Comme vous le savez sûrement, le marché du logement a été unilatéral ces dernières années. La faiblesse de l'offre et la forte demande ont fait grimper les prix des maisons, ce qui est excellent pour les vendeurs et moins bon pour les acheteurs. Il peut sembler fou d'acheter un immeuble de placement sur ce marché de vendeurs.
Alors pourquoi ai-je acheté un bien locatif hors de l'État? Voici pourquoi, dans mon cas, c'était une décision intelligente pour atteindre à la fois mes objectifs d'investissement et mes objectifs personnels.
La version courte
- Même s'il s'agit d'un marché de vendeurs, j'ai acheté un bien locatif dans un endroit que j'ai soigneusement étudié.
- J'ai choisi mon emplacement avec soin afin de minimiser mes droits fonciers et de cession immobilière.
- Une autre considération importante à laquelle j'ai pensé était la santé du marché locatif à Colorado Springs.
Nous avons profité du marché des vendeurs et nous sommes déplacés vers l'ouest
Depuis 2018, les cinq ans de ma famille objectif de retraite
a été de déménager dans l'ouest des États-Unis. Récemment, cependant, la direction à la baisse de l'économie américaine et l'environnement politique de plus en plus polarisé que nous vivons près de DC ont accéléré nos plans.Au cours des dernières années, nous avons exploré nos options en passant des vacances dans quelques États de l'Ouest. En fin de compte, nous avons décidé d'acheter un terrain à Colorado Springs et sommes en train de construire une maison sur mesure.
Au départ, nous avions prévu de déménager après la construction de notre maison. Mais avec l'incertitude économique et le marché immobilier fou, nous avons décidé qu'il était plus logique de vendre notre maison du Maryland alors que le pendule était encore du côté du marché du vendeur et avant le prochain substantiel hausse des taux d'intérêt.
Nous avons donc acheté un modeste immeuble de rapport à Colorado Springs. C'est un idéal bien locatif – trois chambres et deux salles de bains dans un quartier agréable à proximité de la base militaire de Fort Carson. Nous y habiterons temporairement pendant la construction de notre maison et nous la louerons après notre déménagement.
Notre maison du Maryland n'a été sur le marché que pendant cinq jours. Nous avons pu profiter de la fin du marché des vendeurs pour notre vente. Et puisque la propriété locative du Colorado que nous avons achetée avait besoin de quelques travaux, nous avons obtenu une offre décente.
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L'immobilier n'est qu'une question de location, de location et de location
Je crois fermement que les fondamentaux sont importants lorsqu'il s'agit d'investir. Je soutiens fermement le mantra selon lequel la valeur de l'immobilier est une question de « emplacement, emplacement, emplacement ».
En règle générale, plus l'emplacement est recherché, plus la valeur de la propriété est élevée et plus le marché locatif est stable.
Acheter une propriété où les locataires veulent vivre n'est qu'un aspect du choix du bon emplacement dans lequel investir.
Pourquoi nous avons acheté une propriété locative à Colorado Springs cette année
Voici pourquoi j'ai pensé que Colorado Springs était un excellent endroit pour acheter une propriété locative cette année, malgré le fait que c'était un marché de vendeurs fou.
Importantes économies d'impôt annuelles
L'emplacement peut affecter considérablement le succès de votre investissement en raison des impôts fonciers. La le taux national moyen annuel de l'impôt foncier est de 1,1 % de la valeur imposable d'une maison.
L'impôt foncier du Colorado est le troisième plus bas du comté. Dans le comté de Howard, dans le Maryland, d'où nous déménageons, la taxe foncière annuelle est de 1,25 %. Dans le comté d'El Paso, Colorado, où nous déménageons, la propriété annuelle le taux d'imposition est de 0,48 %.
La différence sur une maison de 500 000 $ est importante: 2 400 $ au Colorado contre 2 400 $. 6 250 $ dans le Maryland. Cela représente une économie de 3 850 $, année après année. Sur dix ans, c'est 38 500 $ de moins en impôts.
Économies importantes sur les droits de mutation immobilière
Lorsque vous achetez ou vendez une maison, les gouvernements des États et locaux facturent des « frais de transfert de titre et d'enregistrement ». Dans Howard County, Maryland, vous paierez des frais uniques qui comprennent une taxe de transfert d'État et de comté et un enregistrement frais totalisant 2,25 % lorsque vous achetez ou vendez une propriété.
La maison que nous avons achetée dans le Colorado était de 406 000 $, et les droits de mutation et les frais d'enregistrement que nous avons payés étaient de 83,60 $. Pour vendre ma propriété de la même valeur dans le Maryland, le total des droits de transfert et des frais d'enregistrement s'élevait à 9 135 $. Ceci est généralement partagé à 50/50 entre l'acheteur et le vendeur, donc ma part est de 4 567 $.
Wow, quelle différence l'emplacement peut faire!
Mon objectif d'investissement est d'acquérir plus de propriétés locatives dans le Colorado. Les droits de mutation et droits de propriété s'additionnent rapidement pour augmenter vos prix d'acquisition lorsque vous achetez plusieurs propriétés. Et comme le coût du transfert de propriété ou de titre entre un acheteur et un vendeur varie considérablement d'un État et d'un comté à l'autre, l'endroit où vous achetez est important.
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Un marché locatif sain
En tant que propriétaires, les propriétaires recherchent des zones où les prix de location augmentent, l'économie est stable ou en croissance et il existe un bassin important de locataires qualifiés.
À Colorado Springs, le prix de location moyen d'un 850 m². pi. appartement est passé de 1 200 $ en mars 2020 à 1 553 $ en juillet 2022. Je pense que cette tendance va se poursuivre.
Le taux de chômage est faible et Colorado Springs abrite l'Air Force Academy et la base militaire de Fort Carson. Ces installations militaires offrent un bassin stable de locataires financièrement sûrs.
Autres économies d'impôt importantes
En tant que futur retraité, il est important pour moi de réduire mon impôt à payer. L'impôt sur le revenu de l'État du Colorado est faible par rapport à de nombreux autres États. Ils imposent un forfait de 4,55% sur le revenu imposable. Et – j'adore ça – l'État baisse également le taux d'imposition si la croissance des revenus est trop élevée! Par exemple, le La taxe 2021 a été réduite à 4,50% en raison d'un excédent de recettes fiscales.
Si vous avez au moins 65 ans, vous pouvez déduire toutes les prestations de sécurité sociale soumises aux impôts fédéraux lorsque vous produisez votre déclaration de revenus du Colorado. Et dans le Colorado, il n'y a pas de droits de succession ni de droits de succession (le Maryland a ces deux taxes confiscatoires), vous n'avez donc pas à payer d'impôts pour avoir le privilège de mourir dans l'État du centenaire.
Les taxes de vente sont légèrement plus élevées à Colorado Springs que dans le Maryland: 8,2 % au lieu de 6 %. Pourtant, je préférerais personnellement payer une taxe plus élevée sur les achats de consommation ponctuels que de payer des impôts fonciers plus élevés année après année.
Tout cela, plus une moyenne de 330 jours/an de soleil à Colorado Springs. Qu'est-ce qu'il ne faut pas aimer? !
Conclusion
Je suis content d'avoir pris la décision d'acheter un immeuble de placement dans le Colorado pendant ce marché immobilier fou. Même si les prix augmentent, l'économie est stable et le marché locatif est sain. De plus, l'impôt sur le revenu de l'État est faible et il n'y a pas de droits de succession ni de droits de succession.
Les taxes de vente peuvent être légèrement plus élevées, mais dans l'ensemble, j'économise de l'argent sur les impôts en vivant dans le Colorado. Et, bien sûr, le temps ensoleillé est un bonus supplémentaire !
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