Gestion locative: tout ce que vous devez savoir pour bien faire les choses

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Plus investisseurs immobiliers locatifs choisir de faire appel à une société de gestion immobilière locative professionnelle. Cela rend leurs biens locatifs un revenu passif, car ils ne gèrent pas activement leurs investissements. Mais si vous souhaitez prendre le contrôle de votre bien locatif et le gérer vous-même en tant qu'entreprise à revenu actif, vous devez garder à l'esprit certaines choses. Laissez-nous vous guider à travers les responsabilités importantes.

Dans ce guide :

Principales responsabilités de la gestion des biens locatifs

La gestion locative implique trois responsabilités :

  1. Gestion de votre bien locatif
  2. Gérer vos locataires
  3. Contrôler vos finances

La gestion de la propriété peut inclure des choses comme le traitement des plaintes, le traitement des problèmes sur la propriété (comme la recherche d'un plombier) et l'entretien général de la propriété. Vous devez également traiter avec les locataires, y compris les trier. Et vous devez gérer les locataires qui endommagent votre propriété ou ne paient pas leur loyer. Et puis bien sûr, il y a la partie financière, y compris le paiement de l'entretien et de l'entretien général, le suivi des revenus locatifs, et déclarer vos impôts.

Fixer les prix et les attentes

Attentes de locationLa décision la plus importante de la gestion d'un bien locatif consiste à fixer le prix de location. Personne ne veut payer trop de loyer. Mais vous ne voulez pas non plus louer à bas prix. Vous devez donc équilibrer votre désir de faire du profit et les locataires qui ne veulent pas payer trop cher.

Aussi, vous devez établir les attentes de gestion de votre bien locatif. Quels types de locataires souhaitez-vous? Quels facteurs déterminent si vous leur louez ou non?

Vos attentes idéales en tant que locataire peuvent inclure:

  • Revenu minimum
  • Condition d'emploi
  • Pointage de crédit minimum
  • Animaux ou pas d'animaux
  • Fumer ou ne pas fumer
  • Historique des locations passées
  • Le nombre de références requises
Vos attentes peuvent également inclure la façon dont vos locataires doivent se comporter. Établissez les règles de la maison et incluez-les dans le contrat de location écrit. Vous transmettez ainsi vos attentes pour que vos locataires sachent les suivre. Et cela empêche les locataires d'abuser de votre propriété par crainte d'expulsion. De plus, transformer ces attentes en règles vous permet d'intenter une action en justice en cas de violation.

Comment définir des règles de locataire

Une gestion locative efficace, c'est s'assurer que vos locataires sont satisfaits et respectent les règles que vous avez mises en place.

Les types d'attentes et de pénalités que vous devriez inclure dans votre contrat de location écrit comprennent:

  • Expliquer s'il existe un délai de grâce pour les loyers en retard et quelles mesures vous pouvez prendre pour pénaliser les retards de paiement.
  • Établir votre droit d'entrée dans les lois de l'État. Dans quelles circonstances et comment pouvez-vous entrer dans la propriété? Expliquez les types d'urgences qui permettent l'entrée plus tôt.
  • Heures calmes. Réglez les moments où la musique forte, les téléviseurs et les fêtes doivent devenir plus silencieux.
  • Aménagement extérieur et entretien pour les logements locatifs expliquant le devoir de tondre la pelouse, ramasser les débris, tailler les arbustes, enlever la glace et la neige, etc.
  • Le ramassage des poubelles règles sur comment et quand enlever les ordures et règles sur le compostage et le recyclage.
  • Fixation d'antennes paraboliques où et par quels moyens.
  • Utilisation de la cuisine et d'autres appareils comme ne pas laisser la graisse dans les égouts ou l'élimination des déchets, ne jamais laisser la cuisinière sans surveillance et nettoyer le réfrigérateur régulièrement. Mentionnez également que le fait de ne pas vous aviser du besoin d'entretien ou de réparation peut entraîner des frais de réparation par le locataire.
  • Politiques relatives aux animaux de compagnie comme ne jamais autoriser les animaux de compagnie ou restreindre les races et la taille des chiens ou interdire les animaux exotiques ou dangereux.

Comment fixer les prix de location

En tant qu'investisseur, vous souhaitez réaliser le plus grand profit et maximiser votre rendement locatif pour profiter de flux de trésorerie plus élevés. Pour ce faire, effectuez un analyse du marché locatif.

Cela nécessite de rechercher les tarifs de location sur votre marché local. Vous ne voulez pas fixer vos tarifs de location trop élevés car les locataires potentiels ne loueront pas chez vous, vous laissant avec des biens vacants. Évitez de perdre des mois de revenus locatifs en recherchant ces facteurs sur le quartier:

  • Le revenu moyen des habitants
  • La taille moyenne des familles dans le quartier
  • Prix ​​moyen de location
  • Les avantages du quartier (à proximité à pied de la station de métro ou des arrêts d'autobus, accès facile à l'autoroute, stationnement hors rue, écoles à proximité, parcs, restaurants, magasins, etc.)
Fixer un taux de location juste sur le marché signifie être en mesure de louer votre propriété rapidement. Un prix de location idéal la rend abordable pour les locataires tout en étant rentable pour vous.

Certains des facteurs qui déterminent un prix de location équitable sur le marché comprennent:

  • Type de propriété (maison, appartement ou unité de copropriété)
  • Pieds carrés et nombre de chambres et de salles de bains
  • Emplacement (en comparant des locations similaires dans la même rue ou le même quartier)
  • Commodités de la maison ou du bâtiment (piscine, espace barbecue, parking sécurisé, sécurité, etc.)

En savoir plus:Combien de loyer devez-vous facturer ?

Comment louer votre propriété

Louez votre propriétéSi vous avez une maison à louer, vous devez trouver des locataires. Tout d'abord, vous devez faire de la publicité. Vous pouvez utiliser un service comme Craigslist, qui propose des annonces de location immobilière pour la plupart des grandes villes du pays. Vous pouvez également utiliser Apartments.com, qui fournit des listes de locations d'appartements, de condos, de maisons et de maisons en rangée.

  • Mais ne louez pas à la première personne qui s'applique. Vous voulez trouver un bon locataire. Cherchez donc un locataire qui paie le loyer rapidement, respecte votre propriété et ne pose pas de problèmes.
  • Préparez un questionnaire écrit pour vous aider à interviewer les candidats et à trouver la bonne personne.
  • Assurez-vous de connaître les lois anti-discrimination. Cela signifie ne pas poser de questions sur des choses comme la race, la religion, les handicaps, la taille de la famille ou l'identité sexuelle.
  • Et vous devez suivre l'état et lois fédérales sur le logement équitable.
Une fois que vous avez interrogé les locataires potentiels, vérifiez leurs références. Et exécutez une vérification des antécédents et une vérification de crédit. Vous devriez également contacter leurs anciens propriétaires pour avoir une idée de ce qu'ils sont en tant que locataires.

Comment vérifier et entretenir fréquemment vos propriétés locatives

Maintenir la propriétéVotre contrat de location écrit doit préciser comment vous pouvez inspecter votre propriété et l'entretenir. Chaque État a des lois sur les propriétaires/locataires qui traitent des droits des propriétaires d'inspecter et d'entretenir leurs propriétés.

En règle générale, les lois des États vous obligent à garder votre propriété habitable, saine, opérationnelle et sûre. Pour accomplir ces exigences, vous devez obtenir un accès pour visiter et inspecter la propriété. Réagissez également lorsque votre locataire vous signale des appareils électroménagers cassés, des services publics dangereux ou d'autres conditions dangereuses.

Vérifiez fréquemment les fuites, remplacez les filtres à air, testez les détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone, nettoyez les gouttières et taillez les arbres.

Comment percevoir le loyer

Gérer un bien locatif, c'est aussi percevoir des loyers. Votre contrat de location doit préciser le montant du loyer, la date d'échéance et les modalités de paiement. La plupart des propriétaires mettent en place un système de paiement en ligne qui permet aux locataires de payer avec une carte de crédit ou de débit. Les systèmes de paiement automatique comme les dépôts bancaires directs sont également une bonne option.

Configurez un mode de paiement qui vous convient. Mais assurez-vous que c'est clair pour vos locataires et qu'il est cohérent.

Comment gérer les expulsions

L'un des plus grands défis de la gestion locative est la gestion des expulsions. Personne ne veut faire face aux expulsions mais c'est parfois inévitable.

  • Renseignez-vous sur les lois de votre état pour vous assurer de bien comprendre la procédure. Vous devez suivre la procédure judiciaire appropriée ou vous pourriez faire face à des problèmes plus tard.
  • Assurez-vous de donner aux locataires un avis officiel, y compris le temps dont ils disposent pour régler les problèmes.
  • Déposer une expulsion auprès du tribunal. Une fois que vous avez déposé une demande d'expulsion, n'acceptez pas le paiement du loyer car cela peut annuler le processus d'expulsion. Vous devez attendre l'audience du tribunal et les forces de l'ordre locales pour expulser les locataires.
  • Les règles peuvent prêter à confusion, vous pouvez donc envisager d'engager un avocat spécialisé dans l'immobilier ou une société de gestion immobilière avec leurs propres avocats pour vous aider dans le processus d'expulsion.

Comment gérer votre comptabilité de gestion de propriétés locatives

Apprendre à gérer un bien locatif nécessite de bonnes pratiques comptables. Ne faites pas d'erreurs de tenue de livres ou de comptabilité. Cela peut entraîner des pertes de profits et des problèmes fiscaux.

Tenir des registres appropriés de tous les revenus. Et détaillez les dépenses liées aux biens locatifs, car cela vous aide à obtenir des déductions lorsque vous produisez vos impôts.

Les déclarations de revenus peuvent prêter à confusion, car les formulaires et les questions diffèrent des autres types de déclarations de revenus. Vous devez vous assurer d'avoir des dossiers et des reçus pour tout.

Lectures complémentaires :Amortissement immobilier

Envisagez d'embaucher un gestionnaire immobilier pour la gestion de votre propriété locative

Gestionnaire de l'immeubleSi les responsabilités de gestion de biens locatifs vous submergent, envisagez de faire appel à une société de gestion immobilière professionnelle. Laissez-les prendre tous les tracas et réduisez votre stress.

Un bon gestionnaire immobilier prend soin de la propriété pour vous et aussi:

  • Utilise son expérience trouver des locataires de qualité
  • Évite les problèmes juridiques en connaissant les lois fédérales et étatiques
  • Trouve de nouveaux locataires plus rapidement résultant en moins de périodes de vacance
  • Recherche la qualité locataires à plus long terme
  • Perçoit les loyers efficacement
  • Gère les expulsions recours à des avocats spécialisés en droit immobilier
  • Ajoute de la valeur aux propriétés avec maintenance préventive
  • Contrats avec des réparateurs compétents au juste prix
  • Économie d'impôts grâce à une comptabilité efficace et des déductions fiscales

Différences entre la gestion de maisons unifamiliales et multifamiliales

Les deux investissements immobiliers les plus courants concernent maisons unifamiliales et les maisons multifamiliales. Et il y a beaucoup de différences entre les deux.

Certains des avantages des maisons unifamiliales comprennent:

  • Les maisons unifamiliales sont plus abordables
  • Une demande accrue fait que les maisons unifamiliales apprécient davantage que les maisons multifamiliales
  • Les locataires de maisons unifamiliales sont de meilleurs locataires que les locataires de maisons multifamiliales, car ils ont tendance à mieux prendre soin de la propriété
  • Il est également plus facile de vendre une maison unifamiliale qu'un immeuble collectif
Mais les maisons multifamiliales présentent quelques avantages par rapport aux maisons unifamiliales, comme un revenu locatif plus élevé avec plusieurs unités.

Résultat final

Il y a un certain nombre de choses à considérer lors de la location d'une propriété. Investir dans l'immobilier n'est pas un investissement passif, mais actif. Trouver des locataires, entretenir la propriété et percevoir le loyer peut prendre beaucoup de temps.

Si toutes ces responsabilités deviennent trop lourdes pour vous, pensez à engager une société de gestion immobilière professionnelle. Laissez-les vous soulager du stress et du temps qu'implique une entreprise de location active. Encore trop? Considérez alors services de financement participatif immobilier, tel que Collecte de fonds ou Streitwise. Il y a toujours des entreprises qui seraient heureuses d'investir votre argent contre une commission.