Comment l'investissement immobilier peut-il être utilisé pour créer de la richesse ?

Certains les personnes les plus riches du monde ont fait l'essentiel de leur fortune par des investissements immobiliers. Mais comment crée-t-on de la richesse en investissant dans l'immobilier ?

Voici les forces motrices les plus importantes derrière les fortunes immobilières.

Inflation

L'inflation est quelque chose que nous tenons tous pour acquis. Le prix des biens de tous les jours augmente progressivement et nous n'avons d'autre choix que de payer le prix accru. Donc on ne s'y attarde pas trop. C'est un coût qui ne discrimine pas mais frappe tout le monde, alors à quoi bon se plaindre ?

Comprenant comment l'inflation affecte la capacité de leurs employés à subvenir aux besoins de leur famille, de nombreuses grandes entreprises proposent chaque année une « augmentation du coût de la vie ». L'inflation n'est qu'une facette de l'économie. Avec une moyenne de 3 % par an, le consommateur américain a connu des années de forte inflation (12,5 % en 1980) et des années de faible inflation (0,1 % en 2008).

Pour les investisseurs immobiliers, l'inflation peut créer de la richesse de manière cohérente et fiable. C'est parce que l'inflation est un moteur constant de l'appréciation de la valeur des maisons. Le paiement mensuel d'un prêt hypothécaire à taux fixe reste le même pendant 30 ans. Les taxes et les assurances augmentent très progressivement, voire pas du tout. Cela signifie que si la valeur d'un immeuble de placement augmente chaque année grâce à l'inflation, le coût de sa possession ne l'est pas. La différence est l'équité - vous possédez un actif plus précieux année après année grâce à l'inflation.

Appréciation

Alors que l'inflation entraîne une augmentation progressive de la valeur de votre immeuble de placement, l'appréciation rapide du marché est un facteur énorme qui crée de la richesse. Le prix des maisons existantes a augmenté en moyenne de 5,4 % par an de 1968 à 2009.

Avec l'immobilier, tout est question d'emplacement, d'emplacement, d'emplacement. Si vous avez fait vos recherches et acheté une propriété où la valeur des maisons augmente rapidement, il y a de fortes chances que votre investissement prenne de la valeur année après année sans aucune dépense en capital supplémentaire. C'est historiquement ainsi que beaucoup de gens gagnaient beaucoup d'argent dans l'immobilier.

Le même principe qui fonctionne dans l'investissement boursier fonctionne dans l'investissement immobilier: acheter bas et vendre haut. Certaines régions du pays, comme certaines parties de la Californie, ont vu la valeur des maisons augmenter beaucoup, beaucoup plus rapidement que l'inflation.

Augmentations de loyer annuelles

Le logement est le coût de la vie. Tout comme l'inflation entraîne une augmentation du coût des produits d'épicerie et des biens de consommation, le coût du logement suit le rythme de l'inflation. Il est courant d'augmenter les loyers de 2,5 à 5 % chaque année en raison des effets de l'inflation. Et il est courant que les propriétaires augmentent les loyers à chaque renouvellement de bail.

Cependant, en tant qu'investisseur, vos coûts de être propriétaire d'un bien locatif n'augmentez pas avec l'inflation si votre taux d'intérêt hypothécaire est fixe. En tant que propriétaire, vos revenus locatifs augmentent tandis que vos coûts restent les mêmes. Alors votre un immeuble de placement génère plus de profit à votre rentabilité année après année.

Équité forcée

« Équité » fait référence à la propriété. Dans le cas de investissement immobilier, votre capital personnel correspond à la différence entre la valeur marchande de la propriété et ce que vous devez sur l'hypothèque. Par exemple, si votre propriété a une valeur de 150 000 $ et que vous devez 120 000 $ à la banque, vous disposez de 30 000 $ de capitaux propres.

La « équité forcée » fait référence à la richesse créée lorsque vous achetez une propriété à un prix réduit et que vous travaillez pour lui donner plus de valeur. Typiquement, vous acheter une propriété "en détresse" vendre pour 25 à 30% de moins qu'une propriété comparable qui n'est pas en détresse. Vous dépensez 10 à 15 % pour le réparer (moquette, peinture, réparations et certains appareils de remplacement) et le ramener à sa valeur marchande.

Disons que vous avez payé 25 % en dessous de la valeur marchande. Vous avez ensuite dépensé 10% pour le réparer. Vous venez d'augmenter votre capital (propriété) de 15 %.

Une autre façon de forcer l'équité est d'ajouter des fonctionnalités qui augmentent la valeur de la propriété. Disons que vous achetez une maison de deux chambres dans un quartier où le reste des maisons ont trois chambres. L'ajout de la troisième chambre mettrait votre propriété à la hauteur de la valeur marchande des autres maisons. En supposant que vous l'ayez acheté avec une remise appropriée (car il n'y avait que deux chambres) et le coût pour en ajouter une autre chambre est inférieure à la différence entre votre prix et la nouvelle valeur marchande, vous avez forcé l'équité dans le maison.

Dépréciation

L'amortissement est négatif dans la plupart des cas. Cela signifie que la valeur de quelque chose a diminué.

Dans l'investissement immobilier, cependant, nous ne parlons pas d'une baisse réelle de la valeur de la propriété. On parle d'un avantage fiscal précieux l'IRS permet aux investisseurs immobiliers. Chaque année, vous pouvez déduire un pourcentage de la valeur de l'immeuble de placement pour sa durée de vie déterminée par l'IRS.

Pour les propriétés résidentielles, l'IRS a déclaré que la durée de vie utile est de 27,5 ans. Ainsi, par exemple, si votre propriété vaut 150 000 $, vous pouvez déduire 5 454 $ des revenus de location tirés de la propriété. Disons que votre revenu de location annuel net est de 15 000 $. Votre revenu de location imposable tombe à 9 546 $.

Ce qui rend cet allégement fiscal pour amortissement si puissant sur le plan financier, c'est que la plupart des biens immobiliers ne perdent pas de valeur chaque année. En fait, la valeur des propriétés a tendance à augmenter avec le temps. Cela signifie que vous obtenez un crédit d'impôt sur le coût d'un actif dont la valeur peut augmenter, et non diminuer.

De plus, l'amortissement est un crédit d'impôt qui s'ajoute à l'entretien de la propriété et à d'autres coûts que vous pouvez soustraire des revenus locatifs que vous obtenez. L'amortissement peut transformer une location positive en espèces en une perte sur papier. Cette perte peut réduire vos autres revenus imposables et réduire globalement votre facture d'impôt.

Effet de levier

L'effet de levier est l'une des stratégies d'investissement immobilier de création de richesse les plus vantées. C'est l'utilisation du capital emprunté pour acheter et/ou augmenter le rendement potentiel d'un investissement. En tant qu'investisseur immobilier, l'effet de levier vous permet de gagner de l'argent grâce à un actif générateur de revenus qui vaut bien plus que vos dépenses en espèces. Par exemple, disons que vous mettez 20 % de mise de fonds et financez 80 % d'une propriété de 100 000 $. L'effet de levier vous permet de bénéficier et de contrôler les revenus d'une propriété de 100 000 $ alors que vous n'avez investi que 20 000 $.

L'effet de levier vous permet de "gagner de l'argent avec l'argent des autres», comme aiment à le dire les promoteurs immobiliers. En un mot, vous utilisez l'argent de la banque pour acheter la propriété et l'argent du locataire pour rembourser la banque. L'écart entre ce que vous payez à la banque et ce que le locataire vous paie est votre profit. Si vous avez 100 000 $, vous pourriez contrôler 500 000 $ d'actifs immobiliers plutôt que d'acheter une maison de 100 000 $ avec de l'argent.

Soyez conscient des risques

Ce sont les principales stratégies utilisées par les investisseurs immobiliers pour créer de la richesse. Bien sûr, comme tout investissement, il y a un risque. La clé est d'acheter intelligemment, de gérer de manière professionnelle et de ne pas se surendetter.

L'investissement immobilier est plus pratique et prend plus de temps que l'achat d'actions. Il offre également généralement des gains plus élevés proportionnels au risque accru. Et contrairement à d'autres choix d'investissement, l'immobilier est un investissement à long terme. En effet, il s'agit d'un actif fixe qui ne peut pas être liquidé rapidement et les coûts de transaction sont très élevés. En substance, connaître les risques et atténuer au maximum.

Vous pouvez toujours essayer d'investir dans l'immobilier avec des services de financement participatif immobilier en ligne tels que Fundrise. Lisez notre avis et voyez comment gagner de l'argent avec Collecte de fonds et ses FPI.