Itse asiassa kiinteistösijoittaminen peilaa osakkeisiin ja joukkovelkakirjoihin sijoittamista monella tapaa kuin saatat ymmärtää. Molempien tavoitteet ovat lyhytaikaiset tulot ja pidemmän aikavälin myyntivoitot.
Huolellisesti valittu asianmukaisesti ylläpidetty ja asianmukaisesti hoidettu vuokrakiinteistö voi tarjota kolme sijoittajan etsimää asiaa:
- Tulo
- pääoman arvon nousu
- veroetuja.
Kun sinä sijoittaa vuokra -asuntoon, lyhytaikaiset tulot tulevat vuokrasta neljännesvuosittaisten osinkojen tai korkomaksujen sijasta. Ja myyntivoitot tulevat omistamasi kiinteistön hinnan noususta eikä osakekurssin kasvusta.
Tämä ei tarkoita sitä, ettei suuria eroja olisi. Emme myöskään sano, että portfolionne tulisi sisältää vain osakemarkkinoiden omaisuutta tai vain kiinteistöjä. Tutkimukset osoittavat, että erilaiset salkut ovat paljon parempia ajan myötä. Osakemarkkinoilla sijoittaminen on usein paljon passiivisempaa. Se voi myös olla vähemmän aikaa ja tutkimusintensiivistä kuin kiinteistösijoittaminen.
Olen kuitenkin huomannut, että aktiivisemman sijoittamisen lähestyminen tuottaa korkeampia etuja. Minusta on tyydyttävämpää omistaa konkreettisia kiinteistöjä kuin osakkeita, jotka näkyvät numeroina kuukausilaskelmassa.
Vuokra -asunnon valinta
Monet ihmiset "joutuvat" omistamaan vuokra -asunnon. He saattavat ostaa asunnon ollessaan sinkkuja, mennä naimisiin, muuttaa yhteen ja päättää sen sijaan myydä ylimääräinen koti, vuokrata se. Tai he perivät kodin vanhemmiltaan ja vuokraavat sen sen sijaan, että myisivät sen heti.
Usein nämä eivät ole ihanteellisia vuokra -asuntotilanteita muutamasta syystä. Suurin syy on se, että numerot eivät toimi. Tämä johtuu siitä, että suunnittelu on aina parempaa kuin joutuminen melkein mihin tahansa elämäntilanteeseen.
Jos et ostaisi kiinteistöä sijoituskohteena vuokratulojen ja/tai pääoman arvonnousun vuoksi, siitä ei todennäköisesti tule suurta kiinteistösijoitusta.
Oletetaan, että et ole yhdessäkään näistä tilanteista. Sen sijaan haluat ostaa ja vuokrata kiinteistön sijoitukseksi.
Tuotto on parempi kuin sijainti
Millainen on hyvä sijoitusvuokra -asunto? Olet ehkä kuullut, että kiinteistösijoittamisessa on kyse "sijainnista, sijainnista, sijainnista". Ja tämä pätee varmasti vuokra -kiinteistösijoittamiseen. Haluat vuokrata oikean laajan joukon luotettavia vuokralaisia, joilla on varaa vuokraan ja jotka etsivät asuntoa.
Niin tärkeä kuin sijainti on, on yhtä helppoa menettää rahaa loistavalla paikalla sijaitsevasta kiinteistöstä kuin menettää rahaa asunnosta kaupungin kuopassa. Pelkkä sijainti on vain yksi osa menestymistä.
Tärkeintä on, että numerot toimivat. Haluat varmistaa, että kiinteistösi on kassavirtapositiivinen. Sinun on laskettava vuokratulot ja -kulut tarkasti. Tätä kutsutaan "nettovuokratuottoksi".
Mikä on nettovuokratuotto?
Yksinkertaisimmillaan nettovuokratuotto on kiinteistöversio ROI: sta (sijoitetun pääoman tuotto), jonka haluat saavuttaa millä tahansa sijoituksella. Se lasketaan seuraavasti:
Nettovuokratuotto = (Nettotulot ÷ Kiinteistön kokonaiskustannukset) x 100
Sinun on laskettava tai erittäin tarkka arvio kiinteistön kokonaiskustannuksista ja nettovuokratuotoista saavuttaaksesi nettovuokratuoton. Mitä noihin lukuihin sitten kuuluu?
Tässä on yksityiskohdat yhdestä kiinteistöstäni, jotka on vuokrattu lähes vuodeksi:
| Cedar Barn Way Kiinteistön tiedot | |
|---|---|
| Ostohinta | $115,000 |
| Sulkemiskustannukset | $2,837 |
| Kuntoutuskulut | $21,432 |
| Kiinteistökustannukset yhteensä | $139,269 |
| Vuosivuokra | $20,700 |
| Budjetoitu avoin työpaikka | $1,725 |
| Budjetoidut kulut | $862 |
| Vuosittaiset verot ja vakuutukset | $1,625 |
| NETTOVUOKRATUOTOT | $16,488 |
| NETTOVUOKRAUSVUOSI | 11.8% |
Kiinteistöjen kokonaiskustannusten on sisällettävä kaikki omat kulut, jotta kiinteistö muutetaan valmiiksi vuokralaisille. Se olisi ostohinta, sulkemiskustannukset, rahoituskustannukset, jos otit lainan, vuokrauslisenssit ja -maksut sekä mainontakulut. Kaikki kulut on laskettava.
Samoin sinun on tiedettävä vuotuiset vuokratulot ja kaikki kulut, jotta voit selvittää eron. Se on nettovuokratuotot.
Tyypillisiä kustannuksia ovat ylläpito, kiinteistönhoitomaksut, verot, vakuutukset, vajaakäyttökustannukset (budjetointi kuukausiksi) kun kiinteistöä ei ehkä vuokrata) ja kuukausittaiset apuohjelmat (jos vuokrasopimuksessasi ei mainita vuokralaisten maksavan nuo). Varmista, että vuokratulot vähennetään kaikista kuluista, jotka liittyvät omaisuuden säilyttämiseen ja tuoton tuottamiseen.
Vältä alokasvirheitä
Budjetoimattomien kustannusten yllättyminen on aloittelijan virhe. Tämän kiinteistön tapauksessa huomaat, että budjetoin vapaita työpaikkoja ja ylläpitoa. Mutta minulle ei aiheutunut kumpaakaan näistä kustannuksista ensimmäisenä vuonna, koska 1) vuokralaiset seulottiin huolellisesti ja allekirjoitettiin vuokrasopimus vuodeksi ja 2) uudet laitteet takuulla sijoitettiin kiinteistöön osana kuntoutusta käsitellä asiaa.
Joten tämän kiinteistön nettovuokratuotto oli 11,8%. (Vuokratulot 16 488 dollaria ÷ kiinteistön kokonaiskustannukset 139 269 dollaria.)
Nettovuokratuoton tuntemisessa on mukavaa, että sen avulla voit punnita kiinteistöjä toisiinsa nähden. Sitten voit löytää paremman tarjouksen ennen ostamista. Sen avulla voit jopa verrata arvioitua kiinteistön tuottoa muiden sijoitusvaihtoehtojen, kuten osakkeiden ja joukkovelkakirjojen, odotettuun tuottoon.
Entä arvostus?
Monet ajattelivat vuosien ajan, että kiinteistöjen arvo vain nousi. Asuntojen romahdus vuosina 2008–2010 toi ajattelulle annoksen todellisuutta. Mutta jopa siinä kuplassa oli koko maassa asuinkiinteistöjä, jotka pitivät arvonsa ja jopa arvostivat.
Huolellisesti valituilla kiinteistöillä on todellinen arvo, joka ei katoa.
Mahdollisuus arvonnousuun on suuri osa kiinteistöjen valintaprosessiani, mutta en luota siihen, että saan numeroni toimimaan. Markkinat ovat epävakaita ja hinnat nousevat ja laskevat. Ja jos ajattelee sitä, asuntojen markkinahinnalla on merkitystä vain silloin, kun haluat myydä sen.
Tietenkin seuraan muuttuvia markkina -arvoja kuten mitä tahansa muuta sijoitusta, joten tiedän, onko järkevämpää jatkaa vuokraamista tai myyntiä voiton vuoksi. Cedar Barn Way -omaisuus ostettiin alle markkina -arvon, koska se oli sulkeminen ja tarvitsi työtä.
Toistaiseksi vaikuttaa hyvältä sijoitukselta. Nykyään alueen vastaavia kiinteistöjä myydään noin 185 000 dollarilla. Jos päättäisin myydä ja saisin kyseisen myyntihinnan ja vähennän 8% myyntikustannuksista, voittoni olisi noin 30 000 dollaria. Ei paras tarjoukseni tähän mennessä, mutta ei huono tuotto 140 000 dollarin sijoitukselle.
Vuokra -veron edut
Vuokra -asunnolla on myös joitain veroetuja, joita muista sijoitusvaihtoehdoista puuttuu. Tarkastelimme kahta kolmesta asiasta, joita jokainen sijoittaja odottaa saavuttavansa: tulot ja pääoman arvon nousu. Kolmas on veroedut. Kiinteistösijoittamisella on ainutlaatuinen veroetu. Voit periaatteessa saada veronalennuksen talosi huonontumisesta ajan myötä. Siinä on vähän enemmän, josta voit lukea tässä.
Vuokra -asunnon ostaminen on vasta alkua
Jos vuokra -asunto on sinulle järkevä, tämä on vasta alkua! Kiinteistöt eivät ole helppoja ja sinun on tehtävä paljon tutkimusta ennen sitoutumista. Lisäksi siellä on ylläpidon hinta, kiinteistöverot ja vuokralaisten kanssa tekemisen vaiva. Loppujen lopuksi se voi olla erittäin palkitseva prosessi ja loistava lisä sijoitussalkkuusi.
Jos etsit helppoa tapaa aloittaa vuokra -asuntoihin sijoittaminen, tutustu Kattoteline. Tämän sijoitusalustan avulla voit ostaa valmiiksi tarkastettuja avaimet käteen -ominaisuuksia, joista sertifioidut kiinteistönhoitajat huolehtivat.