Investissement avec privilège fiscal: rendements à deux chiffres

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Avec des taux d'intérêt toujours proches de leurs plus bas historiques, les investisseurs recherchent un investissement raisonnablement sûr qui leur permet de devancer l'inflation. Lors de la rencontre des investisseurs immobiliers locaux d'avril ici à Baltimore, l'investissement en privilège fiscal était le sujet. La promesse de 18% de retour sur investissement garanti par l'immobilier a attiré mon attention.

Bien entendu, des taux de rendement élevés sont généralement équilibrés par des taux de risque élevés. Mais l'orateur a poursuivi en disant que c'était «pratiquement aussi sûr que si vous aviez garé votre argent dans un établissement assuré par la FDIC. compte dans votre banque locale. Mon intérêt a donc été piqué pour rechercher cet investissement immobilier sous le radar stratégie.

J'ai découvert que l'investissement en privilège fiscal existe depuis plus de 200 ans. Jamais entendu parler? C'est peut-être parce que les impôts ne sont… eh bien… le sujet de discussion préféré de personne. Dire à quelqu'un lors d'un cocktail que vous êtes comptable fiscaliste est un excellent moyen de stopper la conversation.

Pourtant, cet investissement profite du fait que payer des impôts est incontournable. Personne n'obtient de laissez-passer. Pourtant, tout le monde ne peut pas payer le fisc quand il vient frapper à la porte.

Le gouvernement obtient toujours son avis tôt ou tard. Ainsi, investir dans des certificats de privilège fiscal offre aux investisseurs un taux d'intérêt pratiquement garanti. En fait, les family offices et les investisseurs institutionnels investissent des milliards dans les certificats de privilège fiscal depuis des décennies.

Notions de base sur l'impôt foncier

Propriétaire ou non, vous connaissez probablement l'idée des impôts fonciers. Les gouvernements taxent les propriétaires fonciers pour financer les prestations et les services pour le « bien commun » de la communauté. L'impôt foncier s'ajoute à l'impôt sur le revenu et à l'impôt sur les ventes.

Les recettes fiscales foncières fournissent généralement des services tels que la protection policière, les bibliothèques publiques, les centres de loisirs, les routes, les écoles et le déneigement. Même des feux d'artifice.

Si vous avez une hypothèque sur votre maison, il est probable que votre paiement mensuel comprenne des fonds pour payer vos impôts fonciers. Votre prêteur détient l'argent sous séquestre et paie les impôts en votre nom directement au comté à l'échéance.

Vous ne savez peut-être pas combien vous payez en taxes foncières. Mais rassurez-vous, vous les payez si vous êtes propriétaire d'une maison. Tous les comtés perçoivent une sorte d'impôt foncier personnel.

Les parcelles individuelles de biens immobiliers sont évaluées en fonction de leur emplacement et de leurs caractéristiques. Chaque propriété se voit attribuer une valeur d'« évaluation fiscale ». Le propriétaire de la parcelle paie une taxe sur la valeur imposable. En 2016, les taux par État allaient d'un minimum de 0,27 % à Hawaï à un maximum de 2,35 % dans le New Jersey.

Le taux moyen de l'impôt foncier pour les maisons unifamiliales dans la plus grande ville de chaque État américain oscille autour de 1,5%. Le ménage américain moyen dépense chaque année 2 149 $ en impôts fonciers pour leur maison, selon le Bureau du recensement des États-Unis.

Le comté dans lequel la propriété est située perçoit généralement la taxe foncière. Si le propriétaire du bien ne paie pas la taxe, le montant de la taxe devient un privilège sur la propriété.

Un privilège sur la propriété, cependant, n'aide pas le comté et les gouvernements locaux à payer pour les services et les avantages qu'ils ont promis à leurs citoyens. Le comté a besoin d'argent maintenant pour remplir ses obligations budgétaires. Le gouvernement n'accepte pas les reconnaissances de dette !

Qu'est-ce qu'un certificat de privilège fiscal exactement ?

Bien que le processus diffère à travers le pays, les gouvernements locaux sont autorisés à percevoir les impôts impayés en vendant un certificat de privilège fiscal ou un acte fiscal lors d'une vente aux enchères publique. Environ la moitié des 50 États vendent des certificats de privilège fiscal. L'autre moitié vend des actes de privilège fiscal ou des actes remboursables. Ce dernier est un hybride entre un certificat et un acte. Certains États vendent à la fois des privilèges fiscaux et des actes fiscaux.

Il existe des différences importantes entre les deux. En règle générale, vous achetez un certificat de privilège fiscal parce que vous voulez des intérêts. Si le propriétaire ne le rachète pas, vous pourriez obtenir la propriété. Avec un acte d'imposition, vous achetez la propriété pure et simple.

L'un n'est pas meilleur que l'autre. Chacun présente des avantages en fonction de vos objectifs d'investissement. Chacun a son propre ensemble de règles, et des recherches sont nécessaires. Bien sûr, vous pouvez faire les deux simultanément.

Cet article se concentrera sur les privilèges fiscaux et laissera les actes fiscaux pour une autre fois.

La facilité d'investir dans des privilèges fiscaux

Ce qui est bien, c'est que vous n'avez pas besoin d'une licence immobilière. Vous n'avez pas besoin de créer une LLC. Et vous n'avez pas besoin de beaucoup d'argent pour investir dans des certificats ou des actes.

Lorsque vous achetez un privilège fiscal, vous payez essentiellement les taxes pour le propriétaire en échange d'un certificat. Le certificat est bon pour le montant que vous avez payé plus les intérêts.

Aussi agréable est votre investissement est soutenu par la garantie de la propriété ou les lois de l'État qui exigent le rachat du privilège fiscal, y compris les intérêts et les pénalités. En tant qu'investisseur, vous vous engagez à payer les arriérés d'impôts et à vous assurer un taux d'intérêt garanti sur votre investissement.

Un certificat de privilège fiscal est un instrument négociable. Mais il n'y a pas de marché secondaire, sauf peut-être eBay et autres.

Le certificat est la preuve que le titulaire a acheté un privilège exécutoire portant intérêt sur le bien immobilier. C'est une obligation légale d'un privilège de première position sur une propriété particulière. Cela signifie que c'est la première dette qui est payée si la propriété est saisie.

Les (gros) avantages de l'investissement dans un certificat de privilège fiscal

Lorsque vous achetez un certificat de privilège fiscal, vous n'achetez pas la propriété. Vous n'avez pas non plus à traiter avec le propriétaire. Vous intervenez simplement pour payer les impôts en souffrance au gouvernement du comté.

En échange de la mise de l'argent, le comté vous donnera le taux d'intérêt et les frais de retard qu'il facture au propriétaire lorsque les taxes seront finalement payées. Si le propriétaire ne paie pas les taxes, vous pouvez saisir et prendre le titre sur la propriété pour le total des arriérés d'impôts, des pénalités et des frais dus au comté.

En d'autres termes, il y a deux résultats d'investissement de l'investissement de privilège fiscal :

  1. Le certificat de privilège fiscal est racheté et vous gagnez un taux d'intérêt élevé garanti.
  2. Le certificat de privilège fiscal n'est pas racheté et vous pouvez acquérir la propriété par forclusion, parfois pour quelques centimes par dollar.

Selon vos objectifs d'investissement, l'un ou l'autre des résultats peut être attrayant.

Les privilèges fiscaux offrent un taux d'intérêt fixe, qui varie selon le comté. À Baltimore, le taux d'intérêt est de 18 % par an. Dans d'autres comtés du pays, il peut être beaucoup plus bas ou beaucoup plus élevé. Quelques comtés de l'Illinois affichent un taux d'intérêt de 18 % tous les six mois, ce qui équivaut à un peu plus de 36 % par an.

Cependant, comme vous pouvez l'imaginer, ces taux de rendement élevés attirent beaucoup d'attention. Bien que vous n'ayez pas besoin de beaucoup d'argent pour investir, les concurrents aux poches profondes peuvent sauter le pas et augmenter le prix, évinçant ainsi le petit investisseur.

Le prix peut facilement grimper, et le fait souvent, au-dessus des taxes dues. J'ai lu que dans certains comtés, les propriétés peuvent se vendre aux enchères fiscales pour plus que la valeur de la propriété.

Surtout si vous êtes un investisseur qualifié, il existe quelques alternatives qui peuvent également générer des rendements annuels à deux chiffres. Un exemple est Origine Investissements, qui est une société de capital-investissement qui permet aux particuliers fortunés d'investir dans des fonds immobiliers diversifiés.

Il n'y a aucune limite sur le montant que vous pouvez investir

Vous pouvez investir peu ou beaucoup. Les privilèges fiscaux ne sont pas comme les comptes bancaires qui sont assurés par la FDIC jusqu'à une certaine limite. Il n'y a pas de plafond sur le montant que vous pouvez investir dans des certificats de privilège fiscal.

Le propriétaire reste propriétaire du bien. Il ou elle a le droit de racheter - de rembourser - le certificat de privilège fiscal jusqu'à ce que le juge du tribunal de circuit signe un décret autorisant les procédures de forclusion.

En tant que titulaire du certificat de privilège fiscal, vous devez lancer le processus de saisie dans un certain délai, généralement deux ans. Si le certificat n'a pas été racheté et que vous ne commencez pas la saisie à temps, votre investissement sera perdu et aucun remboursement ne sera émis.

Comment enchérir

La plupart des comtés détiennent une vente de privilège fiscal chaque année. La plupart des ventes aux enchères se déroulent en ligne. À Baltimore, où j'habite, la vente du comté a lieu en juin et la vente de la ville a lieu à la mi-mai.

Vous vous inscrivez quelques semaines avant la vente effective et payez des frais d'inscription. (À Baltimore, les frais sont de 100 $.) Ils vous envoient par courriel un numéro d'identification d'enchère. A l'ouverture des enchères, vous enchérissez sur les certificats qui vous intéressent via un formulaire en ligne.

L'enchère minimale nécessaire pour acheter un certificat de privilège fiscal comprend la taxe brute, les pénalités et les intérêts. Les pénalités comprennent tous les frais applicables relatifs à la vente du certificat de privilège fiscal. L'enchère minimum est indiquée à côté de l'adresse et du numéro d'identification de la propriété en souffrance.

Alors, comment ça marche?

Le processus d'investissement dans des privilèges fiscaux ou des actes n'est pas passif. En fait, cela peut prendre beaucoup de temps.

Les comtés publient généralement une liste quelques semaines avant la vente du privilège fiscal. Il pourrait y avoir des centaines de propriétés disponibles. Vous avez besoin d'un système pour affiner la liste et décider sur lesquels vous souhaitez enchérir.

Fondamentalement, vous devez éliminer ceux qui ne correspondent pas à vos critères d'investissement. Commencez avec votre propre budget d'investissement initial. Si vous n'avez que quelques milliers ou même quelques centaines de dollars à investir, vous pouvez immédiatement éliminer les propriétés avec des enchères minimales plus élevées.

Si vous voulez des revenus d'intérêts et que vous n'avez pas pour objectif d'acquérir une propriété, recherchez des maisons unifamiliales avec une hypothèque. Ils offrent les meilleures chances d'être rachetés. Dans de nombreux pays, leur taux de remboursement est de 95 % ou plus.

Le délai d'investissement du privilège fiscal est compris entre six mois et trois ans. Il n'y a pas de marché secondaire sur lequel vendre vos certificats. Vous devez donc vous assurer de n’investir que de l’argent dont vous n’aurez pas besoin à court terme.

Il n'y a aucune commission à payer. Mais comme mentionné précédemment, vous devrez probablement payer des frais d'inscription uniques pour l'enchère.

Assurez-vous de faire preuve de diligence raisonnable

La diligence raisonnable est un must. Vous pourriez finir par saisir une propriété. Vous allez vouloir faire un tour et regarder les propriétés. Vous voudrez également faire soigneusement vos recherches en ligne pour compléter votre diligence raisonnable.

Vous ne pourrez probablement pas inspecter l'intérieur de la propriété, car il est peu probable que les propriétaires vous permettent de passer et de jeter un coup d'œil. Néanmoins, vous voudrez en savoir le plus possible sur la propriété, le quartier et la région en général. Vous ne voulez pas vous retrouver coincé avec une propriété qui n'a aucun potentiel.

Plusieurs privilèges fiscaux peuvent être achetés sur la même propriété pour les années d'imposition suivantes. Cela dépend de la durée de la période de remboursement.

Par exemple, dans un État qui a une période de remboursement de trois ans, trois privilèges fiscaux, un pour chaque année, peuvent être achetés. Ces privilèges pourraient être achetés par le même investisseur ou par des investisseurs différents. Cela signifie que vous aurez peut-être besoin de plus de capital au fur et à mesure que le processus avance.

Lorsque la propriété est rachetée, quel que soit le nombre d'investisseurs qui ont acheté des privilèges fiscaux, tous les privilèges fiscaux et intérêts sont payés. Si le privilège n'est pas racheté, il y aura un processus de forclusion conformément aux lois du comté et de l'État.

Si votre objectif est de saisir et d'acquérir la propriété, vous devrez peut-être acheter des privilèges ultérieurs, car parfois, les privilèges fiscaux plus récents ont préséance sur les anciens privilèges. Quiconque saisit la propriété pour prendre l'acte peut également être tenu de payer tous les autres détenteurs de privilèges fiscaux.

Apprendre encore plus

Il existe des livres, des séminaires et des cours sur le sujet. Et comme mentionné précédemment, chaque comté a son propre ensemble de règles régissant le processus, la période de remboursement, les taux de rendement et le processus d'appel d'offres lui-même.

Cet article se veut un aperçu. Vous pouvez et devez étudier le marché et vous assurer de bien comprendre les détails de votre marché visé avant de faire une offre.

En tant qu'investisseur, je suis constamment à la recherche de nouvelles opportunités et j'évalue le risque par rapport au risque. récompense. Le 2 juin, le comté de Baltimore tiendra sa vente aux enchères annuelle de certificats de privilège fiscal.

Je me suis inscrit à la vente en ligne et j'ai reçu la liste des propriétés à vendre aux enchères. À l'heure actuelle, la liste contient plusieurs milliers de propriétés, mais elle sera probablement raccourcie avant la vente réelle, car les propriétaires paient leurs impôts.

Je fais maintenant des visites en voiture pour sélectionner avec soin quelques certificats de privilège fiscal sur lesquels j'aimerais soumissionner. J'enchaînerai avec un article sur mon expérience dans les mois à venir.

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