La pandémie de Covid-19 a eu un impact important sur l’immobilier. Dans certains hubs, la bulle peut avoir éclaté. Et l'explosion des ventes du commerce électronique cette année pourrait bien sonner le glas de l'immobilier commercial.
Avec tout ce pessimisme, il est facile d'oublier la règle cardinale du capital: L'argent n'est jamais détruit; ça bouge tout simplement. Le monde de l'immobilier n'est pas différent. Alors que les bulles immobilières éclatent dans les grandes villes, de nouvelles opportunités se présentent dans les endroits les plus improbables.
Dans cet article:
La mort des grandes villes ?
Ce n'est pas tous les jours qu'on voit un gros titre proclamer que New York est mort. Mais c'est exactement ce que le New York Post a republié dans un article de l'écrivain, blogueur et investisseur James Altucher.
La ville de New York est confrontée à une sombre réalité, selon Altucher. C'est une ville qui a dépassé ses jours de gloire et il n'y a aucune raison pour que les gens y restent. En raison de la pandémie, de nombreuses opportunités de carrière se sont évaporées, les bureaux sont vides et plus de personnes que jamais, même des locaux, déménagent.
Il est difficile de dire si tout cela est exact ou anecdotique. Mais il est impossible d'ignorer l'impact de la pandémie sur la vie des grandes villes en général :
- Beaucoup de emplois de col blanc qui a attiré tant de gens à New York, San Francisco et d'autres grandes villes peut maintenant être fait à la maison.
- La plupart des travailleurs sont plus heureux travailler dans le confort de leur appartement.
- Et maintenant, les entreprises peuvent réduire l'espace de bureau et économisez de l'argent sur des coûts qui montent en flèche.
De nombreuses entreprises et travailleurs préféreront toujours la nouvelle normalité une fois que les villes recommenceront à s'ouvrir. Donc, si quelqu'un peut travailler à domicile et veut quitter une grande ville, où va-t-il? Et qu'est-ce que cela signifie pour investisseurs cherchant à investir dans l'immobilier?
Présentation de Zoomtowns
Une « zoomtown » est une petite ville qui se développe rapidement. Les travailleurs autorisés à travailler à domicile se rendent compte qu'ils n'ont plus besoin de vivre là où ils travaillent. Alors ils s'éloignent des grandes villes. Les Zoomtowns sont les petites villes à travers l'Amérique qui ont un coût de la vie beaucoup plus bas et une qualité de vie égale ou meilleure.
Les plus grandes victimes du phénomène Zoomtown sont les grands pôles commerciaux. Ces endroits ont vu le coût de la vie monter en flèche ces dernières années, mais leur statut de pôles d'emploi et financiers les a fait croître.
Alors que de plus en plus de travailleurs et d'employeurs acceptent la nouvelle culture du travail à domicile, la demande de biens immobiliers dans les zoomtowns augmente pour suivre le rythme de l'afflux de travailleurs. Et cela conduit à une baisse des prix de l'immobilier dans les principaux hubs alors qu'ils augmentent dans d'autres régions d'Amérique.
Les gouvernements locaux ont rapidement vu leur popularité augmenter et offrent désormais des avantages spéciaux aux nouveaux résidents. Et certaines villes ont lancé de nouvelles campagnes marketing visant à mettre en évidence les choses qu'elles ont que les grandes villes n'ont pas, à savoir une faible pollution, la tranquillité, la nature sauvage, etc.
Zoomtowns en plein essor
Alors, où sont ces zoomtowns? Trouvons où ils se trouvent et ce qu'ils ont à offrir à la fois aux résidents potentiels et aux investisseurs immobiliers.
Wyoming
Si quelqu'un vous demandait de nommer la capitale crypto des États-Unis, nous parions que vous diriez San Francisco ou Austin. Mais qu'en est-il de Cheyenne, Wyoming ?
Si vous n'avez pas entendu parler de cette petite ville animée, ne vous sentez pas mal. Presque personne ne l'a fait. Mais un crypto-monnaie banque commerciale y a ouvert ses portes en septembre 2020.
Le Wyoming était à l'origine un État charbonnier, mais des années de baisse des revenus de cette industrie ont forcé l'État à se réinventer pour l'ère moderne. Il s'est rapidement mis à promulguer certaines des législations les plus favorables à la cryptographie du pays. Il s'agit notamment d'exonérer les bénéfices de la crypto-monnaie des impôts de l'État. Bien sûr, cela a attiré des vagues d'entreprises et d'entrepreneurs dans l'espace crypto.
Californie
Vous n'avez pas besoin de regarder l'Amérique centrale pour voir l'effet zoomtown. Vous pouvez le voir dans les mêmes états qui ont des métropoles célèbres. Suggérer la Californie comme emplacement de zoomtown peut sembler surprenant compte tenu de la mauvaise presse que Los Angeles et San Francisco obtiennent pour des prix exorbitants. Mais rappelez-vous que la Californie est un État immense.
Truckee, en Californie, un village endormi de 16 000 habitants, est passé sous les radars de la plupart des gens. En fait, elle était surtout connue comme une ville étape pour les San Franciscains qui se rendaient au lac Tahoe. Maintenant, avec la pandémie, il a vu son prix médian des maisons augmenter de plus de 50%. De nombreux techniciens de Google, Facebook et Apple ont choisi de se rapprocher de manière permanente de leur lieu de prédilection.
Et ce phénomène n'est pas propre à la Californie. Les Catskills de New York profitent d'un énorme coup de pouce de l'exode de New York, où Manhattan a été décrite comme une "ville fantôme" par rapport à sa gloire d'avant la pandémie.
Montana
Les rapports de la ville de Missoula, Montana - une ville de 70 000 habitants située entre la nature sauvage et les montagnes escarpées - montrent qu'une transaction immobilière sur quatre provient d'un acheteur hors de l'état. La plupart des acheteurs viennent des États environnants, mais certains viennent d'aussi loin que le Texas et la Californie. Ces acheteurs ne ressentent plus le besoin de payer les impôts relativement élevés de leur État alors qu'ils peuvent continuer à profiter de leur salaire élevé dans un bel endroit à bas prix.
Zoomtowns est-il là pour rester ?
Les données sont claires: Pour la première fois depuis une génération, l'augmentation de la population dans les communautés rurales dépasse de loin celle des régions métropolitaines. Dans certaines de ces communautés, la demande de biens immobiliers fait grimper les prix plus rapidement que beaucoup ne l'ont jamais vu.
Cette augmentation de valeur présente un rapport rendement/prix beaucoup plus attractif opportunité investissement immobilier locatif par rapport aux grandes villes, où les prix astronomiques ont réduit les rendements à des niveaux historiquement bas.
La tendance a peut-être commencé en raison de l'environnement forcé de travail à domicile. Mais de nombreux problèmes qui bouillonnaient sous la surface – y compris des impôts élevés et une faible qualité de vie – semblent également être à l'origine de ces mouvements. Quel que soit le motif, un sondage Gallup a montré que plus de la moitié des employés travaillaient à distance tout le temps au plus fort du verrouillage. Et même en octobre 2020, un tiers travaillait toujours à distance tout le temps.
Comment les investisseurs peuvent profiter de Zoomtowns
Comme nous l'avons montré ci-dessus, les investisseurs intéressés devraient chercher des emplacements qui partagent quelques traits communs. Il s'agit notamment d'être petit, dans ou à proximité d'un lieu d'escapade populaire, et d'avoir des gouvernements avec des politiques amicales pour encourager la migration des acheteurs extérieurs.
Les loyers dans des villes comme San Francisco et Manhattan ont baissé alors qu'ils ont augmenté dans des endroits comme Phoenix et Memphis.
Beaucoup de ces zoomtowns en germination sont de petites localités avec un inventaire naturellement faible de maisons disponibles. Les prix ont donc grimpé beaucoup plus rapidement que dans les grandes villes. Prenons l'exemple de Truckee, en Californie, mentionné ci-dessus - son prix médian des maisons est en hausse de 20 % par rapport à il y a un an.
Un plan d'investissement Zoomtown réalisable
Si vous souhaitez profiter de l'essor des zoomtowns, voici ce qu'il faut rechercher.
- Vous devriez garder un œil sur les villes ou les États poussant une législation pour attirer davantage d'immigration hors de l'État. À partir de là, commencez à parcourir Google Maps et demandez-vous: « Quelles petites villes se trouvent à proximité d'un lieu d'escapade populaire où quelqu'un aimerait vivre? »
- Vous devriez être en mesure de trouver un certain nombre de ces villes dans quelques États. Ensuite, cela devient une recherche à l'ancienne. Nous énumérons ci-dessous quelques outils que vous pouvez utiliser pour trouver des données sur les changements récents des prix médians des maisons ou du nombre de transactions immobilières. Cela devrait vous donner une bonne idée de ce qui se passe.
- Faites ensuite des recherches « sur le terrain », car les données de bon nombre de ces petites villes peuvent ne pas être fiables. Appelez les agences immobilières locales qui connaissent la région. Examinez les babillards électroniques et les groupes spécifiques à la ville et voyez de quoi ils discutent. Vous seriez étonné de voir à quel point vous pouvez obtenir une longueur d'avance sur la concurrence simplement en faisant un peu de recherche.
- A vous maintenant d'examiner les ratios rendement/prix et de décider s'il s'agit d'un investissement intéressant pour votre objectifs financiers.
Outils en ligne pour vous aider dans votre recherche
Il existe un certain nombre de sites qui facilitent la collecte de données immobilières. Comme mentionné ci-dessus, en les utilisant, vous pourrez trouver des informations critiques pour voir si un emplacement commence à prospérer.
- L'un des plus célèbres est Zillow, idéal pour les lieux proches des principaux hubs, tels que les Catskills, les Hamptons et Truckee.
- Un autre site Web formidable pour les données sur les transactions immobilières est thon rouge. Ce site utilise des données exclusives de son propre service de référencement pour générer des rapports précis sur ce qui se passe.
Avantages et inconvénients d'investir dans Zoomtowns
- Un rapport rendement/prix beaucoup plus attractif
- Acomptes inférieurs à ceux des appartements de taille similaire dans les grandes villes
- Une chance pour une grande appréciation des prix
- Ces investissements nécessitent plus de recherche
- De faibles stocks signifient que les prix peuvent grimper rapidement avant d'investir
- Comme pour tout investissement non traditionnel, vous devrez prendre des risques
Quelle est la prochaine étape pour Zoomtowns ?
Le commerce électronique a rapidement perturbé et menacé tous les détaillants à grande surface en Amérique. Cette tendance de la technologie perturbant l'industrie traditionnelle ne ralentira pas car notre taux d'innovation ne fait que s'accélérer.
L'immobilier n'est pas différent. Les outils technologiques qui nous permettent de travailler à domicile n'étaient pas disponibles il y a seulement 15 ans. Ainsi, bon nombre de ces opportunités immobilières dans les zoomtowns n'auraient pas été disponibles non plus.
Investir directement dans l'immobilier locatif de zoomtown n'est pas le seul moyen de parier sur la technologie qui perturbe les marchés immobiliers. De vastes zones de terres autrefois bon marché et improductives sont rapidement achetées et converties en centres de données ou en opérations d'extraction de crypto-monnaie.
L'opportunité est toujours là, nous devons juste garder les yeux et les oreilles ouverts et suivre où va l'argent.