Pourquoi les investisseurs immobiliers locatifs aiment cette déduction fiscale

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L'investissement immobilier offre plusieurs avantages fiscaux. L'amortissement est celui dont la plupart des investisseurs ont entendu parler. C'est aussi l'un des plus mal compris. Dans cet article, je vais vous donner un aperçu de ce que c'est et vous montrer comment cela peut vous aider en tant qu'investisseur immobilier locatif.

Les propriétés se détériorent avec l'usage et le temps. Pour cette raison, l'IRS permet un allégement fiscal chaque année pour les propriétaires. Cela compense la dépréciation de leur propriété. Cela signifie que vous pouvez retirer une partie du coût de votre investissement immobilier chaque année pour sa durée de vie déterminée par l'IRS.

Les bâtiments se déprécient, mais le terrain ne s'use pas

L'amortissement est basé sur la valeur de améliorations à la terre — pas à la terre elle-même. Par cela, l'IRS désigne généralement la maison. Si votre maison brûle, le terrain sera toujours là. Ce terrain a une valeur qui ne se déprécie pas.

Vous devez connaître la valeur du terrain et la valeur des améliorations. Ces valeurs sont pour la plupart définies par le comté et sont décrites dans votre évaluation de l'impôt foncier. Vous pouvez les rechercher sur le site Web du gouvernement de votre comté, car il s'agit de données publiques. La ventilation se trouve également souvent dans les documents de clôture que vous obtenez lorsque vous achetez la propriété.

Souvent, 15 à 25 % de la valeur imposable des biens immobiliers résidentiels sont attribués au terrain, et 75 à 85 % vont aux améliorations. Supposons que vous possédiez un bien locatif évalué à 100 000 $. Décomposez-le et vous pourriez avoir 80 000 $ en améliorations et 20 000 $ en valeur foncière. Ainsi, 80 000 $ sont amortissables - pas les 100 000 $ au complet.

Comment ça fonctionne

Pour les propriétés résidentielles, l'IRS a déclaré que la durée de vie utile est de 27,5 ans. Vous pouvez déduire l'impôt jusqu'à concurrence du coût de la propriété pendant cette période.

Prenons l'exemple où la maison a une valeur de 80 000 $. Vous prélevez un impôt de 2 909 $ chaque année (80 000 $ 27,5 ans). Supposons que votre revenu de location annuel net est de 8 300 $. Votre revenu de location imposable descend à 5 391 $.

Les allégements fiscaux pour amortissement ne concernent pas uniquement l'immobilier. Les actifs achetés et utilisés par les entreprises peuvent également se déprécier au cours de leur durée de vie définie par l'IRS. Par exemple, vous pouvez acheter une nouvelle imprimante pour votre entreprise et amortir sa valeur sur cinq ans. Vous bénéficiez de la déduction chaque année à mesure que votre imprimante vieillit et perd de la valeur.

Un point unique de la dépréciation immobilière est qu'il s'agit d'un actif qui ne perd pas souvent de la valeur. En fait, la valeur des propriétés a tendance à augmenter avec le temps. Cela signifie que vous obtenez un crédit d'impôt sur le coût d'un actif dont la valeur peut augmenter et non diminuer.

De plus, l'amortissement est un crédit d'impôt qui s'ajoute à l'entretien de la propriété et à d'autres frais que vous pouvez déduire des revenus locatifs que vous percevez. Lorsque vous le prenez, il offre une déduction fiscale qui réduit votre impôt à payer. Cela signifie plus d'argent que vous pouvez utiliser pour acheter plus de propriétés, rembourser le prêt si vous en avez contracté un, payer l'entretien ou toute autre chose pour laquelle vous voulez le dépenser.

Attention: « Utilisez-le » ou « Perdez-le »

Cet allégement fiscal a des conséquences sur la route. Lorsque vous vendez la propriété, l'IRS récupère l'impôt que vous auriez payé au fil des ans sans bénéficier d'un amortissement.

Le produit de la vente est soumis à une « récupération d'amortissement ». Cette partie de vos revenus est imposée à votre taux d'imposition habituel. Pas le taux des plus-values.

L'impôt sur les plus-values ​​est forfaitaire de 15 %. Il aide la plupart des gens à payer l'impôt sur les gains en capital par rapport à l'impôt sur le revenu. Le taux d'imposition de la récupération est supérieur au taux d'imposition des plus-values.

Ainsi, vous pensez peut-être à ne pas profiter d'allégements fiscaux pour amortissement. L'IRS a une règle pour arrêter cela. Lorsqu'une personne vend un bien locatif, le montant de l'amortissement qui pouvait ont été prises seront calculées. Cela signifie qu'il est logique de faire une pause chaque année.

L'amortissement a un autre avantage

Il y a une autre bonne chose à propos de l'amortissement. Cela peut transformer une location positive en espèces en une perte sur papier. Cette perte peut réduire vos autres revenus imposables.

Prenons le même exemple que précédemment. La somme amortissable de votre bien locatif est de 80 000 $. Votre propriété rapporte 11 000 $ par an de loyer. Vos coûts annuels sont des paiements d'intérêts d'emprunt de 6 000 $, des impôts fonciers de 1 800 $, des frais d'assurance de 300 $ et des frais d'entretien de 600 $. La somme des coûts est de 8 700 $ par année.

La déduction pour amortissement est de 2 909 $ (80 000 $ ÷ 27,5 ans). Vous avez donc 11 000 $ de loyer et des frais de 11 609 $ (8 700 $ de frais réels plus la déduction fiscale de 2 909 $). Cela donne une « perte » de 609 $ sur la propriété. Cette perte peut être déduite de votre revenu gagné, comme votre travail.

Les règles sont énoncées dans Publication IRS 527. Les règles de récupération sont en Publication 946 de l'IRS.

Comme toute autre stratégie fiscale, vous devez faire attention à suivre toutes les règles. Par exemple, vous pouvez déduire l'amortissement uniquement sur la partie de votre propriété utilisée à des fins de location. Si vous achetez un duplex et que vous louez un côté et habitez de l'autre, vous ne pouvez déduire l'amortissement que sur l'unité que vous louez. Pas celui où tu vis.

Il est utile de consulter un comptable. Cela permettra de s'assurer que vous êtes en conformité avec les règles. Il vous sera également utile de savoir quelle méthode de calcul de l'amortissement vous convient le mieux. Choisissez un comptable qui travaille avec des investisseurs immobiliers. Vous pourriez obtenir d'excellents conseils fiscaux pour votre situation particulière.

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