Pour beaucoup d'entre nous, notre maison est le plus gros investissement que nous ayons jamais fait. Et tout comme nous suivons la valeur de nos autres investissements, il est sage d'évaluer la valeur de notre propriété principale (ainsi que toute propriété secondaire nous pourrions posséder) de temps en temps. Bien entendu, la valeur de toute maison fluctue en fonction des conditions du marché et d'autres facteurs. La question est donc: Comment déterminez-vous la valeur marchande actuelle de votre maison?
Tout d'abord, vous devez comprendre que la valeur de votre maison n'est pas basée sur ce que vous avez initialement payé pour elle, combien vous avez dépensé pour l'entretenir ou l'améliorer ou le fait que votre frère insiste sur le fait qu'il paierait un montant spécifique pour cela s'il avait le argent. La valeur d'une propriété spécifique est définie comme "ce qu'un acheteur volontaire et capable paierait pour cela en ce moment".
Comment obtenir une estimation raisonnable
Il n'y a pas deux propriétés au monde qui se ressemblent exactement. Il est donc pratiquement impossible de cibler une valeur exacte de la valeur d'une maison spécifique.
Cependant, vous pouvez obtenir une estimation raisonnable - ou au moins une fourchette de valeur estimée raisonnablement précise - si vous disposez d'informations détaillées sur des éléments tels que :
- Attributs physiques tels que l'emplacement, la taille du terrain et le nombre de chambres et de salles de bains,
- Renseignements sur la taxe foncière,
- Données historiques sur les ventes de la maison elle-même, et
- Ventes récentes de maisons voisines comparables.
Zillow est-il précis ?
Il existe des sites Web en ligne conviviaux qui peuvent vous donner une idée de la valeur de votre maison. Les plus populaires sont thon rouge, Zillow et Trulia.
Le leader est Zillow, avec une moyenne de 150 millions de visiteurs mensuels. En utilisant cette plate-forme en ligne gratuite, vous pouvez saisir l'adresse de votre propriété et vous obtiendrez une « estimation » de la valeur marchande actuelle de votre maison. Zillow utilise une méthode d'évaluation automatisée propriétaire qui applique des algorithmes basés sur les données disponibles à partir des dossiers fiscaux et des données de vente pertinentes à l'emplacement de votre propriété pour calculer le prix de votre maison Zestimer.
Est-ce exact? J'utilise Zestimates depuis des années dans mon entreprise immobilière, et je répondrais à cette question de cette façon: Oui et non. Parfois et souvent. Loin et mort sur. Si vous y réfléchissez, la variance est parfaitement logique - la sortie de tout algorithme n'est aussi précise que les données d'entrée.
Les Zestimates sont créés par un logiciel automatisé conçu par des statisticiens, et les humains ne peuvent pas modifier manuellement le Zestimate d'une propriété particulière. Et puisque chaque propriété est unique et que l'unicité ne peut pas être incluse dans le calcul, il n'y a vraiment aucun moyen d'estimer avec précision la valeur marchande d'une propriété à l'aide d'un processus automatisé.
Il est préférable de contacter un agent
Une meilleure façon de déterminer la valeur de votre maison est de passer par un agent ou un courtier immobilier agréé qui connaît très bien la région où se trouve votre maison. Vous pouvez trouver un agent immobilier local grâce à un service comme AccueilLumière. Un agent dispose d'une multitude de données précises et en temps réel à portée de main dans le Multiple Listing Service (MLS). Et un agent compétent et diligent peut définir des critères de recherche très spécifiques, puis extraire ces données pour obtenir une estimation très précise de la valeur de votre maison unique.
Votre agent commencera par faire une analyse comparative de marché (CMA). Cela implique d'examiner des propriétés comparables (comps) dans le quartier qui se sont vendues au cours des six derniers mois. Votre propriété est la « propriété visée » dans cette analyse, et trois compositions qui correspondent le plus à votre maison en termes de taille, d'âge, de taille de terrain, de type de toit, de commodités et de style deviennent des propriétés comparables.
En commençant par le prix de vente final de chaque maquette, l'agent ajustera ce prix en ajoutant ou en soustrayant les évaluations de la différence entre la propriété en question et la maquette. Si, par exemple, une maquette a trois salles de bain et que la propriété en question n'en a que deux, l'agent doit ajuster à la baisse le prix de vente de cette maquette afin qu'il soit plus conforme à la propriété en question. Si la propriété en question a quatre chambres et la propriété en maquette n'en a que trois, le prix de vente de la maquette sera ajusté pour être en ligne avec la propriété en question. Le montant à soustraire ou à ajouter varie selon la région, et ce montant est généralement bien inférieur au coût initial de la fonctionnalité.
Voici un exemple très simplifié de ce à quoi cela pourrait ressembler :
| Propriété du sujet | Comp #1 | Comp #2 | Comp #3 | |
|---|---|---|---|---|
| Prix de vente | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Des chambres | Trois | Trois | quatre | Trois |
| # Cheminées | un | un | un | rien |
| Comp contre Matière | – | moins une salle de bain | plus une chambre | pas de cheminée |
| Ajustement | – | plus 5 000 $ | moins 10 000 $ | plus 5 000 $ |
| Prix ajusté | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Comme vous pouvez le voir, si la propriété en question était mise sur le marché, elle se vendrait probablement entre 320 000 et 330 000 $. Pour déterminer le prix de vente auquel inscrire votre propriété sur le MLS (votre prix d'inscription), votre agent ajouterait ensemble les prix de vente finaux des trois compositions et divisez le total par trois pour obtenir une moyenne des ventes ajustée le prix.
Sur la base de cette méthodologie, votre agent vous recommandera probablement de mettre votre maison en vente pour 325 000 $. Il est important de noter qu'il y a une certaine subjectivité à faire des CMA. Par exemple, une salle de bain supplémentaire ajoute-t-elle 5 000 $ ou 7 000 $ à la valeur de la propriété ?
Le marché et les valeurs d'évaluation
Le prix d'inscription, bien que précieux, n'est en réalité qu'une estimation de la valeur marchande réelle. Un vendeur peut inscrire sa propriété pour 325 000 $. Un acheteur peut offrir 300 000 $. Si le vendeur accepte l'offre de l'acheteur, le valeur marchande est de 300 000 $ - le prix auquel les deux parties à la transaction ont convenu.
Outre la valeur marchande, il existe d'autres évaluations dans une transaction d'achat d'une maison. La valeur la plus précise est la « valeur d'expertise ». A moins que quelqu'un puisse acheter votre maison avec tout l'argent comptant, un financement bancaire par l'intermédiaire d'un prêteur hypothécaire est nécessaire et un évaluateur agréé sera sollicité pour calculer la valeur estimative.
Une évaluation est plus détaillée qu'une CMA - en plus d'évaluer les ventes immobilières récentes et les caractéristiques générales de la maison, l'évaluateur visitera la maison pour prendre en compte l'état actuel. Les évaluateurs sont des professionnels qui proposent un nombre exact qui reflète la valeur plutôt qu'une estimation.
Comme vous pouvez le voir, la valeur marchande (le prix convenu par l'acheteur et le vendeur) est déterminée par le consommateur. La valeur d'expertise est déterminée par des experts. En d'autres termes, la valeur estimative n'est pas nécessairement le prix auquel la propriété sera achetée ou vendue. En fait, les propriétés se vendent généralement plus cher que la valeur estimative. Le prêteur utilisera toujours la valeur estimative pour déterminer combien il permettra à l'acheteur d'emprunter, même si la valeur estimative est différente du prix du marché.
La valeur d'expertise est également l'évaluation utilisée pour la plupart des autres fins liées à l'immobilier, telles que la détermination d'un niveau approprié de couverture d'assurance ou d'évaluation aux fins du calcul des pertes fiscales, des liquidations de succession et valeur nette.
Conclusion
Cela se résume à ceci :
- Les estimations Z sont gratuites et vous donneront une indication de la valeur marchande de votre maison mais sont réputées non fiables.
- Un professionnel de l'immobilier compétent peut préparer une CMA qui est une évaluation beaucoup plus fiable et précise de votre maison. Bien qu'il faille du temps pour bien faire une CMA, les agents le feront souvent pour vous sans frais, car cela fait généralement partie de leur service lorsque vous mettez votre maison en vente auprès de leur courtier. En supposant qu'il y ait des ventes récentes dans la région qui soient comparables, une RMR vous donnera une approximation très proche du prix du marché de votre maison.
- La valeur estimative est l'évaluation la plus précise de la valeur de votre maison. Mais une évaluation n'est pas bon marché. Cela vous coûtera généralement entre 600 $ et 1 000 $. Et comme ce n'est qu'un instantané au moment où c'est fait, il devient vite obsolète. La plupart des rapports d'évaluation sont considérés comme à jour pendant seulement six mois à compter de la date à laquelle l'évaluateur a mis le pied sur votre propriété.