Lähes jokainen kiinteistöä koskeva artikkeli varoittaa sijoittajia noudattamaan asianmukaista huolellisuutta. Mutta mitä se tarkalleen tarkoittaa?
Laajassa merkityksessä due diligence on prosessi, jossa kerätään ja analysoidaan tietoja kaikista ROI: hin vaikuttavista tekijöistä. Due diligence -prosessi on välttämätön sen varmistamiseksi, että alku- ja myöhemmät investoinnit mahdollisuuteen ovat järkeviä.
Olet luultavasti kuullut sanonnan "mittaa kahdesti ja leikkaa kerran". Tämä pätee erityisesti kiinteistöjen osalta: sinun tulee arvioida kaikki mahdollisuudet perusteellisesti ennen sijoittamista.
Due diligence on välttämätöntä kalliiden virheiden, kuten:
1) sijoittaminen projektiin, joka ei täytä strategisia tavoitteita, ja
2) epäonnistuminen vähentämään ja hallitsemaan ennakoituja riskejä paremman ja ennakoitavamman lopputuloksen saavuttamiseksi sijoitettaessa.
Suorittamasi due diligence -tarkastuksen syvyys ja leveys vaihtelee kiinteistön omaisuusluokan mukaan: Se on erilainen kaupallisia kiinteistöjä
, vuokra-asuntojen REITs, ja kiinteistöjen joukkorahoitus mahdollisuudet. Due diligence -menettelyn tyyppi riippuu myös itse sijoituksesta (sijainti, taloudellinen tilanne, omaisuuden kunto jne.).Käytät esimerkiksi erilaisia taloudellisia mittareita arvioidaksesi liike- ja asuinvuokra-asuntoja. Ja joillakin kiinteistöjen joukkorahoitusmahdollisuuksilla on erityisiä eroja, jotka vaativat syvällistä analyysia, jotka eivät koske muita joukkorahoitusvaihtoehtoja. Kun sijoitat vuokra-asuntoihin, due diligence on välttämätöntä ennen ostoprosessia ja sen aikana.
Lyhyt versio
- Jokaisen kiinteistösijoituksen kohdalla sinun on tehtävä perusteellinen due diligence varmistaaksesi, että saat tarpeeksi korkean tuoton, jotta sijoituksesi kannattaa.
- due diligence -prosessi vaihtelee vuokra-asuntojen ja -asuntojen välillä. REIT: t ja kiinteistöjen joukkorahoitussivustot.
- Kaikkiin kiinteistösijoituksiin liittyy riskejä, mutta voit minimoida tämän riskin tutkimalla huolellisesti kaikki sijoitusmahdollisuudet, myös ennalta tarkastetut.
Due Diligence vuokra-asunnoille
Kiinteistövuokrasijoittajat etsivät yleensä kolmea asiaa:
- Lyhyen aikavälin kassavirta
- Pitkäaikainen omaisuuden arvostus
- Jatkuvat veroedut.
Ostoa edeltävä due diligence keskittyy kahteen tärkeimpään tekijään: kassavirtaan ja arvostukseen. Tämä sisältää laajan tutkimuksen useilla avainalueilla:
- Kiinteistön kunto
- Kiinteistön sijainti/markkinat
- Taloudellinen analyysi ja ennusteet
Tässä on joitain tärkeitä asioita, jotka kannattaa tarkistaa – muista, että jokainen omaisuus ja mahdollisuus on ainutlaatuinen, ja due diligence voi johtaa siihen, että pääset syvemmälle tiettyihin alueisiin. Katsotaanpa jokaista näistä kolmesta alueesta yksityiskohtaisemmin alla.
Arvioi kiinteistön kunto
On tärkeää käyttää paljon aikaa ja vaivaa kiinteistön nykyisen kunnon arvioimiseen ja sen selvittämiseen, mitä sinun tulee tehdä kodin parantamiseksi ennen sen ostamista. Yleensä auttaisi, jos katsoisit näitä asioita:
- Rakenteellinen eheys (sisä ja ulkoa) – Onko pohjassa halkeamia, merkkejä termiittivaurioista, ongelmia veden valumattomuudesta talosta, ikääntyvää kattoa, puhjennutta sivuraidetta, puun juuria kasvamassa taloon taloon liittyvä viemärijohto, vinot lattiat, kodin kokoon riittämättömän kokoinen sähköpaneeli, riittämättömän kokoinen LVI tai väärin asennettu kanavat?
- Mekaaniset järjestelmät – Haluat tarkastella tärkeimpien järjestelmien nykyistä tilaa ja jäljellä olevaa käyttöikää, mukaan lukien LVI, vedenlämmitin, suuret laitteet, sähkö ja putkisto.
- Turvallisuus – Sinun on korjattava kaikki vaaratekijät. Pitääkö homeesta huolehtia? Tarvitsevatko portaat kaiteen? Mitä sinun tulee tehdä saadaksesi vuokralupaa varten vaaditun hyväksytyn tarkastuksen? Voit todennäköisesti ladata kopion vuokratarkastuslomakkeesta verkosta. On erittäin tärkeää ymmärtää, mitä parannuksia on tehtävä (ja kuinka paljon niiden tekeminen maksaa) vuokrauslisenssin saamiseksi.
- Alkuhuoltoa tarvitaan – Onko olemassa lykättyä huoltoa, ja mitä maksaa kiinteistön saaminen vuokravalmiiksi eli puhtaaksi, turvalliseksi ja houkuttelevaksi?
Valitse oikea paikka ja markkinat
Yksi asia, jota et voi muuttaa, on kiinteistön sijainti. Sinun on ymmärrettävä ja analysoitava vuokra-asuntosi sekä laaja alue (kaupunki/kaupunki) että katutason (naapurusto/katu) sijainti.
- Työmarkkinat mahdollisille vuokralaisille - Vuokralaisilla on oltava työpaikka vuokraakseen. Onko vuokra-asunnostasi työmatkan päässä riittävästi työpaikkoja? Muuttaako alueelle isompi työnantaja?
- Vuokra-altaan demografiset tiedot – Yleisesti ottaen haluat tietää, että potentiaalisten vuokralaisten joukko maksaa todennäköisesti vuokran kokonaisuudessaan ja ajallaan.
- Comps-analyysi - Et koskaan halua maksaa liikaa vuokra-asunnosta; sen välttämiseksi sinun on kerättävä tietoa ja tutkittava alueen kompasseja.
- Vuokramarkkinoiden analyysi - Onko vuokra-alueellasi kysyntää kohtuuhintaisille asunnoille? Jos vuokra-asunnoista ei ole pulaa, sinun täytyy houkutella vuokralaisia ja todennäköisesti veloittaa markkinahintaa vähemmän saadaksesi parhaat vuokralaiset.
- Naapurusto – Välittävätkö nykyiset asukkaat kiinteistöistään? Löytyykö roskia? Tarvitsevatko kodit huoltoa? Aivan kuten sinäkin, asukkaasi haluavat asua puhtaassa, turvallisessa ympäristössä – on haastavaa houkutella hyviä vuokralaisia selkeästi taantuvaan kaupunginosaan.
Tutkimus vuokramarkkinat >>>7 parasta sijoituspaikkaa kiinteistöihin vuonna 2022
Murskaa numerot
Täällä kumi kohtaa tien. Numeroiden on toimittava!
- Kiinteistön hankintahinta (kauppahinta plus sulkemiskulut) - Sinun on löydettävä comps (äskettäin myyty samanlaisia kiinteistöjä harkitsemasi kiinteistön lähellä). Vertaa tarjouksia harkitsemaasi omaisuuteen ja muokkaa tarjoushintaasi ominaisuuksien ja kunnon mukaan. Tähän prosessiin liittyy paljon, koska mikään ominaisuus ei ole kaksi identtistä, joten kyseessä ei ole omenoiden välinen vertailu. Sulkemiskustannukset perustuvat asunnon hintaan ja muihin tekijöihin – lainanantaja voi auttaa sinua arvioimaan ne.
- Asuntolainat, vakuutukset ja verot – Vuokra-asunnon omistamisen merkittävin kustannus on kuukausittainen asuntolaina, joka sisältää tyypillisesti PITI: n (pääoma, korot, verot ja vakuutukset). Varmista, että kuukausivuokratuloarviosi ylittävät PITI: n kustannukset, jotka kattavat säännöllisen ylläpidon, vajaatyökorvauksen, omaisuudenhallinta ja muut kulut, jotka liittyvät kiinteistösi aktiiviseen vuokraukseen. Ja vaikka kiinteäkorkoisella asuntolainalla korko ja pääoma pysyvät samoina joka kuukausi, sinun tulee budjetoida verojen ja asuntovakuutuksen asteittaista korotusta ajan myötä.
- Vuokravalmiiksi saaminen maksaa – Mitä parannuksia pitää tehdä? Ehkä sinun täytyy vain maalata ja pestä matto. Tai ehkä on suurempia korjauksia. Suurin virhe, jonka näen aloittelevien sijoittajien tekevän, on tarpeettomat parannukset omaisuuteen. Katso alueen vuokrakommentit. Et välttämättä tarvitse keskusilmaa, graniittitasoja tai ulkotasoa hakeaksesi vuokralaisia, jotka ovat halukkaita ja kykeneviä maksamaan markkinavuokraa.
- Arvostusmahdollisuus – Sinun ei tarvitse vain tietää, että kiinteistö on asianmukaisesti hinnoiteltu ja maksamasi arvoinen sitä varten, mutta sinun on myös tarkasteltava trendejä, jotta voit ennakoida, näetkö arvostuksen ohi vai ei aika. On OK ostaa vuokra-asuntoja, joissa kiinteistön arvonnousua ei odoteta, mutta sinun tulee varmistaa, että kuukausittainen kassavirtasi on vakaa ja riittävän korkea, jotta sijoittaminen kannattaa.
- Vuokraennusteet – Sinun on tiedettävä, mikä on todennäköinen bruttovuosivuokrasi. Onko kiinteistö ollut vuokralla aiemmin, ja jos on, mitä vuokralainen maksoi kuukausittain? Mikä on tämän tyyppisen kiinteistön nykyinen markkinavuokra tässä tietyssä paikassa?
- HOA: n rajoitukset ja taloudellinen vakaus – Salliiko HOA kiinteistön vuokraamisen? Jos vuokrat ovat sallittuja, mitkä säännöt koskevat tätä säännöstä? Esimerkiksi jotkut HOA: t vaativat sinua toimittamaan vuokrasopimuksen, kun taas toisten on hyväksyttävä vuokrasopimus. Onko HOA hyvässä taloudellisessa kunnossa? Olet luultavasti huomannut, että kaikki HOA-yhteisöt eivät salli Federal Housing Administrationin (FHA) rahoitusta asunnon ostajat – tämä johtuu siitä, että he eivät läpäise koetusta, kun FHA-lainanantajat tarkistavat heidän taloudellisen turvansa tai riittävän hallinta. Tämä vaikuttaa sinuun negatiivisesti, kun menet jälleenmyyntiin, koska se sulkee pois monet potentiaaliset ostajat.
Tietojen kerääminen ja kaikkien näiden tekijöiden due diligence ovat tarpeen sen määrittämiseksi, pitäisikö sinun hankkia omaisuus vai ei. Olen kuullut sanonnan "ansaitset rahaa ostamalla", ja olen huomannut, että se pitää paikkansa. Jos valitset väärän kiinteistön, jäät jäljessä ennen kuin aloitat.
REIT-rahastojen ja kiinteistöjen joukkorahoituksen due diligence -prosessi
Vuokra-asuntoihin sijoittaminen saattaa tuntua ylivoimaiselta. Onneksi on monia tapoja sijoittaa kiinteistöihin ilman kiinteistöjen ostamista ja hallinnointia, mutta sinun on silti tehtävä jonkin verran huolellisuutta.
Useimmat kiinteistöjen joukkorahoitussivustot tutkivat mahdollisuudet ja kumppanit etukäteen ennen niiden julkaisemista alustoilleen. Siinä on hienoa, että sinun ei tarvitse kerätä kaikkia tietoja tai käydä kiinteistössä due diligence -tarkastuksen suorittamiseksi.
Esimerkiksi, RealtyMogul tekee paljon käytännönläheistä huolellisuutta ennen kuin he isännöivät tilaisuuden alustallaan. Heillä on vakuutuksenantajien due diligence -tiimi, joka tarkistaa kiinteistön henkilökohtaisesti (ei vain paperilla). Siellä on myös omaisuudenhoitotiimi, joka tutkii perusteellisesti toimintakumppanit (sponsorit) ja sisäinen toimikunta, joka käy läpi kaikki tiedot ja mielipiteet. Jos se ei ole yksimielinen peukku ylös, RealtyMogul ei aseta projektia alustalleen. Kun sopimus on tehty, heidän omaisuudenhallintatiiminsä hallinnoi aktiivisesti projektia ja sponsoria saavuttaakseen oikea-aikaiset ja laatutavoitteet.
Kuinka arvioida ennalta testattuja joukkorahoitusmahdollisuuksia
- Ymmärrä mitä "ennakkotarkastus" tarkoittaa - Mitä esitarkastusprosessi sisältää ja onko se riittävä?
- Tutki alustan tarjoajan menestystä – Vastasivatko useimmat heidän aiemmista kaupoistaan odotuksia?
- Tutki sponsoria - Useimmat joukkorahoitussivustot tarjoavat vain mahdollisuuksia kokeneiden sponsorien kanssa. Varmista, että kaupan takana olevilla henkilöillä on riittävä kiinteistökokemus ja he ovat aiemmin menestyneet sponsorina.
- Tarkista kaikki due diligence -asiakirjat - Esitä kysymyksiä, jos et ymmärrä mitä katsot tai et näe asiakirjoja, jotka pitäisi sisällyttää.
- Tee asianmukainen huolellisuus varmistaaksesi, että sinulle annetut tiedot ovat oikein – Etsi tiivistelmiä tarkistettavaksi. Tutki kiinteistöalan työmarkkinoita ja trendejä.
Kuten joukkorahoitus, Real Estate Investment Trust (REIT) on suunniteltu sijoittajille, jotka haluavat olla vähemmän mukana. Aktiivisesti hoidetuina sijoitusarvopapereina REIT-rahastojen ostamiseen liittyy vähemmän due diligence -velvollisuutta. Johtajien vastuulla on tarjota osakkeenomistajille kilpailukykyinen sijoitetun pääoman tuotto. He tekevät oikeudenmukaisen osuutensa kiinteistösijoitusrahastojen due diligence -tarkastuksesta.
Silti, aivan kuten tekisit henkilökohtaisen ennen ostoa due diligence -tarkastuksen minkä tahansa varastossa, sijoitusrahasto tai joukkovelkakirjalaina, sinun tulee tehdä sama joukkorahoitusmahdollisuuksien ja REIT-rahastojen kanssa.
Bottom Line
Asiantuntijat suosittelevat, että tasapainotat koko sijoitussalkkusi. Yksi tapa monipuolistaa salkkuasi on pitää osa omaisuudestasi kiinteistöissä. Se, miten sisällytät kiinteistöjä ja kuinka suuren osan portfoliostasi omistat siihen, on henkilökohtainen päätös.
Sillä aikaa kaikkiin sijoituksiin liittyy riskejä, kiinteistösijoittamiseen liittyy ainutlaatuisia riskejä, jotka vaativat asianmukaista huolellisuutta. Vuokra-asuntojen omistaminen ja hallinnointi edellyttää laajempaa due diligence -toimintaa kuin REIT- tai kiinteistöjen joukkorahoitusmahdollisuuteen sijoittaminen.
Asianmukaista due diligenceä kiinteistösijoittamisessa, erityisesti vuokra-asunnoissa, ei voi liioitella. Tavoitteena on kerätä kuukausittain kassavirtaa ja omistaa kiinteistö, joka todennäköisesti arvostaa. Yksi huonosti valittu tai huonosti hoidettu vuokra-asunto voi maksaa sinulle paljon rahaa sen sijaan, että se lisäisi varallisuuttasi. Perusteellisen due diligence -tarkastuksen tekeminen etukäteen antaa sinulle paljon paremmat mahdollisuudet saavuttaa tavoitteesi.
Lisää kiinteistöistä:
- Passiivinen kiinteistösijoittaminen: mitä se on ja miten pääset alkuun
- Onko kiinteistö hyvä sijoitus juuri nyt?
- Kuinka sijoittaa huonosti palveltuihin yhteisöihin kiinteistöjen avulla