Tämä on ollut yksi keskusteluista, joita on käyty läpi aikojen. Siellä on kysymys: "Onko elämää kuoleman jälkeen?" "Mikä on elämän tarkoitus?" ja "Pitäisikö minun saada lapsia?"
Asuntolainaa koskevat kysymykset ovat suhteellisen yksinkertaisia: Pitäisikö minun saada 15 tai 30 vuoden asuntolaina? Pitäisikö minun maksaa asuntolaina etukäteen? Minun on sanottava, jos omistat tällä hetkellä asunnon tai aiot ostaa, ota 30 vuoden kiinteä asuntolaina.
Ainakin tällä hetkellä historiassa 15 vuoden asuntolainan saaminen tai minkä tahansa 30 vuoden asuntolainan maksaminen on typerää. Teen tämän lausunnon seuraavilla oletuksilla:
- Aiot jäädä kotiin vähintään 10 vuodeksi.
- Sinä ja puolisosi olette alle 50 -vuotiaita.
- Asunnon omistuskustannukset ovat alle 30% kuukausituloista.
- Sinulla on 25% tai enemmän pääomaa/ennakkomaksua kotiisi.
- Kaikki erot säästöissä, jotka johtuvat ennakkomaksusta tai lyhyemmästä 15 vuoden asuntolainasta, menevät investointeihin.
- Ostamasi koti on keskikokoinen, 2000 neliömetrin koti eikä mikään McMansion.
- Olet kurinalainen säästäjä etkä kanna kuluttajavelkaa.
En anna sinulle carte blanchea ostaa 5000 neliön jalka-asunto. Jos jotain, päinvastoin. Suosittelen asumista vaatimattomassa kodissa hyvällä alueella. Ota ero ja sijoita sen sijaan osakemarkkinoille. Aina kun jälleenrahoitat ja saat pienemmän kuukausittaisen summan, investoi tämä ero. Nykyisillä asuntolainojen korkoilla keskimääräiseen inflaatioon ja osakemarkkinoiden tuottoon verrattuna tulet paljon kauemmas eteenpäin.
Asuntolainaväitteessä on kaksi vastakkaista leiriä: Ric Edelman ja Dave Ramsey.
Et näe minun väittävän, kuten Dave Ramsey, että kaikki velat ovat paholaisen työtä. Nykyisessä talousympäristössä olen taipuvainen olemaan samaa mieltä Ric Edelmanin kanssa. Asuntolainojen korot ovat historiallisen alhaiset ja kohtuuhintaisuus lähes kaikkien aikojen alin. Yksinkertaisesti englanniksi: On halvempaa omistaa asunto kuin vuokrata monissa osissa maata.
Tässä on syitä, miksi sinun pitäisi saada 30 vuoden kiinteä asuntolaina:
1. Koti on epälikvidi omaisuus
Koti on erittäin epälikvidi omaisuus. Jos ostat asunnon, se kestää yli 10 vuotta. Kun olet suorittanut maksuja kotiin, on paljon vaikeampaa saada rahaa pois. Kyllä, voit jälleenrahoittaa tai saada HELOCin, mutta vain, jos kiinteistössä on riittävästi omaa pääomaa ja sinulla on työpaikka.
Oletetaan, että menetät työsi. Jos seurasit Dave Ramseyn reittiä, et ole monissa tilanteissa vielä maksanut asuntolainaasi, sinulla on vähäisiä investointeja ja sinulla pitäisi olla vähintään hätäsäästöjä. Sinulla olisi huomattavasti vähemmän säästöjä Dave Ramseyn menetelmän avulla kuin jos sen sijaan seuraisit Ric Edelmania. Kotisi rahaa on erittäin vaikea saada, ja voit kuitenkin sulkea kodin joka tapauksessa. Tämä on tarkka ongelma Dave Ramsey ehdottaa, että vältät poistamalla velkasi. Tämä todistaa pointtini kassavirta on tärkeämpää kuin nettovarallisuus.
Ongelma, joka liittyy suurimman osan rahojen sijoittamisesta kotiin, johtuu varojen jakamisesta. Kuten olemme havainneet asuntokuplan aikana, liian monilla ihmisillä oli liikaa pääomaa pääasunnossaan. Kotisi pitäisi ei olla ensisijainen osa nettovarallisuuttasi. Jos jotain, sen pitäisi olla alle 1/3 nettovarallisuudestasi. Sinulla pitäisi olla paljon enemmän likvidejä varoja, joita voit käyttää hätätilanteessa.
2. Ensisijainen asuinpaikka on ei investointi
Robert Kiyosaki teki tämän lausunnon kirjassaan "Rikas isä, köyhä isä“:
”Kuten olemme saaneet selville kiinteistökuplan aikana, ensisijainen asuinpaikkasi ei ole omaisuus. Kotisi on vain paikka asua. Aion sanoa, että se ei eroa vuokraamisesta, mutta sillä on joitain etuja. Yleensä on suositeltavaa ostaa asunto vain, jos asut samassa paikassa vähintään viisi vuotta. Ehdotan vielä pidempää 10 vuoden tai pidempää ajanjaksoa. Muuten kannattaa yleensä vuokrata. Asunnon omistaminen 5–7 vuodeksi on liian riskialtista. Se on liikaa omaa pääomaa yhdelle omaisuuserälle, ja sen myyminen voi olla vaikeaa, kun sinun on muutettava. ”
3. Paras sijoittaa lyhyemmän aikavälin asuntolainan sijasta
Tämä on ehkä Dave Ramseyn suurin virhe. Kun nykyiset asuntolainojen korot ovat alle 4%, olet inflaation keskimääräisellä tasolla tai sen alapuolella. Lisäksi pitkällä aikavälillä
osakkeet ovat keskimäärin 8% vuodessa. Käytät siis käytännössä matalan kiinteäkorkoisen lainan vipuvaikutusta sijoittaaksesi eron osakemarkkinoille.
Annan teille vertailun: Kaksi asunnonomistajaa, joilla molemmilla on 300 000 dollarin asuntolaina ja molemmat asuvat kotonaan kymmenen vuoden ajan. Älkäämme ottako tässä esimerkissä huomioon inflaatiota.
- Suze Shorterm -Suze saa 15 vuoden asuntolainan 3,25%. Hänen kuukausimaksu on 2 108,01 dollaria. Kymmenen vuoden kuluttua hänellä on jäljellä 116 592,72 dollaria asuntoluottoa tai 183 407,28 dollaria omaa pääomaa. Hän ei sijoittanut rahaa osakemarkkinoille, vaan käytti sitä lyhentääkseen asuntolainansa.
- Ivan Sijoittaja -Ivan saa 30 vuoden kiinteän kiinnityksen 3,75%. Hänen kuukausimaksunsa on 1389,35 dollaria. Kymmenen vuoden kuluttua hänellä on asuntolainassa jäljellä 234 334,89 dollaria tai 65 665,11 dollaria omaa pääomaa. Ivan otti eron 15 vuoden asuntolainasta (718,66 dollaria) ja sijoitti osakemarkkinoille. Jos oletetaan keskimäärin 8% vuodessa näiden kymmenen vuoden aikana, hänellä on osakemarkkinoilla 131 476,00 dollaria kymmenen vuoden kuluttua.
Joten kaiken kaikkiaan Ivan tulee eteenpäin. Kymmenen vuoden kuluttua hänellä on yhteensä 197 141,11 dollaria omaa pääomaa, kun taas Suzella on 183 407,28 dollaria. Muista, että tämä on vasta kymmenen vuoden kuluttua ja tulee paljon selvemmäksi, mitä kauemmin lähdet ulos.
Oletetaan, että molemmat asuivat kotonaan 15 vuotta. Ivan tulee vielä kauemmas eteenpäin, ja 357 636,18 dollaria omaa pääomaa ja sijoituksia verrattuna 300 000 dollariin kotiosakkeisiin eikä Suzeilla ole sijoituksia. Onko riskin ero noin 57 000 dollaria? Luulen niin ja menisin sen sijaan osakkeisiin.
Jos asuntolainan korko olisi samanlainen kuin 1980 -luvun alussa, kun 8–10%: n vuosikorko ei ollut harvinaista, sinun olisi parasta maksaa asuntolaina etukäteen. Tämä johtuu siitä, että olisi haastavaa löytää kiinteäkorkoisia sijoituksia tai osakkeita, jotka voisivat ylittää tämän määrän joka vuosi. Tällä hetkellä halpaa luottoa on saatavana, ja se on parasta käyttää hyväksesi.
4. Asuntolaina on verovähennyskelpoinen
Tämä edellyttää, että erittelet verosi. Uudelleenrahoitimme asuntolainamme 3,75 prosentin vuosikorolla, mutta todellinen korko verovähennyksen jälkeen on paljon alhaisempi. Bankrate.com tarjoaa loistavan laskimen asuntolainojen todellinen korko verojen jälkeen. Meidän tapauksessamme todellinen korkomme on 2,59%: mitä korkeampi veroluokka, sitä alhaisempi asuntolainojen todellinen vuosikorko. Kun asut korkean verotuksen valtiossa, se on vielä järkevämpää. Meidän tapauksessamme se on myös ilmaista rahaa todellisina dollareina verrattuna keskimääräiseen 3%: n inflaatioon.
Myös tässä alhaisen koron ympäristössä on edelleen mahdollista voittaa tämä korko korkosijoituksilla. Koska tämä on kuitenkin 30 vuoden aikaväli, sinun pitäisi sijoittaa (vertailla omenoita omenoihin) 60%/40% varojen allokoinnilla. Historiallisesti osakkeiden/joukkovelkakirjojen seos on palauttanut 6% ennen inflaatiota tai 3% vuosittain inflaation jälkeen.
Jos hallitus poistaa verovähennyksen, kuten jotkut ovat ehdottaneet, efektiivinen korko nousee takaisin 3,75 prosenttiin. Tämä on edelleen erinomainen korko ja silti suhteellisen helppo voittaa sijoittamalla.
5. Saat aina talonmaksut
Yksi yleisimmistä emotionaalisista syistä, joita kuulen ihmisten haluavan poistaa asuntolaina, on eroon kuukausittaisesta pähkinästä. He ilmoittavat haluavansa omistaa kotinsa ilmaiseksi ja selkeästi! Onko se kuitenkin totta?
Tosiasia on, että vaikka asuntolaina on kokonaan maksettu, sinulla on aina muita kuluja: kiinteistöverot, vakuutukset ja vuosihuolto. Joten sinulla on aina maksettavia kuluja, eivätkä ne ole myöskään halpoja. Jos rahat olivat tiukat, yritä lopettaa kiinteistöveron maksaminen. Tee niin, ja voit odottaa näkeväsi verottajan kotiovellasi. Joten vaikka on totta, kuukausittain maksettava määrä pienenee, kun asuntolaina on maksettu pois, inflaatio huomioon ottaen, se on vain pieni osa kuukausikustannuksistasi. Yksilöt ja yritykset joutuvat ongelmiin kassavirran puutteen vuoksi, ei valtavan määrän epälikvidin nettovarallisuuden vuoksi.
Kuinka monella lukijalla on vanhempia, jotka maksoivat 30 000 dollaria kodistaan 70 -luvun alussa, jolloin heidän kuukausimaksunsa oli vain 220 dollaria kuukaudessa? Kiinteistöverot, vakuutukset ja ylläpitokulut nousivat inflaatiovauhdilla. Jos sinulla on kiinteä 30 vuoden asuntolaina, maksusumma pysyi samana.
Joissakin tapauksissa nämä kulut kasvoivat paljon enemmän kuin keskimääräinen inflaatio. Esimerkiksi missä asun tällä hetkellä, Nassaun piirikunta, NY, maksan lähes 10 000 dollaria vuosittain 2000 neliön jalan asunnosta. Muistutan lukijoita siitä, että Nassaun lääni on rikki, ja joutuu todennäköisesti nostamaan veroja vieläkin korkeammalle täyttääkseen budjettivajeensa. Voit odottaa verojen nousevan valtakunnallisesti, koska useimmilla kunnilla on tulonvaje.
Dave Ramsey olettaa, että sinulla ei ole tahtoa sijoittaa säästettyä eroa. Jos olet yksi niistä kadonneista sieluista, sinun ei pitäisi investoida enemmän kuin todennäköistä. Dave ottaa askeleen pidemmälle ja ehdottaa, että maksat käteisellä kodistasi.
"Mutta mieti kuinka hauskaa se olisi! Ei kiinnitystä! Ei maksuja! Jos talosta käteisellä maksaminen tuntuu liian kaukana ulottuvilta, voit silti ostaa talon, jos teet viisaita valintoja. ”
Dave on kyse asuntolainan korkoon säästetystä summasta. Jos inflaatio olisi nolla prosenttia joka vuosi, Dave olisi oikeassa. Valitettavasti inflaation myötä asuntolaina tulee halvemmaksi joka vuosi todellisina dollareina.
Lopullinen lausunto
Oletan tietysti, että meillä on vähintään sama inflaatio kuin viimeiset 30 vuotta. Oletetaan, että koemme massiivisen deflaation, mitä sitten? Eikö väitteeni tee tästä typerää ajatusta? Ei, ei oikeastaan. Voit aloittaa asuntolainasi ennakkomaksun milloin tahansa. Pointtini on, että kun käteinen on kotona, sen ottaminen pois on paljon vaikeampaa. Olettaen, että olet sijoittanut, voit käyttää sijoituksiasi ennakkomaksuun tai asuntolainan maksamiseen milloin tahansa. Muista kuitenkin, että keskuspankki haluaa inflaation hinnalla millä hyvänsä. On sanottu he pudottavat rahaa helikoptereistainflaation aikaansaamiseksi, jos heidän on pakko.
Minulle ainoa pätevä syy maksaa asuntolaina kokonaan pois nykyisellä korolla on se, että olet jäänyt eläkkeelle. Silloinkin, investoinneistasi ja nettovarallisuudestasi riippuen, se ei välttämättä ole järkevää.
PÄIVITTÄÄ: Kun kirjoitin tämän artikkelin ensimmäisen kerran viisi vuotta sitten, uskoin, että on järkevämpää olla maksamatta asuntolainaasi. Tänään (3. syyskuuta 2018) korkojen nousun ja osakemarkkinoiden nykyisten arvojen noustessa joidenkin asuntolainojen ennakkomaksu saattaa olla järkevää. Kuten kaikki taloudelliset neuvot, se on hyvin henkilökohtainen ja aikaa herkkä. Se, mikä oli järkevää viisi vuotta sitten, ei ehkä ole järkevää nykyisessä taloudellisessa tilanteessa.