Trouver un logement convenable est souvent difficile pour les familles aux prises avec des difficultés financières. De nombreuses familles à faible revenu paient la moitié de leur revenu mensuel en loyer et se retrouvent toujours dans des conditions inférieures à la normale, voire dangereuses.
Depuis la Grande Dépression, il existe des programmes d'aide au logement aux États-Unis. L'un des plus populaires est un programme fédéral, connu sous le nom de « Section 8 », qui est géré par les autorités locales du logement public. Et l'article 8 peut également fournir aux investisseurs qui souhaitent participer à des investissement immobilier avec de belles opportunités.
Comment ça fonctionne
Créé en 1974, l'article 8 a subi de nombreux changements et modifications. La version d'aujourd'hui est un programme de « bon choix logement ». Cela fonctionne comme ceci :
Les familles éligibles peuvent trouver un logement locatif de leur choix après avoir reçu un bon qui paie jusqu'à 70 % du loyer mensuel plus les factures de services publics. Les familles sont responsables du paiement des 30 % restants. La section 8 comprend généralement une aide au logement pour les personnes handicapées et les personnes âgées, ainsi que pour les familles à faible revenu.
Les bons de choix de logement sont administrés localement par les agences de logement public (PHA). Les PVVIH reçoivent des fonds fédéraux du Département américain du logement et du développement urbain (HUD) pour administrer le programme de bons. Dans la plupart des communautés, il y a une liste d'attente pour recevoir de l'aide une fois que le demandeur est qualifié.
Admissibilité
Les candidats doivent répondre à certains critères d'éligibilité, notamment :
- Revenu familial total, qui ne peut pas dépasser 50 % du revenu médian du comté dans lequel vit le demandeur.
- Le nombre total de membres de la famille qui résideront dans l'unité.
- Le bénéficiaire doit être un citoyen américain ou un immigrant avec des documents prouvant le statut d'immigrant légal.
Le programme exige que jusqu'à 75 % du nombre total de chèques-logement soient remis aux familles ou les personnes dont le revenu familial total n'est pas supérieur à 30 % du revenu médian dans la région dans laquelle ils choisissent vivre.
Si vous êtes investir dans des propriétés locatives urbaines ou rurales, vous risquez de rencontrer des locataires de la section 8 avec des bons de logement. En tant que propriétaire, vous pouvez légalement choisir de participer - et d'accepter les locataires de l'article 8 - ou non. J'ai quelques locataires de la section 8 dans mes immeubles locatifs, et comme la plupart des choses dans la vie, il y a des avantages et des inconvénients.
Avantages pour les propriétaires qui acceptent les bons de l'article 8
Revenu de location mensuel garanti à temps — Le plus grand avantage d'accepter les locataires de la section 8 est le chèque régulier que vous recevez chaque mois du gouvernement. Le gouvernement paie généralement entre 50 % et 65 % du loyer du locataire. Le montant dépend du revenu du locataire et des coûts de services publics prévus pour la propriété en question.
Une fois que votre contrat de location est en place et que tous les documents sont remplis (de nombreux locataires ont un paquet), vous êtes assuré d'un contrôle ponctuel du gouvernement pour une partie substantielle du loyer. C'est parce que la PHA envoie la partie du loyer qu'elle paie directement au propriétaire. Le locataire envoie un chèque séparé pour sa part et paie les services publics directement au fournisseur.
Moins de postes vacants — La réduction des postes vacants est importante pour investisseurs immobiliers locatifs. Lorsqu'une propriété est vacante, il n'y a aucun revenu pour couvrir les impôts, les assurances, les frais HOA et autres frais de détention mensuels. De nombreux locataires de l'article 8 ont tendance à rester sur place pendant de longues périodes et sont heureux de renouveler un bail d'un an encore et encore.
Plus grand bassin de locataires parmi lesquels choisir — L'ouverture de vos locations aux locataires de la section 8 pourrait augmenter considérablement le nombre de locataires parmi lesquels choisir. Un plus grand choix de locataires potentiels signifie que vous pouvez être plus sélectif et trouver un très bon ajustement pour votre propriété.
Lorsque je publie une propriété à louer, je reçois des tonnes d'appels à ce sujet. Souvent, la première question qu'on me pose est de savoir si j'accepte les bons. Si je réponds « Non », je limiterais mon bassin de locataires qualifiés. Bien que les locataires de l'article 8 aient de faibles revenus, ils n'ont pas nécessairement beaucoup d'autres problèmes au-delà de cela. Tant que vous filtrez bien vos locataires, ils ne sont souvent pas différents des locataires sans bons.
Tarifs de location avantageux — Il existe toujours une fourchette acceptable de prix de location sur le marché pour des propriétés similaires. Un condo de deux chambres et deux salles de bain peut se louer entre 1 200 $ et 1 500 $ dans ma région. L'un des avantages des clients de la section 8 est que le loyer mensuel que vous pouvez facturer se situe à l'extrémité supérieure de la fourchette des taux du marché. La PHA sait qu'il est plus difficile pour les détenteurs de bons de l'article 8 de trouver un logement, car tous les propriétaires n'acceptent pas les bons. Ils s'adapteront donc au haut de gamme pour permettre aux bénéficiaires de l'aide d'accéder à un logement. Cela ne veut pas dire que vous pouvez surcharger! Si votre taux de location n'est pas compétitif, vous devrez probablement le baisser pour être accepté par le programme Section 8.
Exposition supplémentaire pour votre annonce de propriété locative — Une fois que vous et votre propriété avez été approuvés, vous pouvez inscrire votre propriété sur le site Web de la PHA où les détenteurs de bons peuvent la voir. C'est une opportunité publicitaire supplémentaire pour votre annonce.
Cela peut être enrichissant — Bien que je n'aie personnellement jamais reçu d'aide au logement, j'ai vécu jusqu'à la vingtaine en construisant une carrière et en survivant seul. Je sais ce que c'est que d'essayer de vivre avec un faible revenu et de payer ses factures. J'ai rencontré des gens vraiment formidables qui reçoivent une aide au logement bien nécessaire. Cela fait du bien de leur fournir un endroit sûr et agréable où ils peuvent se sentir chez eux. Et s'ils sont ouverts à cela, j'ai la chance de leur offrir des conseils financiers personnels qui les aideront - des trucs de base qui devraient être enseignés au lycée mais qui ne le sont pas.
Inconvénients de la participation au programme de bons de logement
Processus plus impliqué — Accepter les bons de la section 8 signifie qu'il y a des obstacles à franchir en tant que propriétaire. La première fois que je l'ai fait, c'était à la fois intimidant et un peu frustrant. Ce n'est qu'après avoir tâtonné le processus que j'ai découvert que le comté proposait un séminaire d'information gratuit de 45 minutes pour les propriétaires une fois par mois !
Pour commencer, vous devez remplir une demande pour être considéré comme un propriétaire de l'article 8. Vous fournirez des informations personnelles et des informations détaillées sur votre propriété. Elle est suivie par l'inspection de la propriété. Et après avoir approuvé un locataire, il y a plus de paperasse. Enfin, avant que les fonds ne soient approuvés pour vous être versés, vous devrez envoyer une copie du bail à PHA.
Inspection supplémentaire — Votre propriété doit être inspectée par la PHA. Il s'agit d'une inspection distincte en vertu de la section 8 qui s'ajoute aux autres inspections requises. Par exemple, dans le comté de Baltimore, les propriétaires sont tenus d'obtenir un permis de location, et une inspection spéciale est requise avant qu'un permis de location ne soit approuvé. Et si la propriété a été construite avant 1978, elle doit être considérée comme sans plomb ou certifiée sans plomb.
L'inspection PHA est assez simple. Votre bien locatif doit être structurellement conforme au code. Tout doit être en bon état et fonctionner en toute sécurité. Il n'y a aucun coût pour le propriétaire pour l'inspection de l'article 8. Les locataires sont tenus de mettre la propriété à disposition pour l'inspection, qui a généralement lieu peu de temps après leur emménagement.
La présélection et la sélection des locataires sont toujours très importantes — Bien que les locataires doivent être approuvés par la PHA pour obtenir un bon, ne présumez pas qu'ils ont été sélectionnés de manière appropriée. Assurez-vous de trier soigneusement tous les locataires de la section 8 comme vous le feriez pour tout autre locataire. Vous pouvez et devez effectuer toute diligence raisonnable qui ne viole pas la loi sur le logement équitable ou les lois nationales et locales, y compris une vérification des antécédents et de la solvabilité.
La configuration d'un nouveau locataire prend jusqu'à 60 jours — Il y a un délai de traitement de 60 jours avec la PHA. Cela signifie que vous devrez attendre deux mois avant de recevoir le premier chèque du gouvernement. Par exemple, une famille de section 8 a emménagé dans ma maison en rangée de trois chambres le 1er janvier. J'ai reçu la portion du loyer du locataire le 1er janvier et le 1er février tel que requis. Mais je n'ai reçu le chèque du gouvernement que le 1er mars. A cette époque, je recevais trois mois de loyer d'un coup (janvier, février et mars).
Règles spéciales d'expulsion — L'expulsion des locataires est quelque chose que tout investisseur immobilier veut éviter. C'est coûteux, chronophage et coûteux. Filtrez soigneusement les locataires avant le placement pour réduire le risque d'avoir à le faire. Heureusement, je n'ai pas eu à passer par ce processus avec aucune de mes propriétés. L'expulsion des locataires de la section 8, cependant, est un peu plus compliquée qu'une expulsion ordinaire. Pour expulser un locataire visé à l'article 8 après qu'il a été accepté, vous avez besoin d'une action en justice. Cela est vrai même dans les États qui offrent d'autres méthodes d'expulsion.
Résumé
L'article 8 est un programme d'aide indispensable permettant aux familles à faible revenu de vivre dans des collectivités plus sûres et de conserver un revenu mensuel suffisant pour subvenir aux besoins de leur famille.
En tant que propriétaire qui accepte la section 8 dans deux de mes locations, j'ai appris à connaître des personnes formidables grâce au programme. Malheureusement, j'ai également rencontré quelques détenteurs de bons avec lesquels je ne suis pas à l'aise. Mes biens locatifs sont plus qu'un simple investissement financier. J'ai personnellement investi du temps, de l'énergie et de l'argent dans prendre une propriété mal aimée et la transformer en maison. Je veux pouvoir faire confiance à mon locataire pour qu'il respecte et prenne soin de mon bien. Et je veux louer à des personnes honnêtes avec qui je peux développer une relation fructueuse à long terme. Un dépistage adéquat est un élément crucial de gestion locative réussie si vous autorisez les locataires avec des titres logement ou non.
Pour les propriétaires disposés à gérer des formalités administratives supplémentaires et à faire un peu plus à la demande du gouvernement, il est possible de trouver des locataires stables — et d'être assuré de recevoir un chèque de loyer régulier chaque mois.