Qu'est-ce qu'un fonds d'investissement immobilier ?

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Avant les années 90, investir dans l'immobilier nécessitait d'importants capitaux. Cela limitait le nombre de personnes pouvant participer à celles qui avaient assez d'argent pour acheter et détenir des biens immobiliers.

Mais sont venus les fonds d'investissement immobilier. Ceux-ci permettent à l'investisseur moyen d'accéder à des secteurs immobiliers lucratifs en détenant des actions d'un fonds établi qui investit dans une variété de secteurs immobiliers.

La version courte

  • Les fonds d'investissement immobilier sont des types de fonds communs de placement qui permettent aux investisseurs particuliers d'accéder à des biens immobiliers dans lesquels investir aurait autrement été trop coûteux.
  • Il existe quatre types de fonds, chacun ayant ses avantages et ses inconvénients: les fonds communs de placement immobilier, les FPI, les fonds de capital-investissement immobilier et les fonds de dette immobilière.
  • Si vous êtes un investisseur et que vous souhaitez diversifier votre portefeuille mais que vous ne souhaitez pas acheter directement un bien immobilier, un fonds d'investissement immobilier peut être intéressant.

Qu'est-ce qu'un fonds d'investissement immobilier ?

Il existe quatre types généraux d'investissements appelés «fonds d'investissement immobilier».

  • Fonds communs de placement immobilier
  • REIT (sociétés de placement immobilier)
  • Fonds de private equity immobilier
  • Fonds de dette immobilière

Essentiellement, chacun est un type de fonds commun de placement qui investit dans des titres offerts par des sociétés immobilières publiques établies uniquement pour le fonds. Et les entreprises gèrent souvent les annonces immobilières. Les entreprises soit gérer activement ou passivement les fonds. Ces fonds permettent à l'investisseur moyen de diversifier facilement son portefeuille en investissant dans l'immobilier.

Fonds commun de placement immobilier

Le fonds le plus courant est un fonds commun de placement immobilier. Ce type de gestion professionnelle et Réglementé par la SEC le fonds investit dans des actions et des obligations de sociétés immobilières établies et/ou directement dans des propriétés.

Les fonds communs de placement immobilier offrent une autre façon d'investir passivement dans l'immobilier. Vous achetez simplement des actions d'un fonds commun de placement au lieu de consacrer une grande partie de vos fonds à l'achat de biens immobiliers. Posséder et gérer une propriété à un seul endroit nécessite une implication active - une proposition risquée si vous n'êtes pas un expert. Mais le fonds détient des investissements diversifiés dans de nombreux types d'actifs et secteurs immobiliers. Acheter et vendre une propriété spécifique prend du temps et est un processus complexe. Mais en tant qu'investisseur en fonds communs de placement immobilier, vous pouvez acheter et vendre vos actions facilement et rapidement.

Vous bénéficiez de tous les avantages d'un investisseur en fonds communs de placement.

  • L'investissement minimum est faible.
  • Votre implication est passive.
  • La diversification est intégrée.
  • Votre investissement est très liquide.

Fonds de placement immobilier (FPI)

UNE fiducie de placement immobilier (FPI) est une entité fiduciaire ou une société qui investit directement dans l'immobilier en achetant, en détenant et en vendant des propriétés ou des hypothèques. Les FPI sont structurellement différentes des fonds communs de placement immobilier à plusieurs égards.

  • Ils sont tenus par l'IRS de verser 90 % de leurs bénéfices imposables aux actionnaires chaque année.
  • Au moins 75 % des actifs d'une FPI doivent être investis dans l'immobilier.
  • Au moins 75 % du revenu brut de la FPI doit provenir de loyers, d'intérêts hypothécaires ou de gains provenant de la vente de propriétés détenues par la FPI.

Il existe trois principaux types de FPI :

FPI en actions posséder et gérer des propriétés commerciales. Il s'agit notamment d'appartements, d'immeubles de bureaux, d'hôtels et de centres commerciaux. Ces FPI perçoivent les loyers et les frais de location. Et cela permet d'obtenir des revenus locatifs stables et faciles à prévoir qui ont tendance à augmenter avec le temps.

FPI hypothécaires prêter de l'argent pour des hypothèques, acheter des hypothèques existantes ou acheter des titres adossés à des créances hypothécaires. Ils perçoivent des revenus d'intérêts au fur et à mesure que les hypothèques sont remboursées.

FPI hybrides investir dans une combinaison de capitaux propres et de prêts hypothécaires. Les REIT hybrides profitent, que les taux d'intérêt augmentent ou diminuent. Les REIT uniquement sur actions et sur prêts hypothécaires peuvent être soumis à des fluctuations en période de volatilité des taux d'intérêt.

Les fonds communs de placement immobilier et les FPI sont un moyen pratique et passif pour les investisseurs individuels de diversifier leurs investissements dans un segment du marché immobilier. En détenant des actions, les investisseurs bénéficient de plusieurs des avantages uniques de posséder des biens immobiliers sans acheter et détenir personnellement des biens immobiliers.

Un FPI que nous aimons ici chez InvestorJunkie est Collecte de fonds. Vous n'avez pas besoin d'être un investisseur qualifié pour investir avec Fundrise et pouvez commencer à investir dans l'immobilier avec aussi peu que 500 $. En savoir plus dans notre Examen de la levée de fonds.

Fonds de capital-investissement immobilier

Fonds de private equity immobilier mettre en commun les fonds d'investisseurs individuels et investir directement dans des opportunités pré-approuvées et spécifiques. Ces entreprises servent de ce qu'on appelle un « partenaire général » (GP). Ils collectent des fonds auprès d'investisseurs privés, appelés « limited partners » (LP). L'associé commandité identifie et acquiert ou finance des investissements immobiliers. Et il gère le portefeuille pour fournir un retour sur investissement aux commanditaires.

Les actions des fonds de capital-investissement immobilier ne sont pas vendues sur les principales bourses et ne sont généralement disponibles que pour les investisseurs qualifiés.

Les principaux investisseurs comprennent les fonds de pension, les compagnies d'assurance, les fondations universitaires, les investisseurs institutionnels et les particuliers fortunés. Ces entreprises souvent locales investissent dans un mélange d'entreprises immobilières résidentielles et commerciales plus petites et soigneusement sélectionnées. Les investisseurs considèrent ces fonds comme plus spéculatifs que les fonds communs de placement immobilier. Les fonds versent régulièrement des dividendes aux investisseurs.

J'investis personnellement avec une société de private equity, Partenaires de prêt Trius. Il prête de l'argent aux palmes locales. La direction de l'entreprise examine les emprunteurs et les propriétés/opportunités. Il fournit ensuite des prêts à court terme à des investisseurs immobiliers qualifiés. Ces personnes achètent, réhabilite et revendent les propriétés réelles. Trius facture au flipper 12% d'intérêt et verse 8% à des investisseurs comme moi. Et Trius gagne son argent sur l'écart de taux d'intérêt (la différence de 4 %) ainsi que sur les frais d'initiation de prêt facturés aux emprunteurs.

Fonds de dette immobilière

UNE fonds de dette immobilière est similaire à un fonds de capital-investissement, souvent à plus grande échelle. Le fonds mobilise généralement des fonds auprès d'investisseurs institutionnels plus importants. Et il investit dans le développement ou le réaménagement de propriétés commerciales importantes qui nécessitent d'importantes sommes d'argent. Il s'agit notamment des centres commerciaux, des complexes d'immeubles de bureaux et d'autres projets à plus long terme.

La plupart des fonds de dette se spécialisent dans une stratégie de prêt particulière. Les banques offrent des types de prêts à taille unique et à l'emporte-pièce. Mais les prêteurs privés travaillent avec des emprunteurs qui ont des situations financières complexes. Et ils offrent des prêts et des conditions que les prêteurs traditionnels ne peuvent pas ou ne veulent pas fournir. Ils offrent du financement aux constructeurs d'appartements multifamiliaux, aux développeurs industriels, aux rénovateurs d'hôtels/d'accueil, aux entreprises de construction et aux développeurs de commerces de détail/commerciaux.

Les fonds de capital-investissement et les fonds de dette immobilière sont tous deux garantis (ou garantis) par la propriété sur laquelle le prêt est accordé. En cas de défaut de paiement, le fonds a la possibilité de prendre possession du titre de propriété. Cela offre un grand avantage aux investisseurs. Mais le plus souvent, le prêteur modifie ou restructure le prêt à recouvrer auprès des emprunteurs. À l'instar des banques qui prêtent de l'argent plutôt que de détenir des biens immobiliers, les fonds de dette immobilière se concentrent sur le maintien de leur argent et sur la production d'intérêts à verser aux investisseurs.

Quelle est la différence entre un FPI et un fonds commun de placement immobilier?

La principale différence réside dans la façon dont l'entité elle-même est structurée, car les deux sont réglementés par la SEC. Un fonds commun de placement immobilier détient un mélange de biens immobiliers et d'actifs connexes qui sont gérés de manière professionnelle pour fournir des bénéfices aux actionnaires.

Une FPI est une société fiscalement avantageuse qui investit dans l'immobilier. Les FPI versent 90 % de leurs revenus sous forme de dividendes aux actionnaires. En conséquence, les FPI ne paient pas d'impôt sur les sociétés.

Les actions des FPI et des fonds communs de placement se négocient sur les bourses populaires et peuvent être achetées et vendues facilement et rapidement. Et les deux versent des dividendes réguliers aux investisseurs.

Comment investir dans un fonds d'investissement immobilier

Les fonds d'investissement immobilier ont été initialement développés pour offrir aux particuliers un moyen pratique et facile à comprendre d'investir dans des actifs immobiliers. Dans le cas des FPI et des fonds communs de placement immobilier, vous pouvez acheter et vendre des actions par l'intermédiaire d'un courtier, tout comme vous achèteriez et vendriez des actions d'une entreprise. Ou consultez notre favori plateformes de financement participatif immobilier, y compris celles qui proposent des FPI.

Les fonds de capital-investissement et les fonds de dette immobilière sont généralement hors marché et ne font pas l'objet de publicité. Vous devez donc faire quelques recherches et creuser pour trouver et évaluer ces options. Et comme la plupart de ces offres sont un peu plus sophistiquées, l'IRS exige souvent que vous soyez un investisseur accrédité.

Les avantages et les inconvénients d'investir dans un fonds d'investissement immobilier

Avec chacun de ces quatre types de fonds d'investissement immobilier, l'investisseur a un rôle passif et les fonds versent des dividendes périodiques.

avantages

  • Ils ne sont pas directement corrélés au marché boursier. Cela permet la diversification du portefeuille nécessaire pour obtenir un portefeuille d'investissement correctement équilibré.
  • Ces fonds nécessitent un investissement à plus court terme que la possession d'un bien immobilier.
  • Et ils nécessitent un investissement minimum inférieur à celui d'investir directement dans l'immobilier.
  • Mais votre investissement est toujours généralement garanti par des biens réels et corporels en garantie.
  • Les fonds versent des dividendes réguliers aux investisseurs.
  • Les fonds offrent une diversification facile entre les types d'immobilier et les emplacements.

les inconvénients

  • Vous n'avez aucun contrôle sur les décisions concernant les actifs adossés à votre investissement. Les gestionnaires de fonds prennent toutes ces décisions. Votre rôle est donc vraiment passif. Si de mauvaises décisions sont prises par la direction, vous pouvez perdre de l'argent.
  • Votre avantage est limité. Lorsque vous achetez un bien immobilier directement, vous bénéficiez d'une plus-value en capital sur le bien lui-même.

Faut-il investir dans un fonds d'investissement immobilier ?

En tant qu'investisseur, il est important de diversifier son investissement parmi cinq classes d'actifs qui composent un portefeuille équilibré :

  • revenu fixe
  • équité
  • immobilier
  • produits de base
  • en espèces

Les professionnels du patrimoine recommandent généralement d'affecter 15 à 20 % de votre portefeuille à l'immobilier. Et les fonds d'investissement immobilier offrent le moyen le plus pratique d'y parvenir sans avoir besoin de comprendre les tenants et aboutissants de la possession d'un bien immobilier lui-même.

L'immobilier est son propre marché. Et la plupart des avoirs immobiliers ne sont pas étroitement corrélés aux fluctuations des marchés boursiers. C'est donc un bon refuge pour diversifier votre portefeuille en détenant certains actifs immobiliers.

Les fonds se spécialisent généralement dans une ou plusieurs stratégies et types d'actifs. Sur le marché boursier, vous devez comprendre l'activité derrière toute action que vous achetez. Et il est important que vous ayez une compréhension de base des types d'actifs dans lesquels le fonds immobilier que vous choisissez investit. Par exemple, les fonds investissant uniquement dans le développement de nouveaux espaces de bureaux ne s'en tireront pas nécessairement bien si la tendance au travail à domicile se poursuit.

Il est important d'analyser les perspectives commerciales de la stratégie d'investissement du fonds. Et faites votre due diligence sur les gestionnaires de fonds.

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