En fait, à plus d'un titre que vous ne le pensez, l'investissement immobilier reflète l'investissement dans les actions et les obligations. Pour les deux, vos objectifs sont un revenu à court terme et des gains en capital à long terme.
Un bien locatif soigneusement sélectionné, bien entretenu et bien géré peut offrir trois choses que tous les investisseurs recherchent :
- Revenu
- l'appréciation du capital
- avantages fiscaux.
Quand vous investir dans un bien locatif, vos revenus à court terme proviennent du loyer plutôt que des dividendes trimestriels ou des paiements d'intérêts. Et vos gains en capital proviennent de la hausse du prix de la propriété que vous possédez, plutôt que de la croissance du cours des actions.
Cela ne veut pas dire qu'il n'y a pas de grandes différences. Et nous ne disons pas que votre portefeuille doit comprendre uniquement des actifs boursiers ou uniquement de l'immobilier. La recherche montre que les portefeuilles variés sont bien meilleurs avec le temps. L'investissement boursier est souvent beaucoup plus passif. Cela peut également demander moins de temps et de recherche que l'investissement immobilier.
J'ai trouvé, cependant, que l'adoption d'une approche d'investissement plus active rapporte plus de bénéfices. Pour moi, il est plus satisfaisant de posséder des biens corporels que des actions qui apparaissent sous forme de nombres sur un relevé mensuel.
Choisir un bien locatif
De nombreuses personnes « tombent dans » la possession d'un bien locatif. Ils peuvent acheter une propriété lorsqu'ils sont célibataires, puis se marier, emménager ensemble et, plutôt que de vendre la maison supplémentaire, décider de la louer. Ou ils héritent d'une maison de leurs parents et la louent au lieu de la vendre immédiatement.
Souvent, ce ne sont pas des situations idéales pour les biens locatifs pour plusieurs raisons. La raison principale est que les chiffres ne fonctionnent pas. C'est parce que la planification est toujours mieux que de tomber dans presque toutes les situations de la vie.
Si vous n'achetiez pas la propriété en tant qu'investissement à des fins spécifiques de revenus locatifs et/ou d'appréciation du capital, cela ne s'avérera probablement pas un excellent investissement immobilier.
Disons que vous n'êtes pas dans l'une de ces situations. Au lieu de cela, vous souhaitez acheter et louer une propriété en tant qu'investissement.
Le rendement est meilleur que l'emplacement
Qu'est-ce qui fait un bon investissement locatif? Vous avez peut-être entendu dire que l'investissement immobilier se résume à « l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement ». Et c’est certainement vrai avec l’investissement immobilier locatif. Vous voulez une location qui convient à un large bassin de locataires fiables qui peuvent payer le loyer et qui recherchent un logement.
Aussi important que soit l'emplacement, il est tout aussi facile de perdre de l'argent sur une propriété dans un excellent emplacement que de perdre de l'argent sur une propriété dans la lie de la ville. L'emplacement à lui seul n'est qu'une partie du succès.
L'essentiel est que les chiffres fonctionnent. Vous voulez vous assurer que votre propriété a un flux de trésorerie positif. Vous devez calculer précisément les revenus et les dépenses de location. C'est ce qu'on appelle votre « rendement locatif net ».
Qu'est-ce que le rendement locatif net ?
Dans sa forme la plus simple, le rendement locatif net est la version immobilière du ROI (retour sur investissement) que vous chercheriez à obtenir sur n'importe quel investissement. Il est calculé comme suit :
Rendement locatif net = (Revenu locatif net ÷ Coût total de la propriété) x 100
Vous devez calculer, ou estimer très précisément, le coût total de votre propriété et vos revenus locatifs nets pour arriver à votre rendement locatif net. Alors, qu'est-ce qui entre dans ces chiffres?
Voici les détails d'une de mes propriétés qui sont louées depuis près d'un an :
| Détails de la propriété Cedar Barn Way | |
|---|---|
| Prix d'achat | $115,000 |
| Frais de clôture | $2,837 |
| Frais de réadaptation | $21,432 |
| COT TOTAL DE LA PROPRIÉTÉ | $139,269 |
| Loyer annuel | $20,700 |
| Vacance budgétée | $1,725 |
| Dépenses budgétées | $862 |
| Taxes annuelles et assurances | $1,625 |
| REVENU LOCATIF NET | $16,488 |
| RENDEMENT LOCATIF NET | 11.8% |
Vos coûts immobiliers totaux doivent inclure toutes les dépenses remboursables pour préparer l'emménagement de la propriété pour les locataires. Ce serait votre prix d'achat, les frais de clôture, les frais de financement si vous avez contracté un prêt, le coût des licences et des frais de location et les frais de publicité. Tous les coûts doivent être comptés.
De même, vous devez connaître vos revenus locatifs annuels et tous vos frais pour faire la différence. C'est votre revenu locatif net.
Les coûts typiques proviennent de l'entretien, des frais de gestion immobilière, des taxes, des assurances, des frais de vacance (budgétisation pendant des mois lorsque la propriété ne peut pas être louée) et les services publics mensuels (si votre bail ne stipule pas que les locataires paient ceux). Assurez-vous de totaliser les revenus de location moins toutes les dépenses liées à la conservation de votre actif et à la production de ces revenus.
Évitez les erreurs de débutant
Être surpris par des coûts non budgétisés est une erreur de novice. Dans le cas de cette propriété, vous remarquerez que j'ai budgétisé l'inoccupation et l'entretien. Mais je n'ai engagé aucun de ces coûts la première année car 1) les locataires ont été soigneusement sélectionnés et signés un bail d'un an et 2) de nouveaux appareils avec garanties ont été placés dans la propriété dans le cadre de la réhabilitation traiter.
Mon rendement locatif net pour ce bien était donc de 11,8%. (Revenu de location annuel de 16 488 $ ÷ Coût total de la propriété de 139 269 $.)
Ce qui est bien de connaître votre rendement locatif net, c'est que cela vous permet de comparer les propriétés les unes par rapport aux autres. Ensuite, vous pouvez trouver la meilleure offre avant d'acheter. Il vous permet même de comparer vos rendements immobiliers estimés avec le rendement attendu d'autres choix d'investissement comme les actions et les obligations.
Qu'en est-il de l'appréciation ?
Pendant des années, beaucoup pensaient que la valeur des propriétés ne faisait qu'augmenter. L'effondrement du logement de 2008-2010 a apporté une dose de réalité à cette réflexion. Mais même dans cette bulle, il y avait des propriétés résidentielles à travers le pays qui conservaient leur valeur et même appréciées.
Les propriétés choisies avec soin ont une vraie valeur qui ne s'efface pas.
La perspective d'appréciation du capital est une grande partie de mon processus de sélection de propriété, mais je ne compte pas sur elle pour faire fonctionner mes chiffres. Les marchés sont instables et les prix montent et descendent. Et si vous y réfléchissez, le prix du marché d'un bien immobilier n'a d'importance que lorsque vous souhaitez le vendre.
Bien sûr, je surveille l'évolution des valeurs du marché comme je le ferais pour tout autre investissement, donc je sais s'il est plus logique de continuer à louer ou à vendre à profit. La propriété Cedar Barn Way a été achetée en dessous de la valeur marchande parce qu'il s'agissait d'une forclusion et qu'elle nécessitait des travaux.
Jusqu'à présent, cela semble être un bon investissement. Aujourd'hui, des propriétés comparables dans la région se vendent environ 185 000 $. Si je décidais de vendre et que je pouvais obtenir ce prix de vente et que je déduisais 8 % des frais de vente, mon bénéfice serait d'environ 30 000 $. Pas ma meilleure offre jusqu'à présent, mais pas un mauvais retour sur investissement de 140 000 $.
Avantages fiscaux locatifs
L'immobilier locatif présente également des avantages fiscaux qui manquent aux autres choix d'investissement. Nous avons examiné deux des trois choses que chaque investisseur espère obtenir: un revenu et une appréciation du capital. Le troisième, ce sont les avantages fiscaux. L'investissement immobilier a un avantage fiscal unique. Vous pouvez essentiellement obtenir un allégement fiscal pour la détérioration de votre maison au fil du temps. Il y a un peu plus, que vous pouvez lire sur ici.
L'achat d'un bien locatif n'est qu'un début
Si une propriété locative a du sens pour vous, alors ce n'est que le début! L'immobilier n'est pas facile et vous devrez faire de nombreuses recherches avant de vous engager. De plus, il y a le prix de l'entretien, les taxes foncières et les tracas de traiter avec les locataires. En fin de compte, cela peut être un processus très gratifiant et un excellent ajout à votre portefeuille d'investissement.
Si vous cherchez un moyen simple de commencer à investir dans l'immobilier locatif, consultez Toit. Cette plate-forme d'investissement vous permet d'acheter des propriétés clé en main pré-contrôlées qui sont prises en charge par des gestionnaires immobiliers certifiés.