Joukkorahoituksen ja henkilökohtaisten (P2P) alustojen suosion ansiosta-erityisesti kiinteistösektori - on enemmän mahdollisuuksia investoida kuin koskaan aiemmin julkisesti noteerattujen lisäksi varastot. Olet ehkä kuitenkin huomannut, että monet näistä kaupoista edellyttävät sijoittajien akkreditointia. Mikä on "akkreditoitu sijoittaja"? Kuinka sinusta tulee yksi? Jos et täytä vaatimuksia, oletko kokonaan suljettu näiltä markkinoilta ikuisesti?
Mikä on akkreditoitu sijoittaja?
Periaatteessa akkreditoitu sijoittaja on henkilö tai yhteisö, jonka on katsottu pystyvän ottamaan tiettyihin sijoitustoimiin liittyvät riskit. Ajattele riskipääomarahastoja, sijoituskauppoja, hedge-rahastoja ja-kyllä- kiinteistöjen joukkorahoitusmahdollisuuksia.
Akkreditoiduilla sijoittajilla on parhaat vaihtoehdot sijoitusvaihtoehdoissa, jotka eivät liity pörssissä listattuihin arvopapereihin. Näitä sijoitusmahdollisuuksia tarjoavat yhteisöt hyötyvät akkreditoiduista sijoittajista, jotka ovat kiinnostuneita hankkeistaan.
Esimerkiksi pääomaa tarvitseva yritys voi tarjota yksityisiä osakkeita akkreditoiduille sijoittajille. Tämä vapauttaa yrityksen korkeista kustannuksista, jotka aiheutuvat arvopapereiden rekisteröinnistä hallituksen sääntelyviranomaisille järjestää julkisen ostotarjouksen.
Täällä Yhdysvalloissa Securities and Exchange Commission (SEC) määrittää akkreditoidun sijoittajan kriteerit. Mutta ei ole olemassa tiettyä prosessia, joka virallisesti antaa sinulle akkreditoidun aseman. Joten älä odota hienoa todistusta postitse.
Sen sijaan kunkin yksittäisen yrityksen on huolehdittava huolellisesti ja määritettävä, vastaatko SEC: n asettamia kriteerejä, ennen kuin sijoitat sen tarjouksiin.
Mitkä ovat vaatimukset?
Saadakseen akkreditoidun sijoittajan henkilön on täytettävä yksi seuraavista testeistä:
- Saa vähintään vuositulot $200,000 (tai 300 000 dollaria puolison kanssa tulojen saamiseksi) viimeiset kaksi vuotta odotetaan ansaitsevansa saman tai korkeamman tulon kuluvana vuonna; tai
- Nettovarallisuus ylittää 1 miljoona dollariajoko yksin tai yhdessä puolisonsa kanssa.
Ensisijaisen asuinpaikan arvoa ei voida sisällyttää nettovarallisuutta laskettaessa. Mutta toisaalta asuntolainaasi ei lasketa sinua vastaan käyvään markkina -arvoon asti. Jos lasketaan yhteinen nettovarallisuus puolison kanssa, ei ole välttämätöntä, että omaisuutta pidetään yhdessä.
Tässä on kätevä taulukko SEC: stä, joka osoittaa, kuinka voit selvittää, kelpuutatko nettovarallisuustestin avulla:
| Jane Doe | John Smith | James Lee | |
|---|---|---|---|
| Pääasunto (ei sisälly lukuun ottamatta alla olevia velkoja): | |||
| Kodin arvo | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| Kiinnitys | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| Koti pääoma linja | — | $150,000 | — |
| Sisältyvät varat: | |||
| pankkitilit | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 401 (k)/IRA -tilit | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Muut investoinnit | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Auto | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| SISÄLTÄVÄT VARAT YHTEENSÄ | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| Sisältyvät velat: | |||
| Opinto- ja autolainat | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Muut velvoitteet | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Osa asuntolainasta veden alla | — | — | $100,000 |
| Saldo asuntolainalla (alle 60 päivää vanha) | — | $100,000 | — |
| SISÄLTÄVÄT VELAT YHTEENSÄ | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| Nettovarallisuus | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| Akkreditoitu sijoittaja | Joo | Ei | Ei |
Mitkä ovat parhaat mahdollisuudet akkreditoiduille sijoittajille?
Täällä Investor Junkie, mielestämme joitakin parhaita mahdollisuuksia sijoittaa rahaa valehtele kiinteistössä. Mutta meillä kaikilla ei ole aikaa tai resursseja mennä ulos korjaa ja käännä joukko kiinteistöjä.
Vuonna 2012 kongressi hyväksyi Jumps Start Your Business Startups (JOBS) -lain. Tämä sisältää säännökset, jotka ovat mahdollistaneet joukkorahoitusalustojen kukoistamisen. Lyhyesti sanottuna yksi näistä säännöksistä on antaa yrityksille mahdollisuus hankkia pääomaa mistä tahansa, kunhan sijoittajat täyttävät SEC: n akkreditointivaatimukset. Aiemmin yritykset voivat pyytää investointidollareita vain verkostonsa ihmisiltä.
Jos olet akkreditoitu sijoittaja, voit nyt osallistua mahdollisesti tuottoisiin kaupallisiin kiinteistömahdollisuuksiin näiltä alustoilta (monien muiden joukossa):
- CrowdStreet
- Kiinteistö Mogul
- Lainaa kotiin
- Patch of Land
- PeerStreet
- RealCrowd
- Osakkeet
Mitä jos et ole akkreditoitu?
Suurin osa nykyään suosituista kiinteistöjoukkorahoitusalustoista on avoinna vain akkreditoiduille sijoittajille. Mutta tämä ei tarkoita sitä, että ne, jotka eivät kelpaa, eivät voi osallistua näille kuumille markkinoille.
Monet näistä mahdollisuuksista ovat yksityisiä REIT (kiinteistösijoitusrahastot). Nämä sijoitusinstrumentit ovat samankaltaisia kuin osakkeet, koska voit ostaa niistä osakkeita. Lain mukaan REIT -yhtiöiden on kuitenkin maksettava 90% tuloistaan osinkoina veroetujen lisäksi. (Sinä pystyt Lue lisää kaupankäynnin ulkopuolisista REIT-tuotteista täältä.)
Seuraavassa on muutamia mahdollisuuksia, jotka eivät vaadi sijoittajia täyttämään SEC: n asettamat kriteerit:
- CrowdStreet: Medalist Diversified REIT antaa sinulle mahdollisuuden sijoittaa moniperheisiin, "joustoteollisuuteen", vähittäiskauppaan ja rajoitettuihin hotellikohteisiin Kaakkois-Euroopassa.
- Varainhankinta: eREITs ja eFunds mahdollistavat sijoittajien hyötyä useiden liikekiinteistöjen kasvusta. Pienin investointi on vain 500 dollaria.
- Kiinteistö Mogul: Kaksi MogulREIT-tuotetta avaa alustan ei-akkreditoiduille sijoittajille. MogulREIT I tarjoaa altistusta useille perheille, toimistoille, teollisuudelle, vähittäiskaupalle, itse varastoitaville, lääketieteellisille ja vieraanvaraisille kohteille. Mogul REIT II keskittyy kerrostaloihin.
- Modiv: NNN REIT sijoitetaan vähittäiskauppayhtiöiden vuokraamaan kiinteistöön. Vuokra kerätään ja maksetaan sitten REIT: n osakkeenomistajille osinkoina kuukausittain.
- Kattoteline: Tämä alusta on hieman erilainen. Sen avulla sijoittajat voivat ostaa kassavirtapositiivisen vuokra-asunnon suoraan. Jokainen kauppa tarkistetaan tarkasti etukäteen. Tämä poistaa osan perinteisten kiinteistöjen korjausten riskeistä.
Johtopäätös
Akkreditoidut sijoittajat saavat ”pentueen valinnan”, kun kyse on sijoitusvaihtoehdoista, jotka eivät ole pörssissä listattuja arvopapereita. Jos täytät kriteerit, nämä vaihtoehdot ovat loistavia.
Jos ei, älä lannistu - siellä on paljon mielenkiintoisia vaihtoehtoja. Olemme tarkastelleet monia niistä täällä Investor Junkiessa.
Oletko tyytyväinen kiinteistön joukkorahoitusmahdollisuuksiin, jotka ovat avoinna ei-akkreditoiduille sijoittajille? Luuletteko yritysten tarvitsevan sijoittajien akkreditointia? Kerro meille mielipiteesi asiasta.