See on olnud üks arutelusid, mis on läbi aegade olnud. See on seal üleval: "Kas on elu pärast surma?" "Mis on elu mõte?" ja "Kas ma peaksin lapsi saama?"
Küsimused hüpoteegi kohta on suhteliselt lihtsad: kas ma peaksin saama 15- või 30-aastase hüpoteegi? Kas ma peaksin oma hüpoteegi ette maksma? Pean ütlema, et kui teil on praegu kodu või soovite osta, võtke 30-aastane tähtajaline hüpoteek.
Vähemalt praegusel ajal ajaloos on 15-aastase hüpoteegi saamine või 30-aastase hüpoteegi ettemaksmine rumal. Teen selle avalduse järgmiste eeldustega:
- Plaanite jääda koju vähemalt 10 aastaks.
- Teie ja teie abikaasa olete nooremad kui 50 aastat.
- Igakuised kulud kodu omamiseks on alla 30% teie igakuisest sissetulekust.
- Teil on oma kodu eest omakapital/sissemakse 25% või rohkem.
- Kõik säästude erinevused ettemaksust või lühema, 15-aastase hüpoteegi omamisest lähevad investeeringuteks.
- Ostetud kodu on keskmise suurusega 2000 ruutjalga kodu ja mitte mõni McMansion.
- Olete distsiplineeritud säästja ega kanna tarbijavõlga.
Ma ei anna teile vaba ruumi, et osta 5000 ruutjalga kodu. Kui midagi, siis vastupidi. Soovitan elada tagasihoidlikus kodus heas naabruskonnas. Võtke vahe ja investeerige selle asemel aktsiaturule. Investeerige see vahe iga kord, kui refinantseerite ja saate madalama igakuise summa. Praeguste hüpoteeklaenude intressimäärade juures, võrreldes keskmise inflatsioonimäära ja aktsiaturu tootlusega, jõuate palju kaugemale.
Hüpoteeklaenu argumendil on kaks vastandlikku leeri: Ric Edelman ja Dave Ramsey.
Te ei näe, et ma väidaksin nagu Dave Ramsey, et kõik võlad on kuradi töö. Meie praeguses majanduskeskkonnas kipun nõustuma Ric Edelmaniga. Hüpoteeklaenu intressid on ajalooliselt madalaimad ja taskukohasus peaaegu kõigi aegade madalaim. Lihtsas inglise keeles: kodu omamine on odavam kui rentimine paljudes riigi osades.
Siin on põhjused, miks peaksite saama 30-aastase fikseeritud hüpoteegi:
1. Kodu on mittelikviidne vara
Kodu on väga mittelikviidne vara. Kui ostate kodu, on see pikem kui 10 aastat. Kui olete koju makseid teinud, on sularaha väljavõtmine palju raskem. Jah, saate refinantseerida või hankida HELOCi, kuid ainult siis, kui kinnistul on piisavalt omakapitali ja teil on töö.
Oletame, et kaotate töö. Kui järgisite Dave Ramsey marsruuti, pole paljudes olukordades oma hüpoteeklaenu veel ära tasunud, teil on minimaalsed investeeringud ja teil peaks olema vähemalt hädaolukorras kokkuhoid. Teil oleks Dave Ramsey meetodi abil oluliselt vähem kokkuhoidu kui selle asemel, et järgite Ric Edelmani. Teie kodus olevat raha on väga raske hankida ja igal juhul võite oma kodu sulgeda. See on täpne Dave Ramsey soovitab teil võlgade kõrvaldamisega vältida. See tõestab minu mõtet rahavool on tähtsam kui netoväärtus.
Suurema osa raha koju paigutamise probleem seisneb varade jaotamises. Nagu oleme eluasememulli ajal avastanud, oli liiga paljudel inimestel oma põhielukohas liiga palju omakapitali. Teie kodu peaks mitte olla oma netoväärtuse peamine osa. Kui midagi, peaks see olema alla 1/3 kogu teie netoväärtusest. Teil peaks olema palju likviidsemaid varasid, mida saaksite kasutada hädaolukorra tekkimisel.
2. Teie peamine elukoht on mitte investeering
Robert Kiyosaki tegi selle avalduse oma raamatus "Rikas isa, vaene isa“:
„Nagu kinnisvaramulli käigus teada saime, pole teie peamine elukoht vara. Teie kodu on lihtsalt koht, kus elada. Ma ütlen välja, et see ei erine üürimisest, kuid sellel on mõned eelised. Tavaliselt soovitatakse kodu osta ainult siis, kui elate samas kohas viis või enam aastat. Soovitan veelgi pikemat perioodi, 10 aastat või rohkem. Vastasel juhul on tavaliselt parem rentida. Kodu omamine 5–7 aastat on liiga riskantne. Ühes varas on liiga palju omakapitali ja seda on raske müüa, kui peate kolima. ”
3. Parim investeerida lühema tähtajaga hüpoteegi asemel
See on võib -olla Dave Ramsey suurim eksitus. Praeguste hüpoteeklaenude puhul, mis jäävad alla 4% vahemikku, jääte keskmisele inflatsioonimäärale või sellest madalamale. Samuti pikema aja jooksul
aktsiad keskmiselt 8% aastas. Nii et tegelikult kasutate madala fikseeritud intressimääraga laenu võimendust, et investeerida erinevus aktsiaturule.
Toon teile võrdluse: kaks majaomanikku, kelle mõlema hüpoteek on 300 000 dollarit ja mõlemad elavad oma kodus kümme aastat. Ärme võta selle näite puhul arvesse inflatsiooni.
- Suze Shorterm -Suze saab 15-aastase hüpoteegi 3,25%. Tema kuumakse on 2 108,01 dollarit. Kümne aasta pärast jääb talle hüpoteegi jäägile 116 592,72 dollarit või omakapitali 183 407,28 dollarit. Ta ei investeerinud raha aktsiaturule, vaid kasutas seda oma hüpoteegi tähtaja lühendamiseks.
- Ivan Investor -Ivan saab 30-aastase fikseeritud hüpoteegi 3,75%. Tema kuumakse on 1389,35 dollarit. Kümne aasta pärast jääb talle hüpoteeklaenule 234 334,89 dollarit või omakapitaliks 65 665,11 dollarit. Ivan võttis 15-aastase hüpoteegi (718,66 dollarit) vahe ja investeeris aktsiaturule. Eeldades nende kümne aasta jooksul keskmiselt 8% aastas, on tal kümne aasta pärast aktsiaturul 131 476,00 dollarit.
Nii et kokku tuleb Ivan ette. Kümne aasta pärast on tal omakapitali kogusummas 197 141,11 dollarit, Suze'l aga 183 407,28 dollarit. Pidage meeles, et see juhtub alles kümne aasta pärast ja muutub seda ilmsemaks, mida kauem väljas käite.
Oletame, et mõlemad elasid oma kodus 15 aastat. Ivan väljub veelgi kaugemale - 357 636,18 dollarit omakapitali ja investeeringuid võrreldes 300 000 dollariga kodukapitalis ja Suze investeeringuid pole. Kas ligikaudu 57 000 dollarit on riskide erinevust väärt? Ma arvan nii ja läheksin hoopis aktsiatega.
Kui teie hüpoteeklaenude intressimäär oleks sarnane 1980ndate algusega, kui 8–10% APR ei olnud haruldane, peaksite hüpoteeklaenu tasuma. Seda seetõttu, et oleks raske leida fikseeritud intressimääraga investeeringuid või aktsiaid, mis võiksid selle summa igal aastal ületada. Praegu on saadaval odav krediit ja kõige parem on seda oma huvides kasutada.
4. Hüpoteeklaen on maksust mahaarvatav
See eeldab, et täpsustate oma maksud. Refinantseerisime oma hüpoteegi 3,75% APR -iga, kuid tegelik intressimäär pärast maksude mahaarvamist on palju madalam. Bankrate.com -l on teie jaoks suurepärane kalkulaator reaalne hüpoteegi intressimäär pärast maksude mahaarvamist. Meie puhul on meie tegelik intressimäär 2,59%: mida kõrgem on teie maksuklass, seda madalam on teie tegelik hüpoteeklaenu APR. Kui elate kõrge maksumääraga riigis, on see veelgi mõistlikum. Meie puhul on see ka „vaba” raha reaalsete dollarites, võrreldes keskmise 3% inflatsioonimääraga.
Samuti on isegi selles madala intressimääraga keskkonnas võimalik seda määra fikseeritud tulumääraga investeeringutega ületada. Kuna see on aga 30-aastane ajavahemik, peaksite investeerima (õunte võrdlemiseks õuntega) 60%/40% varade jaotusega. Ajalooliselt on see aktsiate/võlakirjade segu tagasi jõudnud 6% enne inflatsiooni või 3% aastas pärast inflatsiooni.
Kui valitsus tühistab maksusoodustuse, nagu mõned on soovitanud, tõuseb tegelik määr tagasi 3,75%-ni. See on endiselt suurepärane intressimäär ja siiski suhteliselt lihtne investeerimisega võita.
5. Teil on alati makse majas
Üks levinumaid emotsionaalseid põhjuseid, mida ma kuulen, et inimesed tahavad hüpoteeklaenu kaotada, on igakuisest pähklist vabanemine. Nad kinnitavad, et tahavad oma kodu tasuta ja selgeks saada! Kas see on siiski tõsi?
Fakt on see, et isegi pärast hüpoteegi täielikku tasumist on teil alati muid kulusid: kinnisvaramaksud, kindlustus ja iga -aastane hooldus. Nii et teil on alati kulusid tasuda ja ka need pole odavad. Kui raha oli vähe, proovige lõpetada kinnisvaramaksete tegemine. Tehke seda ja võite oodata, et näete maksumeest oma ukse ees. Ehkki on tõsi, väheneb iga kuu makstav summa pärast hüpoteegi tasumist, arvestades inflatsiooni, kuid see on vaid väike osa teie igakuistest kuludest. Üksikisikud ja ettevõtted satuvad seetõttu hätta rahavoogude puudumise, mitte tohutu mittelikviidse netoväärtuse tõttu.
Kui paljudel lugejatel on vanemaid, kes maksid 70ndate alguses oma kodu eest 30 000 dollarit, kus nende kuumakse oli vaid 220 dollarit kuus? Kinnisvaramaksud, kindlustus ja ülalpidamiskulud kasvasid inflatsiooni kiirusega. Kui teil on fikseeritud 30-aastane hüpoteek, jäi teie makse summa samaks.
Mõnel juhul suurenesid need kulud palju rohkem kui keskmine inflatsioonimäär. Näiteks seal, kus ma praegu elan, Nassau maakonnas, NY, maksan igal aastal 2000 ruutjalga elukoha eest peaaegu 10 000 dollarit. Lubage mul lugejatele meelde tuletada, et Nassau maakond on katki ja suure tõenäosusega peab ta oma eelarvepuudujäägi täitmiseks makse veelgi kõrgemale tõstma. Võite eeldada, et maksud tõusevad riiklikult, kuna enamikul omavalitsustel on tulude puudujääk.
Dave Ramsey eeldab, et teil ei ole tahtejõudu säästetud erinevuse investeerimiseks. Kui olete üks neist kadunud hingedest, siis ei tohiks te enam kui tõenäoliselt investeerida. Dave astub sammu edasi ja soovitab teil kodu eest sularahas maksta.
„Aga mõelge, kui lõbus see oleks! Ei hüpoteeki! Ei mingeid makseid! Kui maja eest sularaha maksmine tundub olevat liiga kaugel, siis võite siiski maja osta, kui teete tarku valikuid. ”
Dave tegeleb hüpoteeklaenu intresside säästmisega. Kui meil oleks igal aastal nullprotsendiline inflatsioon, oleks Dave’il õigus. Kahjuks muutub inflatsiooniga hüpoteek reaalsetes dollarites igal aastal odavamaks.
Lõplik avaldus
Loomulikult eeldan, et meil on vähemalt sama inflatsioonimäär, mida oleme näinud eelneva 30 aasta jooksul. Oletame, et kogeme tohutut deflatsiooni, mis siis saab? Kas minu väide ei tee sellest lolli ideed? Ei ole tegelikult. Hüpoteeklaenu ettemakseid saate alustada igal ajal. Minu mõte on see, et kui sularaha on teie kodus, on seda palju raskem välja võtta. Eeldades, et olete investeerinud, võite oma investeeringuid igal ajal kasutada ettemaksuks või hüpoteegi tasumiseks. Pidage meeles, et Föderaalreserv soovib iga hinna eest inflatsiooni. On öeldud heidavad helikopteritest raha maha, et tekitada vajadusel inflatsiooni.
Minu jaoks on ainus kehtiv põhjus hüpoteeklaenu praeguste intressimäärade juures täielikult tasumiseks see, et olete pensionile jäänud. Isegi siis, sõltuvalt teie investeeringutest ja netoväärtusest, ei pruugi see ikkagi mõtet olla.
UPDATE: Kui ma seda artiklit viis aastat tagasi esimest korda kirjutasin, arvasin, et on mõttekam mitte hüpoteeklaenu ettemaksu tasuda. Täna (3. september 2018), kui intressimäärad tõusevad ja aktsiaturg on praegusel ajal hinnatud, võib mõne hüpoteegi ettemaksmine olla mõistlik. Nagu iga finantsnõuanne, on see väga isiklik ja ajasäästlik. See, mis oli mõistlik viis aastat tagasi, ei pruugi praeguses finantsolukorras tänapäeval enam mõistlik olla.