Grâce à la popularité des plateformes de financement participatif et de personne à personne (P2P), en particulier dans le secteur de l'immobilier — il y a plus d'opportunités que jamais d'investir au-delà des sociétés cotées en bourse actions. Cependant, vous avez peut-être remarqué que bon nombre de ces transactions nécessitent l'accréditation des investisseurs. Qu'est-ce qu'un « investisseur agréé »? Comment en devient-on un? Si vous n'êtes pas admissible, êtes-vous totalement exclu de ce marché pour toujours ?
Qu'est-ce qu'un investisseur accrédité ?
Fondamentalement, un investisseur qualifié est une personne ou une entité qui a été jugée capable d'assumer les risques accrus associés à certaines offres d'investissement. Pensez aux fonds de capital-risque, aux opérations de placement privé, aux hedge funds et — oui — opportunités de financement participatif immobilier.
Les investisseurs accrédités ont les meilleurs choix en matière d'options d'investissement au-delà des titres cotés en bourse. Et les entités offrant ces opportunités d'investissement bénéficient d'investisseurs accrédités intéressés par leurs projets.
Par exemple, une entreprise ayant besoin de capitaux peut proposer des actions privées à des investisseurs accrédités. Cela exemptera la société des coûts élevés d'enregistrement de ses titres auprès des autorités de réglementation du gouvernement et la tenue d'une offre publique.
Ici, aux États-Unis, la Securities and Exchange Commission (SEC) détermine les critères d'un investisseur qualifié. Mais il n'y a pas de processus défini qui vous confère officiellement le statut d'accréditation. Alors ne vous attendez pas à un certificat sophistiqué par la poste.
Au lieu de cela, il appartient à chaque entreprise de faire preuve de diligence raisonnable et de déterminer si vous répondez aux critères fixés par la SEC avant d'investir dans ses offres.
Quelles sont les exigences?
Pour se qualifier en tant qu'investisseur qualifié, une personne doit satisfaire à l'un des deux tests suivants :
- Avoir un revenu annuel d'au moins $200,000 (ou 300 000 $ pour un revenu conjoint avec un conjoint) pour le deux dernières années dans l'espoir de gagner un revenu égal ou supérieur au cours de l'année en cours; ou alors
- Avoir une valeur nette dépassant 1 million de dollars, soit individuellement, soit conjointement avec leur conjoint.
La valeur de votre résidence principale ne peut pas être incluse dans le calcul de la valeur nette. Mais d'un autre côté, votre hypothèque ne compte pas contre vous, jusqu'à la juste valeur marchande. Si vous calculez la valeur nette commune avec un conjoint, il n'est pas nécessaire que les biens soient détenus conjointement.
Voici un tableau pratique de la SEC montrant comment déterminer si vous êtes admissible à l'aide du test de la valeur nette :
| Jane Doe | John Smith | James Lee | |
|---|---|---|---|
| Résidence principale (non incluse sauf pour les passifs connexes ci-dessous) : | |||
| Valeur de la maison | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| Hypothèque | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| Ligne sur valeur domiciliaire | — | $150,000 | — |
| Actifs inclus : | |||
| comptes bancaires | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Comptes 401(k)/IRA | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Autres investissements | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Auto | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| TOTAL DES ACTIFS INCLUS | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| Passifs inclus : | |||
| Prêts étudiants et voiture | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Autres passifs | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Partie de l'hypothèque sous l'eau | — | — | $100,000 |
| Solde de la valeur nette de la maison (moins de 60 jours) | — | $100,000 | — |
| TOTAL PASSIF INCLUS | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| Valeur nette | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| Investisseur accrédité | Oui | Non | Non |
Quelles sont les meilleures opportunités pour les investisseurs accrédités ?
Chez Investor Junkie, nous pensons à certaines des meilleures opportunités pour investir votre argent mentir dans l'immobilier. Mais nous n'avons pas tous le temps ou les ressources pour sortir et réparer et retourner un tas de propriétés.
En 2012, le Congrès a adopté la loi Jumpstart Our Business Startups (JOBS). Cela inclut des dispositions qui ont permis aux plateformes de financement participatif de prospérer. En un mot, l'une de ces dispositions est de permettre aux entreprises de solliciter des capitaux de n'importe où tant que les investisseurs répondent aux exigences de la SEC pour être accrédités. Auparavant, les entreprises pouvaient demander des dollars d'investissement uniquement aux personnes de leur réseau.
Si vous êtes un investisseur qualifié, vous pouvez désormais participer à des opportunités immobilières commerciales potentiellement lucratives à partir de ces plateformes (parmi beaucoup d'autres) :
- FouleRue
- Magnat de l'immobilier
- Prêt à domicile
- Patch de terre
- Rue des pairs
- Foule réelle
- États d'actions
Et si vous n'êtes pas accrédité ?
La plupart des plateformes de financement participatif immobilier populaires aujourd'hui ne sont ouvertes qu'aux investisseurs accrédités. Mais cela ne signifie pas que ceux qui ne se qualifient pas ne peuvent pas participer à ce marché chaud.
Beaucoup de ces opportunités sont privées REIT (sociétés de placement immobilier). Ces instruments d'investissement sont similaires aux actions en ce sens que vous pouvez en acheter des actions. Cependant, selon la loi, les FPI sont tenues de verser 90 % de leurs revenus sous forme de dividendes, en plus de bénéficier d'avantages fiscaux. (Vous pouvez en savoir plus sur les FPI non négociées ici.)
Voici quelques-unes des opportunités qui n'exigent pas que les investisseurs répondent aux critères fixés par la SEC :
- FouleRue: Medalist Diversified REIT vous offre la possibilité d'investir dans des propriétés hôtelières multifamiliales, «industrielles flexibles», commerciales et à service limité dans le Sud-Est.
- Collecte de fonds: Les eREIT et les eFunds permettent aux investisseurs de profiter de la croissance de plusieurs propriétés immobilières commerciales. L'investissement minimum n'est que de 500 $.
- Magnat de l'immobilier: Deux produits MogulREIT ouvrent la plateforme aux investisseurs non accrédités. MogulREIT I offre une exposition aux propriétés multifamiliales, de bureaux, industrielles, de vente au détail, de libre-entreposage, médicales et hôtelières. Mogul REIT II se concentre sur les immeubles d'habitation.
- Modiv: NNN REIT est investi dans des biens immobiliers loués par des sociétés commerciales. Les loyers sont perçus puis versés aux actionnaires de la FPI en tant que revenu de dividendes sur une base mensuelle.
- Toit: Cette plateforme est un peu différente. Il permet aux investisseurs d'acheter un bien locatif à cash-flow positif. Chaque accord est rigoureusement pré-approuvé. Cela élimine une partie du risque de réparation et de retournement immobiliers traditionnels.
Conclusion
Les investisseurs accrédités obtiennent le « choix de la litière » lorsqu'il s'agit d'options d'investissement au-delà des titres cotés en bourse. Si vous répondez aux critères, ces options sont excellentes.
Cependant, si ce n'est pas le cas, ne vous découragez pas, il existe de nombreuses options intéressantes. Nous en avons examiné bon nombre ici chez Investor Junkie.
Êtes-vous satisfait du nombre d'opportunités de crowdfunding immobilier ouvertes aux investisseurs non-agréés? Pensez-vous que les entreprises devraient exiger que les investisseurs soient accrédités? Faites-nous part de vos réflexions sur la question.