Suurin osa vuokra -asuntosijoittajille valitse vuokrata ammattimainen vuokra -kiinteistönhoitoyhtiö. Tämä tekee heidän vuokra -asunnoistaan passiivisia tuloja, koska he eivät hallinnoi aktiivisesti sijoituksiaan. Mutta jos haluat ottaa vuokra -asuntosi hallintaasi ja hoitaa sitä itse aktiivisen tulon yrityksenä, sinun on pidettävä mielessä muutamia asioita. Opastamme sinut tärkeiden vastuiden läpi.
Tässä oppaassa:
Vuokra -asuntojen hoidon keskeiset vastuut
Kiinteistönhoitoon kuuluu kolme vastuuta:
- Vuokra -asuntosi hallinta
- Asioiminen vuokralaisten kanssa
- Rahoituksen hallitseminen
Kiinteistön hallinta voi sisältää asioita, kuten valitusten käsittelyn, kiinteistöongelmien käsittelemisen (kuten putkimiehen etsiminen) ja yleisen kiinteistön ylläpidon. Sinun on myös käsiteltävä vuokralaisia, mukaan lukien seulonta. Ja sinun on huolehdittava kaikista vuokralaisista, jotka vahingoittavat omaisuuttasi tai eivät maksa vuokraansa. Ja sitten tietysti talousosa, mukaan lukien ylläpidon ja yleisen ylläpidon maksaminen, vuokratulojen seuranta ja
veroilmoitusta.Aseta hinnat ja odotukset
Tärkein vuokra -asunnon hallintapäätös sisältää vuokrahinnan asettamisen. Kukaan ei halua maksaa liikaa vuokraa. Mutta et myöskään halua vuokrata halvalla. Joten sinun on tasapainotettava halu saada voittoa ja vuokralaiset, jotka eivät halua maksaa liikaa.
Sinun on myös määritettävä vuokra -asuntosi hallinnon odotukset. Millaisia vuokralaisia haluat? Mitkä tekijät määräävät, vuokraatko heille vai et?
Ihanteellisia vuokralaisen odotuksia voivat olla:
- Minimitulot
- Työllisyysvaatimus
- Luottotiedot vähintään
- Lemmikkieläimet tai ei lemmikkejä
- Tupakointi tai tupakointi kielletty
- Aiempi vuokrahistoria
- Vaadittujen viitteiden määrä
Vuokralaisen sääntöjen asettaminen
Tehokas vuokrakiinteistöjen hallinta tarkoittaa, että vuokralaiset ovat tyytyväisiä ja noudattavat asettamiasi sääntöjä.
Kirjalliseen vuokrasopimukseen sisällytettävät odotukset ja seuraamukset ovat seuraavat:
- Selvitä, onko myöhästyneelle vuokralle myönnetty lisäaika ja mihin toimiin voit ryhtyä rangaista myöhästyneistä maksuista.
- Maahantulo -oikeuden vahvistaminen osavaltion lakien puitteissa. Missä olosuhteissa ja miten voit päästä kiinteistöön? Selitä hätätilanteet, jotka mahdollistavat pääsyn nopeammin.
- Hiljaiset tunnit. Aseta ajat, jolloin kovan musiikin, televisioiden ja juhlien on oltava hiljaisempia.
- Ulkona maisemointi ja ylläpito vuokra -asunnot, joissa selitetään velvollisuus leikata nurmikkoa, kerätä roskia, leikata pensaita, poistaa jäätä ja lunta jne.
- Jätteiden poisto säännöt siitä, miten ja milloin roskat poistetaan, sekä kompostointia ja kierrätystä koskevat säännöt.
- Satelliittiantennien kiinnitys missä ja millä keinoilla.
- Keittiön ja muiden laitteiden käyttö kuten rasvan pääsy viemäreihin tai jätehuoltoon, älä koskaan jätä liesitasoa ilman valvontaa ja puhdista jääkaappi säännöllisesti. Mainitse myös, että jos et ilmoita huolto- tai korjaustarpeesta, vuokralainen voi aiheuttaa korjauskustannuksia.
- Lemmikkieläimet kuten lemmikkien salliminen tai koiranrotujen ja -koon rajoittaminen tai eksoottisten tai vaarallisten lemmikkien kieltäminen.
Vuokrahintojen asettaminen
Sijoittajana haluat saavuttaa suurimman voiton ja maksimoida vuokratulosi nauttiaksesi suuremmista kassavirroista. Voit tehdä tämän suorittamalla a vuokra -alan markkina -analyysi.
Tämä edellyttää paikallisten markkinoiden vuokrahintojen tutkimista. Et halua asettaa vuokrahintoja liian korkeiksi, koska mahdolliset vuokralaiset eivät vuokraa sinua, jolloin sinulle jää vapaata omaisuutta. Vältä kuukausien vuokratulojen menettämistä tutkimalla näitä tekijöitä naapurustosta:
- Asukkaiden keskimääräiset tulot
- Keskimääräinen perheen koko naapurustossa
- Keskimääräinen vuokrahinta
- Naapuruston edut (lähellä kävelyä metroasemalle tai bussipysäkeille, helppo pääsy moottoritielle, pysäköinti kadulla, lähellä olevat koulut, puistot, ravintolat, ostokset jne.)
Joitakin kohtuullisen vuokrahinnan määrääviä tekijöitä ovat:
- Kiinteistön tyyppi (talo, huoneisto tai huoneistoyksikkö)
- Neliömateriaali ja makuuhuoneiden ja kylpyhuoneiden määrä
- Sijainti (vertaamalla saman kadun tai naapuruston vuokria)
- Kodin tai rakennuksen mukavuudet (uima -allas, grillipaikka, vartioitu pysäköintialue, vartiointi jne.)
Lisätietoja:Kuinka paljon vuokraa sinun on veloitettava?
Kuinka vuokrata kiinteistösi
Jos sinulla on talo, jonka haluat vuokrata, sinun on löydettävä vuokralaiset. Ensinnäkin sinun on mainostettava. Voit käyttää palvelua, kuten Craigslist, joka tarjoaa kiinteistövuokrausmainontaa useimmille maan suurille kaupungeille. Voit myös käyttää apartments.comia, joka tarjoaa vuokra -asuntoja, asuntoja, taloja ja kaupunkitaloja.
- Mutta älä vuokraa ensimmäiselle hakijalle. Haluat löytää hyvän vuokralaisen. Joten etsi vuokralainen, joka maksaa vuokran nopeasti, kunnioittaa omaisuuttasi eikä aiheuta ongelmia.
- Valmista kirjallinen kyselylomake, jonka avulla voit haastatella hakijoita ja löytää sopivan.
- Varmista, että tunnet syrjinnän vastaiset lait. Tämä tarkoittaa sitä, ettet kysy kysymyksiä rodusta, uskonnosta, vammaisuudesta, perheen koosta tai seksuaalisesta identiteetistä.
- Ja sinun on noudatettava tilaa ja liittovaltion oikeudenmukainen asuntolaki.
Vuokra -asuntosi tarkistaminen ja ylläpito usein
Kirjallisessa vuokrasopimuksessa olisi määriteltävä, miten voit tarkastella omaisuuttasi ja ylläpitää sitä. Jokaisella osavaltiolla on vuokranantajan/vuokralaisen lait, jotka koskevat vuokranantajien oikeuksia tarkastaa ja ylläpitää omaisuuttaan.
Yleensä valtion lait edellyttävät, että pidät omaisuutesi asuttavana, terveenä, toimintakykyisenä ja turvallisena. Näiden vaatimusten täyttämiseksi sinun on päästävä tutustumaan ja tutustumaan kiinteistöön. Vastaa myös, kun vuokralainen ilmoittaa sinulle rikkoutuneista laitteista, vaarallisista palveluista tai muista vaarallisista olosuhteista.
Tarkista usein vuodot, vaihda ilmansuodattimet, testaa savu- ja hiilimonoksidianturit, puhdista vesikourut ja leikkaa puita.
Kuinka noutaa vuokra
Vuokra -asunnon hallinta tarkoittaa myös vuokran perimistä. Vuokrasopimuksessa on mainittava vuokrasumma, eräpäivä ja maksutavat. Useimmat vuokranantajat perustavat verkkomaksujärjestelmän, jonka avulla vuokralaiset voivat maksaa luotto- tai maksukortilla. Automaattiset maksujärjestelmät, kuten suorat pankkitalletukset, ovat myös hyvä vaihtoehto.
Määritä sinulle sopiva maksutapa. Varmista kuitenkin, että se on vuokralaisillesi selkeä ja johdonmukainen.
Kuinka käsitellä häätöjä
Yksi vuokra -asuntojen hoidon suurimmista haasteista on häätöjen käsittely. Kukaan ei halua käsitellä häätöjä, mutta joskus se on väistämätöntä.
- Lue osavaltion lakeja varmistaaksesi, että ymmärrät menettelyn. Sinun on noudatettava asianmukaista tuomioistuinprosessia, tai saatat kohdata ongelmia myöhemmin.
- Varmista, että annat vuokralaisille virallisen ilmoituksen, mukaan lukien kuinka paljon aikaa heillä on ongelmien korjaamiseen.
- Tee häätö tuomioistuimelle. Kun olet hakenut häätöä, älä hyväksy vuokraa, koska se voi mitätöidä häätöprosessin. Sinun on odotettava tuomioistuimen istuntoa ja paikallisia lainvalvontaviranomaisia, jotka todella karkottavat vuokralaiset.
- Säännöt voivat olla hämmentäviä, joten sinun kannattaa harkita kiinteistölakimiehen tai kiinteistönhoitoyhtiön palkkaamista omien asianajajiensa kanssa auttamaan sinua häätöprosessissa.
Kuinka hoitaa vuokra -asuntojen hallinnan kirjanpito
Vuokra -asunnon hallinnan oppiminen edellyttää hyviä kirjanpitokäytäntöjä. Älä tee virheitä kirjanpidossa tai kirjanpidossa. Tämä voi johtaa voittojen menetykseen ja vero -ongelmiin.
Pidä kirjaa kaikista tuloista. Ja erittele vuokra -kiinteistön kulut, koska tämä auttaa sinua saamaan vähennyksiä, kun ilmoitat verosi.
Verojen jättäminen voi olla hämmentävää, koska lomakkeet ja kysymykset eroavat muista tuloveroilmoituksista. Sinun on varmistettava, että sinulla on tiedot ja kuitit kaikesta.
Lisätietoja:Kiinteistöjen poistot
Harkitse kiinteistöpäällikön palkkaamista vuokra -asuntosi hallintaan
Jos vuokra -asunnon hallintavastuut rasittavat sinua, harkitse ammattimaisen kiinteistönhoitoyhtiön palkkaamista. Anna heidän ottaa kaikki vaivat ja vähentää stressiäsi.
Hyvä isännöitsijä huolehtii kiinteistöstä puolestasi ja myös:
- Käyttää kokemustaan löytää laadukkaita vuokralaisia
- Välttää oikeudelliset ongelmat tietäen liittovaltion ja osavaltion lait
- Löytää uusia vuokralaisia nopeammin jolloin vähemmän vapaita aikoja
- Etsii laatua pidempiaikaisia vuokralaisia
- Kerää vuokrat tehokkaasti
- Hoitaa häätöjä ammattitaitoisten kiinteistölakimiesten avulla
- Lisää arvoa kiinteistöihin, joissa on ennaltaehkäisevää huoltoa
- Sopimukset pätevien kohtuuhintaisten korjaajien kanssa
- Säästää veroja tehokkaan kirjanpidon ja verovähennysten avulla
Erot omakotitalojen ja moniperheasuntojen välillä
Kaksi yleisintä kiinteistösijoitusta ovat omakotitalot ja moniperheasuntoja. Ja näiden kahden välillä on paljon eroja.
Eräitä omakotitalojen etuja ovat:
- Yhden perheen asunnot ovat edullisempia
- Suurempi kysyntä saa omakotitalot arvostamaan enemmän kuin moniperusteisia asuntoja
- Yhden perheen asunnon vuokralaiset tekevät parempia vuokralaisia kuin monen perheen vuokralaiset, koska heillä on taipumus hoitaa kiinteistöä paremmin
- Se on myös helpompaa myydä omakotitalon kuin moniperherakennus
Bottom Line
Kiinteistön vuokraamisessa on otettava huomioon useita asioita. Kiinteistösijoittaminen investointi ei ole passiivinen, vaan aktiivinen. Vuokralaisten löytäminen, kiinteistön ylläpito ja vuokran periminen voi olla hyvin aikaa vievää.
Jos kaikista näistä velvollisuuksista tulee sinulle liikaa, harkitse ammattimaisen kiinteistönhoitoyhtiön palkkaamista. Anna heidän vapauttaa sinut stressistä ja ajasta, jota aktiivinen vuokrayritys tuo mukanaan. Vieläkö liikaa? Harkitse sitten kiinteistöjen joukkorahoituspalvelut, kuten Varainhankinta tai Streitwise. Aina on yrityksiä, jotka sijoittaisivat mielellään rahasi provisioon.