Talon kääntäminen tarkoittaa korjausta tarvitsevan talon ostamista, korjausten tekemistä ja sen nopeaa myyntiä voitolla. Se on melko yksinkertainen idea, mutta toteutus on kaikkea muuta kuin yksinkertainen. Talon vaihtaminen ei ole sijoitus, joka useimpien sijoittajien pitäisi ottaa. Oikealle sijoittajalle talon kääntäminen voi kuitenkin olla erittäin kannattavaa.
Pitäisikö siis sijoittaa kodin vaihtamiseen? Otetaan selvää.
Lyhyt versio
- Talon kääntäminen voi olla tuottoisaa sijoittajille, joilla on pääomaa etukäteen ja jotka ovat valmiita tekemään itse projektin.
- Voit ansaita huomattavaa voittoa vain yhdestä käännetystä talosta olettaen, että sinulla ei ole ongelmia.
- Talon kääntäminen on riskialtista, ja sijoittajien on oltava valmiita säästämään ylimääräistä rahaa hätärahastoon.
Keskimääräisen läppäyksen hinta
Lähes jokainen asiantuntija, jonka kanssa keskustelin, mainitsi talon kääntämisen valtavat kustannukset. Keskimääräiset kustannukset, leijuu noin 48 000 dollaria, tekee tästä sijoitusvaihtoehdosta mahdotonta aloittelijoille. Sinun odotetaan maksavan seuraavat kulut prosessin aikana:
Ostohinta
Ostohinta on todennäköisesti suurin kulu, joka sinun on maksettava. Muutettavan talon rahoittaminen lisää riskiäsi, joten sinun kannattaa maksaa koko myyntihinta, jos mahdollista. Jos joudut rahoittamaan sen, harkitse asumista kotona remontin aikana.
Vaikka räpylät on tarkoitettu remontoitaviksi halvoiksi koteiksi, sinun on hankittava tuhansia dollareita, ellei satoja tuhansia dollareita, jotta voit kattaa vain ostohinnan. ”Kotonaiset räpylät voisivat hyötyä 70 %:n säännön soveltamisesta. Se tarkoittaa, että sijoittajien ei pitäisi maksaa enempää kuin 70 prosenttia kiinteistön ARV: stä, josta on vähennetty tarvittavat korjauskustannukset", sanoo Jon Sanborn. Brotherly Love Real Estate.
Sulkemiskustannukset
Kun ostat räpylän, joudut maksamaan sulkemiskulut kahdesti: ostaessasi ja myydessäsi. Keskimäärin sulkemiskustannukset vaihtelevat 2–7 prosentin välillä ostohinnasta, Sanborn sanoo.
Kiinteistönvälittäjänä toimiminen itse auttaa vähentämään näitä kustannuksia, sillä saat palkkion ostaessasi (ostajan välittäjänä) ja joudut maksamaan vain yhden kiinteistön myydessäsi.
Peruskorjauskustannukset
Suurin kustannukset ovat materiaalit ja aika, jotka tarvitset kodin kunnostamiseen.
"Sijoittajat luonnollisesti laskevat isompien tuotteiden, kuten keittiön ja kylpyhuoneen, katon, maalauksen ja lattioiden jne., suurimmat kustannukset", sanoo Scott Harvell, yrityksen perustaja. Quick Sale Homes, Inc. "Mutta jotkut sijoittajat eivät budjetoi monia pienempiä lipputuotteita, jotka kasaantuvat. Valaisimet, kytkimet ja pistorasiat, ovenkahvat, maisemointi ja jopa niin pienet kuin naulat ja ruuvit voivat maksaa tuhansia dollareita."
>>Aiheeseen liittyvä: Kuinka paljon asunnon myynti maksaa
Käyttökulut
Kun teet remonttia, sinun on otettava huomioon sähkön, veden ja lämmön käyttökustannukset. Kuten kaikki muutkin asunnonomistajat, maksat nämä kuukausittain, kunnes purat asunnon.
Markkinointikulut
Kun etsit asuntoa tai aiot myydä äskettäin vaihdettua asuntoa, sinun on otettava huomioon markkinointikustannukset, joita sinun on tehtävä.
Harvell sanoo: "Useimpien sijoittajien on mainostettava jatkuvasti, jotta heillä olisi tarpeeksi mahdollisuuksia ostaa kiinteistöjä alennuksella. Keskimääräinen sopimuskohtainen hinta markkinoillamme on tällä hetkellä 7 500 dollaria. Toisin sanoen… jokainen mainontaan käyttämämme 7 500 dollaria johtaa keskimäärin yhteen taloon.”
House Flippingin plussat ja miinukset
Plussat
- Se on lyhytaikainen sijoitus – Suurin osa käänteistä tapahtuu vuoden sisällä, mikä tekee niistä lyhytaikaisia sijoituksia, joilla on usein korkea tuotto. Tämä tarkoittaa, että sinun ei tarvitse odottaa vuosikymmentä saadaksesi sijoituksesi tuoton.
- Kokeneet rakentajat voivat tehdä tee-se-itse-projekteja – Flipaaminen onnistuu parhaiten niille, jotka tietävät, mitä tekevät joko rakentamisen tai kiinteistön puolella. Tämä vähentää sitä, mitä joudut maksamaan ulkopuoliselle työn tekemisestä.
- Mahdollisesti korkeat voitot – Räpät ansaitsevat keskimäärin 67 000 dollaria palautuksia (vuoden 2022 ensimmäisestä neljänneksestä lähtien), kun ne myyvät. Jos kaikki menee suunnitellusti, voit ansaita vakavan tuoton hyvin lyhyessä ajassa.
Haittoja
- Asuntomarkkinat ovat usein riskialttiit – Asuntomarkkinat eivät tunneta pysyvänsä johdonmukaisina. Tiettyinä vuosina asunnonostojen määrä on kasvanut valtavasti, kun taas toisilla korkotaso on korkea ja ostajia vähemmän. Asiattomalle voi olla vaikeaa ymmärtää näitä muutoksia aiheuttavia monimutkaisia tekijöitä, etkä välttämättä päädy ostamaan tai saattamaan projektia päätökseen oikeaan aikaan ostaa tai myydä.
- Maksat paljon etukäteen – Ostohinnan, sulkemiskustannusten ja kaikkien muiden niihin liittyvien kustannusten välissä katsot valtavaa rahapalaa vain aloittaaksesi sijoittamisen. Monilla sijoituksilla ei ole vähimmäissijoitusvaatimuksia edes lähellä tätä korkeaa.
- Voit maksaa lyhytaikaisia myyntivoittoja – Jos ostat, remontoit ja myyt kotisi vuoden sisällä, joudut maksamaan lyhytaikaista myyntivoittoveroa.
- Rahoituksen saaminen voi olla vaikeaa – Et voi mennä ulos hakemaan perinteistä asuntolainaa, kun käännät asuntoa. Sen sijaan tarvitset jonkinlaisen perusparannuslainan (on olemassa monia). Nämä ovat riskialttiita lainoja lainanantajille, "joten ne vaativat usein vakuuksia, kuten asuntoja tai autoja ennen myöntämistä rahoituksen hyväksyminen, mikä lisää ylimääräistä aikaa (ja kustannuksia) mihin tahansa projektisuunnitelmaan”, sanoo Shaun Martin, toimitusjohtaja / Käteinen taloille.
Kuinka kauan talon kääntäminen kestää?
Rocket Mortgagen mukaan, tyypillinen kääntö, jossa ei esiinny ongelmia, kestää 6–12 kuukautta. Sijoittajien ei kuitenkaan pitäisi aliarvioida, kuinka monella tavalla tämä tietty sijoitus voi mennä pieleen. Ostat asunnon, et osaketta, joka riippuu useista hintaa muuttavista tekijöistä. Saatat huomata, että sinun on uusittava koko sähköjärjestelmä, jota et huomioinut, tai koko perustus voidaan ampua, tai saatat joutua korjaamaan kaivon tai putkiston.
Et koskaan tiedä täysin, mitä talolla on varastossa, ennen kuin sinulla on avaimet kädessä ja alat purkaa asioita. Muutaman ylimääräisen kuukauden lisääminen aikakehykseen on kuitenkin välttämätöntä koteja vaihtaessasi.
>>Aiheeseen liittyvä: Pitkäaikainen vs. lyhytaikainen pääomatulovero
Kuka voi tehdä rahaa kääntämällä taloja?
Ei ole lakisääteisiä rajoituksia sille, kuka voi ostaa asuntoja ja muuttaa niitä. Jokainen aikuinen, jolla on asiantuntemusta ja käteistä, voi yrittää muuttaa kodin. Siitä huolimatta, on varmasti sijoittajia ja henkilöitä, jotka sopivat paremmin työhön.
Riskejä välttävät sijoittajat
Kannattanee olla kärsivällinen, kun olet kodin räpylä. Liian innokkaat ostajat eivät todennäköisesti päädy saamaan parasta tarjousta. ”Sijoittajat, jotka vaihtavat asuntoa eniten, ovat erittäin valikoivia ja riskejä välttäviä. Älä hyppää ensimmäiseen kotiin, joka ylittää polkusi; parhaat sijoittajat saattavat laskea sadan kaupan numerot, ennen kuin löytävät sellaisen, joka näyttää sopivalta, selittää Josh Steppling, Broker Associate Josh Steppling Group EXP Realtyssa.
>>Lue lisää: Mitä on due diligence kiinteistöalalla? (Parhaat käytännöt)
Tee-se-itse-miehet
Rakennusalalla menestyksekkäästi työskennelleet ovat parhaita ehdokkaita talon kääntämiseen. Loppujen lopuksi he tietävät kodin rakentamisen ja viimeistelyn yksityiskohdat. He tietävät, kuinka kauan tietyt työt vievät ja kuinka paljon ne todennäköisesti maksavat.
Maksaminen urakoitsijoiden saapumisesta ja tekemisestä puolestasi on liian kallis reitti useimmille sijoittajille, ainakin siihen asti, kunnes heillä on pääomaa siihen. Ensikertalaisten ja niiden, joilla ei ole runsaasti pääomaa, on pidettävä työpaikka talossa, jos he haluavat tehdä voittoa.
Kiinteistöalan ammattilaiset
Chip ja Joanna Gaines ovat rakentaneet kiinteistöimperiumin, koska he huolehtivat kodin muuttamisesta kaikista näkökohdista. He eivät ainoastaan käännä taloja itse, vaan heillä on nyt jopa kiinteistönvälitystoimisto. Jos voit tehdä itse koko projektin ja sinulla on joku, joka tuntee sekä rakentamisen että kiinteistönvälittäjän komponentit, sinun ei tarvitse ulkoistaa töitä, jotta et joudu maksamaan ylimääräistä rahaa.
Vinkkejä talon kääntämiseen onnistuneesti
Jos olet päättänyt, että asuntojen kääntäminen voi olla sinulle oikea tapa, harkitse muutamaa vinkkiä ennen kuin sukellat pää edellä:
Odota oikeaa taloa. Ole kärsivällinen. Kiinteistömarkkinat muuttuvat usein. Ei kannata kiirehtiä asunnon ostamiseen, jos et ole 100% varma, että se lopulta onnistuu. Jos kiirehdit ostamaan ja kohtaat ongelmia, saatat katsoa nollavoittoa.
Kiinnitä huomiota naapurustoon. Talon kääntäminen rappeutuneessa naapurustossa, joka ei ole elvytysvaiheessa, voi tarkoittaa, että et löydä ostajaa, jolla on tarpeeksi rahaa kiinteistön ostamiseen. Se voi johtaa suuriin voittoihin. Muista tutkia huolellisesti kaikkien sinua kiinnostavien kotien lähialueet.
Hanki tarkastus. Toisen mielipiteen saaminen ei ole huono asia. Katsastus maksaa muutaman sadan dollarin, mikä voi säästää sinut ostamasta taloa, johon joudut sijoittamaan satoja tuhansia dollareita.
Varaa hätärahasto. Koskaan ei tiedä mitä tapahtuu kun remontoit kotia, joten varmista, että sinulla on käteistä käteisellä. Steppling sanoo, että hänen asiakkaistaan "on "yllätys"-rivikohta [heidän] budjetissaan, joka on 10–20 % remontin kokonaisbudjetista. Jos jotain odottamatonta ilmenee, se ei stressaa sinua; Jos kaikki toimii suunnitellusti, saat 10–20 % ylimääräistä voittoa.”
Harkitse talossa asumista remontin aikana. Jos on mahdollista asua talossa remontin aikana, voit säästää paljon rahaa. Sen lisäksi, että se poistaa osan asumiskuluistasi, antaa sinulle enemmän käteistä, se voi myös säästää paljon veroja. Jos koti on ensisijainen asuinpaikkasi vähintään kaksi vuotta sinun ei tarvitse maksaa pääomatuloveroa mistä tahansa hinnannoususta myydessäsi. Se on verotonta tuloa!
Lopulliset ajatukset
Talon kääntäminen vaatii paljon pääomaa etukäteen ja juoksevien kustannusten kattamiseksi. Sinun on ostettava talo ja maksettava sen kunnostaminen. Sinulla on myös ylläpitokulut, kuten lainamaksut ja sähkölaskut, jotka lisäävät kustannuksia joka kuukausi, kun omistat kiinteistön.
Asuminen kiinteistössä vähintään kaksi vuotta remontin aikana voi auttaa vähentämään juoksevia kustannuksia ja säästää veroja myydessäsi.