Lähes jokainen, joka kysyy minulta, mitä teen elämään, vastaa innoissaan: "Olen aina halunnut sitä!" kun kerron heille, että olen kiinteistösijoittaja. Hymyilen aina ja olen samaa mieltä siitä, että se on hienoa, mutta tiedän, että he ovat luultavasti naiiveja siitä, mitä menestyminen todella vaatii. Ja todennäköisesti he eivät vie aikaa tai energiaa selvittääkseen sen.
Kiinteistösijoittaminen on toinen urani. Vietin yli 30 vuotta suoran vastauksen markkinoijana ja sijoitusjulkaisijana, ennen kuin jäin eläkkeelle muutama vuosi sitten. Nyt ahdistuneiden asuinkiinteistöjen ostaminen, niiden korjaaminen ja jälleenmyynti on ensisijainen ammattini. Ajattele kääntää tätä taloa Tarekin ja Christina El Moussan kanssa tai käännä se eteenpäin Benham -veljien kanssa - mutta ilman lisättyä ”televisioon tehtyä” lavastusta ja sensaatiota.
Rakastan sitä! Se on sekä haastavaa että arkipäivää täydellisellä sekoituksella taidetta, matematiikkaa ja tiedettä. Ja palkkapäivä on palkitseva - työskentelen parhaillaan neljännessä asuntokohteessani ja ennustan tekevän 36% ROI: n (sijoitetun pääoman tuotto) - ja sen jälkeen, kun olen antanut itselleni runsaan kuukausipalkan, koska toimin pääurakoitsijana ja itse teen kaikki maalaukset ja monet korjaukset.
Kiinteistö on konkreettinen sijoitus
Yksi kiinteistösijoittamisen suurista asioista on se, että teet konkreettisen sijoituksen. Kun ostat talon, sinulla on todellinen omaisuus, ei sähköinen tiliote, joka edustaa omistamiasi osakkeita, joiden arvot vaihtelevat ja joihin et voi vaikuttaa. Jos pörssi kaatuu, varastosi säiliö ja sinulla on vähän näytettävää.
Asuntomarkkinoiden laskusuhdanteen ennustaminen on paljon helpompaa, ja voit muuttaa strategiaa riskien pienentämiseksi. Parasta on, että pidät aina kiinni investoinnista, joka ei katoa sinusta. Voit kävellä kiinteistön läpi, koskettaa puuta ja tutkia rakennetta. Voit parantaa sitä ja saada tyydytystä siitä, että suunnittelusi ja työsi muuttavat kiinteistön. Ja teet pienen palan maailmasta paremman paikan - ja tarjoat asuntoratkaisun perheelle - muuttamalla ahdistuneesta, rakastamattomasta omaisuudesta paikan, jossa lapset voivat kasvaa.
Jos ajattelet osa-aikaista keikkaa kiinteistösijoittajana-tai hyppäät kiinteistösijoittamiseen uusi ura kuten minä - haluat miettiä, mitä se todella vaatii, miksi monet aloittelijat epäonnistuvat ja miten päästä aloitettu.
Kaikki onnistuneet sijoittajat jakavat 7 ominaisuutta
Olen vuorovaikutuksessa kiinteistöalan ammattilaisten ja aloittelijoiden kanssa lähes päivittäin, ja olen huomannut joitain onnistuneiden yhteisiä ominaisuuksia:
#1: He ovat (laskettuja) riskinottajia
Kiinteistöt eivät ole pysyviä. Se liikkuu arvossa ylös ja alas. Naapurustot muuttuvat. Ostajat selaavat ja siirtyvät eteenpäin. Ja riski olla väärässä eri näkökohdissa on luontainen liiketoiminnalle. Sinun on otettava joitakin laskettuja riskejä.
Ennusteiden ja arvioiden kanssa työskentely on kurssille verrattavaa. Sinun on esimerkiksi arvioitava ARV (korjauksen jälkeinen arvo). Sinun on myös arvioitava tarkasti korjausten kokonaiskustannukset. Näiden kahden numeron avulla voin hioa tarjoushinnan samalla kun otan huomioon hallussapidon ja jälleenmyynnin kustannukset. Mutta pidän aina mielessäni, että työskentelen arvioitujen lukujen kanssa, ja varmistan, että olen tyytyväinen riskiin "jäädä pois" tietyn prosentin verran.
Sinun on tehtävä kaikkesi riskin pienentämiseksi ja varmistettava, että budjettisi sisältää odottamattomat asiat.
#2: He ovat taitavia - ja kunnioittavia - neuvottelijoita.
Sinun on kohdeltava muita ihmisiä kuten haluaisit itseäsi kohdeltavan - ja huomaa huijari nopeasti ja siirry pois, kun näet sen.
Älä pelkää asiantuntijoita - sinun on kutsuttava härkiä ** t ylihinnoitelluille urakoitsijoille. Huomaat nopeasti, mitä erilaiset kuntoutuskulut maksavat. Saan aina kilpailukykyisiä tarjouksia. Pienimpien töiden hintatarjoukset voivat vaihdella merkittävästi. Tein tarjouksen äskettäin kipsilevytöistä, ja urakoitsijan arviot laskivat 940–2 880 dollarin välillä - samasta työstä!
Se vaatii myös halukkuutta neuvotella kohteliaasti. Katon vaihtaminen talvella voi usein olla halvempaa kuin keväällä. Koska kattojen uusimiseen on vähemmän kysyntää lämpötilan laskiessa-mutta kattoyhtiöiden on maksettava miehistölle ympäri vuoden-voit saada alennuksen, mutta vain pyydettäessä.
#3: He ovat sekä nöyriä että itsepäisiä.
Poikani oli 4H: ssa nuorena. Yksi niistä asioista, joita tämä organisaatio antaa lapsille, on ”oppia tekemällä”. Kiinteistösijoittaminen on juuri sitä - aina on opittavaa.
Vaatii nöyrää asennetta edetä askeleisiin, kun et tiedä tarkalleen mitä olet tekemässä, pyytää ohjeita ja oppia tekemällä virheitä. Se vaatii myös itsepäisyyttä oppiakseen kokeilemalla ja erehtymällä. Teet virheitä, mutta opi niistä ja siirry eteenpäin.
#4: He ovat keskittyneitä.
Aloittelijoilla on taipumus kokeilla kaikkia mahdollisia strategioita vain 10 prosentilla keskittymisestä, joita he tarvitsevat menestyäkseen vain yhdellä strategialla. Valitse yksi strategia ja hallitse se ennen kuin lähdet muiden perässä.
Monet sijoittajat aloittavat tukkumyyjinä - mikä vaatii paljon vähemmän omaa pääomaa - ja useimmat palavat nopeasti. En ole itse tehnyt tukkumyyntiä, mutta teen yhteistyötä useiden kokopäiväisten tukkumyyjien kanssa.
Minusta se tuntuu yhdeltä vaikeimmista strategioista, joka vaatii paljon tutkimusta ja kylmiä kutsuja löytääkseen motivoituneita myyjiä, jotka ymmärtävät, että he eivät saa vähittäiskauppatarjouksia taloonsa muodon vuoksi se on sisällä. Sinun on myös kehitettävä laaja verkosto luotettavia ja kokeneita kuntouttajia käteisellä.
#5: He ovat hyviä monitehtävissä.
Tämä on ilmeinen. Riippumatta siitä, minkä strategian valitset, käytät paljon hattuja. Siksi sinun on oltava organisoitu ja taitava monitehtävissä. Itse asiassa sinun on pidettävä siitä!
#6: He ovat valmiita käyttämään vaivaa ja aikaa.
Monet uudet kiinteistösijoittajat innostuvat ja työskentelevät ahkerasti kaksi päivää, sitten eivät tee mitään kahteen kuukauteen. Aika on rahaa, mutta "palkkapäivä" kiinteistösijoittajana on usein kuuden kuukauden päässä. Sinun on jatkettava eteenpäin joka päivä ja pysyttävä motivoituneena.
Tiedän aina kuukausittaiset hallussapitokustannukseni dollariin nähden - se on 731 dollaria nykyiselle projektilleni. Tämän numeron saaminen pääni takana motivoi minua muistamaan, että viivästykset ovat kalliita - lopputulokselleni. Yksi tapa hoitaa tämä on tarkistaa jatkuvasti "työtehtäväni" -asiakirjaa ja tehdä tarvittavat asiat tapahtuakseen. Kannan muistikirjaani mukana, koon päivittäiset tehtävät ja suoritan ne johdonmukaisesti.
#7: He tekevät kotitehtävänsä ennen tarjouksen tekemistä.
Olen nähnyt joitain sotkuisia tarjouksia-tee-se-itse-tekijöitä, jotka tekevät kaiken huonosti, kokemattomia sijoittajia, jotka saavat päässään ja kokeneita sijoittajia, jotka yliarvioivat kapasiteettinsa ja päätyvät käteiseen crunch. Jotta voit menestyä kiinteistöalalla, sinun on oltava realisti, hallittava strategiasi ja sinulla on tarvittavat tiedot, järjestelmät ja tiimi sen toteuttamiseksi.
Tee aina huolellisuutesi huolellisesti, tarkista matematiikka uudelleen, varaa budjettisi puskuri odottamattomiin tilanteisiin ja älä maksa liikaa kiinteistöstä. Et voi kiintyä emotionaalisesti kiinteistöihin ja tehdä ylitarjouksia - mutta sinun on rakastettava niitä tarpeeksi, jotta haluat tehdä työn! Menestyneet sijoittajat ajavat numeronsa ja kävelevät pois, kun myyjä pyytää liikaa omaisuutta.