propriété et sont impatients d'obtenir commencé!
Il y a toujours des "visites" que vous passiez par un grossiste ou un agent agréé.
Les visites sont un inconvénient pour les vendeurs. Je comprends. Personne n'aime que des étrangers se promènent dans leur maison en regardant leurs affaires! Mais ne croyez pas que passer par un grossiste vous évitera cette intrusion. Les gens - même les rehabbers - n'achètent pas une maison sans les voir. Vous devrez faire face à des visites, que vous passiez par un grossiste ou par le processus plus traditionnel de vente à domicile.
Soyez juste conscient
J'ai été investisseur immobilier pendant des années avant de devenir agent agréé dans le Maryland. J'ai acheté des propriétés "en détresse" répertoriées sur le MLS, et j'en ai également acheté quelques-unes auprès de grossistes. Je ne critique pas ce que font les grossistes. En fait, leurs efforts amènent souvent sur le marché des maisons qui sont de bonnes affaires pour les réhabilitants.
Comme pour toute décision financière, être informé de vos choix vous aide à prendre la meilleure décision en fonction de votre situation particulière. Il est important d'être conscient de ce que vous renoncez si vous choisissez de vendre par l'intermédiaire d'un grossiste au lieu d'embaucher un agent agréé.
Cela dit, tous les agents ne se ressemblent pas. Certains sont vraiment doués pour faciliter la vente de maisons « prêtes à emménager ». Mais si votre maison n'est pas en parfait état et que vous souhaitez vendre, vous voudrez rechercher un agent qui comprend comment commercialiser les maisons telles quelles.