Asseyez-vous avec n'importe quel conseiller financier et, quelle que soit la taille de votre portefeuille, on vous dira probablement l'importance de réduire le risque d'investissement grâce à la diversification du portefeuille. Cela inclut l'ajout de 13% à 26% dans l'immobilier, une classe d'actifs qui n'est pas directement corrélée au marché boursier. L'investissement immobilier prend de nombreuses formes - de l'implication passive à l'acquisition et à la réhabilitation de propriétés. Voici notre guide complet sur comment investir dans l'immobilier.
Comment investir dans l'immobilier?
1. Alignez vos liquidités et vos options de financement
L'immobilier est une option d'investissement coûteuse, et vous avez besoin d'argent et d'un accès au financement. Si vous achetez un bien locatif, prévoyez :
- Un acompte minimum de 20%. Il n'y a pas de programmes d'hypothèques sans mise de fonds pour les propriétés des investisseurs. Vous devez prévoir une mise de fonds minimale de 20 % du prix d'achat.
- Le coût initial des mises à niveau et des réparations. Achetez en dessous de la valeur marchande pour obtenir une équité instantanée, mais soyez prêt à ce que les propriétés à bas prix aient généralement besoin de réparations. Vous devrez amener la propriété jusqu'au point où elle peut être louée de manière rentable.
- Frais de permis et d'inspection. La plupart des États exigent que les propriétés locatives soient inspectées pour les risques de sécurité et autorisées.
- Le coût de la vacance. Il y aura des mois, lors du roulement des locataires, par exemple, où vous ne recevrez pas de revenu locatif. Vous devez toujours payer l'hypothèque, les taxes, l'assurance, le HOA et les autres frais de détention.
- Frais de réparation entre locataires. Il peut s'agir d'une retouche de peinture mineure et d'un nettoyage général de la maison, ou vous devrez peut-être faire des travaux approfondis. réparer et payer un service indésirable pour enlever une maison entière pleine de personnel de locataire laissé pour compte affaires.
- Coûts de maintenance. Les locataires paient votre loyer pour fournir un endroit sûr avec des appareils et des systèmes fonctionnels. Vous avez besoin d'un budget pour entretenir et éventuellement remplacer les principaux systèmes qui maintiennent la maison en état de location.
Vous devrez également avoir une bonne cote de crédit pour obtenir un prêt auprès de la banque. Plus votre pointage de crédit est élevé, plus vous avez de chances d'obtenir de bonnes conditions hypothécaires. Votre pointage de crédit détermine non seulement si vous obtiendrez un prêt hypothécaire, mais également les conditions de ce prêt. Vous pouvez utiliser un produit comme Experian Boost™ pour augmenter votre pointage de crédit.
Même si vous ne voulez pas être un investisseur immobilier de bricolage, certains des meilleures opportunités de financement participatif nécessitent un capital important comme investissement minimum. Beaucoup exigent également que les investisseurs soient accrédités. Une fois que vous avez obtenu le statut d'investisseur accrédité, votre potentiel de gain peut augmenter considérablement.
Par exemple, Investissements d'origine est une société de capital-investissement qui permet aux particuliers fortunés d'investir dans des fonds immobiliers soigneusement sélectionnés et diversifiés. Le fonds phare d'Origin nécessite un investissement minimum de 100 000 $ et affiche des rendements annuels à deux chiffres.
2. Commencez lentement avec l'investissement passif dans l'immobilier
Si vous ne savez pas grand-chose sur l'investissement immobilier, vous voudrez peut-être commencer par unpassifstratégie. Les avantages de l'investissement passif sont que vous pouvez le faire depuis votre ordinateur. Bien sûr, comme vous le feriez pour tout investissement, vous devez faire vos recherches et votre diligence raisonnable, mais vous n'avez pas besoin de visiter ou de gérer physiquement les propriétés.
Investir dans un REIT (société de placement immobilier)
UNE FPI (Fiducie de placement immobilier) est une société (en fait une fiducie) créée pour utiliser l'argent des investisseurs pour acquérir, gérer et vendre des propriétés génératrices de revenus telles que des centres commerciaux, des immeubles commerciaux et des établissements de soins de santé installations. Les FPI sont tenues par la loi de distribuer annuellement 90 % de leurs bénéfices imposables aux actionnaires. Cela se présente sous la forme de dividendes, souvent trimestriels. Comme investir dans un fonds commun de placement immobilier, votre placement en FPI est géré par des professionnels, réglementé par la SEC et très liquide. (Les actions peuvent être achetées et vendues sur les principales bourses.)
Les entreprises que nous aimons qui vendent des FPI comprennent :Collecte de fondsetStreitwise.
Investir dans des fonds communs de placement immobilier
Les fonds communs de placement immobiliers sont un moyen populaire d'ajouter une diversification immobilière à votre portefeuille sans vraiment posséder de propriété ni comprendre grand-chose à l'achat, à la vente et à la gestion de biens spécifiques Propriétés.
- Votre investissement est mis en commun avec d'autres et vous recevez des actions du fonds. Tous les achats, activités et décaissements sont supervisés par un gestionnaire de fonds.
- Les informations analytiques et de recherche sont effectuées par des professionnels. Vous achetez et vendez simplement des actions comme vous le feriez pour tout autre fonds commun de placement en bourse.
Les FPI et les fonds communs de placement immobiliers sont les moyens les plus passifs d'investir dans l'immobilier et de faire un excellente option pour quelqu'un qui ne souhaite que l'exposition du portefeuille à l'immobilier et ne cherche pas un travail d'appoint.
Investissez dans l'immobilier via le crowdfunding immobilier
Crowdfunding L'investissement immobilier peut également être très passif. Mais la diligence raisonnable que vous devez faire va au-delà du simple achat d'actions d'un fonds commun de placement ou d'une FPI.
- Plateformes de financement participatif fournir un marché en ligne pour investir dans une variété d'opportunités immobilières.
- Il existe des centaines de plateformes de crowdfunding immobilier parmi lesquelles choisir.
- Vous pouvez investir dans tout, des prêts immobiliers de haute qualité aux maisons unifamiliales en passant par le financement participatif.
Les sites de financement participatif permettent aux investisseurs individuels de participer à des transactions plus importantes (à la fois résidentielles et commerciales) qui n'étaient auparavant disponibles que pour ceux qui disposaient d'importantes sommes d'argent à investir. Comme investir dans des fonds communs de placement ou FPI, de nombreuses offres de financement participatif proposent des investissements minimaux très abordables. Le plus grand avantage du financement participatif est que vous pouvez investir dans des propriétés spécifiques et des offres exclusives avec très peu d'argent.
Alors que les plateformes de financement participatif en ligne rendent l'investissement super facile, de nombreuses plates-formes nécessitent investisseurs à être « accrédités »(une personne ayant un revenu annuel gagné supérieur à 200 000 $ et une valeur nette supérieure à 1 million de dollars excluant la résidence principale de la personne). Et pour une bonne raison. Vous êtes responsable de faire une diligence raisonnable approfondie. Donc, vous devez analyser les documents fournis. Vous devez également rechercher et étudier toute information pertinente non fournie. Et n'oubliez pas de faire des recherches sur le personnel et les politiques de gestion du financement participatif.
Le crowdfunding immobilier est un investissement passif; vous n'aurez pas à quitter votre emploi et à devenir propriétaire, mais vous pourrez toujours récolter les fruits de l'investissement immobilier. L'un des services de financement participatif qui brille est Foule, qui vous permet d'investir dans l'immobilier avec aussi peu que 10 000 $.
Acheter des propriétés locatives pré-vérifiées
Une autre alternative à l'investissement immobilier traditionnel est une plateforme appelée Toiture. Vous pouvez utiliser cette plateforme pour acheter des propriétés locatives pré-vérifiées. Ce sont des opportunités "clé en main" - vous n'avez pas besoin de faire de rénovation ou de réparer des toilettes au milieu de la nuit. Utilisez simplement le Toiture base de données pour sélectionner et acheter un bien locatif dont la trésorerie est déjà positive.
Investir dans des sociétés en commandite immobilière
Sociétés en commandite immobilière (RELP) sont une autre façon d'investir passivement. Parce que certains investissements immobiliers nécessitent une grosse somme d'argent - la construction d'un centre commercial, par exemple - les partenariats sont un moyen courant de lever les fonds nécessaires.
- Un RELP est une entité formée pour développer ou acheter et détenir un portefeuille de propriétés, généralement pour un nombre fini d'années.
- Des gestionnaires immobiliers expérimentés ou des sociétés de promotion immobilière les gèrent, et des investisseurs extérieurs financent le projet immobilier en tant que commanditaires.
- En tant que commanditaire, vous recevrez des distributions périodiques des revenus générés par le RELP, et vous recevrez un gain plus substantiel lorsque les propriétés sont vendues et que le RELP est dissous.
- Bien qu'être un commanditaire soit une activité passive, votre investissement est généralement très illiquide.
- Les RELP sont généralement des investissements privés et ne sont pas vendus en bourse. Les RELP ne font pas non plus largement la promotion de leurs offres disponibles. La diligence raisonnable est essentielle.
Rejoignez des groupes d'investissement immobilier
Groupes d'investissement immobilier sont un peu comme de petits fonds communs de placement pour les propriétés locatives.
- Une entreprise achètera ou construira des appartements et permettra ensuite aux investisseurs de les acheter par l'intermédiaire de l'entreprise.
- En tant qu'investisseur unique, vous pouvez détenir une ou plusieurs parts.
- La société qui exploite le groupe d'investissement gère collectivement toutes les unités. Il s'occupe de l'entretien et des opérations en échange d'un pourcentage du loyer mensuel.
Ceci est passif en ce sens que les investisseurs ne se soucient pas de placer des locataires ou de gérer leurs unités. Mais vous devez faire preuve de diligence raisonnable avant d'investir. Cela comprend la vérification de tous les frais, services et processus de sélection des locataires, ainsi que l'intégrité et l'expérience des gestionnaires du groupe.
3. Jouez un rôle actif avec l'investissement immobilier actif
Beaucoup d'investisseurs immobiliers comme moi, jouer un rôle actif pour obtenir des gains plus élevés. Les stratégies les plus courantes sont :
Acheter et conserver pour un revenu locatif
Posséder un bien locatif est l'endroit où de nombreux investisseurs veulent être un début plus pratique. L'approche consiste à acquérir et à gérer une propriété résidentielle dans un but lucratif. Les considérations les plus importantes sont l'emplacement de la propriété et les taux de location du marché. Vous voulez choisir un endroit où l'appréciation du marché est probable. Et vous voulez vous assurer de pouvoir facturer un loyer suffisant pour réaliser un profit après avoir couvert toutes vos dépenses. Les dépenses comprennent l'hypothèque, les intérêts, l'entretien, les frais de HOA ou de copropriété, les impôts fonciers, les assurances, l'inoccupation, les services publics et d'autres dépenses directes et indirectes.
Investisseurs en immobilier locatif recherchez généralement les propriétés qui respectent la « règle du 1 % ». Cela signifie que le loyer mensuel couvre 1% du prix d'acquisition plus les frais de réhabilitation. Donc, si votre coût global pour que la propriété soit «prête à la location» est de 150 000 $, votre loyer mensuel devrait être d'au moins 1 500 $. Bien sûr, c'est une généralité. Dans de nombreux endroits, les chiffres fonctionnent différemment, en fonction de nombreux facteurs qui doivent être soigneusement pris en compte.
L'achat d'un bien locatif nécessite un investissement plus important. Vous aurez besoin de 20% du prix d'achat comme acompte. Et vous voudrez être sûr d'avoir le savoir-faire et le temps de le faire avec succès. Même si vous avez l'intention de embaucher un agent immobilier Pour trouver la propriété et un gestionnaire immobilier pour gérer les activités mensuelles, il reste encore beaucoup à savoir avant de se lancer et d'acheter une propriété locative.
Fixer et retourner
À l'extrémité du continuum d'investissement immobilier passif / actif se trouve la réparation et le retournement des propriétés. Rendu populaire par les émissions de téléréalité de HGTV, le retournement a suscité beaucoup d'intérêt de la part d'investisseurs potentiels "faites-le vous-même".
- Vous achetez une propriété sous-évaluée, le plus souvent parce qu'elle est en mauvais état.
- Vous le réparez et l'améliorez ensuite et le revendez quelques mois plus tard avec profit.
- Être réussi à basculer, vous avez besoin d'un large éventail de compétences, d'expérience et d'un accès à des fonds substantiels.
- Vous devez trouver et acquérir des propriétés en dessous de la valeur marchande, gérer une réhabilitation réussie, rapide et rentable et revendre rapidement.
Les coûts de transaction sont élevés des deux côtés de la table.
- Premièrement, vous avez des frais à la fois lorsque vous achetez la propriété en difficulté et lorsque vous vendre la propriété améliorée.
- Ensuite, il y a les droits de mutation, la recherche de titres et l'assurance, les frais de clôture et les commissions des agents.
- Vous transférez le titre de propriété deux fois en peu de temps, mais il n'y a pas de remise sur les prix.
- Le comté et l'État imposent le transfert sur les deux transactions.
- L'assurance titres doit être achetée les deux fois.
- Tous les coûts, y compris les frais d'acquisition, de réhabilitation et de transaction, doivent être soigneusement estimés et pris en compte dans le prix initial de la propriété.
Le retournement est la stratégie d'investissement immobilier la plus risquée. Un oubli, tel qu'un problème structurel, pourrait anéantir vos bénéfices, puis certains. Les fix-and-flips offrent également la possibilité de réaliser un profit important assez rapidement. Mais le retournement n'est pas pour les débutants ou ceux qui recherchent un investissement initial plus faible. Pour obtenir les meilleures offres, les flippers doivent avoir accès à de grosses sommes d'argent pour acheter une propriété en difficulté carrément, des fonds suffisants pour faire la réhabilitation et suffisamment de liquidités dans leur entreprise pour conserver la propriété jusqu'à ce que c'est vendu.
Propriétés en gros
Un grossiste trouve des propriétés en difficulté avec des vendeurs motivés et les met en relation avec des investisseurs en réhabilitation, sans jamais prendre le titre de propriété eux-mêmes. Ces panneaux que vous voyez parfois sur le bord de la route et qui disent "De l'argent pour votre maison, n'importe quelle condition" sont probablement placés par un grossiste qui gagne rapidement 5 000 $ pour faire le match.
J'ai personnellement trouvé que les avantages de l'investissement immobilier actif valent bien mon temps et mes efforts. (Je possède actuellement un portefeuille de 8 locations et je retourne 1 à 3 propriétés chaque année.) Les avantages incluent le potentiel de beaucoup plus des gains (appréciation de la propriété), des revenus locatifs mensuels fiables, le contrôle de mes investissements, des avantages fiscaux et la fierté de accomplissement.
Si vous choisissez l'investissement immobilier actif, vous devez être concentré pour réussir.
>> Lectures complémentaires: Stratégies d'investissement immobilier que chaque investisseur devrait envisager
4. Devenir un Expert Immobilier
À bien des égards, l'investissement immobilier est un métier que vous apprenez (1) en faisant et (2) en travaillant avec d'autres. Cela dit, ce n'est pas une excuse pour ne pas étudier et vous éduquer autant que possible. C'est important si vous décidez de poursuivre un métier de stratégie immobilière active que vous apprenez en: (1) étudiant et analysant (2) faisant, et (3) travaillant avec les autres.
- Suivre une formation en immobilier — Les cours immobiliers en ligne ne manquent pas si vous souhaitez payer pour vous mettre à niveau plus rapidement. Découvrez Udemy de confiance; cette plateforme d'apprentissage en ligne offre des centaines de cours sur REI, et beaucoup d'entre eux ne coûtent que 10 $ par cours. Pas une mauvaise affaire.
- Regardez beaucoup de vidéos YouTube — Que ne pouvez-vous PAS apprendre de YouTube? YouTube propose des milliers de vidéos de professionnels et d'amateurs, partageant des histoires immobilières et donnant des conseils. Vous pouvez littéralement regarder une vidéo sur la façon de remplacer une poubelle, en la mettant en pause à chaque étape pendant que vous le faites.
- LIRE! — C'est une évidence. YouTube et les cours en ligne sont formidables, mais pour devenir un expert, vous devez étudier. Un livre classique que nous aimons est Papa riche, papa pauvre par Robert Kiyosaki. Il ne se concentre pas sur une stratégie en particulier, mais il touche certainement à la philosophie de l'investissement immobilier.
- Valeurs de propriété. La seule façon de savoir si vous faites une bonne affaire est de connaître les prix auxquels des maisons similaires à proximité se sont vendues au cours des six derniers mois. Trouvez et embauchez un agent immobilier local qui travaille avec les investisseurs pour mettre en place des recherches MLS ciblées pour vous.
- Loyers du marché. Si vous avez l'intention d'acheter et de conserver des revenus locatifs, vous devez connaître le potentiel de revenus locatifs de la propriété. Il existe des tonnes de sites gratuits où vous pouvez étudier les loyers du marché local - et un agent peut vous aider.
5. Connectez-vous avec d'autres investisseurs immobiliers pour suivre votre apprentissage
- Forums en ligne fréquents — Je recommande vivement le Forums BiggerPockets comme lieu de connexion virtuelle avec d'autres investisseurs immobiliers. Vous pouvez poster une question, et la communauté est si ouverte et serviable que vous obtiendrez probablement une réponse dans la journée. Je vous recommande de définir des alertes pour les sujets liés à votre stratégie d'investissement et à la région. Utilisez les forums pour fixer des dates de café avec d'autres investisseurs. Avoir un réseau de spécialistes incontournables est la clé du succès.
- Allez aux réunions locales de la REIA (Real Estate Investor Association) pour apprendre et réseauter. Il y a des chances qu'il y ait des locaux Réunions REIA dans votre ville avec un énoncé de mission "développer, soutenir et promouvoir les organisations locales d'investisseurs immobiliers tout en servant les intérêts de l'industrie de l'investissement immobilier par le réseautage, l'éducation, le soutien, le leadership sur les questions législatives. Généralement dirigé par des investisseurs expérimentés soucieux de partager leur sagesse, je vous recommande vivement de rejoindre et assister à.
- Meetup.com — Ce que j'aime Meetup.com est qu'il y a très peu de connexion virtuelle… vous devez en fait vous RENCONTRER. Il n'y a pas de fin à la variété de clubs et de groupes disponibles sur Meetup.com. Les invitations décrivent le sujet prévu, et je peux facilement voir les biographies des autres investisseurs qui prévoient d'y assister pour décider si cela vaut la peine que j'y aille.
6. Connaître les risques dans l'immobilier
Aucun article sur l'investissement immobilier n'est complet sans mentionner le risque.
- Comme stock trading, le marché du logement fluctue. Les gains les plus importants sont réalisés lorsque vous achetez bas et vendez haut.
- Contrairement à la bourse, les coûts de transaction de l'immobilier sont élevés, et la vente est un processus qui prend du temps, ce qui rend les immeubles de placement actifs illiquides.
- L'investissement immobilier n'est pas pour les day traders ! Il s'agit d'un investissement à long terme, ce qui signifie que vous devez acheter de la valeur et la conserver pour la plus-value, les revenus locatifs ou les deux.
- Le plus grand risque est d'acheter la mauvaise propriété et de la payer trop cher. Si vous achetez une maison pour y vivre pendant 20 ans, peu importe si vous la payez trop cher, mais pour l'investissement propriétés, vous avez besoin d'un retour sur votre investissement, et les chiffres fonctionnent mieux si vous achetez en dessous du marché des prix.
>> Lectures complémentaires: Quels sont les risques de l'investissement immobilier
L'investissement immobilier est un travail difficile
Il existe de nombreux livres et programmes qui vous promettent que vous pouvez devenir riche en immobilier sans rien faire. Ce sont tous des bêtises complètes !
Investir dans l'immobilier peut être très rentable, mais vous devez y aller avec les bonnes attentes et la bonne attitude - puis être prêt à travailler.
Si vous souhaitez vous lancer dans l'immobilier, choisissez votre stratégie. Devenez un expert de votre stratégie en étudiant et en vous connectant avec d'autres pour réseauter et faire progresser votre apprentissage. Alignez votre capital d'investissement. Vous êtes maintenant prêt à trouver et à investir dans des offres !