Monille meistä kotimme on suurin yksittäinen investointi, jonka teemme. Ja aivan kuten seuraamme muiden sijoitustemme arvoa, on viisasta arvioida pääomaisuutemme arvo (sekä kaikki toissijaiset ominaisuudet saatamme omistaa) aika ajoin. Tietenkin minkä tahansa kodin arvo vaihtelee markkinaolosuhteiden ja muiden tekijöiden perusteella. Joten kysymys kuuluu: Miten määrität kotisi nykyisen markkina -arvon?
Ensinnäkin sinun on ymmärrettävä, että kotisi arvo ei perustu siihen, mitä alun perin maksoit siitä, kuinka paljon sinulla on kuluneet sen ylläpitoon tai parantamiseen, tai se, että veljesi vaatii maksamaan siitä tietyn summan, jos hänellä olisi raha. Minkä tahansa kiinteistön arvo määritellään "mitä halukas ja kykenevä ostaja maksaisi siitä juuri nyt".
Kuinka saada kohtuullinen arvio
Maailmassa ei ole kahta täysin samanlaista kiinteistöä. Joten on käytännössä mahdotonta tavoitella tarkkaa arvoa minkä tahansa kodin arvosta.
Voit kuitenkin saada kohtuullisen arvion - tai ainakin kohtuullisen tarkan arvioidun alueen - jos sinulla on yksityiskohtaisia tietoja esimerkiksi:
- Fyysiset ominaisuudet, kuten sijainti, erän koko ja makuuhuoneiden ja kylpyhuoneiden määrä,
- Kiinteistöverotiedot,
- Asunnon historialliset myyntitiedot ja
- Vertailukelpoisten lähitalojen viimeaikainen myynti.
Onko Zillow tarkka?
On olemassa joitakin kuluttajaystävällisiä verkkosivustoja, jotka voivat antaa sinulle käsityksen kotisi arvosta. Suosituimmat ovat Redfin, Zillow ja Trulia.
Johtava on Zillow, jolla on keskimäärin 150 miljoonaa kuukausittaista kävijää. Tämän ilmaisen online -alustan avulla voit kirjoittaa kiinteistöosoitteesi ja saat "zestimaatin" kotisi nykyisestä markkina -arvosta. Zillow käyttää omaa automaattista arviointimenetelmää, joka käyttää käytettävissä oleviin tietoihin perustuvia algoritmeja kiinteistösi sijaintiin liittyvistä verotiedoista ja myyntitiedoista kotisi laskemiseksi Zestimate.
Onko se tarkka? Olen käyttänyt Zestimatesia jo vuosia kiinteistöliiketoimintanija vastaisin tähän kysymykseen näin: Kyllä ja ei. Joskus ja usein. Pois ja kuollut. Jos ajattelet sitä, varianssi on täysin järkevä - minkä tahansa algoritmin tulos on vain yhtä tarkka kuin syöttötiedot.
Zestimaatit luodaan tilastotieteilijöiden suunnittelemalla automatisoidulla ohjelmistolla, eikä ihmisillä ole mahdollisuutta muuttaa manuaalisesti tietyn ominaisuuden zestimaattia. Ja koska jokainen kiinteistö on ainutlaatuinen eikä ainutlaatuisuutta voida ottaa huomioon laskelmassa, kiinteistön markkina -arvoa ei voida mitenkään tarkasti arvioida automatisoidulla prosessilla.
On parempi ottaa yhteyttä edustajaan
Parempi tapa määrittää asuntosi arvo on lisensoitu kiinteistönvälittäjä tai välittäjä, joka tuntee hyvin kotisi sijainnin. Löydät paikallisen kiinteistönvälittäjän sellaisen palvelun kautta HomeLight. Agentilla on runsaasti reaaliaikaista ja tarkkaa tietoa käden ulottuvilla MLS-palvelussa. Asiantunteva ja ahkera edustaja voi asettaa hyvin tarkkoja hakukriteereitä ja kaivaa sitten nämä tiedot saadakseen erittäin tarkan arvion ainutlaatuisen kodin arvosta.
Agenttisi aloittaa tekemällä vertailevan markkina -analyysin (CMA). Tähän sisältyy lähialueiden vertailukelpoisten kiinteistöjen (comps) tarkastelu, jotka on myyty viimeisen kuuden kuukauden aikana. Kiinteistönne on tässä analyysissä "kohteen omaisuus", ja kolmesta tilasta, jotka vastaavat parhaiten talosi kokoa, ikää, erän kokoa, kattotyyppiä, mukavuuksia ja tyyliä, tulee vertailukelpoisia ominaisuuksia.
Alkaen kunkin compin lopullisesta myyntihinnasta, agentti muuttaa tätä hintaa lisäämällä tai vähentämällä arvion kohteen omaisuuden ja comp. Jos esim. Compilla on kolme kylpyhuonetta ja kohdeominaisuudella on vain kaksi, agentin on alennettava kyseisen myyntihinta niin, että se on paremmin kohdeominaisuuden mukainen. Jos kohdeominaisuudella on neljä makuuhuonetta ja comp -omaisuudella on vain kolme, kompromissin myyntihinta muutetaan kohdeominaisuuden mukaiseksi. Vähennettävä tai lisättävä määrä vaihtelee alueittain, ja tämä summa on tyypillisesti paljon pienempi kuin ominaisuuden alkuperäinen hinta.
Tässä on hyvin yksinkertaistettu esimerkki siitä, miltä se voisi näyttää:
| Kohteen ominaisuus | Comp #1 | Comp #2 | Comp #3 | |
|---|---|---|---|---|
| Myyty Hinta | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Makuuhuonetta | kolme | kolme | neljä | kolme |
| # Takat | yksi | yksi | yksi | ei mitään |
| Komp vs. Aihe | – | miinus yksi kylpyhuone | plus yksi makuuhuone | ei takkaa |
| Säätö | – | plus 5000 dollaria | miinus 10 000 dollaria | plus 5000 dollaria |
| Oikaistu hinta | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Kuten näette, jos kohteena oleva kiinteistö saatettaisiin markkinoille, se todennäköisesti myisi 320 000–330 000 dollaria. Asiamiehesi lisäisi määrittääkseen myyntihinnan, jolla kiinteistönne listataan MLS: ään (listaushinta) Yhdistä kolmen komposiitin lopulliset myyntihinnat ja jaa summa kolmella saadaksesi keskimääräinen oikaistu myynti hinta.
Tämän menetelmän perusteella edustajasi suosittelee luultavasti luettelemaan kotisi 325 000 dollarilla. On tärkeää huomata, että CMA: iden tekemisessä on jonkin verran subjektiivisuutta. Lisääkö esimerkiksi ylimääräinen kylpyhuone 5 000 tai 7 000 dollaria kiinteistön arvoon?
Markkinat ja arvioinnit
Listahinta, vaikka se on arvokas, on oikeastaan vain arvio todellisesta markkina -arvosta. Myyjä voi listata omaisuutensa 325 000 dollarilla. Ostaja voi tarjota 300 000 dollaria. Jos myyjä hyväksyy ostajan tarjouksen, markkina-arvo on 300 000 dollaria - hinta, josta molemmat osapuolet sopivat.
Asunnon ostotapahtumassa on markkina -arvon lisäksi muita arvioita. Tarkin arvo on "arvioitu arvo". Ellei joku pysty osta koti kaikella käteisellä, pankkirahoitusta tarvitaan asuntolainanantajan kautta, ja lisensoitu arvioija otetaan mukaan arvioidun arvon laskemiseen.
Arviointi on yksityiskohtaisempi kuin CMA - viimeaikaisen kiinteistömyynnin ja yleisten kodin ominaisuuksien arvioinnin lisäksi arvioija kiertää kotia ottamaan huomioon nykyisen tilan. Arvioijat ovat ammattilaisia, jotka keksivät tarkan luvun, joka heijastaa arvoa eikä arviota.
Kuten näette, markkina -arvo (ostajan ja myyjän sopima hinta) on kuluttajalähtöinen. Arvioidun arvon määrittävät asiantuntijat. Toisin sanoen arvioitu arvo ei välttämättä ole hinta, josta kiinteistö ostetaan tai myydään. Itse asiassa kiinteistöt myyvät yleensä enemmän kuin arvioitu arvo. Lainanantaja käyttää aina arvioitua arvoa määrittäessään, kuinka paljon hän sallii ostajan lainata, vaikka arvioitu arvo olisi eri kuin markkinahinta.
Arvioitu arvo on myös arvostus, jota käytetään useimmissa muissa kiinteistöihin liittyvissä tarkoituksissa, kuten määritettäessä asianmukainen vakuutusturva tai arvostus verotappioiden, kiinteistöjen selvitysten ja nettovarallisuus.
Johtopäätös
Se johtuu tästä:
- Zestimaatit ovat ilmaisia ja antavat sinulle viitteitä kotisi markkina -arvosta, mutta niiden ei katsota olevan luotettavia.
- Osaava kiinteistöalan ammattilainen voi laatia CMA: n, joka on paljon luotettavampi ja tarkempi kotisi arvio. Vaikka CMA: n asianmukainen tekeminen vie aikansa, agentit tekevät usein tämän puolestasi veloituksetta, koska se on yleensä osa heidän palveluaan, kun luetteloit kotisi välittäjän kanssa. Olettaen, että alueella on viime aikoina vertailukelpoisia myyntiä, CMA antaa sinulle hyvin lähellä likimääräistä arvoa kotisi markkinahintaan.
- Arvioitu arvo on tarkin arvio kotisi arvosta. Mutta arviointi ei ole halpaa. Se maksaa tyypillisesti 600–1 000 dollaria. Ja koska se on vain tilannekuva, kun se tehdään, se vanhenee nopeasti. Useimpien arviointiraporttien katsotaan olevan ajan tasalla vain kuusi kuukautta siitä päivästä lähtien, kun arvioija astui asuntoosi.