Vous avez probablement remarqué que le marché du logement à travers le pays est surévalué. La combinaison d'un faible inventaire et de faibles taux d'intérêt à partir du début de 2020 a créé un énorme écart entre l'offre et la demande, entraînant une augmentation rapide des prix des maisons. Un avantage pour les investisseurs en immobilier locatif est que si les prix élevés des maisons augmentent les prix d'acquisition, les prix des loyers mensuels augmentent également.
Cependant, certaines régions du pays, comme la Floride, offrent de meilleures opportunités aux investisseurs immobiliers qui cherchent à acheter et à détenir des immeubles locatifs productifs de revenus. Dans cet article, nous verrons pourquoi la Floride pourrait être un bon pari pour les investisseurs immobiliers.
La version courte
- Alors que la plupart des biens immobiliers sont actuellement surévalués, la Floride est l'un des meilleurs États pour les investisseurs immobiliers
- Les investisseurs immobiliers locatifs à la recherche d'une croissance démographique continue, d'un marché du travail sain, d'un faible coût de la vie et d'une augmentation des loyers devraient envisager la Floride
- Trois des meilleurs marchés d'investissement sont Palm Bay, Lehigh Acres et Spring Hill
- Ce que les investisseurs immobiliers locatifs devraient rechercher sur un marché locatif
En tant qu'investisseur immobilier locatif, votre objectif est d'acheter et de détenir des propriétés rentables. Les propriétés rentables produisent des flux de trésorerie mensuels positifs, de sorte que les revenus locatifs annuels devraient couvrir vos dépenses immobilières annuelles, et plus encore.
Afin de trouver ces propriétés, vous devrez regarder l'emplacement. Plus précisément, des zones avec des propriétés à un prix d'acquisition décent et un bassin de locataires qui peuvent se permettre le loyer.
Les investisseurs avisés recherchent de bons marchés locatifs avec beaucoup de potentiel à long terme.
Connexe>>7 meilleurs endroits pour investir dans l'immobilier en 2022
Dans cet article
Les quatre attributs des propriétés rentables
- Marché du travail en croissance – Pour payer un loyer, vos locataires doivent avoir un emploi, alors évitez les zones en difficulté et recherchez un endroit où il y a de nombreuses opportunités d'emploi.
- Croissance démographique saine – Un afflux de nouveaux locataires potentiels augmente vos chances d'avoir plusieurs applications locataires parmi lesquelles choisir. Cela vous aide à trouver les meilleurs locataires. La croissance démographique est également une indication de l'attrait de l'emplacement et de la disponibilité d'emplois.
- Multiplicateur de loyer favorable — Le multiplicateur de loyer brut est une mesure que les investisseurs en immobilier locatif utilisent pour évaluer rapidement une transaction potentielle. Il est calculé en divisant le prix d'achat de la propriété par son revenu annuel brut. Plus le ratio loyer/valeur est élevé, meilleur est l'investissement. Un ratio loyer/valeur idéal est de 0,7 %. Un pour cent ou plus est un excellent multiplicateur de loyer brut - un bien locatif acheté pour 150 000 $ louerait 1 500 $ par mois.
- Coût de la vie/Qualité de vie favorables – Vous souhaitez que vos locataires apprécient de vivre dans votre bien. Cela aide votre résultat net car le roulement des locataires coûte cher. Une propriété fabuleuse au milieu de la Sibérie ne rivalisera tout simplement pas avec une propriété décente où il fait beau et où le coût de la vie est gérable.
Ce n'est pas sorcier: Un temps magnifique + un coût de la vie inférieur à la moyenne = un emplacement plus souhaitable pour posséder une location.
Alors qu'en est-il de la Floride ?
Compte tenu de ces critères, la Floride se classe en tête de liste en tant qu'État où l'on peut trouver des propriétés rentables pour investisseurs en immobilier locatif.
Voici quelques statistiques d'état à noter:
- Densité de population = 145 personnes par kilomètre carré (8ème état le plus peuplé)
- Croissance annuelle de la population : Solide et constant, entre 1,24 % et 1,89 %
- Estimations démographiques 2022 = 22,704,000
- Âge moyen = 42. La Floride est la deuxième au Maine avec le pourcentage le plus élevé de retraités de tous les États à 21,3%
- Coût de la vie = 100,3, à égalité avec la moyenne nationale (100)
- Taux de chômage = 2,8 % (15e plus bas du pays)
- Croissance de la population active = plus rapide que le taux de croissance moyen national, à 3,2 % de mars 2021 à mars 2022
- Croissance de l'emploi = plus rapide que la moyenne nationale, à 6,5 % entre mars 2021 et mars 2022
- Classement de la qualité de vie : 10e meilleur aux États-Unis
Prévisions du marché du logement en Floride pour 2022
Sur la base des statistiques ci-dessus, de nombreux experts s'attendent à ce que le marché immobilier de la Floride continue de prospérer en 2022 et au-delà. Contrairement à d'autres régions, le marché de la Floride a été stimulé en grande partie par une augmentation de la demande plutôt que par la spéculation, les revirements d'investisseurs et les prix demandés "moonshot".
Néanmoins, la hausse des taux d'intérêt exercera une pression à la baisse sur les prix. Et même avec une population et une main-d'œuvre en expansion, les prix des maisons ont augmenté plus rapidement que les salaires médians. Nous pourrions donc voir la croissance des prix ralentir en Floride dans la seconde moitié de 2022 et en 2023.
Dans certains des domaines les plus fortement surévalués, la croissance pourrait même s'arrêter complètement au cours des 12 à 18 prochains mois. Mais la plupart des pros de la région ne prédisent aucune sorte de krach boursier comme les États-Unis en 2008.
Comment la Floride se positionne-t-elle pour les investisseurs immobiliers locatifs sur chacun de ces attributs ?
Selon L'économiste, si la Floride était un pays, ce serait la quinzième nation la plus riche du monde, avec un PIB de plus de 1,1 billion de dollars. L'économie de l'État continue de croître avec un taux de croissance de l'emploi plus rapide que la moyenne nationale.
Population et marché du travail
Sur le marché du travail, la Floride a créé 500 000 emplois en 2021.
La croissance démographique de la Floride augmente régulièrement chaque année et il semble que cette tendance se poursuivra. Le Weldon Cooper Center for Public Service prédit que Fla population de lorida atteindra 28 886 983 personnes d'ici 2040. Cela en ferait le troisième plus grand État en termes de population. C'est bon pour les investisseurs immobiliers à long terme qui veulent une vacance limitée.
Multiplicateur de loyer
Le prix médian des maisons en Floride en 2020 était de 245 169 $, qui est passé à 366 301 $ en 2022. Le loyer moyen en 2020 était de 1 240 $ (un multiplicateur de loyer de 0,61 %) et a augmenté à 1 760 $ aujourd'hui (un multiplicateur de loyer de 0,58). Bien que cela puisse sembler être une petite baisse du multiplicateur de loyer pour la Floride, il est en fait à égalité ou mieux maintenant. Généralement, les ajustements de loyer sont en retard sur les augmentations de prix des maisons de six à 12 mois, on peut donc s'attendre à ce que les loyers augmentent.
Coût de la vie
L'indice du coût de la vie en Floride est de 100,3, à égalité avec le reste du pays. Cela fait de la Floride un marché plus avantageux que le Mississippi, qui a une note de 83,3 (où les loyers sont bas). Il est également plus facile d'acheter des propriétés en Floride que dans des États plus chers comme Hawaï (193,3), New York (148,2) et la Californie (142,2).
Quelles régions de la Floride sont les meilleurs paris d'investissement ?
Plusieurs villes de Floride sont prisées par les investisseurs immobiliers. En voici quelques-unes qui valent la peine d'être envisagées si vous envisagez d'investir dans le Sunshine State.
Lakeland, Floride
Lakeland se trouve au centre de la Floride entre Tampa et Orlando. Il est à environ 40 minutes en voiture de l'une de ces destinations touristiques toute l'année avec de nombreuses opportunités de travail. Comme son nom l'indique, Lakeland compte de nombreux lacs et est également facilement accessible en voiture jusqu'à la rive est, ce qui en fait un lieu de vie agréable. Lakeland n'est pas seulement un lieu de retraite pour personnes âgées - l'âge médian des résidents est de 37 ans.
Dans la région métropolitaine de Lakeland-Winter Haven, la population est passée de 729 233 en juillet 2020 à 753 520 en juillet 2021. L'augmentation de 3,3 % se classe au septième rang parmi toutes les régions métropolitaines des États-Unis. Le prix médian des maisons est de 266 900 $ et la valeur des maisons a augmenté de 135 % au cours des 10 dernières années. Le loyer moyen est de 1 395 $, passant de 1 200 $ depuis le début de 2021. Le multiplicateur de loyer est de 6,3 et le coût de la vie est de 86,4, soit environ 13 % de moins que la moyenne américaine.
Spring Hill, Floride
Spring Hill, en Floride, est une banlieue de Tampa avec une population croissante. Son emplacement central offre un trajet gérable vers une pléthore d'opportunités d'emploi à proximité à Saint-Pétersbourg, Tampa et Clearwater. Le prix médian des maisons est de 243 145 $ et le loyer moyen est de 1 490 $ par mois, ce qui donne un multiplicateur de loyer de 0,73. Et à 93,7 %, le coût de la vie est inférieur à la moyenne nationale.
Lehigh Acres, Floride.
Avec un prix médian des maisons de 236 569 $ et un loyer mensuel moyen de 1 699 $, le multiplicateur de loyer de Lehigh Acres est de 0,86. Leur coût de la vie est de 95,8, ce qui signifie qu'il est environ 5 % moins cher de vivre à Lehigh Acres que partout ailleurs dans le pays. La population est d'environ 124 000 habitants.
Bien qu'en croissance constante entre 2012 et 2020, la croissance démographique s'est stabilisée pendant la pandémie mais reste à un niveau sain pour une zone suburbaine. Encore mieux, Lehigh Acres est idéalement situé avec un trajet facile vers Fort Myers où la population et les opportunités d'emploi ont augmenté.
Palm Bay, Floride
Avec une population de 120 646 Palm Bay, la Floride est la ville la plus peuplée du comté de Brevard. Situé sur la baie, comme son nom l'indique, Palm Bay est un bel endroit où vivre. Le coût de la vie est de 89,9. En revanche, Tampa est 14,7 % plus chère que Palm Bay. Avec une valeur médiane de la maison de 242 535 $ et un loyer moyen de 1 408 $, le multiplicateur de loyer se situe à 0,7. Partie de la zone "Space Coast", les opportunités d'emploi locales de Palm Bay incluent des emplois dans l'aérospatiale et la défense à proximité entreprises.
Jacksonville, Floride
Jacksonville est une ville métropolitaine en croissance de Floride avec une population de 1 533 796 habitants. Elle est classée parmi les 25 meilleures villes où vivre par US News and World Report. Et, dans une enquête SurveyMonkey demandant où aux États-Unis les répondants préféreraient vivre, Jacksonville s'est classée 13e sur 150 régions métropolitaines sur la liste. C'est également le siège de plusieurs entreprises du Fortune 500.
Les prix des loyers augmentent régulièrement depuis mars 2021, passant de 1 200 $/mois à une moyenne de 1 453 $ aujourd'hui. Le prix médian des maisons est de 303 789 $, ce qui signifie que le multiplicateur de loyer est légèrement inférieur à 0,6. Et à 93,5, le coût global de la vie est abordable par rapport au reste du pays.
L'essentiel
Comme la plupart des autres marchés du logement aux États-Unis, le marché de la Floride est surévalué. Cela signifie que partout où vous investissez, vous devez être à la recherche de bonnes affaires et faire preuve de diligence raisonnable.
Cependant, la Floride a de bonnes choses à faire qui m'amènent à penser que c'est l'un des meilleurs États pour investir dans le logement locatif. Comparées à d'autres États où l'on pourrait investir, les tendances dans le Sunshine State semblent en effet plutôt ensoleillées.
La Floride est un endroit populaire où vivre et une destination où les retraités continuent d'affluer. Cette demande constante de logements pourrait faire de la Floride un excellent choix pour les investisseurs immobiliers qui cherchent à fournir des logements abordables.
Vous magasinez pour des propriétés?
- Commerciale contre Investissement immobilier résidentiel: lequel vous convient le mieux ?
- Comment acheter une propriété d'investissement
- Comment investir dans les communautés mal desservies grâce à l'immobilier
- Investir dans un parc de maisons mobiles pour les débutants: guide simple