Asuntovaunupuisto Investointi aloittelijoille: Suoraviivainen opas

Kohtuuhintaisten asuntojen pula on ollut kansallinen haaste vuosikymmeniä. Mutta tätä ongelmaa pahensi entisestään hallituksen määräämä COVID-19-sulkupolitiikka, joka tukahdutti kehityksen vuoden 2020 alussa, ja jatkuva kiihtyvä inflaatio.

Nyt Kansallinen pienituloinen asuntoliitto arvioi Pienituloisille kotitalouksille kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen vaje on tällä hetkellä 6,8 miljoonaa asuntoa. Tällä hetkellä edullisin asunto on yksittäisten vuokra-asuntojen muodossa. Asuntovaunupuistot tarjoavat kuitenkin lisää vuokralaisten toivomia ominaisuuksia, joita ei löydy kerrostaloista: omistuksen ylpeys ja esteetön yksityisyys.

Asuntovaunupuiston omistaminen ja hallinnointi on ainutlaatuinen liikekiinteistösijoitusmahdollisuus. Tässä artikkelissa kerrotaan, kuinka asuntovaunupuistoon sijoittaminen toimii, mitä tietää ja mitä etuja ja haittoja asuntovaunupuistoon sijoittamisesta on.

Asuntovaunupuiston sijoittamisen plussat ja miinukset

Mitä Mobile Home Park Investointi on?

Asuntovaunupuisto on tontilla sijaitseva teollisten asuntojen yhteisö, jossa on pysyvät liitännät vesi- ja viemäröintiin. Vaikka talot ovat teknisesti liikuteltavia, ne on pysäköity puoliksi pysyvästi (perävaunun vetokoukut peitettyinä tai "helmoitettuina") ja sijaitsevat yhdessä yksittäisillä tontilla (tunnetaan myös nimellä "tyynyt").

Pienissä asuntovaunupuistoissa on 10-25 tyynyä, kun taas suurempiin puistoihin mahtuu satoja tyynyjä, kaikki jakavat tukitiet ja yhteiset tilat. Tyypillisesti kodit ovat yksityisomistuksessa pääasukkaalla, joka maksaa kuukausivuokraa puiston omistajalle. Vuokraan sisältyy tontti, yhteiskäytön ja sähköliitännät, mukaan lukien vesi, sähkö ja kaasu.

Sijoittajat ostavat asuntovaunupuiston toiselta omistajalta kaupallisen kiinteistönvälityksen avulla kaupan helpottamiseksi. Toisin kuin perinteisiin asuntoihin sijoittaminen, asuntovaunupuiston ostaminen on kuitenkin a liikekiinteistösijoitusmahdollisuus. Sellaisenaan kaupallisia sijoituksia ei yleensä osteta odottamalla pääoman arvonnousua, kun omistat kiinteistön.

Sen sijaan rahaa tehdään bruttokuukausivuokrien erotuksesta vähennettynä nettokäyttökuluilla, aivan kuten asunnon omistaja.

Liittyy >>Kuinka sijoittaa kiinteistöihin

Asuntovaunupuistoihin sijoittamisen edut

Miljoonan dollarin investointi voi ostaa sinulle vain neljä omakotitaloa. Kerrostalon keskimääräinen hinta yksikköä kohti on noin 100 000 dollaria, joten miljoona dollaria ostaa sinulle 10 asunnon talon. Tai voit ostaa liikkuvan kotipuiston, jossa on 90–100 asuntoa noin miljoonalla dollarilla – yksikköhinta 10 000–12 000 dollaria.

Lähin vertailuinvestointi asuntovaunupuiston omistamiseen on kerrostalon omistaminen. Molemmat ovat kaupallisia kiinteistösijoituksia, jotka tarjoavat asuntoja alhaisemman tulotason väestölle. Siinä on kuitenkin muutamia keskeisiä etuja.

Alempi hinta per "ovi"

Asuntoautopuistoon investoimalla saat enemmän "ovia" pienemmällä hinnalla per ovi, joten tämän omaisuuden hankkiminen maksaa vähemmän rahaa.

The olemassa olevien omakotitalojen mediaanihinnat Yhdysvalloissa on lähellä 400 000 dollaria ja kasvaa nopeasti. Tämä tarkoittaa, että miljoonan dollarin investointi ostaa sinulle vain neljä ovea. Toisaalta kerrostalon keskimääräinen hinta yksikköä kohti on noin 100 000 dollaria, joten miljoona dollaria ostaa sinulle 10 asunnon talon. Tai voit ostaa 90–100 asunnon asuntoautopuiston noin miljoonalla dollarilla – yksikköhinta on 10 000–12 000 dollaria.

Lue lisää >> Arrived Homes Review 2022: Sijoita vuokra-asuntoihin 100 dollarilla

Pienemmät ylläpitokustannukset

Kerrostalossa tai muussa asuntoryhmässä omistajan on huolehdittava itse rakennuksesta. Kuitenkin, asuntovaunut ovat asukkaiden omistuksessa, kun taas sijoittaja omistaa maan. Vuokralaiset vastaavat korjauksista ja huollosta. Sinun täytyy säilyttää sähköliitännät, mutta ei asuntoautoa tai maata, jolla se istuu. (Tämä ei aina pidä paikkaansa; Jotkut asuntovaunupuistot koostuvat puiston omistamista yksiköistä.)

Vähemmän kilpailua

Asuntokompleksiin sijoittaminen yksityishenkilönä voi olla vaikeaa, koska usein suuria ryhmittymiä kilpailee sinua vastaan. Mutta useimpia asuntovaunupuistoja pyörittävät pieninä yrityksinä äiti- ja pop-omistajat. On harvinaisempaa, että kansalliset franchising-yritykset, suuret yritykset ja institutionaaliset sijoittajat ovat mukana asuntovaunupuistojen omistuksessa.

Asuntovaunupuistoihin sijoittamisen riskit

Nyt kun olemme tutkineet joitain asuntovaunupuistosijoittamisen mahdollisia etuja, katsotaanpa tarkemmin joitain riskejä:

Nopeampi poisto

Asuntovaunupuistosijoittamisen ensimmäinen riski on se asuntoautot heikkenevät nopeammin kuin muut kiinteistöt. Vaikka vuokralaiset omistavat kotinsa ja ovat vastuussa korjauksista ja kunnossapidosta, sinulla on vähemmän hallintaa yksiköiden kuntoon. Et ehkä pysty houkuttelemaan tulevia vuokralaisia, jos puisto näyttää pilaantuneelta.

Rahoitus on vähemmän saatavilla

Varmistaaksesi rahoituksen asuntopuistosijoituksellesi, sinun on todennäköisesti etsittävä lainanantajaa, joka on erikoistunut niihin – ja heillä on usein erityisiä vaatimuksia. Lainanantaja voi esimerkiksi vaatia, että yhteisöllä on vähimmäis- tai enimmäismäärä tyynyjä hehtaaria kohden; että kaikki kiinnikkeet on piilotettu hameilla; ja/tai että kaikki kodit ovat asumis- ja kaupunkikehityskoodin (HUD) vaatimusten mukaisia.

Suuret käsirahat

Asuntovaunupuistoissa on usein korkeammat käsirahavaatimukset. Vaikka lainanantajat vaativat tavallisesti vain 20 % alennuksen omakotitalon investointiostoista, käsirahasi on todennäköisesti 25 %, kun rahoitat asuntopuistoa.

Haastava häätöprosessi

Häätö voi olla monimutkaista asuntopuistoinvestoinnin kanssa. jos olet asunnon omistaja, maksamattoman vuokralaisen poistaminen on melko yksinkertaista. Mutta asuntovaunupuistossa vuokralaiset omistavat asuntonsa. Asuntoauton muuttokustannukset ovat arvioitu 3 000 dollaria. Jos vuokralainen on vaikeassa tilanteessa, puiston omistaja voi joutua maksamaan laskun.

Kuinka aloittaa sijoittaminen asuntovaunupuistoihin

On olemassa muutamia online-markkinapaikkoja, joista löydät yksityiskohtaista tietoa ja analyyseja myynnissä olevista asuntovaunupuistoista. Ne sisältävät:

• Mobile Home Park Store on suurin asuntoautopuistojen erikoiskohde. Tätä kirjoittaessa heidän sivustollaan on myynnissä yli 325 asuntoautopuistoa.
• Loopnet on suurin kenelle tahansa verkossa saatavilla oleva kaupallisten kiinteistöjen listauspalvelu, joka sisältää runsaasti tietoa kaikentyyppisistä kaupallisista sijoituskiinteistöistä, mukaan lukien asuntovaunupuistot.
• CoStar on listauspalvelu kiinteistöalan ammattilaisille. Siinä on myös myynnissä olevia asuntovaunupuistoja. Se on vahvempi hakuominaisuuksiltaan ja yksityiskohtaiselta analytiikan osalta kuin Loopnet, mutta CoStar rajoittaa tietokantapalveluidensa käytön niihin, jotka ovat tehneet asianmukaiset lisenssisopimukset.
• Reonomy.com on uudempi hakualusta, joka on erittäin käyttäjäystävällinen ja isännöi yli 50 miljoonaa kaupallista kiinteistöä, mukaan lukien asuntovaunupuistot.

Varmista, että otat yhteyttä liikekiinteistöihin erikoistuneeseen kiinteistönvälittäjään, joka auttaa sinua määrittämään kiinteistön käyvän arvon. Sijoittajana tarvitset ostajan edustajan, jolla on pääsy kaupankäyntiin. Haluat myös jonkun, joka puolustaa etujasi haku- ja hankintaprosessin aikana. Yleensä myyjä maksaa välityspalkkiot ostajan edustajan puolesta, joten ei ole mitään syytä olla välittämättä ostajana.

Mitä etsiä asuntovaunupuistosijoituksesta

On olemassa muutamia tapoja lisätä sijoituksesi arvoa ja kassavirtaa joko vähentämällä kuluja (ylläpito, kiinteistönhoito jne.) tai lisäämällä tuloja (vuokrat).

Ensinnäkin sinun kannattaa etsiä mobiilipuistoyhteisö, jossa voit lisätä arvoa tai tehdä parannuksia tulojen kasvattamiseksi. Nämä voivat olla kiinteistöjä, jotka nykyiset omistajat ovat laiminlyöneet tai joita ei ole päivitetty. Tai ne voivat olla kiinteistöjä, joista puuttuu mahdollisuuksia lisäkassavirtaan.

Ihannetapauksessa haluat myös löytää yhteisön, jossa vuokrat ovat alle markkina-arvon ja voit korottaa kuukausivuokrahintoja pienillä ja edullisilla päivityksillä.

Asuntovaunupuistoa ympäröivä yhteisö on myös tärkeä tulotekijä. Yhteisöt, jotka sijaitsevat lähellä suuria tuntityöntekijöitä palkkaavia työnantajia, voivat tarjota suuren joukon mahdollisia päteviä vuokralaisia. Vuokralaisen valinta kaikissa asunnoissa, joissa asuu ihmisiä lähellä toisiaan, on tärkeä. Haluat olla varma, että kaikki tuntevat olonsa turvalliseksi ja haluavat jatkaa asumista puistossa. Hyvien vuokralaisten säilyttäminen ja ongelmavuokralaisten karsiminen ennen muuttoa ovat avainasemassa sekä kannattavuuden että positiivisen maanomistajan kokemuksen kannalta.

Liittyy >>Vuokra-asunnon hallinta

Mitä due Diligence -tarkastusta sinun tulisi suorittaa?

Kuten minkä tahansa kiinteistösijoituksen yhteydessä, sinun kannattaa palkata lisensoitu tarkastaja suorittamaan kiinteistön ja kaikkien mekaanisten laitteiden perusteellinen fyysinen tarkastus. Erityisesti sinun kannattaa keskittyä kolmeen näkökohtaan arvioidaksesi sijoituksesi: taloudellinen tuotto, infrastruktuurin kunto ja paikalliset markkinat.

Taloudellinen tuotto

Vuokra - tai "huoltomaksut", kuten niitä yleensä kutsutaan asuntovaunupuistoissa - kerätään kuukausittain. Sinun kannattaa tarkistaa vähintään kahden tai kolmen vuoden vuokrat. Vuokrarullat ovat yksityiskohtainen laskenta yksikköä kohden kerätystä vuokrasta. Haluat myös saada vuosittaisia ​​tuloslaskelmia, sähkölaskuja ja veroilmoituksia. Pyydä mahdollisuuksien mukaan jokaisen vuokralaisen seulontahakemus. Haluat ymmärtää mahdollisten asukkaidesi tyypillisen taloudellisen tilanteen ja väestörakenteen.

Infrastruktuuri

Vaikka fyysisiä rakennuksia ei tarvitse ylläpitää, asuntovaunupuiston omistajat tarjoavat vesi-, viemäri-, sähkö- ja kaasuliitännät jokaiselle tontille. Tämä infrastruktuuri on avainasemassa, ja haluat tietää kaikkien mekaanisten laitteiden nykyisen kunnon ja huoltohistorian.

Nämä sisältävät:

• Kaivon veden virtaus ja juomakelpoisuustestit tarvittaessa
• Maakunnan/kaupungin vesijohtojen tarkastukset
• Saostus- tai viemärilinjan kameran mittausraportit
• Sähkö- ja kaasuliitäntöjen tarkastukset

Yllämainittujen lisäksi myyjän tulee pystyä antamaan tietoja pääomakustannuksista ja parannuksista viimeisten 5+ vuoden aikana.

Sijainti

Kuten kaikkien fyysisten kiinteistösijoitusten kohdalla, sijainti sanelee suurelta osin asuntopuistojen kannattavuuden ja kannattavuuden. Sijoittaminen kohtuuhintaiseen asuntoon ylemmällä alueella tuottaa tyypillisesti paremman tuloksen (enemmän voittoa, pienempi riski, laadukkaammat vuokralaiset). Tämä pätee myös asuntovaunupuistoihin.

Muista tarkistaa nykyinen läänin kaavoitus. Varmista, että puisto täyttää kaikki määräykset ja että sillä on asianmukaiset lisenssit. Sinun tulee myös tutkia ehdotettuja kaavoitusmuutoksia ja aluekehityssuunnitelmia, jotka voivat vaikuttaa asuntopuistosijoituksen pitkän aikavälin elinkelpoisuuteen.

Bottom Line

Asuntovaunupuistot tarjoavat ainutlaatuisen mahdollisuuden sijoittaa liikekiinteistöihin. Toisin kuin kerrostalokompleksi, jossa sijoittaja hankkii, hallinnoi ja ylläpitää rakennusta, asuntopuistosijoittaja yleensä omistaa puistomaan, kun taas yksityishenkilöt omistavat ja ylläpitävät kotejaan. Tämä vähentää käyttökustannuksia ja kiinteistönhoitomaksuja.

Asuntoautopuistot tarjoavat usein mahdollisuuden kiinteistöjen parantamiseen, mikä johtaa sijoittajalle korkeampiin kuukausivuokratuloihin. Jokaisen tämäntyyppistä sijoitusta harkitsevan tulisi kuitenkin tutkia markkinoita perusteellisesti ja olla tietoinen ainutlaatuisista haasteista ennen kuin ryhtyy toimenpiteisiin.

Lisää kiinteistösijoitusmahdollisuuksia>>

• Onko murto-osainen asunnonomistus hyvä sijoitusstrategia?
• Mitä kaupalliset REITit ovat ja mistä niitä löytyy?
• Parhaat kiinteistösijoitussivustot akkreditoimattomille sijoittajille