Déductions d'impôt foncier locatif: tout ce que vous devez savoir

Comme toute autre entreprise ou investissement, les investisseurs en immobilier locatif veulent réaliser un profit. En général, à maximiser les profits, investisseurs immobiliers besoin d'augmenter le revenu annuel, de réduire les dépenses annuelles, ou les deux.

Étant donné que les taxes représentent une part importante du coût de possession, la réduction des dépenses comprend la réduction des obligations fiscales. Les propriétés locatives ont des avantages fiscaux uniques qui vous permettent de réduire certaines dépenses et de différer certaines taxes déductibles par l'IRS.

Continuez à lire pour savoir quels sont ces avantages fiscaux et s'ils s'appliquent à vous.

Qu'est-ce que le revenu locatif ?

Lorsque les gens pensent aux revenus locatifs, ils pensent aux loyers mensuels que vous fait votre locataire. L'IRS définit le revenu locatif comme "tout paiement reçu pour l'utilisation et l'occupation d'un bien”. Souvent, cela inclut le revenu en plus des paiements mensuels de loyer.

Voici une liste des revenus supplémentaires que vous devez déclarer, tels que détaillés dans Publication IRS 527:

• Frais de dossier locataire. De nombreux propriétaires facturent des frais aux locataires potentiels pour soumettre la demande de location initiale pour examen et approbation.
• Frais de résiliation de bail. Si votre locataire vous paie pour résilier un bail, vous devez déclarer ce revenu.
• Biens ou services reçus au lieu d'un loyer. Si votre locataire est un bricoleur bricoleur et que vous acceptez de renoncer à un ou deux mois de loyer pour le dédommager faire des rénovations (peinture par exemple), vous devez réclamer le montant du loyer que vous auriez reçu à titre de location revenu.
• Frais payés par le locataire en votre nom. Par exemple, de nombreux comtés n'établiront la facture d'eau/d'égout qu'au nom du propriétaire, et non des locataires. Si vous recevez un remboursement du locataire pour l'utilisation, il s'agit de revenus locatifs.
• Frais de blanchisserie et autres frais de service perçus pour l'utilisation des commodités de l'établissement. Les revenus générés par les services annexes fournis sur place sont des revenus locatifs.
• Un dépôt de garantie n'est généralement pas considéré comme un revenu de location. Il s'agit plutôt d'argent que vous recevez et que vous mettez de côté pendant la durée du bail. Vous retournez éventuellement cet argent à votre locataire. Si vous avez gagné des intérêts sur le dépôt de garantie pendant que vous le détenez, ces intérêts constituent un revenu de location imposable. Si vous conservez une partie ou la totalité du dépôt de garantie pour les réparations, le montant que vous conservez est un revenu de location (et le coût des réparations est une dépense de location). Et, si le dépôt de garantie est utilisé comme paiement final du loyer, il est considéré comme un loyer anticipé et doit être réclamé comme un revenu.

Quelles déductions d'impôt foncier locatif pouvez-vous prendre?

Si vous recevez un revenu de location provenant de la location d'un logement, vous pouvez déduire certains frais de location dans votre déclaration de revenus.

Selon la définition de l'IRS, vous pouvez déduire les "dépenses ordinaires et nécessaires à la gestion, à la conservation ou à l'entretien de votre bien locatif". Les dépenses ordinaires sont celles qui sont courantes et généralement acceptées dans l'entreprise. Les dépenses nécessaires sont celles qui sont jugées appropriées, telles que les coûts de certains matériaux, fournitures, les réparations et l'entretien que vous effectuez sur votre bien locatif pour maintenir votre bien en bon état de fonctionnement condition.

Les dépenses de location déductibles les plus courantes comprennent :

• Publicité. Le coût de l'inscription et de la commercialisation de votre propriété à louer.
• Frais d'automobile et de déplacement. Uniquement dans le but d'entretenir la propriété et de percevoir les loyers.
• Ménage entre locataires. Bien que le nettoyage puisse être coûteux, il s'agit d'une dépense déductible. Je fais nettoyer les tapis par des professionnels entre les locataires de toutes mes propriétés et cela coûte quelques centaines de dollars sur ma plus grande location.
• Dépréciation. L'IRS reconnaît que les biens immobiliers se déprécient avec le temps, vous avez donc le droit de déduire l'amortissement chaque année. Les réglementations de l'IRS exigent que les investisseurs immobiliers locatifs récupèrent l'amortissement annuel lorsque vous vendez la propriété, que vous ayez utilisé ou non l'avantage de l'amortissement annuel. Assurez-vous donc d'allouer une perte d'amortissement chaque année.
• Frais juridiques et autres frais professionnels. Les frais d'avocat, les commissions immobilières et certains frais de clôture comme les frais de la société de règlement sont des dépenses déductibles.
• Intérêts hypothécaires payés sur votre prêt. C'est là que réside l'un des plus grands avantages de l'investisseur immobilier locatif: l'effet de levier. Effet de levier est l'utilisation de capitaux empruntés pour acheter et/ou augmenter le retour potentiel sur investissement. Avec un investissement initial de 30 000 $ (20 % de mise de fonds), vous avez la possibilité de profiter de tous les avantages de posséder un actif d'une valeur de 150 000 $. Et comme votre versement hypothécaire est une dépense déductible, votre locataire paie votre hypothèque pour vous.
• Frais de prêteur. Les points d'origine du prêt et les autres coûts de sécurisation de l'hypothèque sont des dépenses déductibles.
• Frais d'entretien et de réparation. Les dépenses directement liées à l'entretien et à la maintenance de la propriété sont des dépenses déductibles, tout comme les réparations que vous devez effectuer pour maintenir la propriété dans un état locatif. Si vous payez des primes pour une entreprise de service sur appel pour réparer les gros appareils électroménagers (contrat de garantie de service CVC, par exemple), il s'agit d'une dépense d'entretien.

Conseil: Ne confondez pas l'entretien et les réparations avec les améliorations de la maison. Vous gérez les deux différemment à des fins fiscales. Alors que les dépenses compensent les revenus dans l'année où elles se produisent, les améliorations ne sont pas des dépenses directes. Au contraire, vous pouvez « récupérer » une partie ou la totalité des coûts des améliorations en utilisant Formulaire 4562.

• Frais de services publics et autres frais payés par vous en tant que propriétaire. Si vous payez pour l'eau, les égouts, l'enlèvement des ordures ou d'autres dépenses associées à la propriété, celles-ci sont déductibles d'impôt.
• Impôts fonciers. Il s'agit d'un coût de possession évident qui est déductible.
• Assurance. En tant que propriétaire/propriétaire, vous devez souscrire une assurance habitation pour protéger votre investissement. La prime annuelle est un coût de possession et donc une dépense que vous pouvez déduire sur votre déclaration de revenus.

Conseil: Exigez de votre locataire qu'il souscrive une assurance locative pour couvrir ses effets personnels. L'assurance de votre propriétaire ne couvrira pas ses biens en cas de perte et la plupart des locataires ne s'en rendent pas compte. Obtenir leur propre politique est crucial.

• Frais de gestion immobilière.Gestionnaires immobiliers facturent généralement 8 à 10 %. Pour ces frais, ils sélectionnent et placent les locataires, fournissent des états financiers et gèrent les demandes d'entretien et les réparations. Leurs honoraires sont déductibles à 100 % en tant que charges foncières.
• HOA et ou frais de condo. Cela comprend les frais de loisirs annuels ou semestriels qui sont parfois prélevés s'il existe une piscine communautaire associée à la propriété de la propriété.
• 1031 Frais de change. Si vous vendez une propriété et réinvestissez le produit dans une autre propriété similaire, vous pourriez bénéficier d'un 1031 Échange. Les frais impliqués sont déductibles en tant que dépenses immobilières si vous suivez toutes les règles et réussissez l'échange. Vous ne pouvez pas déduire le coût des améliorations apportées à votre bien locatif en tant que dépenses annuelles à moins que le montant payé ne soit pour une « amélioration, restauration ou l'adaptation à un usage nouveau ou différent. En règle générale, vous pouvez récupérer le coût des améliorations par l'amortissement, et non en le réclamant comme un frais.

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Formulaires fiscaux et publications importants pour les propriétaires d'immeubles locatifs

Ces publications de l'IRS peuvent vous aider à comprendre ce que vous devez déclarer comme revenu et quelles dépenses peuvent être déduites légalement sur votre déclaration de revenus. Et il existe des formulaires spécifiques pour déclarer les revenus et dépenses locatifs.

Les formulaires et publications pertinents sont :

• Publication IRS 527 fournit les détails de la comptabilité des biens locatifs.
• Annexe E (formulaire 1040) est utilisé pour déclarer les revenus et les dépenses de l'immobilier locatif. Si vous avez plus d'un bien locatif, remplissez les formulaires de l'annexe E pour documenter chaque bien.
• Publication 925, Règles d'activité passive et à risque. Si vos dépenses de location dépassent vos revenus locatifs, l'IRS peut vous permettre de réclamer cette perte sous forme de déduction. Stipulations dans les limitations de perte d'activité passive (formulaire 8592) et Limitations de risque (formulaire 6198) peut limiter le montant de la perte que vous pouvez déduire.
• Annexe A (1040) traite de l'immobilier les règles d'utilisation personnelle d'un logement que vous louez.
• L'impôt sur le revenu net de placement peut s'appliquer au revenu net de location. UtiliserFormulaire 8960, Impôt sur le revenu de placement net Particuliers, successions et fiducies, pour déterminer le montant de cette taxe.
• Publication IRS 946, Comment amortir la propriété explique les tenants et aboutissants de la dépréciation immobilière. Vous devez prendre un amortissement annuel et êtes tenu de récupérer l'amortissement lorsque vous vendez la propriété.
• Formulaire 4562 vous permet de récupérer une partie ou la totalité de vos améliorations immobilières à compter de l'année de votre location la propriété est mise en service pour la première fois et à compter de l'année où vous apportez une amélioration ou ajoutez ameublement.
• Pour déduire les frais de déplacement que vous engagez pour la réparation d'un bien locatif, vous devez suivre les règles détaillées au chapitre 5 du Publication 463, Dépenses de voyage, de divertissement, de cadeaux et de voiture.

La plupart des sociétés de logiciels d'impôt les plus populaires peuvent vous aider à remplir ces formulaires, mais vous devrez peut-être passer à une version payante de leurs produits. Avec ImpôtRapide, par exemple, vous devrez vous inscrire à "Premier" afin de maximiser vos déductions d'impôt foncier locatif. Et avec Bloc H&R, vous devrez choisir la version "Premium".

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L'essentiel

Que vous soyez utiliser un logiciel d'impôt pour préparer vos propres déclarations de revenus annuelles ou vous faites appel à un professionnel, nous ne saurions trop insister sur l'importance cruciale de conserver de bons registres documentant tous les revenus et dépenses de location liés à chaque propriété que vous possédez.

En plus de vous aider à déposer vos impôts, de bons registres vous aident à suivre l'évolution de votre bien locatif. Ils vous sont nécessaires pour analyser avec précision votre retour sur investissement afin de maximiser vos revenus et de réduire vos dépenses.

Vous devez être en mesure de justifier des dépenses pour les déduire. Cela signifie que vous devez avoir des preuves documentaires telles que des reçus, des chèques annulés ou des factures pour justifier toutes les dépenses. L'IRS vous audite et si vous ne pouvez pas fournir de support pour les éléments que vous avez déclarés sur vos déclarations de revenus, vous pouvez être soumis à des taxes et pénalités supplémentaires.

Veuillez noter que bien que je possède et gère un portefeuille de biens locatifs, je ne suis pas comptable fiscaliste et les lois fiscales changent constamment, donc assurez-vous de consulter un expert fiscal qualifié et d'examiner vous-même les règles de l'IRS pour assurer la conformité avec les statuts de l'IRS lorsque vous déposez votre impôts.

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