Presque tous ceux qui me demandent ce que je fais dans la vie répondent avec enthousiasme: « J'ai toujours voulu ça! quand je leur dis que je suis un investisseur immobilier. Je souris toujours et je suis d'accord pour dire que c'est génial, mais je sais qu'ils sont probablement naïfs quant à ce qu'il faut vraiment pour réussir. Et très probablement, ils ne prendront pas le temps ou l'énergie de le comprendre.
L'investissement immobilier est ma deuxième carrière. J'ai passé plus de 30 ans en tant que spécialiste du marketing à réponse directe et éditeur d'investissement avant de prendre ma retraite il y a quelques années. Maintenant, acheter des propriétés résidentielles en difficulté, les réparer et les revendre est ma principale occupation. Pensez à Flip This House avec Tarek et Christina El Moussa ou Flip It Forward avec les frères Benham – mais sans la mise en scène et le sensationnalisme « fait pour la télévision ».
Je l'aime! C'est à la fois difficile et banal avec un mélange parfait d'art, de mathématiques et de science. Et le salaire est gratifiant - je travaille actuellement sur ma quatrième propriété de réhabilitation résidentielle et je prévois de réaliser un retour sur investissement de 36% (retour sur investissement) - et c'est après m'être accordé un salaire mensuel généreux, puisque j'agis en tant qu'entrepreneur général et que je fais personnellement toute la peinture et plusieurs réparations.
L'immobilier est un investissement tangible
L'un des avantages de l'investissement immobilier est que vous avez affaire à un investissement tangible. Lorsque vous achetez une maison, vous disposez d'un actif réel, et non d'un relevé électronique qui représente les actions que vous possédez avec des valeurs fluctuantes sur lesquelles vous n'avez aucun contrôle. Si le marché boursier s'effondre, vos actions s'accumulent et vous n'avez pas grand-chose à montrer.
Il est beaucoup plus facile de prévoir un ralentissement du marché du logement et vous pouvez ajuster votre stratégie pour atténuer les risques. La meilleure partie est que vous conservez toujours un investissement qui ne disparaîtra pas pour vous. Vous pouvez vous promener dans la propriété, toucher le bois et examiner la structure. Vous pouvez l'améliorer et obtenir la satisfaction de voir votre planification et vos travaux transformer la propriété. Et vous faites d'un petit coin du monde un endroit meilleur - et fournissez une solution de logement pour une famille - en transformant une propriété en détresse et mal aimée en un endroit où les enfants peuvent grandir.
Si vous envisagez un emploi à temps partiel en tant qu'investisseur immobilier - ou si vous vous lancez dans l'investissement immobilier en tant qu'investisseur immobilier nouvelle carrière comme je l'ai fait - vous voudrez réfléchir à ce qu'il faut vraiment, pourquoi de nombreux débutants échouent et comment obtenir a débuté.
Les 7 caractéristiques que partagent tous les investisseurs qui réussissent
J'interagis avec les professionnels de l'immobilier et les débutants presque quotidiennement, et j'ai remarqué certaines caractéristiques partagées par ceux qui réussissent :
#1: Ce sont des preneurs de risques (calculés)
L'immobilier n'est pas statique. Il monte et descend en valeur. Les quartiers se métamorphosent. Les acheteurs parcourent et passent à autre chose. Et le risque de se tromper sur divers aspects est inhérent à l'entreprise. Il faut prendre des risques calculés.
Travailler avec des projections et des estimations fait partie du cours. Par exemple, vous devez estimer votre ARV (valeur après réparation). Vous devez également estimer avec précision le coût total des réparations. Avec ces deux chiffres, je peux me concentrer sur un prix d'offre tout en tenant compte des coûts de détention et de revente. Mais je garde toujours à l'esprit que je travaille avec des nombres estimés et m'assure que je suis à l'aise avec le risque d'être « hors » d'un certain pourcentage.
Vous devez faire tout votre possible pour atténuer vos risques et vous assurer que votre budget intègre les imprévus.
#2: Ce sont des négociateurs habiles – et respectueux.
Vous devez traiter les autres comme vous aimeriez être traité – et reconnaître et vous éloigner rapidement d'un escroc lorsque vous en voyez un.
Ne vous laissez pas intimider par les experts - vous devez appeler des taureaux ** t sur les entrepreneurs trop chers. Vous découvrirez rapidement ce que coûtent les divers aspects de la réadaptation. Je reçois toujours des offres compétitives. Les devis pour les plus petits travaux peuvent varier considérablement. J'ai récemment fait une offre pour des travaux de cloisons sèches, et les estimations de l'entrepreneur sont tombées entre 940 $ et 2 880 $ - pour le même travail exact !
Il faut aussi une volonté de négocier poliment. Le remplacement d'un toit en hiver peut souvent être moins cher qu'au printemps. Étant donné qu'il y a moins de demande de remplacement de toiture lorsque les températures chutent - mais les entreprises de toiture doivent continuer à payer leur équipe toute l'année - vous pouvez obtenir un rabais, mais seulement si vous le demandez.
# 3: Ils sont à la fois humbles et têtus.
Mon fils était dans les 4-H quand il était jeune. L'une des choses que cette organisation inculque aux enfants est «d'apprendre en faisant». C'est exactement ce qu'est l'investissement immobilier - il y a toujours plus à apprendre.
Il faut une attitude humble pour avancer quand on ne sait pas exactement ce que l'on fait, demander conseil et apprendre en faisant des erreurs. Il faut aussi de l'entêtement pour apprendre par essais et erreurs. Vous ferez des erreurs, mais apprenez d'elles et passez à autre chose.
# 4: Ils sont concentrés.
Les débutants ont tendance à essayer toutes les stratégies possibles avec seulement 10 % de la concentration dont ils ont besoin pour réussir avec une seule stratégie. Choisissez une stratégie et maîtrisez-la avant de courir après les autres.
De nombreux investisseurs commencent en tant que grossistes - ce qui nécessite beaucoup moins de capital - et la plupart s'épuisent rapidement. Je n'ai pas personnellement fait de la vente en gros, mais je travaille avec plusieurs grossistes à temps plein.
Pour moi, cela semble être l'une des stratégies les plus difficiles, exigeant beaucoup de recherches et d'appels à froid pour trouver vendeurs motivés qui comprennent qu'ils n'obtiendront pas d'offres de vente au détail sur leur maison en raison de la forme c'est dedans. Vous devez également développer un vaste réseau de rehabbers fiables et expérimentés avec de l'argent.
#5: Ils sont doués pour le multitâche.
Celui-ci est évident. Quelle que soit la stratégie que vous choisissez, vous porterez beaucoup de chapeaux. Par conséquent, vous devez être organisé et apte au multitâche. En fait, il faut aimer !
#6: Ils sont prêts à faire des efforts et du temps.
De nombreux nouveaux investisseurs immobiliers sont excités et travaillent dur pendant deux jours, puis ne font rien pendant deux mois. Le temps, c'est de l'argent, mais le « jour de paie » en tant qu'investisseur immobilier est souvent dans six mois. Il faut avancer chaque jour et rester motivé.
Je connais toujours mes coûts de détention mensuels au dollar - c'est 731 $ pour mon projet actuel. Avoir ce chiffre en tête me motive à me rappeler que les retards sont coûteux – pour mon résultat net. Une façon de gérer cela est de réviser constamment mon document sur la « portée du travail » et de faire ce qu'il faut pour faire bouger les choses. Je transporte mon cahier, j'organise des tâches quotidiennes et je les accomplis régulièrement.
#7: Ils font leurs devoirs avant de faire une offre.
J'ai vu des affaires compliquées - des bricoleurs qui font tout mal, des investisseurs inexpérimentés qui obtiennent au-dessus de leurs têtes, et des investisseurs expérimentés qui surestiment leur capacité et se retrouvent dans un cash croquer. Pour réussir dans l'immobilier, vous devez être réaliste, maîtriser votre stratégie et avoir les connaissances, les systèmes et l'équipe en place pour y arriver.
Faites toujours preuve de diligence raisonnable, vérifiez vos calculs, ayez une réserve dans votre budget pour les imprévus et ne payez pas trop cher pour une propriété. Vous ne pouvez pas vous attacher émotionnellement aux propriétés et surenchérir, mais vous devez les aimer suffisamment pour vouloir faire le travail! Les investisseurs qui réussissent calculent leurs chiffres et s'éloignent lorsqu'un vendeur demande trop pour la propriété.