Le « crowdfunding » fait référence à la collecte de fonds auprès d’investisseurs publics – la « foule » – via des plateformes en ligne. Avant le financement participatif, les propriétaires d'entreprise collectaient de l'argent par l'intermédiaire d'amis, en sollicitant un prêt bancaire ou en s'adressant à une société de capital-investissement.
Le crowdfunding offre une nouvelle source de financement pour les entreprises et un nouveau point d'entrée pour les investisseurs individuels. Vous n'avez plus besoin d'avoir suffisamment de fonds pour financer vous-même l'intégralité d'une opération immobilière - vous vous joignez plutôt à d'autres investisseurs partageant les mêmes idées, la « foule », pour avoir accès à des transactions qui n'étaient auparavant disponibles que pour les super riche.
Le financement participatif immobilier a gagné en popularité auprès des fournisseurs et des investisseurs, et de nombreuses entreprises se spécialisent dans différents domaines de plateformes immobilières, avec une grande variété de fonctionnalités uniques à leur offre. Notre service de financement participatif préféré est
FouleRue, qui est une société immobilière commerciale qui offre un accès direct à des opportunités d'investissement immobilier spécifiques, et plus important encore, tous les frais sont à la charge des sponsors et non de l'investisseur.La plupart des plateformes de crowdfunding immobilier permettent aux investisseurs de choisir soit dette ou équité investissements (vous pouvez certainement inclure un mélange des deux dans votre portefeuille). Voici les différences pour vous aider à déterminer laquelle (dette ou capitaux propres) convient le mieux à vos objectifs de placement et à votre tolérance au risque. (Vous pouvez trouver un détail comparatif des plateformes de crowdfunding immobilier ici.)
Que sont les investissements en dette immobilière ?
Lorsque vous investissez dans des titres de créance, vous agissez en tant que prêteur du propriétaire ou du sponsor de la transaction. Selon la structure - qui varie selon la plate-forme de financement participatif immobilier - le prêt est garanti par: (1) la propriété elle-même ou (2) un billet à ordre adossé à la LLC détenant la propriété.
Avantages des investissements par emprunt
Premier à être payé — En tant qu'investisseur en dette, votre investissement est garanti par la propriété elle-même ou par un billet à ordre détenu par la LLC. Dans les deux cas, vous êtes dans la première position des créanciers à être payé si le prêt venait à faire défaut. Le processus de défaut de paiement varie selon la plate-forme, vous devez donc faire preuve de diligence raisonnable. Parfois, les investisseurs doivent payer une partie des frais de forclusion si le prêt immobilier ne peut pas être remboursé et que la propriété est saisie.
Période de détention plus courte — Les investissements par emprunt ont une date de remboursement prédéfinie, généralement comprise entre 6 et 24 mois.
Distributions mensuelles ou trimestrielles régulières — Comme c'est généralement le cas pour les prêts, il existe un calendrier de remboursement régulier des intérêts et du principe mensuel (parfois trimestriel au lieu de mensuel). Vous savez ce que vous êtes payé et quand.
Inconvénients des investissements par emprunt
Frais — Les frais sont généralement plus élevés sur les investissements par emprunt que sur les investissements en actions.
Les retours sont plafonnés — Avec les investissements par emprunt, vous êtes le détenteur hypothécaire d'un prêt garanti par une propriété spécifique. Votre rendement est limité aux intérêts courus sur l'argent que vous avez prêté à l'emprunteur - vous ne partagez aucun bénéfice réalisé sur la transaction.
Aucun avantage fiscal — L'un des avantages de l'investissement immobilier est que les propriétaires peuvent déduire l'amortissement. En tant qu'investisseur en dette, vous prêtez de l'argent au propriétaire de la propriété, et non à un propriétaire vous-même, vous ne pouvez donc pas déduire l'amortissement de la propriété.
Que sont les investissements en actions immobilières ?
Avec l'investissement immobilier en actions, vous obtenez une part proportionnelle des capitaux propres dans une propriété spécifique ou portefeuille de propriétés et partager les bénéfices au fur et à mesure que la propriété est développée et vendue ou gérée pour la location le revenu.
Avantages des investissements en actions
Accès à des offres non disponibles auparavant — Grâce à la facilité, l'efficacité et l'évolutivité des plateformes en ligne (où tous les documents pertinents peuvent être mis en ligne, les offres peuvent être divisées en actions d'investissement minimum, et les fonds peuvent circuler électroniquement dans les deux sens), les transactions d'actions auparavant inaccessibles aux investisseurs individuels sont maintenant juste la souris clics loin.
Potentiel de rendements plus élevés — En tant qu'investisseur en actions, vous achetez des actions de l'entreprise, pas seulement un prêt d'argent pour financer la transaction. En tant que tel, vous avez le droit de partager les bénéfices nets.
Frais réduits — En général, les transactions sur actions entraînent des frais d'investissement inférieurs à ceux de la dette.
Avantages fiscaux possibles répercutés sur les investisseurs — En tant qu'investisseur en actions, vous possédez une partie de la propriété et, selon la plate-forme, vous pouvez avoir droit à des déductions pour amortissement afin de réduire les impôts sur vos revenus.
Plus grande satisfaction des investisseurs — Investir dans des transactions spécifiques, qui peuvent être contrôlées de manière très approfondie en consultant les documents pertinents en ligne, peut procurer un plus grand sentiment de contrôle et de satisfaction que l'achat d'actions dans un grand entreprise.
Inconvénients des investissements en actions
Risque d'échec — Les investissements en actions présentent un risque plus élevé que les investissements en dette. Les sponsors des transactions peuvent ne pas avoir l'expérience et les conseils de professionnels de l'immobilier chevronnés. Le financement d'une entreprise immobilière n'est que la première étape. Sans un plan d'affaires et une structure de soutien adéquats, même des opportunités très prometteuses peuvent échouer.
Investissement à long terme — Bien que le paiement soit généralement plus élevé, les investissements en actions prennent plus de temps à se matérialiser que les investissements en dette. Il y a un coût d'opportunité à immobiliser vos dollars d'investissement dans des investissements à long terme qui doit être mis en balance avec le rendement attendu et sa probabilité.
Non sécurisé — Les investissements en actions comportent un risque plus élevé, en partie parce que votre investissement est considéré comme non sécurisé. Vous n'êtes pas le premier à obtenir un retour sur investissement si l'affaire tourne mal. Vous possédez des biens immobiliers qui sont probablement garantis par des prêts qui sont remboursés en premier en cas de défaut de paiement.
Voici un tableau résumant les principales différences entre les investissements en financement participatif immobilier en actions et en dette :
| Dette | Équité | |
|---|---|---|
| Type d'investissement | Prêteur au propriétaire | Propriétaire (actionnaire) |
| Revenir | Intérêt (fixe) | Part des bénéfices nets (Varie) |
| Potentiel de retour | Plafonné, limité au taux d'intérêt du prêt | Non plafonné, peut être à deux chiffres |
| Risque | Inférieur | Plus haut |
| Sécurisé par | Le remboursement du prêt est soit (1) garanti par la propriété, soit (2) un billet à ordre non garanti | Non garanti - Vous possédez une valeur immobilière après endettement |
| Ancienneté par défaut | 1er à recevoir le paiement, mais vous devrez peut-être payer une partie des frais de forclusion si le prêt est en défaut | 2e à recevoir le paiement |
| Répartition | Oui, versements d'intérêts mensuels ou trimestriels | Varie, parfois des distributions trimestrielles sont versées |
| Frais | Typiquement 2% + frais de montage de prêt possibles | Typiquement 1 % à 2 %, pas de frais initiaux ni de frais de service |
| Période de détention | Varie: 6-24 mois | Varie: 1 à 10 ans |
| Avantages fiscaux | Non | Oui, les investisseurs peuvent généralement bénéficier de la déduction pour amortissement sans posséder directement la propriété |
Avec des accords de dette ou d'équité disponibles via le financement participatif, il y a deux risques supplémentaires à comprendre :
Fraude possible — La même caractéristique — l'évolutivité en ligne — qui rend le financement participatif immobilier accessible aux petits investisseurs le rend également vulnérable à la fraude. C'est pourquoi la plupart de ces investissements ne sont accessibles qu'aux investisseurs accrédités qui savent faire preuve de diligence raisonnable et disposent des capitaux nécessaires pour risquer la totalité de leur investissement.
Des failles de sécurité possibles — Il est de plus en plus courant pour les principaux détaillants et entreprises qui stockent vos informations personnelles d'être piratés. Même avec des murs de sécurité à la pointe de la technologie, les sites de financement participatif sont exposés au risque de piratage.
Dette ou fonds propres? Les acteurs clés sont…
Chacune des plateformes de financement participatif immobilier est légèrement différente et s'adresse généralement à un créneau spécifique, mais elles sont toutes conceptuellement identique — fournir une plate-forme technologique en ligne qui facilite la mise en correspondance entre les opérateurs immobiliers cherchant à lever des capitaux et des investisseurs accrédités cherchant à investir directement dans des projets immobiliers concrets spécifiques à travers prêts de trésorerie.
La plupart des sites de financement participatif ont un investissement minimum de 5 000 $ et vous devez être un investisseur accrédité. Parmi ceux-ci, Magnat de l'immobilier comprend des investissements en capitaux propres résidentiels et commerciaux. Foule réelle propose des accords commerciaux, à la fois en fonds propres et en dette. Patch de terre se spécialise dans les projets de dette, tant commerciaux que résidentiels.
Pour un investissement minimum plus important, vous pouvez choisir des investissements en dette commerciale et en actions de FouleRue avec 10 000 $, et PrêtAccueil offre des investissements en dette résidentielle avec un investissement minimum de 50 000 $.
ToitL'offre unique de offre aux investisseurs la possibilité d'acheter un bien locatif résidentiel spécifique avec les locataires existants - évidemment, les prix d'entrée varient car vous achetez personnellement l'ensemble biens.
La ligne de fond
Tous les investissements comportent des risques et l'immobilier comporte des risques différents de ceux des investissements en actions. Les instruments de dette offrent moins de risques que les investissements en actions. Vos objectifs d'investissement peuvent favoriser les investissements en actions si vous recherchez une croissance ou un potentiel de profit remarquable. À l'inverse, vous pouvez vous concentrer sur les investissements par emprunt lorsque vous préférez un revenu constant et moins de risques.
Il s'agit vraiment d'adapter vos actions d'investissement à vos objectifs et à votre tolérance au risque - et de faire preuve de diligence raisonnable sur chaque plate-forme de financement participatif et sur l'opération spécifique.