La particularité des marchés financiers est l'effet de levier. En tant qu'actionnaire, vous disposez d'un pouvoir incroyable pour utiliser un effet de levier qui ne fait pas partie de votre bilan personnel. Dans le pire des cas, vous ne perdez rien de plus que votre capital d'investissement.
Vous pourriez aller jusqu'à dire qu'en tant qu'investisseur dans une société ouverte, vous avez des avantages illimités et des inconvénients limités. Le maximum que vous pouvez gagner n'est limité par aucune limite supérieure et vous ne pouvez pas perdre plus que votre investissement initial.
Immobilier vs. FPI
C'est un excellent exemple de la facilité avec laquelle le risque peut être déplacé dans nos bilans personnels. Pour investir dans l'immobilier à un niveau individuel, vous devez utiliser vos revenus, vos actifs et votre bilan personnel pour conclure une affaire. Les banques se soucient de vos données - vous êtes le risque. Et votre bilan est la garantie.
Fonds de placement immobilier (FPI), vous permettent toutefois d'accéder au même type d'effet de levier (emprunter à moindre coût pour acheter des investissements à rendement plus élevé) sans risque pour votre bilan personnel.
Vous pourriez trouver 15% de cash sur les retours en espèces sur vos propres investissements immobiliers réalisés par vous-même. Mais vous pouvez trouver des retours en espèces similaires à 15 % dans les FPI à effet de levier. La plus grande différence est quel bilan vous jouez avec - votre bilan personnel et individuel, ou le bilan d'une fiducie dans lequel votre responsabilité est limité.
Ce ne sont pas des investissements tout à fait égaux, bien sûr. On pourrait dire que le rendement en espèces dans les propriétés individuelles de votre propre bilan offre une plus grande opportunité de gains en appréciation. C'est très vrai. Dans une certaine mesure, cependant, les FPI ont leur propre avantage en ce sens que vous pouvez composer plus rapidement et avec moins de rigidité. Les actions d'une FPI peuvent être achetées chaque fois que vous en avez assez pour acheter une seule action. Vous n'entrerez jamais dans l'immobilier sur votre propre bilan avec 40 $; vous devez attendre d'avoir suffisamment d'argent en main pour effectuer une transaction beaucoup plus importante.
De plus, une fiducie peut accéder à beaucoup plus de levier à un taux d'intérêt beaucoup plus bas qu'un individu, ajoutant un autre avantage. De plus, vous pouvez composer indéfiniment dans une FPI alors que peu de banques vous permettront d'ajouter pour toujours à votre portefeuille des achats immobiliers individuels à faible coût et à fort effet de levier.
Effet de levier dans les entreprises publiques
Les investisseurs dans les sociétés ouvertes peuvent également accéder à un effet de levier interne. Par exemple, supposons que vos choix se limitent à deux compagnies pétrolières. On fonctionne avec un bilan parfaitement net et sans dette. Un autre fonctionne avec une dette substantielle et seulement une petite quantité de capitaux propres.
Vous pouvez toujours étoffer votre portefeuille avec un financement créatif pour acheter la société pétrolière sans effet de levier afin de la rendre aussi attrayante que la société à effet de levier. Vous pourriez utiliser votre maison comme source de capital d'investissement – de nombreuses personnes ont fait de même. (Peu de gens prennent la décision consciente d'utiliser la valeur nette de leur maison comme source d'effet de levier, mais à tout moment vous renoncer à un remboursement anticipé d'hypothèque et déployer du capital ailleurs, vous utilisez la valeur nette de votre maison comme source de effet de levier.)
Alternativement, pourrait tirer parti de la meilleur taux de marge à un taux inférieur à 2%.
Encore une fois, nous nous exposons à des risques différents. L'utilisation de notre bilan personnel pour investir avec la valeur nette d'une maison risque nos propres finances personnelles. L'utilisation de la marge de courtage crée un risque de marché - si le prix de l'entreprise chute brusquement, votre position est stoppée. À 2:1, une baisse de 50 % du cours des actions signifie que vous obtenez un appel de marge. Votre position est fermée à perte totale.
En revanche, l'effet de levier interne utilisé par une entreprise donnée n'a pas le même effet. L'effet de levier est inscrit au bilan de l'entreprise. Et vous n'avez aucun risque réel de perte en cas de baisse temporaire du cours des actions. Seule une faillite complète et totale pourrait anéantir la totalité de votre investissement.
Un peu théorique, mais tout à fait applicable
L'idée de segmenter différents investissements par bilan est quelque peu théorique, mais elle est tout à fait applicable à la façon dont nous envisageons différentes opportunités. Comme votre travail en tant qu'investisseur consiste à allouer du capital, vous devez prendre une décision sur la façon dont vous allouez le capital, et également d'où vient ce capital.
Tout bien considéré, je trouve que c'est un meilleur choix de laisser le risque monter sur un bilan qui ne coule pas directement dans le mien. Le bilan d'une FPI peut exploser sans autre effet que la perte du capital d'investissement. Un achat immobilier individuel peut exploser, entraînant la perte du capital d'investissement plus un tache massive sur mes finances personnelles et mon rapport de crédit, limitant ma capacité à tirer parti de avenir.
L'achat d'actions individuelles avec un effet de levier personnel apporte à nouveau de nouveaux risques. L'achat d'une entreprise déjà endettée donne le même avantage, avec un risque de baisse limité.
Je dirais que toutes choses étant égales par ailleurs, jouer sur le bilan d'autrui est toujours préférable à jouer avec le mien.