La plupart des conseillers financiers vous diront que vous avez besoin d'un portefeuille diversifié, qui comprend immobilier, pour affronter les hauts et les bas du marché boursier. Cependant, acheter, posséder et gérer une propriété n'est pas la façon dont la plupart des investisseurs atteignent cet objectif.
Au lieu de cela, les investisseurs avertis utilisent un stratégie passive investir dans un type de fonds d'investissement immobilier appelé Real Estate Investment Trust (REIT). Une FPI commerciale est une société d'investissement spécialisée créée pour détenir, exploiter et financer des biens immobiliers commerciaux.
Ce type de FPI regroupe l'argent de nombreux investisseurs. Il investit dans des propriétés principalement utilisées à des fins commerciales, telles que des hôtels, des magasins de détail, des bureaux, des établissements de santé, des entrepôts, des bâtiments industriels et des entrepôts. Grâce à la distribution des loyers provenant des baux immobiliers, le FPI génère un flux de revenus stable et fiable pour les investisseurs.
Bien que de nombreuses FPI se spécialisent dans une forme d'immobilier commercial, vous pouvez obtenir une plus grande diversification en achetant des actions de fonds communs de placement de FPI et de FNB au lieu d'investir dans des FPI individuelles.
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La version courte
- Les FPI commerciales sont un type de fonds d'investissement immobilier qui permettent aux investisseurs d'investir dans des biens immobiliers commerciaux qui auraient autrement été trop chers.
- Il y a plusieurs avantages (comme des dividendes réguliers) et des inconvénients (comme vous ne pouvez pas gagner d'argent grâce à l'appréciation) à ce type d'investissement.
- Si vous souhaitez investir dans l'immobilier commercial, mais que vous ne souhaitez pas acheter une propriété directement, une FPI commerciale peut offrir une diversification plus rapide avec des exigences de capital inférieures.
Comment fonctionnent les FPI
Les FPI peuvent détenir des immeubles de bureaux, de vente au détail, industriels et multifamiliaux (complexes résidentiels tels que des immeubles d'appartements). Les investisseurs achètent et détiennent des immeubles de placement commerciaux dans deux buts principaux: obtenir un rendement grâce à revenus locatifs et de gagner de l'argent grâce à l'appréciation de la propriété pendant la durée de détention de l'actif.
Le Congrès a créé les FPI en 1960. Ces véhicules d'investissement spéciaux ont rendu l'immobilier commercial plus accessible aux investisseurs de tous les jours. Avant cela, investir dans l'immobilier commercial était limité aux institutions et aux particuliers fortunés car il fallait beaucoup de capital pour posséder et gérer ces propriétés.
En tant que catégorie particulière de titres réglementés, les FPI doivent respecter certaines Normes IRS qui aident à atténuer le risque des investisseurs. Voici quelques-unes des exigences :
- Rembourser au moins 90 % du revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires chaque année
- Recevoir au moins 75 % du revenu brut des activités immobilières au sein du FPI, telles que la perception des loyers et les paiements d'intérêts sur les hypothèques finançant les propriétés détenues dans le FPI
- Investir au moins 75% du total des actifs dans l'immobilier
- Avoir un minimum de 100 actionnaires après la première année de création
- Ne pas avoir plus de 50 % des actions détenues par cinq personnes ou moins au cours de la dernière moitié de l'année d'imposition
Comment investir dans des FPI commerciales
Les FPI commerciales se divisent en catégories principales: négociées et non négociées. Voici un bref aperçu de la façon d'investir dans les deux types :
FPI commerciales négociées
L'achat d'actions de FPI cotées en bourse est aussi simple que l'achat d'actions d'un fonds commun de placement. Tout ce dont vous avez besoin est un compte de courtage et suffisamment d'argent pour acheter au moins une action. En tant que tels, ils sont très accessibles à tout investisseur, sont très liquides et nécessitent un investissement minimum relativement faible.
FPI commerciales non négociées
FPI non cotéessont également des investissements attractifs, souvent plus spécialisés par la localisation et le type d'actifs et nécessitant un investissement minimum plus élevé. Voici quelques-unes des plus grandes FPI commerciales :
- Orion Office REIT (ONL) détient et gère un portefeuille diversifié d'immeubles de bureaux et de sièges sociaux. Ils sont loués principalement sur la base d'un bail net à locataire unique et sont situés dans des marchés suburbains à travers les États-Unis.
- Stockage public (PSA) possède et exploite plus de 2 700 installations de libre-entreposage dans 39 États, avec plus de 190 millions de pieds carrés nets louables d'espace de stockage. Grâce à des participations, elle est également exposée au marché européen du self-stockage et à 29 millions de pieds carrés louables nets supplémentaires d'espace commercial aux États-Unis par le biais de PS Business Parks.
- Propriétés résidentielles d'équité (EQR) est la plus grande FPI d'appartements aux États-Unis. Fin 2021, EQR possédait ou avait investi dans 310 propriétés avec environ 80 407 appartements.
Plusieurs plateformes de crowdfunding immobilier proposent désormais également des FPI commerciales non négociées. Voici quelques exemples:
- Collecte de fonds compte aujourd'hui une douzaine de FPI, chacune comprenant une part importante d'immobilier commercial. L'investissement minimum avec Fundrise est de 10 $ et les frais de gestion annuels sont de 1 %.
- Magnat de l'immobilier possède deux FPI, qui investissent exclusivement dans des propriétés commerciales. L'investissement minimum pour les FPI de Realty Mogul est de 5 000 $ et les frais varient de 1 % à 1,25 %.
- En 2022, Rue de la foule a annoncé le lancement de son propre FPI commercial, appelé C-REIT. L'investissement minimum pour C-REIT est de 25 000 $ et il semble que les investisseurs seront assujettis à des frais de gestion de 1,50 % ainsi qu'à des frais de service de 0,50 %.
Avantages et inconvénients des FPI commerciales
avantages
- Revenu passif: Les FPI offrent un moyen pratique d'investir dans l'immobilier commercial de manière véritablement passive. Vous n'avez pas besoin d'acheter ou de gérer vous-même des propriétés.
- Dividendes stables : L'exigence de l'IRS selon laquelle les FPI distribuent 90 % de leurs bénéfices signifie que des dividendes sont la récompense de l'investisseur. De nombreuses FPI ont l'habitude de verser des dividendes importants et croissants année après année.
- Liquidité: L'immobilier en tant que classe d'actifs est principalement illiquide, mais les FPI fonctionnent un peu comme des fonds communs de placement offrant une liquidité pratique et rapide si vous avez besoin de sortir.
- Moins de volatilité : Les FPI peuvent servir de tampon contre les hauts et les bas d'autres classes d'actifs telles que les actions.
- Investissement minimum inférieur: Pour acheter une propriété commerciale, vous pourriez avoir besoin de centaines de milliers de dollars pour acheter et gérer l'actif. L'investissement minimum typique dans une FPI publique et commerciale est de 250 $.
- Diversification immobilière : Les faibles investissements minimaux rendent la diversification abordable, car vous pouvez acheter des actions de plusieurs FPI investies dans différents actifs commerciaux plutôt qu'un seul FPI.
les inconvénients
- Avantages d'appréciation de la propriété limités / inexistants transmis aux investisseurs : Bien que les versements de dividendes réguliers soient pratiquement garantis, les investisseurs en FPI peuvent ne pas bénéficier de l'appréciation du capital des actifs détenus.
- L'investissement minimum peut être élevé : Certaines FPI non cotées exigent 25 000 $ ou plus pour participer.
- Risque d'endettement : Les FPI, en possédant de grandes propriétés, portent généralement des dettes importantes. L'endettement peut être risqué, surtout si les taux d'intérêt augmentent. Cependant, avec des FPI commerciales bien gérées, ce risque est largement atténué par les baux à long terme qui produisent des revenus de location prévisibles et stables pour le FPI.
L'essentiel
Les biens immobiliers commerciaux nécessitent une grande quantité de capital pour l'achat et l'entretien. Cela limitait la classe d'actifs aux particuliers fortunés et aux grands investisseurs institutionnels. Mais les FPI offrent aux petits investisseurs individuels un moyen d'ajouter des biens immobiliers à leur portefeuille d'investissement global sans acheter, entretenir ou gestion de biens immobiliers.
Les FPI doivent adhérer à des réglementations spécifiques de l'IRS et à des pratiques commerciales qui protègent les investisseurs contre les abus. Comme de nombreuses options d'investissement négociées sur les principales bourses, les FPI commerciales offrent les avantages de la liquidité, des dividendes, de la diversification et d'un faible investissement minimum. Pour déterminer si l'investissement en FPI commerciale vous convient, tenez compte de votre stratégie d'investissement globale et de votre portefeuille d'investissements spécifique.
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